城投债培训材料20XX年.docx

城投债培训材料20XX年 企业债培训材料--2014 企业债券是一定期限内还本付息的有价证券是企业通过盘活资产，用于新的企业行为的一种融资方式 发行主体资格发行人必须是境内注册企业，a和h上市公司除外股份公司净资产不低于3000万元，有限责任公司和其他类型的企业净资产不低于6000万元发行人成立时间需满3年，判断依据为是否能够提供最近3年的连审报告无重大违法记录；前一次发行债券已募足，为擅自改变前次募集资金用途等 一、财务数据整合 （一）资产整合 一般资产整合主要通过资产负债表中如下几个科目进行： 1、存货：包括正在开发的土地（具有一级土地开发资格的城投公司、房地产开发公司、原材料、库存商品等） 对一般企业而言，存货的可变动空间很小主要针对城投公司，可以将归属于政府的负责保障房建设的、拆迁的等公司的股权划转给城投公司，将正在开发的保障房项目等合并到存货中 备注：政府注资或者划拨给发行人的土地不论是出让地还是划拨地，需要根据评估价值交纳土地出让金，未缴纳的需要按照国土局出让金计提比例计提，并在计算发行额度时从净资产中扣除；（比如遂发展项目） 办理了土地证，需要详细披露土地证信息。

会计师事务所需要出具资产清单，清单中需要详细披露，包括抵质押情况）； 2、应收账款应收账款和发行人主营收入是勾稽的 备注应收账款占主营收入的比例建议最好不超过40%对于城投债，发行人对政府的应收款（包括应收账款和其他应收款）需要政府出具文件，说明款项产生的原因、还款计划、政府还款安排措施，应明确以具体地块（红线图）出让收入作为还款来源 应收账款规模较大的，应适度调减发行规模 3、其他应收款针对城投公司，审核时主要关注与政府的往来款项，金额大的需要政府出具还款措施 4、无形资产通过划转资产，例如土地、林权、海域权、采矿权等做大做实无形资产均需要办理权属变更 备注需要会计师在资产清单中详细披露权属明细 5、固定资产通过划转房产等方式实现 备注：需要会计师在资产清单中详细披露权属明细 6、投资性房地产改变房产、土地等用途，通过资产评估增加资产价值，同时增加利润 备注需要董事会或者股东会出具决议同时需要具有证券从业资格的评估事务所进行评估而且以后每年需要根据市场情况重新评估 7、在建工程：将在建的保障房、拆迁房、公路等项目划转给发行人或者发行人子公司，一方面增加发行人资产，一方面通过按照工程进度确认收入的方式增加收入。

备注：保障房项目、高级公路项目可以与政府签订回购协议；如果签署回购协议，关于回购款需要政府出具回购款来源文件（主要来源于地方财政收入）；特别关注： 1、不得将公立学校、公立医院、公园、事业单位资产等公益性资产和储备土地作为资产注入平台公司，对于已注入，必须剥离或者置换入有效资产 2、以出让方式注入土地的、融资平台必须及时足额缴纳土地出让金并取得国有土地使用证；以划拨方式出入土地的，必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途融资平台公司经依法批准利用原有划拨地进行经营性开发建设或者转让原划拨土地使用权的，应当按照规定补缴土地价款地方政府不得将储备土地作为注资注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期收入作为融资平台公司偿债资金来源 （二）利润来源 一般而言，城投公司利润主要来源于一级土地整理收入、委托代建项目收入、营业外收入和其他为了减少发行人的税收负担，建议营业收入和营业外收入适当配比，但是二者比例不能超过7： 3.政府授权公司进行土地已经开发，将城市基础设施建设委托给公司等方式增加公司的营业收入政府授权公司土地一级开发，需要提供相关证明） 备注：近三年营业收入和营业外收入所占比例需要在募集说明书中披露。

并且必须明确表示不超过7：3 （三）现金流 现金流是根据资产负债表和利润表勾稽过来的，一般会特别关注经营活动产生的现金流量净额审计时建议关注这个指标 另外，取得借款收到的现金和偿还借款支付的现金也是发改委审核的关注点，他反映了企业的外部融资能力和偿还借款的能力偿还借款支付的现金较多，与企业的应收相差太远，发改委也会要求解释 二、募投项目 募投项目主要分为公益项目和非公益项目公益性项目主要有免费公路、公园、绿化带、污水管安装等项目，这些项目政府可以委托城投公司代建，按照3~5%支付城投公司代建费其中高级公路项目可以与政府签订委托代建协议 非公益性项目主要是指能产生收益的项目城投公司目前发行债券主要项目为保障房项目、公路项目、环境保护、治理等项目，这些目前均符合国家政策，尤其是推出项目收益债后，保障房项目和环境保护、治理可能会成为主流 收益类项目一般需要根据可研报告详细分析项目收益情况，包括总投资额、每年收益情况，每年可用于还款额，不够偿还部分用什么方式进行偿还（一般要求用地方财政收入或者财政补贴补足不足偿还部分） 募投项目批文必须齐全，发债额度不能超过募投项目投资总额的60%（保障房项目可以达到70%），关于投资额度、项目批复情况、项目进度等需要在募集说明书中详细披露。

关于保障房项目，项目手续提出如下要求： 1、发债募集资金拟投入的保障房应纳入省级保障房计划，或省级政府与地方市政府签订的保障房建设目标责任书，并严格限定在公租房、廉租房、经济适用房、限价商品房和各类棚户区改造的范围内 2、保障房项目的审批、土地、环保等文件应齐备、偿债资金来源明确 3、一般性旧城改造、城乡一体化项目仍按照正常发债申请对待 募集资金用于旅游基础设施建设、物流园区建设、开发区建设、产业园区建设、水利、公路等基础设施投资为主的地方国有企业发债，因涉及政府投资计划及各项政策，原则上按照投融资平台公司进行管理 棚户区改造项目包括： 1、城市棚户区改造 2、国有工XX县区（含煤矿）棚户区改造 3、国有林区棚户区改造 4、国有垦区棚户区改造 三、还款计划（偿债措施） 根据发改委最近的审核政策，关于城投公司债券融资的偿债措施越来越受到重视偿债保障措施主要包括：自身收益情况、债券还款方式、可变现资产情况、外部融资情况、抵押担保措施等 偿债资金主要来源企业自身收益、车辆通行费收入、土地出让金收入、政府补助等。

拟发债企业偿债资金来源70%以上必须来自其自身收益，该自身收益除项目本身经营性收益外，还可以包括已注入平台公司的土地出让金收入、车辆通行费收入等其他经营性收入 铁路投资公司、地铁及高速公路公司发债，对前期营业收入快的要求可适当放宽 关于偿债保障措施，需要出具的文件包括： 1、发行人所在地政府关于偿债保障措施的说明 2、发行人关于偿债保障措施的报告 3、主承销关于发行人本期债券偿债能力的专项意见 4、担保函或者抵质押协议以及与之相关的证明文件 5、回购协议（如果有），需要政府出具关于回购资金的说明文件，同时必须明确偿债配套土地情况和安排的通知和批复（附土地红线图） 第7页 共7页。