第十一章 城市空间开发的时序规划.ppt

第十一章 城市空间开发的时序规划时序规划就是在空间轴上进行城市要素 科学安排的同时，在时间轴上也进行相 应要素安排的一种城市空间开发规划第一节 时序规划的产生与概念• 一、产生背景 • 二、基本概念城市空间开发的三维规划的基础上，把时间作为一 个变量融入三维规划，形成了包括用地面积（用地长度 和宽度）、开发高度、开发现金流量配置和时序在内的 有机整体——城市空间开发的时序规划• 三、注意事项 • 二、基本概念• 把空间开发的诸多因素：开发面积、高度、现 金流量和时间序列有机结合起来，按照时间轴 的形式，确定不同时期所对应的城市空间开发 和资金投入的规划 • 任务： • 1、明确目标，制定合理的标准 • 2、根据城市总体规划，区分开发空间，制定城 市空间开发和土地批租计划 • 3、确定年度城市空间开发计划 • 4、保证开发过程的稳定性，周期性 第二节 时序规划分类• 一、时序规划的分类 按规划阶段划分 按规划价值对象划分 按规划物质对象划分 按城市建设阶段划分 按规划开发的运作因素划分： 第三节 城市土地开发的时序规划• 一、土地开发时序规划的目标 （1）长期稳定的土地供应，保证城市社会与经济的发展有 足够的空间。

（2）与经济发展相协调为了在规划期内获得足够城市开 发资金和稳定的来源，根据经济发展的计划制定相应的 土地开发时序规划 • 二、土地开发时序规划的依据 • 1、国民经济和社会发展计划 • 2、国家产业政策和本市的产业发展政策 • 3、土地利用总体规划 • 4、建设用地和土地利用的实际状况三、土地开发时序规划的原则• 1、顺序渐进，逐步发展 • 2、长期规划，超前设计，计划投资，及 时开发 • 3、合理安排建设与改造的次序四、土地开发时序规划的内容 • 根据国家的经济和社会发展情况，编制土 地利用年度（或近期）计划，确定土地批 租计划，指导年度开发计划，以保证规划 期内城市开发资金获得足够和稳定的来源 ，实现政府对土地投资开发的宏观调控五、土地开发时序规划的方法• 目标法、趋势法和相关因素法 第四节 城市开发资金的时序规划概述• 一、资金的时间价值 • 1 投资收益率，即单位投资所能取得的收 益 • 2 通货膨胀因素，即对因风险的存在可能 带来的损失所应作的补偿 • 3 风险因素，即对因货币贬值造成的损失 所应作的补偿现金流量图 某项目的投资及年净收入表（现金流量图）二、项目经济效益动态评价的基本概念与指标 •1、项目投入成本：一般来说，土地开发项目的投入成本由以下几项构成： （1）拆迁费用 （2）土地使用费用 （3）土地使用税 （4）房屋建设费 （5）市政公用设施配套费 （6）勘察设计费 （7）管理费用等 •2、项目产出收益：一般包括： （1）项目直接产出 （2）项目补贴 （3）折旧费用 •3、年净现金流量： 年净现金流量(F)＝销售收入一经营成本一各类税十年折旧费＝年净利润十年 折旧费4、投资偿还期• 这个指标是指项目投产后，以项目获得的 年净现金流量来回收项目建设总投资所需 的年限。

可用下列公式计算： ＝ N （年） I——总投资费用； F——年净现金流量三、项目经济动态评估准则• 1、投资偿还期(N)应小于定额投资偿还期(视项 目不同而定)定额投资偿还期一般由各个工业 部门结合企业生产特点，在总结过去建设经验 统计资料基础上，统一确定的回收期限，有的 也是根据贷款条件而定一般： • 中费项目 N＜2—3年 • 较高费项目 N＜5年 • 高费项目 N＜10年四、可实施方案比较汇总列表比较各时序规划的投入产出结果，确定 最佳可行的城市开发资金的时序规划推荐方案 • 1、投入产出汇总列表 根据来源资金的比例和贷款偿还的方式，各种税 金的不同交纳方式，确定出贷款偿还额和税金 交纳额，同时考虑项目的各项投入与产出值， 进行汇总制表 • 2、可实施方案比较将时序规划方案对应的各自投入产出汇总表进行 比较，确定最佳可行方案作业• 1、 时序规划的产生背景与意义？ • 2、 土地开发时序规划的内容？ • 3、 如何进行开发资金的时序规划选择 ？ • 4、完成一个开发项目的现金流量表第十五章 城市开发的策划• 第一节 策划的概念 根据已经掌握的信息，推测事物发展的趋 势，分析需要解决的问题和主客观条件， 在行动之前，对指导思想、目标、对象、 方针、政策、战略、策略、途径、步骤、 人员安排、时空利用、经费开支、方式方 法等做出构思和设计。

并形成系统、完整 的方案 策划的本质－行为决策第二节 策划与城市规划的关系• 区别 ——规划工作是侧重现实性的具体的 、可操作的行动结果，是解决行动中“做 成什么”的问题而策划是解决行动中“如 何去做”的问题 • 联系——步骤，层次 ，内容，依据 第三节 策划的原则• 一、效益主导原则 • 二、整体规划原则 • 三、客观现实原则 • 四、可行性原则 • 五、机变性原则第四节 策划的对象和目标• 一、策划的对象——功能区 • 二、策划的目标第五节 策划的内容• 一、市场分析——调查、比较、演绎 • 二、功能策划——概念性规划 • 三、文化策划 • 四、空间策划第六节 策划的步骤• 一、城市开发策划 • 1、房地产营销策划 • 2、建筑策划 • 3、城市整体形象策划策划思想与手法在不同层次城市开发中的发展情况城市开发和建设 层次策划内容策划主体发展现状作用层次备注城市总体以形象特征定位 、塑造为主城市政府概念不统一，实 际应 用不多 ，应用范围 也不尽相同宏观层 次城市开发整体战 略较大功能片区开发策略、功能 结构城市政府有关部 门或代理政 府职能的开 发公司策划思想有所涉 及，概念不 明确，手段 不系统中观层 次土地一、二级市 场居住小区或小规 模开发包括项目定位、 管理及经营 构思等按市场规 律运作 的开发公司概念明确、理论 完备、手段 丰富、系统 ；实践中广 泛应用中观微观层 次服务对 象是开发 商，目标设 定是经济 利 润最大化建筑策划包括目标确立， 建设项 目条 件研究、具 体构思等受业主委托的建 筑师理论探索已有初 步成果，实 践中很少运 用微观层 次二、城市开发项目策划步骤• 1、调查分析 • 2、制定目标 • 3、寻找切入点进行创意 • 4、设定行动路线 • 5、成果与效益评估第七节 策划的方法• 一、理性方法 ——逻辑学，推理、演绎。

三段论，因果论 • 二、非理性方法 ——发散 、细分、碰撞 ，逆向思维发散——相关因素分析法ＡＢＣＤＡ――531Ｂ3――53Ｃ13――5Ｄ513――第八节 开发策划之DI设计思路 • 一、DI设计的含义与目的 • DI----Development zone Identity System ，意指“开发区形象识别系统”DI设计指 包括对某一特定的开发区域进行形象发掘 与定位，并对与形象展示的媒体平台相对 应的形象要素进行标识性的美学设计的一 种创意过程二、DI设计、开发区形象与城市开 发• DI设计与开发区形象 • DI设计与城市开发三、城市开发的DI设计思路• 1、开发区形象定位 • 2、城市开发logo设 计象征性借喻性标志性卡通化几何构 成渐变推 移LOGO 设计手 法作业• 策划与规划的关系如何？ • 城市开发策划一般有那些步骤？ • 做一个你比较熟悉的地区开发形象策划。