土地估价师考前培训要点.doc

《土地估价理论与方法》考前培训一、考试发展趋势及2002年考试特点1.灵活性、应用性明显加强如：41题、53题2.计算题采用标准化试题测试如：38－39题、45－47题、55－58题3.情景分析题是发展趋势如：83－86题4.单个题目之间难易程度相当悬殊或者占用时间相差较大如：47题、48题、57题相对较易，而43题、54题实际就是一道简单计算题，不一定难，但会占用较多的时间5.综合性有所加强，一道题反映多个知识点6.图文并茂增加了看图答题如：59－63题二、2002年试题统计分析章判断题单项选择题多项选择题总分值%土地估价概述0510157.5估价的基本理论276157.5城镇土地分等定级217102914.5收益还原法21662412市场比较法21182110.5剩余法158147成本逼近法386178.5路线价法14273.5建筑物估价方法154105地价体系14052.5基准地价评估28102010宗地地价评估166136.5地价管理244105合计20100802001002002年考试试题统计表上述统计表明：1.体现试题类型发生变化、方法分值降低2.基本理论、基本概念减少，今年试题接近2002年，继承2002年试题特点，分析试题比重加大。

三、复习考试应注意的问题1.复习一定要注意知识点2.理解最重要，要对全书理解，不要死记硬背3.以大纲规定的内容范围为基础，应用性题目也是在大纲范围内延伸4.如何对待历年考题？利用掌握知识点，了解题型，题量，考试方式，出题思路等5.注意审题看清题意6.关注两年来新增的内容7.学会使用答题卡8.先易后难不遗漏原则《土地估价实务》考前培训一、《土地估价实务》考试特点1.考试要点：《土地估价实务》是土地估价师考试的重要科目之一，分数为200分，占土地估价师考试总分的30％《土地估价实务》没有具体的参考书籍，但它是《土地估价理论与方法》、《土地管理与基础》及《土地估价相关经济理论与方法》的综合，这三本书是估价实务教材，旨在考察应试者对各科知识的综合分析能力和应用能力应试者在复习过程中应注意特各科知识有机结合，融会贯通2.题型：《土地估价实务》试题包括综合计算题、案例综合分析题和土地估价报告改错三种类型3.题量：三道综合计算题、一个案例综合分析题、一个土地估价报告改错量不大，但答题时间长4.分值：总计200分，综合计算题80－100分；案例分析和估价报告改错100－120分二、考试应试技巧与要求1.掌握估价基本方法，要求掌握每种方法的原理、特点、适用范围。

2.看考试大纲3.掌握三本书内容4.总结以往试题三、题型分析（一）综合计算题基本特点：三道题，易、中、难；题型以一种方法为主，另一种方法为辅或两种方法并重，包括四大基本方法或路线价法，一般不会出基准地价系数修正法该题型主要考察应试者对主要估价方法的综合运用能力，要解答每道小题通常贯穿一种主要方法，但方法中所用到的某些条件不直接给出，需借助其他方法计算得到解题关键步骤：第一，审题审题时需明确题目要求和给出的已知条件，注意各已知条件的单位，如租金是按日、按月还是按年计算，是单位建筑面积租金还是可出租面积租金，注意各因素比较的基准等，并注意所给条件中哪些是有用的，哪些是用来迷惑应试者的，以防用错同时，应试者还必须弄清以下几个时点，即土地使用权取得时点、建筑开工、竣工时点、建筑物出售、出租时点、各类投资集中投入时点、土地估价时点，最好将各时点标注在时间轴上第二，确定解题方法和解题思路通过审题，明确了题目要求和已知条件，便可确定以哪种估价方法为主线，并根据该方法中用到的未知条件确定需借助的其他方法估价方法的确定至关重要，一定要看清题目，确定正确的估价方法，否则时间都来不及估价方法确定了，解题思路也便有了。

第三，公式和计算步骤计算过程中，涉及的计算公式一定要列出，哪怕没有时间计算，列出需要的几个公式也能得到相应的分数计算一定要分步计算，而且尽量细分，因为在阅卷评分中计算题的步骤划分是很细的，每个步骤和计算结果都有对应的分值，一旦计算错误，不分步骤的试卷肯定丢分多.应试者必须牢记各种地价评估方法的计算步骤，并能对计算步骤作简要说明，答题时按顺序进行，避免跳步被扣分A. 以假设开发法为主，以收益还原法、市场比较法或其他方法修正为辅A1以假设开发法为主，以收益还原法为辅 2000年考题（1）某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？项目其他有关资料如下：（1）该大楼1-3层为商场，建筑面积为3000平方米，4-15层为办公楼2）大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%3）大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。

目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%A2以假设开发法为主，以市场比较法为辅 1998年考题（2）某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估该估价机构收集到有关资料如下：（1）A宗地面积为2000平方米，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限2）该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为两年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出3）该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原率为8%。

4）在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：实例B：2370元/平方米；实例C：2730元/平方米；实例D：2500元/平方米；A宗地上建成后房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产：比较因素A宗地比较实例B比较实例C比较实例D交易时间100-1-5-4交易情况1000-1+1区域因素100-2+2-3个别因素1000+10+5使用年期100-30-1根据以上资料，评估出该公司的投标地价B. 收益还原法与剩余法相结合 1998年考题（1）某市一综合大厦，于1995年10月底建成，用途为综合，其中1-3层为商场，建筑面积为4000平方米；4-10层为写字楼，建筑面积为7500平方米，建筑总容积率为4该大厦用地是在1993年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元1998年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在1998年10月31日现状基础设施条件下（基础设施条件略）的土地使用权价格据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑平方米•日，写字楼的实际租金为3.5元/建筑平方米•日；同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为：商场5.0元/建筑平方米•日（可出租面积占建筑面积的75%），出租空置率为5%；写字楼为4.0元/建筑平方米•日（可出租面积占建筑面积的70%），空置率平均为20%，各类物业出租费用一般为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费30元/建筑平方米，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元/建筑平方米，经济耐用年限为50年，残值率为2%，该城市从1993年至1998年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8%，综合还原率为9%。

C.以市场比较法为主，以收益还原法、成本逼近法为辅 2000年考题（3）某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/平方米A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度经调查，A宗地周边有三宗地条件相似的工业用地，具体情况如下：（1）B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已经达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间， 征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20% 和30%2）C 宗地：占地 25000平方米 , 于 1998年9月1日通过出让方式取得宗地已达到三通一平的开发程度按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元3）D 宗地：占地3.5公顷，于2002年9月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/平方米B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表。

宗地交易情况区域因素个别因素B宗地-4%-2%5%C宗地05%-1%D宗地2%-7%-5%表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于 A 宗地根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10%；土地增值收益率为20%；土地还原率取6%相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到七通一平时地价比五通一平高100元/平方米，达到五通一平时地价比三通一平高60元/平方米根据以上条件，试回答以下问题：（1）以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格；（五通一平条件下、50年期、工业用地、于2002年9月1日的土地使用权价格）（2）测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金；（3）测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格思路：一、先分别求三个实例20年期的土地价格实例B：采用成本逼近法。

开发程度修正实例C：采用收。