枣庄的城市经济与房地产发展的相关性.doc

枣庄的城市经济与房地产发展的相关性枣庄的城市经济与房地产发展的相关性（集韵原创）（集韵原创）枣庄是一座因煤而生的城市，经历了一个“因煤而立”、“因煤而兴”的城市发展历程，但随着煤炭资源的日益枯竭，也面临着“因煤而困”被动局面枣庄曾是华东地区重要的能源基地，也是鲁南地区的重要城市之一，但是由于历史遗留问题、体制原因、发展思路等制约因素，枣庄并没能充分利用煤炭、建材原料蕴藏丰富的资源优势而进一步发展成为经济大市，相反地，上世纪九十年代末，随着几大重要矿井资源的枯竭，基于安全原因关闭大量中小矿井，经济发展曾陷入谷底大量过剩的产业工人、因过度开采而造成的生态环境日趋恶化成为枣庄改革和发展中不可逾越的两大难题虽然市政府及时调整了发展思路，提出突出发展煤化工主导产业，努力拉长“煤—焦—化、煤—电—化、煤—气—化”产业链的战略方向；通过市政西迁加快城市化进程并充分利用其传导效应；积极扶持民营经济的发展等等，但是时至今日，枣庄仍然没有从日薄西山的初级煤炭开采经济中走出来，表现在衡量经济发展的指标偏弱、城镇居民生活指数较低、商品房价格涨速相对较慢等诸多方面一、一、““煤炭城市煤炭城市””的经济状况的经济状况1、宏观经济发展总量水平较低，但增速较快、宏观经济发展总量水平较低，但增速较快从宏观经济发展情况来看， 2002 年枣庄市经济发展主要指标在全省的位次靠后，GDP、人均 GDP、规模以上工业增加值、规模以上工业利税总额、全社会固定资产投资、实际利用外资、出口总额等指标均为全省 17 个地级市中的第 13-16 之间，主要位次是第 14 位。

以GDP、人均 GDP 为例：010020030040050060070080090002000400060008000100001200014000160001800020000生产总值（亿元）人均生产总值生产总值（亿元）756314623504780261250461376人均生产总值9467 8665 6199 9239 1893 9420 2890 8471 6712济宁 枣庄 临沂 泰安 淄博 日照 荷泽 德州 聊城生产总值列第 14 位，人均生产总值列第 13 位虽然总量水平较低，但是各项指标的增长率在全省地级市、尤其是鲁南城市中的排名相对靠前枣庄自 98 年调整城市运营思路以来，盘活了大量国企资产、扩大了招商引资规模，使经济逐渐向可持续增长的模式转变2、煤炭、建材等开采及加工主导产业结构、煤炭、建材等开采及加工主导产业结构枣庄 2002 年三次产业比重为 14.6：51.7：33.7.，同期山东平均水平为13.2：50.3：36.5；同为鲁南城市的济宁、临沂、泰安、日照、菏泽等工业在产业结构中所占的比重均没有达到 50%，因此枣庄是名副其实的工业城市2002 年，全市规模以上工业增加值 91.44 亿元，增长 17.6％。

轻工业和重工业分别完成增加值 28.04 亿元和 63.40 亿元，重工业占到 69.33%煤炭、水泥两大行业对全市规模以上工业增加值增长的拉动贡献率达 43.3%3、民营经济发展壮大、民营经济发展壮大1）在经济中的地位日益重要）在经济中的地位日益重要2002 年非公有经济增加值在生产总值中的比重为 43.4%，高于山东省平均水平规模以上工业增加值中，国有工业及集体企业增加值仅占 30%，国有经济的重要性显著减弱，取而代之的是以股份制、三资企业等为代表的民营经济比重增加2004 年非公有经济单位数达到 8.2 万户，注册资金 136.7 亿元，同比分别增长 8.3％和 15.3％；从业人员 36.4 万人，增长 5.5％；民营经济纳税额 18.35亿元，增长 46.6％，占全市税收总额的 51.7％2）民营经济园区建设如火如荼）民营经济园区建设如火如荼2002 年，全市共规划的 47 处民营经济园区中有 43 处已经完成了规划设计和“四通(水、电、路、通讯)一平(场地平整)“等基础设施建设并初步发挥经济效益6 处区（市）级民营经济园区已经形成红红火火的竞争态势；滕州新世纪民营经济园区、西岗镇宏岗民营经济 园区、枣庄市山亭区城头工业园区、阴平镇工贸园区、官桥镇民营经济园区、陶庄镇民营工业园区、枣庄市薛城区民营经济园区、齐村镇民营工业园区、枣庄市中工业园等 10 个民营经济园区被省中小企业办公室、省建设厅联合命名为省级民营经济示范园区。

3）民营企业规模不断膨胀）民营企业规模不断膨胀2002 年，全市限额以上民营企业发展到 405 家，其中年营业收入 1000 万元以上的民营企业 281 家，年营业收入 1 亿元以上的民营企业 7 家受表彰的百强民营企业 2002 年的纳税总额比 2000 年上涨 67%4）民营企业行业分布）民营企业行业分布民营企业以从事煤炭采选、非金属矿采选、食品加工、化学原料及化学制品制造、非金属矿物制造为主，五大行业的民营企业数量占总数量的 70%4、居民收入及消费水平、居民收入及消费水平枣庄是一座因煤炭资源而兴建的城市，城市化水平较高，与此同时，多数就业岗位也是因煤炭开采而产生的，由于资源枯竭或是安全原因导致矿井关闭和工人失业，而过于单一的产业结构造成下岗人员再就业难度加大，这些都导致城镇居民收入及消费水平较低从 2002 年的数据来看，枣庄人均储蓄余额 3869 元、城镇居民人均可支配收入 6493 元、人圴消费品零售额 2907 元，分别比山东省平均水平低 2524 元、1122 元、600 元与城镇居民形成对比的是，农村居民的收入和消费水平均略高于山东省平均水平经济转型给枣庄带来了新的增长活力，伴随着经济的增长，居民收入增长速度也逐步放大，2005 年一季度枣庄职工平均工资水平增幅居 17 市第一位，达到 25.3%，但是整体职工平均工资还是低于全省平均水平。

二、枣庄经济发展的症结、机会及出路二、枣庄经济发展的症结、机会及出路1、传统资源城市经济增长模式造成的后遗症、传统资源城市经济增长模式造成的后遗症产业结构失衡产业结构失衡在计划经济时期，煤炭工业作为重要的基础产业，处在优先发展的地位，形成了单一的以煤炭开采为主，其他相关产业为补充的产业结构体系煤炭是不可再生资源，资源一旦枯竭，随之而来的必然是整个经济增长体系的停滞甚至是崩溃产品档次低，市场竞争力差产品档次低，市场竞争力差多数加工企业生产的产品属于初级产品，精深加工、附加值高的产品少，高新技术产品更少地方经济效益长期被转移，自我发展能力严重不足地方经济效益长期被转移，自我发展能力严重不足煤炭产业在紧缺时期按国家定价销售，价格与价值背离，效益被转移到下游产业和别的地区，煤炭城市自身利益得不到应有的补偿，缺乏发展新兴产业所需要的资金、技术积累煤炭市场放开后，也无法从根本上摆脱高投入低产出，出大力挣小钱的处境因而造成枣庄市自身积累不足，无力支撑高新技术和新兴产业的发展，严重制约了产业调整和升级的步伐，使结构性矛盾变得更加突出环境污染严重，治理难度较大环境污染严重，治理难度较大煤炭工业及相关产业，由于其生产过程的特殊性，对生态环境的破坏力巨大，造成大面积的地表塌陷、大气污染、水源污染、废渣污染等问题。

治理环境不可能一蹴而就，必须坚持长期治理，并为此要付出巨大代价，这是其他非煤炭城市所不存在的刚性成本和额外负担就业和社会保障包袱沉重就业和社会保障包袱沉重原来的 147 处矿井，陆续关闭了 79 处，仅剩 68 处2 万多名职工下内忧下岗无法安排（不包括农民工），再加上老矿井离退休人员多，仅枣庄矿业集团就有离退休职工 3 万多人巨大的人员压力使枣庄市工矿企业难以为继这不仅加剧了枣庄市经济改革和发展的难度，而且还严重影响了枣庄市的社会稳定2、机会、机会资源优势资源优势虽然部分矿井资源枯竭，但仍然还有大量煤炭可以开采，关键在于开采及利用的模式交通便利交通便利毗邻陇海铁路和日照港、岚山港、连云港三大出海口，200 公里半径之内有济南、青岛、徐州、连云港、济宁 5 个机场，京沪铁路、京福高速公路、104国道、206 国道、京杭大运河穿境而过能源紧张导致煤炭价格不断上涨能源紧张导致煤炭价格不断上涨煤价上涨将提高行业对 GDP 的贡献率、提高税收收入、拉动相关产业的发展、增加就业岗位市政西迁市政西迁2004 年 6 月，枣庄市委市政府西迁，借搬迁之机，将枣庄的城市化规模迅速扩大，使其新增 85 平方公里，让枣庄的城市化人口比率达到 34.2％。

按照枣庄市政府新的规划，在现有城区和新城区（位于枣庄市薛城区）之间，将形成一个新的文化、高新技术产业带——枣薛经济带；而在运河沿线，沿运经济带也将展现新的风姿城市搬迁对房地产、建筑、商业等行业将产生具大的带动功能，对枣庄的经济增长模式、居民的生活方式等也将产生重大的影响3、出路、出路过去那种过分信赖煤炭开采拉动经济增长的思路显然是行不通的，虽然目前煤炭业的发展炙手可热，但煤炭的不可再生性导致了这一行业发展的短期性和不可持续性那么枣庄应该走什么样的发展路线呢？首先首先，作为一个尚有煤炭储量的城市，应该充分利用资源优势，大力发展煤炭的相关产业，延伸产业链；同时，加大技术投入，提高产品附加值和竞争力其次其次，放宽引资政策、增加税收优惠、加大招商力度，吸引外部力量发展城市建设再次再次，大力发展民营经济，实现多元化发展民营企业在经济中发挥着越来越重要的作用，对 GDP 的贡献率也逐步提高尽快培植一批城郊型、中心型民营经济园区，培植一批骨干民营企业是将来的发展方向最后最后，抓住城市搬迁的机遇，加快城市化进程由于煤炭城市建设缺乏必要的投入，历史欠账过多，城市基础设施建设和城市化进程，普遍落后于非煤炭城市。

因此城市再造工程起到改善投资环境、拉动经济增长、改善居住生活环境等多重作用枣庄经济过去、现在和未来的发展都展现在我们面前，总结起来，枣庄曾经有过辉煌的历史，曾经历经济停滞甚至衰退的阵痛，痛定后的改革也逐渐将煤炭城市带出资源枯竭的阴影，并且日益焕发出新的活力我们接下来需要思考的是，枣庄的经济发展历程及今后的发展趋势会对房地产业的发展产生什么样的影响呢？三、枣庄房地产市场现状三、枣庄房地产市场现状1、商品房市场处于供过于求状态、商品房市场处于供过于求状态2004 年商品房竣工面积为 134.64 万平方米，同比去年增长 20.3%；商品房销售面积为 110.48 万平方米，同比去年增长 24.2%，供求之间存在 24.16 万平方米的缺口2004 年商品房预售面积为 27.48 万平方米，比去年同期减少了-26.5%，枣庄居民仍然习惯于购买现房商品房空置面积为 40.67 万平方米，其中住宅空置 22.36 万平方米， 以空置面积中，一年以内的空置面积为 29.12 万平方米，一年以上的空置面积为 11.55 万平方米枣庄的投资性购房比例较小，所以可以认为，空置面积多为尚未售出的商品房以上数据显示枣庄房地产市场没有出现山东某些城市供不应求的火爆场面，而是处于温和的供过于求。

2、市中心、腾州市商品房供应最大、市中心、腾州市商品房供应最大2004 年市中区是商品房供应最大的区域，其次是腾州市，两地占供应总量的 70%以下是 2004 年商品房竣工面积结构图：市中区开发区薛城区峰城区台儿庄区腾州市从供应量的增长来看，开发区、台儿庄区、峰城区由于基数小，增长率显得较大其中开发区、台儿庄区的增长率在 100%以上，峰城区更是从 2003 年0.32 万平方米剧增到 2004 年的 4.32 万平方米3、商品房供需存在结构性不平衡、商品房供需存在结构性不平衡61.1144.169.558.3123.24 18.294.323.343.744.0132.6832.36010203040506070市中区开发区薛城区峰城区台儿庄区腾州市商品房竣工面积（万平方米）商品房销售面积（万平方米）台儿庄区和腾州区的商品房销售情况最好，处于供过于求或供求基本平衡；其余区域中开发区的销售。