房屋租赁中的风险防范.docx

重庆向道律师事务所 www.xd-1 / 11房屋租赁中的风险防范目录1、房屋出租的几个基本常识2、无效租赁合同3、租赁合同的登记备案4、租赁房屋的维修责任5、租赁房屋的拆迁补偿6、承租人的优先购买权7、租赁房屋被拍卖、抵押、查封8、房屋转租时的几个注意事项9、租赁合同的解除一、房屋出租的几个基本常识（一）口头租赁合同的有效性《合同法》第 215 条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”因此期限在六个月以下的口头租房合同是合法有效并受到法律保护，合同当事人双方也均应当按照口头约定执行租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，合同依然有效二）公房可以出租、转租《城市房屋租赁管理办法》第 4 条规定，“公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租”因此，公房依法可以出租、转租三）出租房屋须缴纳税费房屋租赁合同依法进行备案登记会涉及缴纳税费问题合同双方应对缴纳税费进行约定，可以约定全部由一方缴纳，也可以按国家税法规定方式缴纳，避免产生纳税争议一般来说出租房屋应纳房产税、城镇土地使用税、增值税、城市建设维护税、教育费附加和印花税。

房产税、城镇土地使用税、增值税、城市建设维护税、教育费附加按综合征收率征收：对在房产税开征范围内出租房屋的，各地方制定的标准不一样;印花税：按租赁金额的千分之一贴花重庆向道律师事务所 www.xd-2 / 11（四）不得出租的房屋1、未依法取得房屋所有权证件的;2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的;3、共有房屋未取得共有人同意的;4、房屋权属有异议的;5、属于违法建筑的;6、不符合安全标准的;7、房屋已抵押，未经抵押权人同意的;8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;9、有关法律法规规定禁止出租的其他情形五）房屋租赁合同常见无效的情形1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效；2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效；3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效；4、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；5、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；6、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；7、租赁期限超过二十年的，超过部分无效；8、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。

六）买卖不破租赁关于适用“买卖不破租赁”须承租人实际占有标的物根据合同法相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力但“买卖不破租赁”的构成要件包括：1、租赁合同和买卖合同均合法有效；2、出租人或租赁物的所有人在租赁期间将租赁物所有权变动给了买受人；3、租赁物已交付承租人使用，买卖发生在租赁物交付承租人使用之后其本意旨在通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的实际租赁控制和使用但是，如若租赁合同未登记，承租人也未占有使用房屋，此时房屋仍处于出租人占有状态下，房屋买受人无从知晓房屋上有租赁的负担，相应的法律后果也不应由买受人承担重庆向道律师事务所 www.xd-3 / 11二、遇到无效租赁合同怎样处理（一）常用处理方式按照《民法通则》第 61 条和 《合同法》第 58 条规定，房屋租赁合同确认无效后，其处理上主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶承租方实际使用房屋的，出租方不返还租金，作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因此，签订租赁合同前，双方应尽职调查，避免签订无效合同二）专项处理方式1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效的处理这种《租赁合同》违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，应认定为无效现实中，房屋未经验收或验收不合格就入住的情况很多，作为承租方很难查清房屋是否验收合格，因此为避免此种无效合同风险，承租方除尽职调查外，应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，以保护自己一方权益2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效的处理违章房屋的建造人不能取得所有权，因此也不能享有合法的使用权违章房屋出租，作为承租一方防范的唯一办法就是租赁前认真查看出租人的房产证照，没有产权证或与产权证登记不符的房屋不能租赁当然，个别承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的，应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，或要求出租方提供担保，但这种风险未必能规避3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效的处理律师认为：承租人在签订租赁合同时，应对该区域动迁情况进行调查，避免因签订无效租赁合同而受到经济损害三、租赁合同登记备案（一）未登记租赁合同的有效性张某将自有的 200㎡商业用房出租给李某经营饭店，双方签订 2 年期租赁合同，并对租金、支付及合同解除等条款做了明确约定。

合同签订后，李某依约交付了租金并装修了房屋，开始营业因该房屋地理位置好，生意兴隆半年后，市场租金普遍上涨，张某有些后悔，于是以租赁合同未经备案为由，主张合同无效，要求解除合同，双方因此产生争议那么，租赁合同未经备案是否无效呢?按照《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和公安部《租赁房屋治安管理规定》，出租私人或单位所有房屋用于他人居住，既要到房管部重庆向道律师事务所 www.xd-4 / 11门，又要到公安机关登记，《城市房屋租赁管理办法》还直接规定未登记的为无效合同但在实际生活中，未办理备案登记并不影响合同的效力，应认定租赁合同有效二）房屋出租的全套手续出于交易安全的必要，律师建议租赁双方应进行登记备案，以减少合同风险出租房屋应办理的法律手续有：1、出租人与承租人签订书面租赁合同;2、双方在合同签订后 30 日内，到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案申请登记备案时应提交以下相关文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、城市人民政府规定的其他文件;3、在市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》四、房屋维修责任房屋维修责任应该是《租赁合同》中最常见的条款，合同一般会照搬《合同法》第 220 条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

来约定维修责任但现实中往往不是简单的适用该条规定就能解决维修争议的，因为维修责任往往隐藏在其他事项中，造成责任划分不清晰问题律师认为维修包含在房屋正常修缮、装修后返修及恶意添附的补偿责任等多项内容之中因此租赁合同双方在约定维修责任时，应全盘考虑一）房屋修缮责任房屋修缮责任是指在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏的维修责任由哪一方承担的问题根据《城市房屋租赁管理办法》的规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定”因此出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮，以保证房屋居住和使用的安全的义务但“因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿从律师角度认为,应将“承租人过错”进行列举，明确在租赁双方签订的租赁合同中房屋修缮责任条款中，以减少不必要的争议二）承租人装修改变房屋构造后的返修责任《合同法》第 223 条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。

现实中出租人同意承租人对重庆向道律师事务所 www.xd-5 / 11租赁房屋改变构造(当然不涉及主体结构安全 )，使用中产生的返修责任争议较多下面以一个案例来说明：王某将自己私有的二层二室住房租赁给张某，合同约定租赁用途为中介服务，并同意张某的装修方案，将原卫生间拆除移至阳台，将卫生间通风和排水立管在二层弯曲靠在墙边，以增加厅内有效使用面积使用中楼上用户发现下水不畅，楼下住户发现卫生间通风不畅，于是与出租人联系，要求其维修承租人在出租人要求下也同意并实际简单进行了处理，但效果不是非常明显在楼上楼下用户强烈要求下，出租人要求承租人恢复原构造或是拆除装修进行彻底返修，承租人坚持当时改造方案是经出租人同意并认可的，否则也不会同意承租因此双方就返修期租金及费用承担问题产生争议，诉至法院这是一个典型的因出租人同意情况下产生的返修争议，由于当初对改变房屋构造的后果双方约定不足，造成维修责任不明确向这样的案例还有出租人同意承租人将阳台窗探出，因物业或楼上住户要求必须拆除等等，都涉及返修责任承担问题为避免此种争议产生，作为出租人要慎重答应承租人的改造要求，约定好如出现返修责任承担主体，切不可为把房先租出去，而回避返修责任问题。

三）承租人恶意添附的补偿责任实践中，对于承租人对房屋进行改建、改装或者增加附着物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同约定的承租目的属于合理添置的，那么按以下情况分别处理：一是《房屋租赁合同》中有约定的按约定处理;二是合同没有约定而又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的，一般由承租人自行拆除不能拆除的可以对添附物现价值进行评估，归出租人所有，并对承租人予以适当补偿;三是若出租人不同意添附或承租人并非按合同约定的承租目的添附的，且《房屋租赁合同》没有约定而又协商不成的，拆除后并不会影响其价值的，承租人可以自行拆除不能拆除的，出租人对装修物的损失一般不给予补偿上述做法符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第 86 条规定所以在签定租赁合同时，对添附物或改善物处理做约定是最好的上述处理原则只具有一般性，每个案件都是有其独特性，不能一概而论现实中也存在承租人恶意添附的情况本文定义的恶意添附是指在出租人同意承租人装修，但对添附处理约定不明的情况下，承租人主观上存在利用“不能拆除的可以对添附物现价值进行评估，归出租人所有，并对承租人予以适当补偿”的规定，以期在租赁合同终止时获得更多补偿的行为;客观上进行为牟利而乱添附。

通常承租人会采取在装修时就出具一些假发票证明自己购买的质次价低的添附物价值很高或是将一些没有价值的产品故意进行添附来讹取补偿等手段，造成出租人不堪补偿的严重后果，侵犯出租人合法权益重庆向道律师事务所 www.xd-6 / 11因此,在订立合同或者在租赁期间，承租人应与对方明确约定添附物种类、价值及补偿标准等，并对装修过程进行尽职调查 ，以保护自己合法权益不受侵害五、租赁房屋的拆迁补偿租赁期间，房屋遇到拆迁的情况大量出现在我们的生活中那么如何保护租赁合同双方的合法权益是我们最关心的问题现实中，有些合同约定房屋拆迁属于不可抗力，租赁合同终止，出租人返还剩余租金，承租人腾退房屋虽然拆迁不能完全被认定为不可抗力，但这种约定从法律上应认定是有效的，是双方真实的意思表示有些合同对此没有约定，遇到拆迁问题时就容易产生争议下面我们了解以下相关的法律规定：（一）承租人是合法的被拆迁主体按照《城市房屋拆迁管理条例》第 13 条规定，“ 拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”;第 16 条规定，“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。

可以看出在拆迁行为中，房屋承租人是独立于被拆迁人存在的，是合法的被拆迁主体二）承租房屋拆迁时承租人享有权利国务院颁布的《城市。