九方城写字楼营销方案.ppt

——九方城写字楼策略报告改变改变高层公寓升值预期价值轴时间轴规划产业资源东城配套社区配套商业底层泛会所配套资源价值提升曲线土地资源高层公寓居住区高端宜居示范区大城已完美区域资源高端配套齐全社区大盘文化高品质住宅酒店公寓交通样板段规划产业资源城北配套社区配套商业会所绿化景观创意办公酒店公寓交通建筑立面地标性商业样板段2011年2012年2013年2014年2015年2016年本案前期通过产品力的不断叠加，形成城北项目示范标杆；本案目前处于第四阶段，本次报告主要针对办公产品进行研究市场研判政策导向案例研究客户需求本案定位营销推广整体策略报告逻辑报告解决以下问题1.昆山写字楼市场研判2.本案写字楼市场定位3.本案写字楼推售策略建议通过写字楼定位及客群洞察，实现去化目标昆山写字楼市场研判站在城市发展高度，探寻城市写字楼市场现状第一章第二章第二章￿￿ ￿￿本案写字楼定位第三章第三章￿￿ ￿￿推售策略建议n昆山2009-2014年房地产投资，经历了从平稳增长，到2012-2013年的高速增长其增长动力和市场反映可见十分乐观从中也可以看出市场对昆山房地产发展前景还是充满信心的6874891201552010%10%20%30%40%050100150200250200920102011201220132014昆山2009-2014年房地产投资走势图房地产投资（亿元）政策研究投资市场呈现稳定增长14年11月第一次降息五年以上贷款利率降至6.15%14年12月不动产登记条例全文公布，2015年3月1日实施15年2月出台降准政策，下调存款准备金0.5个百分点15年3月不动产登记进入正式实施15年3月央行意外降息，五年以上贷款利率降至5.9%两会期间两会召开对今年的房地产定下基调：促进、支持15年4月下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。

15年5月央行宣布，自2015年5月11日起对称降息0.25个百分点2014年底以来，多次降息、降准，政策利好频出，政府公开扶持房地产行业政策研究城北城西城南陆家周市巴城张浦千灯淀山湖锦溪周庄市中心花桥城东昆山写字楼分布昆山写字楼主要分布在市区、城南、城东及花桥四大核心板块，且主要优势差异明显区域主要优势市区地段、商业配套城东城市规划城南交通，出口加工区花桥政策扶持，城市功能延伸区域主力项目客户特征优劣势分析市区银河大厦，中茵世贸广场诚泰商务广场，帝标新天地创业大厦，曼哈顿国际中楠都会广场以私企、台企、企事业单位居多，日企居多地段优势明显，商业配套成熟；交通拥挤现象比较严重；区域发展空间有限，客户有外溢；城东时代大厦，台协大厦帝景天成，隆祺丽景主要以中小型外贸服务企业为主，主要针对台资及外资工厂做服务配套市场供应量最大；临近市政府，地标形象建筑多，金融配套齐全；未来城市副中心；城南MP现代广场，日月星城吉田国际广场，联邦国际临近出口加工区，交通方便；投资客户和服务于出口加工区的初创型企业较多已有富士康落户，带动相关产业发展，效仿苏州园区，朝昆山“工业邻里中心”模式发展；城际交通为城南区域带来城际交往的商务空间，花桥亚太广场，绿地21新城杰座江苏国际商务大楼阿里巴巴大厦主要以中小型外贸服务企业为主昆山城市功能延伸区，城市东大门；以“融入上海，面向世界，服务江苏”为发展目标，着力构筑长三角首座一体化国际商务中心，定位驱动价值，目前写字楼去化最多的区域本案所处市区板块，地段及商业配套优势明显，但也存在政策扶持不足，形象特征不明显等劣势昆山写字楼市场现状分析商业地产办公地产租售价格限制投资回报不乐观供需失衡加剧需求释放缓慢租售价格近年上行迟缓经济转型商业地产涌入销售遇冷短期难以缓解•昆山城市经济的试探转型，GDP产值的稳步增长，给办公楼带来成长空间•当前城东板块、花桥商务城板块形成了办公集聚群，开发相对成熟•板块自身产业的支持，对外部投资置业有一定吸引力•办公楼的发展已经逐渐规模化、品质化和特色化在售办公楼销售特点分析2010年以来，办公楼价格基本无涨幅，销售方面长期受阻目前办公楼销售陷入困境（年均个位数），当前库存充足（超1000套），消化周期漫长•价格方面：精装型12000元/㎡，毛坯8000-8500元/㎡•产品方面：中小面积、大平层可选空间多•去化方面：办公楼市场销售速度缓慢•供应方面：8500元以下剩余量体最多案名2011年销量2012年销量2013年销量2014年销量 2015年上半年主力面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万）批售已售剩余金泰国际未开2013.10开盘1725580-225，主力209-22510000-15000，均价13000209-22522147174曼哈顿国际4341411　0　40-28012000精装48-836211161　50　中茵世贸41610110　97-18213000精装126-236302229　79　台协大厦877166147-23313000精装61-30218011763东创科技未开19840743，58，67-70,81-866800起30-60804245559联彩中心未开81620115-12008500100万起372611花都艺墅未开，2013年10月开6　　66-169850056-144　　　已入住办公楼租金与售价分析租金自2009-2015年期间，普通型办公楼租金涨幅较小，保持在0.7-1.2元/㎡·天。

标杆型办公楼由于地段优势、硬件配置较高等原因，主力租金1.4-1.6元/㎡·天；办公楼售价方面：标杆型办公楼二手房售价破万元，精装修价格保持于1.1万元/㎡，普通型（商住两用）售价6500-7500元/㎡城北办公楼，目前二手售价8500-9000元/㎡㎡，租金约1.5-2元/㎡/天序号分类办公楼名称楼层面积(㎡)月租金￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿（元/月）平均日租金（元/㎡·天）2手房售价￿￿￿￿（元/㎡）1标杆型办公楼华敏世家10F125-1506200-65001.4-1.6110002中茵世茂11F9580002.5-2.811000-120003现代广场16F6025001.3-1.590004吉田国际20F12045001.2-1.37500-85005曼哈顿国际6F5125001.5-1.695006东安大厦15F1507200-75001.6-1.8不出售7台协大厦16F10055001.8130008商住两用普通型办公楼中航大厦10F7023001-1.285009世茂大厦9F43-4715001-1.2800010星海大厦5F25090001.28500-900011日月星城2F13328000.7750012成峰商苑3F4510000.6-0.7700013嘉裕国际8F5016001-1.16500已入住办公楼—租金/入住/企业普通商住两用楼以私营企业入驻为主，行业：商务服务、娱乐、计算机业等。

标准写字楼入驻企业特点：股份制公司、国有企业等软件、金融为主昆山作为典型的工贸型城市，中小型企业较多，对于办公楼需求相对旺盛，但由于企业处于创业初中期阶段，对配套要求偏低租金水平不高，因此整体出租行情稳定，入驻率达到75-85%序号个案名称入住情况（出租率）入住企业装修程度类型行业1华敏世家70%股份合作制企业￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿私营有限责任公司建筑业、房地产、金融、社会保障、制造业科研精装2永泰田广场60%国有独资企业￿股￿￿￿￿￿￿￿￿￿份合作制企业￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿私营有限责任公司建筑业、房地产、社会保障、制造业科研毛坯3现代广场95%股份有限公司￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿有限责任公司￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿私营有限责任公司￿￿￿￿￿￿￿三资企业建筑业、房地产、交通运输、商务服务业、金融业、信息传输精装4吉田国际广场80%股份有限公司￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿有限责任公司￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿三资企业建筑业、软件业、商务服务、制造业科研简装5曼哈顿国际60%私营独资企业￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿私营合伙企业软件业、商务服务、信息传输精装6星海大厦85%私营企业居多文化、建筑、房产、信息传播简装7日月星城90%私营独资￿私营合伙商务服务业、金融业、社会组织毛坯城市主干道核心区发展开发区和产业区双向带动前进西路前进中路/长江中路前进东路￿￿￿长江北路长江北路￿￿￿中茵世贸广场￿￿￿曼哈顿￿￿￿帝景天成￿新鼎岸商务大厦MP现代广场吉田国际广场￿￿￿时代大厦￿￿￿日月星城￿￿￿隆祺丽景￿台协大厦￿世贸东一号￿￿￿联彩中心原鼎国际￿￿￿东安大厦市区主要办公楼分布产业区开发区外立面：干挂石材、玻璃幕墙，现代简洁和尊贵大气两种风格为主干挂石材工艺符合写字楼沉稳的商务风格，玻璃幕墙更多地体现现代感，昆山写字楼在外立面打造上注重用材，但造型独特性较差，地标形象感不够时代大厦中航城东安大厦现代广场电梯：国际一线品牌、整体配置较高电梯作为写字楼不可或缺的组成部分，其性能和品质的优越已经深深的影响着客户，也直接的反映了项目的品质，昆山电梯配置整体较高，电梯装修与项目整体风格保持一致，速度较快。

部分写字楼电梯情况项目名称电梯品牌速度载客量装修档次帝景天成上海三菱2.5米/秒13人全石材，中高端MP现代广场德国蒂森克虏伯2.5米/秒中式风格，中高端世界八大电梯品牌OTIS（奥的斯）美国Schindler（迅达）瑞士ThyssenKrupp（蒂森克虏伯）德国KONE（通力）芬兰Mitsubishi（三菱）日本HITACHI（日立）TOSHIBA（东芝）FUJITEC（富士达）空调：国际一线品牌，整体配置较高空调电费是写字楼重要管理成本之一，一般中央空调写字楼的管理费中，空调产生的费用大概占到10%-15%，昆山写字楼几乎都配置中央空调，多数项目空调能实现分户计量，空调收费以电费计收资料：中央空调十大品牌大金三菱特灵日立开利格力麦克维尔美的约克海尔智能化：水平较低，处于起步阶段智能化配置较低，处于起步阶段存在混淆概念、名不符实的情况，城东为高端写字楼聚集区域表明昆山写字楼市场还不够成熟，用户首先关心的是写字楼的地理位置和交通环境是否适宜，间隔是否好用，光线是否充足，物业管理是否细致周到，而对于智能化仍停留在最通俗的宽带上网上建筑集成管理系统（IBMS）建筑管理系统（BMS）通信网络系统（CNS）信息网络系统（INS）各机关办公物业办公其他单位办公办公自动化系统（OAS）建筑设备监控系统（BAS）火灾自动报警系统（EAS）安全防范系统（SAS）CAS昆山市场总结昆山写字楼主要集中在城南、城中、开发区、花桥四大板块，优势差异明显，本案所处的城中板块主要依托地理位置及配套优势，目前市场均价8500元/㎡左右，写字楼日租金1.5元/㎡/天政策面：目前市场处于政策调整窗口期，房地产仍然存在市场机会点投资面：昆山作为产业化城市，经济发展仍较为快速，房地产投资热情虽有所减弱，但总体处于上升趋势市场面：案例分析——现代广场1、整体规划优势5A甲级国际标准写字楼5A甲级国际标准写字楼6层独立开放型智能车库a、5A甲级国际标准写字楼占地16106㎡，总建筑面积约103000㎡，26层高层建筑，总高约99.8m，标准层高3.6m，71%以上高得房率，31%绿化率b、昆山首家6层独立开放型智能车库近600个停车位，目前昆山最大的写字楼配套停车楼优势分析2、外观形象优势a、外墙高级花岗岩干挂镶嵌大面积中空玻璃窗花岗岩材质显得更加气度不凡，隔热保温更好，大面积中控玻璃利于采光b、昆山首个五星级精装大堂近豪华酒店标准精装写字楼大堂，十米挑空设计，气派迎宾门c、昆山首个写字楼外墙夜景灯光系统昆山南大门标志性夜景系统d、近10000㎡生态湖，31.3%绿化3、品质优势4、空间优势55-1488㎡商务空间a.6部德国蒂森克虏伯电梯b.大金中央空调c.5A智能商务运作平台d.户户装修整体策略投资市场自用市场提供3年每年8.5%税前回报中央大厅，样板层品质展示，带租约销售吸引投资客户补充投资方案：3年每年8.5%汇报承诺（业主3年无使用权），第一年汇报房款中扣除，后两年按季度返还，以统一经营为口径推广客户定位自用型投资自用型投资型++客户广度定位客户描摹自用型客户来源：目前在昆山租房办公的成长型中小精英企业客户特征：1、信息服务业，研发服务业，法律服务，金融服务业，市场服务，物流公司等2、目前租房办公，但对写字楼品质不满意，希望有自己办公楼，节约租金成本，又有一定的投资目的3、对办公楼品质看重，希望提升企业档次形象4、对实际使用价值看重，包括电梯，车库，物业等细节5、希望有弹性的空间选择，可以根据企业实际需要灵活选择1、从租房办公到买房办公的意识转变2、项目的高品质提升企业形象3、使用价值和升值前景引导投资自用型客户来源：以昆山当地为主，辐射江浙一带客户特征：1、自己所在公司或朋友公司正在租房办公，并有意换写字楼；2、希望资金投入小，并有良好的回报；3、希望写字楼知名度高，提升企业形象；4、希望交通四通八达，日常出行方便5、希望写字楼内部品质好，具有良好的设施1、说服客户项目的投资价值2、说服客户项目良好的使用价值投资型客户来源：以昆山当地为主，辐射江浙一带客户特征：1、有过房地产投资经验，或未曾投资，但是想尝试投资2、面对住宅，商铺，写字楼举棋不定3、希望投入资金小，安全性高，有稳定回报4、希望产品地段好，有升值前景5、希望产品品质好，产品力高1、增加客户的办公楼投资意识2、投资前景及投资安全性引导项目定位昆山首席“5A甲级国际标准写字楼”产品高度营销策略献给都市上层不妥协的办公信仰形象气度一级亮点：灯光系统，智能车库，大金空调，五星精装，蒂森克虏伯电梯二级亮点：灯未来CBD，现代建筑，花岗岩立面，智能系统，万平湖泊，3年8.5%回报销售策略给客户一个后买不如先买的理由现代广场通过明显的市场优势，精准的市场占位，合理的销售策略项目目前出租率高达90%，租金约2元/㎡/天，成为城南甚至昆山5A甲级写字楼标杆帝景天成：临街布置写字楼，住宅为主，性价比为主卖点。

项目基础资料主力面积40-120㎡均价8800元/㎡年去化套数6装修情况精装电梯4部上海三菱标准层层高3.6米停车位200多个（含地面80多个）包租状况不含租约走廊宽度2.2米物业管理费4.2元/㎡.月外立面用材玻璃幕墙电梯厅全石材客户特征：上海客户（分公司），私营业主，中小企业为主，自用与投资比例为3:2；客户关注：地段、配套、价格核心卖点：地段、周边配套齐全（商务接待，交通方便）、价格便宜项目优势：城东最靠近城中，性价比高；中央商务区规划；轨道交通规划项目劣势：项目及产品本身亮点不多平面布局：一梯21户，类回字形布局裙楼商业配套：餐饮、休闲为主（6500㎡）大堂商务中心：独立大堂会议中心、商务会所：无公共卫生间：配置车位：不售（因酒店自持，与酒店共用）客户特征：大型自用客户居多；项目优势：1、欧尚隔壁、前进路市中心位置，配￿￿￿￿套成熟；2、精装五星级设备，11.7米挑高大堂；3、写字楼顶层为昆山唯一旋转餐厅；4、昆山最大的地下停车场，50000平米；5、现房，客户体验性好曼哈顿：精装五星级设备，11.7米高调大堂尽显王者气派项目基础资料主力面积30-280㎡均价8300元/㎡年去化套数0装修情况精装电梯5部富士通标准层层高3.5米停车位1196个包租状况不含租约外立面用材大理石大堂11.7米挑高总建筑面积49244㎡结构框架结构中楠都汇广场：挑高5.6米的越级LOFT，空间设计更加灵活项目优势：1、挑高5.6米的越级LOFT，空间设计更加灵活；2、公交7路、122路、123路、138路、24路学生可达，轻轨2号线规划中，交通方便；3、齐聚购物、餐饮、休闲、娱乐、居住、商务、六大复合功能为一体，全面满足消费者物质层面和精神层面的全部需求，以多功能综合体的规划弥补了项目周边单一商业版块的不足，增加对客户的吸引力。

项目基础资料主力面积50-80㎡均价12000元/㎡年去化套数——装修情况精装电梯5部通力标准层层高5.6米停车位700多包租状况不含租约总建筑面积95000㎡外墙真实漆卫生间配置5-9层独立卫生间，10-16层公共卫生间裙楼商业配套都汇精品馆、全能家庭生活馆、休闲娱乐区、特色美食广场阿里巴巴大厦：整合阿里巴巴八千万网商下的联合经济体项目优势：1、坐江苏省政府规划“小陆家嘴”之称的花桥国际商务城的核心区域，周力配套设施齐全；2、项目紧邻上海国际汽车城,嵌入上海外环线，位于江苏与上海的首位交融区，坐拥上海的地理优势3、以阿里巴巴命名，可提高项目知名度，使客户对项目印象深刻，增加对项目知名度比较看重的客户的成交量4、通过整合阿里巴巴八千万网商，形成规模庞大的联合经济体，催生新的产业集群，对客户产生吸引力项目基础资料主力面积30-60㎡均价10000元/㎡年去化套数0装修情况精装电梯东芝电梯标准层层高4.5米停车位2000多包租状况含租约占地面积41593㎡户　　数1143物业费3.5元/㎡.月交通状况102路、上海轻轨11号线竞品案例总结卖项目配套：卖项目概念：卖周边配套：主要代表：现代广场；强化自身配套优势，增加租约销售主要代表：台协，阿里巴巴；给与写字楼明确标签属性，此类办公需求客户自觉靠拢主要代表：东方曼哈顿，帝景天成；周边商业配套成熟，市场成熟度高，需求较大昆山写字楼市场研判市场存在机会点，竞品销售主要通过自身包装为主个案年去化量个位数为主，成交压力巨大本案写字楼定位通过价值、客户、主题研究，树立江湖形象第二章第三章第三章￿￿ ￿￿推售策略建议第一第一章章￿￿ ￿￿昆山写字楼市场研判5A5A甲级甲级写字楼写字楼1.位于萧林大道中段，占据九方商圈的核心位置，依托百万方综合体配套，升值潜力潜力巨大；2.“回”字形平面布局迎合市场，均衡照顾每间写字楼的采光、通风，同时用户可自由分割组合，产品性能高。

写字楼货量总盘点写字楼货量盘点名称建筑面积套数13-23层22782.76 110套4-12层18197.63 90套合计40980.39 200套n总建面为40980.39平方，共200套；n其中低区（4-12层）建面为18197.63平，共90套；n高区（13-23层）建面为22782.76平，共110套；n单层共10套，150平以下2套，150-300平5套，300平以上3套；n总货值预估为3.7亿元（9000元/平预估，最终价格将按后期制定详细价格执行）面积段分布分析面积套数比套数面积套数占比面积占比150平以下415244.121%13%150平-300平11823236.62 59%57%300平以上4112499.6721%31%合计20040980.39100%100%n主力面积段集中在150平-300平之间，共计118套，占比59%，总建面为23236.62平，占比57%；n150平以下及300平以上各为41套，占比21%；优势（S）劣势（W）威胁（T）机会（0）SOWT分析陆续有竞品写字楼进入市场周边缺少标杆性写字楼昆山私营企业云集5A甲级配置交通便捷配套成熟强大品牌资源整体市场对写字楼渴求度底市场写字楼目前滞销状态写字楼竞品对比区位交通、配套等外部环境得天独厚，但产品本身质素与竞品无绝对性竞争优势写字楼价值点梳理内部价值外部价值u上市央企品牌；u北部中心稀缺标杆写字楼u核心城区绝版地段，依托北门路老商圈；u百万方综合体配套（九方购物中心、中影、blt精品超市、皇冠假日酒店、大型超市等；）u横跨萧林路主干道，城北公交首末站，规划轨交s2号线贯穿；u4m超高层高，商务办公更舒适；u71%超高办公得房率；ulow-e玻璃幕墙，商务品质感强；u“九宫格“方正格局，通风、采光视野极佳；u裙楼底商配套，满足办公商业需求目前依写字楼产品特性，本案的外部价值为写字楼核心价值，内部价值与主要竞品相比无明显优势，4m层高、得房率可做卖点释放；介于写字楼市场的特殊性，其主力客群以企业为主，散客为辅；因此本案主流客群从主要竞品的企业客群为出发点，寻求写字楼客户的精准定位；主流客群样本类似项目的客户群体中茵世贸广场现代广场中航国际大厦台协商务大厦写字楼客户初判22%78%投资自用p从2014年4个重点竞品成交客户中，由上图客户分类可知，自用客户的比例几近投资客户的4倍，客户多以自用为主，写字楼产品的投资属性不明显；p投资客以散客为主，职业基本为个体经营，昆山城市目前处于行业转型的爬升阶段，政府加大对第三产业的扶植，但目前仍欠缺气候，市场对写字楼产品的需求将长期处于相对低迷的状态；p基于写字楼产品的特殊属性，地段和产品质素影响客户导向，地缘性非主要影响购置因素，从数据分析中，客户分布核心区域仍为主城区；以上重点写字楼竞品客户的调研分析，目前写字楼客户主以自用型客户为主，且集团企业型客户占比较大；竞品成交企业自用客户行业分析竞品成交客户购置属性分析竞品成交投资客户职业分析城东22%城南8%城西11%城北22%城中22%上海7%台湾4%外地4%成交客户所属区域分析客户基数逐渐增加客户能级逐渐上升偶得客户主城区自用需求中小型企业咨询服务类、物流、文化传媒类是目前昆山写字楼需求的主要客户，他们处于企业成长期，购买写字楼更有企业固定资产配置的意义；主城区及上海散客，主要以企业老总、个体经营者为主；对写字楼并没有迫切的需求，但处于资本投资收益的考虑，关注长远利益，早期购置可租可用；次要次要主力主力补充补充客群洞察主力客户核心客户主城区域自用需求的资本雄厚集团企业客户高新技术产业、纺织、化工综合类客户购买写字楼用于自己办公，即满足企业形象需求，达到形象树立的目的；客户对现行市场下5A甲级写字楼的需求大型企业：需求面积至少在250平米以上，除了配置要求高外，注重产品的附加值客客户类型型面面积需求需求客客户关注点关注点大客户250㎡以上1、以自用为主；2、主要关注点：1）停车位数量；2）电梯品牌；3）中央空调品牌（注重健康，要求有新风空气循环系统）3、其他关注点：产品空间感和视野；Q1：对现有的办公物业满意吗？张总：有满意的也有不满意的。

周边配套齐全，够档次，有助于我们提升企业形象，但租金和管理费较高，而且电梯速度慢且拥挤Q2：选择办公楼时关注哪些因素？张总：关注位置，只要是政府规划有发展潜力的片区都可以考虑写字楼本身考虑大堂一定要高大气派，电梯空调一般都差不多Q3：如果在老城区有一个商务项目，您会考虑购买吗？张总：有具体资料可以看看，如果价格面积合适的话，也可以考虑购买老城区的￿Q4：你们一般需要什么样的物业服务？张总：希望配套的商业有比较高档的会客场所，银行也很重要被访人——张燕女士￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿（总经理）公司名称：昆山某有限公司注册资金：300万现办公地址：现代广场关键词：配套高档、有内涵、便利客户对现行市场下5A甲级写字楼的需求中小型企业：需求面积较小（250平米以下），注重产品的自身配置和投资前景Q1：贵公司现在在哪里办公？吴总：在住宅区里办公，对公司形象有影响，不太满意Q2：选择办公楼时更关注哪些因素？吴总：位置，交通便利写字楼物业，物业形象好，成本不要太高Q3：如果有两个写字楼处在相同区域、相同档次和相同的环境条件，您怎们选择？吴总：我们会比较两个写字楼的舒适性，我们的价格承受能力，以及是否能够反映我们公司的形象。

Q4：有考虑过在附近购买办公物业吗？吴总：有啊这个肯定考虑过，但是中心区的写字楼价格都比较高，而且面积都比较大，找不到符合我们实际情况的写字楼产品被访人——吴先生￿￿￿￿￿￿￿￿（总经理）公司名称：昆山某电子商行注册资金：300万客户类型面积需求客户关注点中小客户250㎡以下1、以投资为主，小部分考虑自用；2、投资回报率；3、写字楼昭示性；4、开发商品牌；5、租金前景；关键词：舒适度、便捷、公共配套关键词梳理产品特质：5A、甲级、品牌、配套、交通客户需求：便利、内涵、配套附加属性：小米设备、诚品书店定位城北核心，昆山首家5A甲级智能办公楼地段唯一性产品力附加值“产品标签”+++推售策略建议通过形象展示，活动等策略搭界，完成销售目标第三章第一第一章章￿￿ ￿￿昆山写字楼市场研判第二第二章章￿￿ ￿￿本案写字楼定位拉形象重现场拓渠道写字楼营销总策略打动客户吸引客户捕获客户在现有的基础上，将现场展示面继续加强，展示升级、服务升级，提高项目的关注度和美誉度围绕“地段、品牌、智能”的主题价值最大化，突出项目核心卖点，建立鲜明的形象，区隔竞争对手通过客户摸排，制定精准营销渠道，争取最大基数且最有效的客户召集形象策略写字楼市场形象占位错过九方城，昆山不再有昆山首家5A甲级智能写字楼智能化建议（小米智能设备）ü小米智能套装：小米路由器、小米盒子、小蚁智能摄像机、智能插座、yeelight智能灯泡“诚品书店”ü赋予写字楼一个鲜明的主题概念，诚品书店本着人文、艺术、创意、生活的初衷创办，极聚调性，借此烘托项目调性。

功能建议活动策略“九方城写字楼发布会”要点：科技，创新【入场】私人定制的电子邀请函专属定制欢迎语【体验】二维码互动赢好礼，增加客户现场体验p时间：9月￿￿p地点：波尔曼酒店p￿参加人员：昆山建设局、规划局、国土局等企事业单位、广告公司等意见领袖人物p￿炒作媒体：搜房网、广告公司等各大媒体　关键词：TED，智能一次“上流社会”亮相的产品发布盛宴专场活动1243￿￿￿￿￿￿￿通过公众平台登记个人信息，刷二维码、关注、登记、办卡￿￿￿￿￿￿公众平台发送OK卡权益，定期组织抽奖，推出每周幸运卡号，发送礼品，至售楼处领取全城拓客，启动全城办卡模式，增加上门客户基数拓展机构客户，启动全城办卡模式，增加上门客户质量精准话述线下办卡线下办卡线上办卡线上办卡线上线下OK卡蓄客：办卡+线上推广+机构拓展+全城拓客蓄客手段时间：9月初Ø形式：分享给朋友，让朋友给你积钱，达到多少钱即可至售楼处兑换相应价值的礼品Ø一周时间为积钱期，周末回笼，集中上门领取礼品0元购￿大家来帮忙”事件营销积钱数礼品尺寸个数单价总价30-5035ml10038380050-10055ml2005811600100-15065ml50984900150以上85ml101481480总计21780积钱礼品建议：胡巴利用大众喜爱的公仔作为礼品，促使客户参与到活动中，成功达到全城引爆的效果。

通过进行写字楼产品价值梳理推广表达方式贴近生活，增加趣味性推广话题活动互动，礼品激励•1、ok卡办理，送柠檬杯•2、分享活动送礼品各产品产品深度解读•1、户型场景代入式深入解读（结合样板房实景图片、各户型不同装修风格建议等）•2、产品价值分章节解读（交通、生活、投资、物业）结合时下热点及时推送配合每周暖场活动推送推广渠道策略•资金实力较强•私营业主类别住宅、公寓业主•有效来电来访意向客户•开发商关系人群•开发商合作单位关系资源深挖老客户资源￿短信+call客中小企业陌拜礼品建议个数单价总价印有logo紫砂杯200306000拉画笔100022000笔记本300206000总计14000写字楼名称地址曼哈顿国际前进西路与白马泾路交汇处银河大厦前进西路148号星海大厦前进路与虹桥路交接处日月星城长江南路1138号昆山柏悦商务大厦前进中路285号创业大厦前进中路180号新都银座长江中路177号新百商务朝阳路168号金山大厦人民路(正阳桥旁）利得国际柏庐北路363号中茵世贸广场中山路138号帝景天成前进东路898号隆祺丽景前进东路黄浦江路交汇处企业名称地址昆山昱广机械贸易公司柏庐北路386号昆山市万顺机电设备公司玉山镇柏庐北路398号美联广告公司柏庐北路363号厦门景立精密工具公司柏庐北路369～371号智成创意广告公司玉山镇柏庐北路348号汇隆喷绘有限公司柏庐北路428号昆山市城建发展设计院有限公司柏庐北路500号天合大厦10/11楼远见电子科技(昆山)有限公司萧林东路昆山热映光电有限公司附近昆山公信会计师事务所有限公司柏庐北路500号天合大厦5楼昆山鼎鑫电子公司柏庐北路516号江苏和新智能科技有限公司柏庐北路460协和电路板有限公司紫竹路附近友缘化学(昆山)有限公司友缘路18号昆山中辰矽晶有限公司汉浦路303号￿铭久汇商贸有限公司萧林中路697号￿协佳制冷设备公司昆北路683号昆山市顺豪精密仪器公司柏庐北路752号阳光冷暖机电设备公司昆山分公司柏庐北路800号昱腾劳务派遣有限公司柏庐北路707号￿昆山墙地美商贸公司柏庐北路721号鸿准精密模具公司寰庆路668号￿昆山鼎信劳务有限公司寰庆路￿694号昆山市君安物业管理公司寰庆路￿712号广聚劳务派遣有限公司寰庆路732号中天劳务派遣寰庆路742号举贤劳务派遣服务中心寰庆路551号华新建设公司昆北路1017号昆山林峰钢构有限公司皇仓泾84号￿昆山诚泰贸易有限公司北门路619号附近昆山东大文化用品公司北门路417号中贸控股公司北门路511号中梁铭筑装饰公司北门路300号意之创广告公司北门路47-002号昆山昕迈精密机械有限公司北门路388号和润之家房产公司萧林中路849号方昊企业投资管理有限公司萧林路875号万家乐装潢公司萧林中路923号￿喜万家昆山婚庆公司萧林中路999号昆山宏达通讯工程公司萧林路918号企业名称地址江南韩舍装饰设计工程有限公司萧林路1023号神龙农村小额贷款有限公司同丰西路38号昆山市华林电梯工程有限公司同丰西路24号2层嘉御坤贸易(昆山)有限公司同丰西路4号莱博环境检测公司前进中路48号昆山布兰杰电子有限公司前进中路13号华敏世家花园嘉座405昆山六和机械有限公司昆山市前进东路苏州京睿信息技术公司樾城路43～45号￿昆山运鸿国际货运公司樾城路34号昆山新意建设咨询公司长江中路498号江苏巨升律师事务所长江中路484号昆山先达销售有限公司黄河北路227号兴瑞税务师事务所城区代理分部黄河北路255号苏州市烟草公司昆山分公司前进中路251号昆山城市花语鲜花礼仪有限公司黄河北路170号东区1-092号新开源投资顾问有限公司黄河北路141号4层402室昆山小当家企业咨询服务有限公司黄河北路112号昆山信达办公设备公司长江中路286号昆山蓝田设计广播公司昆山市珠江北路昆山市数码测绘有限公司前进中路350号昆山科技大楼1层昆山信息港网络科技公司玉山镇西街45号昆山华宏投资顾问有限公司柏庐中路401号昆山新思维教育管理有限公司柏庐中路401号成峰商苑3楼昆山市国信典当有限责任公司玉山镇前进西路48号昆山市卓越数码有限公司玉山镇同丰西路709号天圣房地产咨询评估公司昆山分公司珠江北路243-2安业房产咨询有限公司同丰西路485号正信工程造价咨询事务所公司同丰西路玉龙新村附近江苏海拓地房地产开发有限公司昆山市同丰西路809昆山添梦纳福商贸公司昆山市横街58号￿师联文化发展有限公司昆山分公司樾阁北街251号5层￿昆山大地广告装潢有限公司环城北路10号6层A淮安教育建筑设计院昆山分公司昆山市东山路8号￿富铭投资管理有限公司环城北路135号华海大楼昆山市华安消防设备有限公司城北市后街30-32号嘉恒涂装技术工程公司柏庐北路21号昆山鼎尚建筑装饰工程有限公司柏庐北路66-70号助澳医药化工原料公司柏庐北路322号昆山市卓越数码有限公司玉山镇同丰西路709号昆塔物资贸易有限公司新阳街151号￿昆山日杂烟花有限公司人民南路165号2层居住形态消费形态工作形态高端住宅项目:弘辉首玺、荣记玖珑湾、金鹰天地和华润国际社区等￿；高端消费场所高端酒店：费尔蒙，瑞士，君豪高端娱乐场所：菲比，皇家一号名车：奥迪、奔驰、宝马4S店客户资源；工商业领袖：地产界、金融行业、餐饮界；文化产业领袖：新闻媒体、文联、协会；政界领袖：政府官员、退休干部、军人；大客户目标锁定活动时间：2015.9月-10月活动内容：￿￿￿￿￿￿嫁接各高端客户资源，与其一起联合举办各项专题活动，理财讲座、宝马新品驾乘体验等。

邀约对象：项目周边高端客户资源：l4S店会员l￿健身会员l￿银行高端客户圈层客户寻找活动时间：2015年9月活动对象：4S店车主（宝马、奔驰、大众、丰田、别克等）活动内容：由中航城赞助举办4S店名车试驾活动或车展活动，活动期间，植入写字楼产品，并通过现场物料的摆放、置业顾问的推介等方式宣传御景水城产品汽车4S店客户联动活动—针对4S店车主的定向产品推介活动活动目的：圈层营销，通过理财沙龙组织金融界意见领袖到达现场，感受项目品质活动时间：9月地￿￿￿￿点：中航城大厦售楼处活动对象：各大银行VIP客户银行VIP客户讲座开盘建议内部认购期通过推出少量房源优先消化关系户并试探市场价格底线第一次开盘推量以蓄水期蓄水量的50%为量化标准第二批房源公开以前期推量消化90%以上为原则首次开盘建议采用内部认购的方式建议：带租约销售，(带3年租约，第一年折回房价，后两年按年度给收益)整体推盘策略回顾7月时间：9月8月策略营销策略拉形象重现场拓渠道10月多点开花，引爆城北积钱赢礼品深挖老客户资源现场标准化展示，让客户体验城北标杆性写字楼特质整合中介周周暖场活动中小企业陌拜OK卡办理大客户：4S店联动、银行VIP讲座THANKS谢谢聆听。