【房地产】涵合园整合营销报告.docx

上海荒岛房产工作室 涵馨园整合营销报告涵馨苑整整合营销销方略和居时代代.整合制制胜涵馨苑产产生的背背景“上海年年华·和居时时代”的到来来新住宅的的第五浪浪潮来了了，和居居时代———澎湃湃而温柔柔归根寻源源，这场场浪潮出出于都市市人欲望望的拉升升变化：：更多的的人要求求住得更更好，由由此推动动了生活活模式的的升级换换代，使使都市生生活风貌貌即将焕焕然，也也引导人人们对居居住的思思考向更更高境界界迈进回顾与展展望，和和居时代代浪潮生生逢其时时——上海,这这个日益益国际化化的大都都市，随随着物质质生活、精精神生活活内涵的的日趋丰丰富和升升级，家家庭生活活本质三三大组成成部分———家庭庭生活需需求、家家庭社会会性需求求、审美美需求的的不断更更新，使使城市住住宅走过过了遮风风避雨、独独立空间间、功能能粗分、功功能细分分、丰富富完备、高高尚品位位、个性性多元等等渐进历历程，由由此衍生生了城市市住宅形形态的历历史演化化：第一代住住宅———节约实实用型：：以满足人人们家庭庭生活最最基本的的城市居居住条件件为本，基基本实现现家庭中中社会性性需求与与城市机机能的初初步融合合、家庭庭生活需需求的初初步文明明化进程程、以及及对住宅宅风貌审审美的简简单满足足。

群居居型的改改良版民民房（相相对于解解放前）、公公房、文文明卫生生公用厨厨卫等住住宅形态态特征几几乎就是是第一代代城市住住宅的鲜鲜明符号号第二代住住宅———经济适适用型：：改革开放放后，人人们物质质生活与与精神生生活的欲欲望随境境外信息息的传入入，家庭庭生活需需求中增增加了独独立门户户、子女女分室、老老幼各得得其所、厨厨卫空间间全部私私有等内内容，社社会性需需求中增增加了与与城市文文明程度度深层融融合的内内容，二二十世纪纪八十年年代的第第一批单单元式住住宅便是是第二代代住宅的的精准表表征更更为讲求求建筑群群体效果果、宅间间绿化的的规划布布局、单单元式家家庭私密密空间、私私家厨房房、简单单卫浴条条件等特特征，代代表了第第二代住住宅对城城市家庭庭生活本本质的进进一步支支撑和把把握第三代住住宅———适用改改进型：：以适用经经济型住住宅原型型基础的的改进型型第三代代住宅迅迅即出现现，更为为细化的的住宅功功能，进进一步提提高了人人居品质质，贮藏藏室、封封闭阳台台、大客客厅等细细化功能能区完全全成型二二十世纪纪八十年年代末期期、九十十年代初初期的住住宅设计计口号是是“四大一一小一多多”（大厅厅、大厨厨、大卫卫、大阳阳台、小小卧室、多多贮藏室室），曾曾为人们们广为传传唱、津津津乐道道，成为为第三代代住宅的的鲜明时时代特征征。

第四代住住宅———舒适飞飞跃型：：进入二十十世纪九九十年代代末期，福福利分房房制度即即将结束束的消息息传来，真真正意义义的房地地产市场场终于启启动，大大批个人人购房消消费者逐逐渐成为为市场的的消费主主流，住住宅形态态也便由由此发生生了飞跃跃的质变变、城市市住宅的的本质内内涵也前前所未有有地丰富富起来：：封闭式式管理、建建材升级级换代、社社区环境境美化、224小时时热水、安安保系统统等更趋趋广泛的的形态变变化，在在第四代代住宅社社区中全全面出现现，可以以说，第第四代住住宅在城城市住宅宅发展进进程中，占占据着极极为重要要的地位位，是计计划经济济体制下下旧有住住宅模式式的终结结、是新新一代舒舒适人本本主张住住宅的萌萌芽，此此后的城城市住宅宅，将进进入丰富富多变的的崭新一一页第五代住住宅———社区和和居型：：进入19999年年末、220000年初，大大批第四四代住宅宅很大幅幅度地满满足了购购房者高高品质城城市居所所的需求求，但同同时人们们也总觉觉得有很很多缺憾憾……在都市物物质文明明的进化化下，社社会高速速运转带带来的物物欲化症症侯也显显山露水水，人们们由于忙忙于交际际、充电电、生意意，忙碌碌奔波，而而忽略了了自身健健康的保保健、家家庭关系系的维系系、与亲亲人的情情感交流流，导致致了如离离异、人人际关系系淡漠、传传统孝道道败落一一系列的的社会矛矛盾………于是，涵涵馨园———温雅雅家族··和居时时代应运运而生，倡倡导区分分而又统统一互补补的概念念，出现现了叠加加式公寓寓、排屋屋、高层层小户中中套为主主的亲情情人文社社区。

亲情比爱爱情更真真实，生生活中的的温情无无处不在在在119977年，位位于闵行行区漕宝宝路上的的大型高高档社区区——大上上海国际际花园与与周边半半里之遥遥的动迁迁居民区区，如红红明新村村，海上上新村等等形成家家属楼的的关系殷殷实的中中青年夫夫妇购买买了500万左右右的舒适适三房，父父母安置置了122万元左左右经济济型的22室，不不但进一一步改善善了家庭庭生活中中沟通、出出行、便便利等品品质效率率，同时时，更大大大提升升了人们们对精神神的满足足新时时代下的的城市住住宅的形形态演变变，无论论何种分分支代表表，其设设计主题题，都是是秉持着着家庭幸幸福为核核心、沟沟通需求求、审美美心理需需求等多多元需求求元素展展开的，涵涵馨园———温雅雅家族··和居时时代的出出现，折折射着住住宅功能能的再度度升华，住住宅各项项功能随随人们个个性元素素日趋丰丰富多元元而渐入入佳境，多多层次需需求、多多元化需需求、多多视点需需求，引引发了真真正意义义的新住住宅往以以家为本本的至臻臻至善的的方向发发展解构“上上海年华华·和居时时代”建筑首先先是精神神的庇所所，其次次才是身身躯的蔽蔽所——挪威威现代建建筑理论论家·诺伯格格·舒尔茨茨住宅，家家的形象象、领域域、符号号。

只有充分分满足了了三位一一体的完完美组合合，住宅宅的社会会价值、经经济价值值，才会会清晰地地显露出出来和居住宅宅的思考考，是基基于对过过去二十十多年四四代住宅宅演变的的思考、融融合更为为深邃的的人性需需求挖掘掘、和对对城市未未来趋势势的充分分前瞻，打打造生命命力更长长久的、历历久弥新新的、美美的建筑筑家庭每个个成员的的高质量量家居生生活需求求、不仅仅在物质质，更在在于精神神的满足足！“上海年年华·和居时时代”真正地地打造出出被城市市、被人人们真正正接受、恒恒久弥新新的经典典作品涵馨苑苑”———区位基基因观与人一样样，住宅宅也有基基因；住宅基因因，决定定着住宅宅与人的的内在关关系、住住宅的形形态把握握、住宅宅的个性性特征、以以及住宅宅的建筑筑风貌、人人文风貌貌基因亦有有显性与与隐性之之分，显显性基因因浮于表表象，人人力不可可改变，隐隐性基因因藏于本本质，大大可塑造造发挥住宅的基基因，便便是住宅宅所处区区位的现现时价值值与未来来趋势涵馨苑苑”的区位位基因便便出于龙龙阳路、杨杨高南路路的贵胄胄地理，交交通网线线密集便便捷，中中高档社社区林立立，市级级大配套套环侍左左右…显性基因因——现实实价值从显性基基因的角角度来看看，浦东东的昨日日与今天天正发生生着翻天天覆地的的变化，浦浦东正以以它前所所未有的的蓬勃朝朝气和胸胸襟吸纳纳属于它它的臣民民。

更以以崭新的的意识，流流行的时时沿，文文化的气气息，散散发着巨巨大的活活力，形形成了一一个成熟熟、纯粹粹的城市市生活大大社区，织织就一张张巨大的的生活便便利网络络，而“涵馨苑苑”恰好位位居这个个生活便便利网络络之中，极极大程度度地满足足了区域域人群家家庭户外外空间的的社会生生理需求求这样样的先天天优势是是众多新新兴住宅宅区难以以比拟的的除此以外外，显性性基因中中的国际际化氛围围亦在此此区域有有着上好好的基础础：到媲媲美曼哈哈顿的陆陆家嘴CCBD、世世纪中央央公园仅仅一箭之之遥，到到市中心心的交通通也相当当便利，宽宽阔的道道路、高高大的绿绿化，高高尚氛围围自然得得天独厚厚隐性基因因——未来来趋势所谓隐性性基因，便便是住宅宅所处区区域未来来发展趋趋势的价价值进进入新世世纪后，浦浦东新区区把房地地产作为为区内的的支柱产产业，就就“涵馨苑苑” 周边边来看， “锦绣天天地”、 “锦绣一一方”、“欣晟家家园”几乎售售罄，、“万源杰座”“亚洲花园”等新盘即将上市，“东方城市”80万平方米的规划，外省及境外的客户不断涌入，认证该区位的优势，从长期发展的角度来讲该区域必将成为中高档住宅云集的高尚区位种种现象象表明，“涵馨苑”拥有着优越的基因本质，也即为人们常说的“地段好”，但更为关键、更具决定意义的是隐性基因，这些将决定该区域的房产投资价值、居住品质、人口结构，直接关系到一所住宅未来的综合人居品质，所以，理智的消费者更会从地段要素的隐性基因中判断住宅的真正价值。

涵馨苑苑”———环境空空间基因因观实用性关关乎到城城市家庭庭的基本本生活需需求和社社会效率率需求，唯唯美性关关乎到城城市家庭庭的审美美需求以以及与城城市风貌貌的延续续、融洽洽，缺一一不可 在“涵馨苑苑”住宅设设计过程程中，尽尽管依然然秉持着着功能属属性第一一、美学学属性第第二的章章法，但但其实功功能与美美学的考考虑已经经在建筑筑师的思思维中渐渐渐并列列起来———因为为二者原原本就并并无矛盾盾涵馨苑苑”倡导简约约、率真真的现代代个性的的建筑空空间设计计观，作作为“涵馨苑苑”的综合合建筑理理念，均均好的绿绿化、景景观、出出入口，跌跌宕的立立面组合合，登高高眺望，陆陆家嘴风风光区尽尽收眼底底，为求求使建筑筑外观具具有国际际化的形形象，采采用了明明朗轻快快的北欧欧风格，线线、面、条条、块结结合光影影虚实，洋洋溢着大大都会新新世纪的的风采可可以预见见，除了了本区域域人口之之外，将将有为数数不少的的成功人人士、年年轻新贵贵定居于于此，而而时尚、朝朝气、国国际化的的气质特特征同时时又是这这部分人人群的共共性为呼应“涵馨苑苑”的外观观设计，“涵馨苑”大堂及廊道应采用精品材质，但完全摒弃了常见的金碧辉煌的“拜金主义”倾向，以清新典雅的审美取向呼应未来城市人追求更高境界心灵贵族的心理需求，同时使住家家庭成员的生理感受、心理感受自此完全进入一个归属感的境界，自此以后的空间，便是居者自有的个性私密空间——微环境。

户型设计计主导思思想是与与外观设设计紧密密相连的的，时尚尚、个性性鲜明的的整体设设计语言言，以及及城市白白领、成成功人士士的主流流人群，决决定了“涵馨苑苑”户型设设计的清清晰脉络络空间间机能以以适度实实用为基基础，以以个性为为升华，将将每寸空空间的功功能极致致发挥，同同时预留留模糊空空间用于于家居生生活的随随机性使使用正正是在此此指导思思想下，“涵馨苑”的户型设计才有以下突破：1、 内庭式的的排屋，住住户不失失有天有有地的诗诗意，同同时多了了一处私私家珍藏藏的园景景；2、 每户大开开间，充充分增大大采光面面，阳光光、清风风自由穿穿梭；3、 南北景观观视点丰丰富，阳阳光室则则充分体体现了都都市生活活的时尚尚性与居居者个性性4、 动静分区区，玄关关设计充充分保障障私密性性空间设计计主题构构成了“涵馨苑苑”的独特特建筑空空间观使使居者家家庭各成成员的基基本生活活生理需需求、人人与城市市交流的的社会需需求、审审美需求求达到了了一种圆圆满平衡衡的更高高境界涵馨苑苑”——功能能基因观观 城市市文明的的发展演演化，不不断延伸伸着人们们对住宅宅的功能能需求，由由此，才才会出现现时下的的第一居居所、第第二居所所、乃至至第三居居所以及及自住、投投资的功功能区隔隔。

就现现阶段区区域特征征、住宅宅发展来来看，城城市第一一住宅仍仍为时下下大多人人群的主主体选择。