金地对中小户型开发的思考.doc

金地对中小户型开发的思考在 2006 年 9 月 28 日的“2006 创新中国主力户型经验交流会”上，金地集团设计部总经理宋涛作了“金地对中小户型开发的思考”，以金地集团在小户型设计中的实践，为今后的主流户型——90 平米以下的中小户型设计，向业界交流了极其宝贵的认识和经验，值得向关注中小户型设计的网友们推荐　金地对中小户型开发的思考　】■ 第一部分 对政策的理解■ 第二部分 金地的战略与行动■ 第三部分 中小户型设计策略以下是金地设计部宋总在“2006 创新中国主力户型经验交流会”上的 PP 讲演稿中小户型研究不仅面对以往出现的单体问题，还要研究 70%以上都是小户型的时候会带来什么问题，不仅有设计层面的问题，还有政策层面的问题，以及市场消费导向的问题第一部分 对政策的理解1、从国际居住标准角度衡量世界发达国家的平均套型面积基本在 90 平方米左右（美国除外），亚洲主要国家人均居住建筑面积 30 平米以下 图 1 世界各国住房平均每套建筑面积（m2/套）由此可见，我国目前提出的建 90 平方米的套型占总建筑面积的 70％的做法是有比较依据的 图 2 世界各国住房人均建筑面积（m2/人）2、从中国宏观经济发展衡量人均土地资源非常有限:可耕地的人均拥有量仅为世界平均值的 1/3,到 2010 年耕地保有量必须达到 17.28 亿亩，但目前仅有 18.51 亿亩。

截至 2005 年底，全国人均住宅建筑面积 26.11 平方米----建设部《2005 年城镇房屋概况统计公报》 集约和节约施工土地，保护耕地的任务十分紧迫，建设中小套型住宅从用地节约性上来讲，是十分必要的，关系到国家的宏观发展战略改善住房供应结构，解决中低收入阶层的居住需求，关系到国计民生3、住宅功能的理解“住宅实际上应该是城市的背景建筑，不宜把住宅当成城市的标志建筑大众住宅无论怎样设计，其基本功能在于满足人的居住需求，在适度投入的前提下营造舒适感”第二部分 金地的战略与行动■ 机会大于挑战金地积极响应国家的宏观调控政策，并针对性地制定和调整集团发展战略今后开发的单一项目的收益率可能因中小户型比重的增加而降低，在一个竞争更充分的市场下，企业将通过几项主要举措适应市场、实现发展：1）靠资源整合与土地拓展扩大开发规模；2）参与推动产业化进程提高开发效率；3）加强对中小户型市场的细分研究增加产品研发能力；4）靠品质和服务实现 70 年保值、升值效应1、加强市场客户细分研究与产品创新研究：挖掘中小户型产品潜在的客户需求和准确的产品定位，量身订造出舒适度高、更加人性化的的产品05 年组织“80 筑家”全国大学生设计竞赛；06 年协办“中国创新 90 中小套型住宅设计竞赛”；06 年启动 90 平米以下中小户型客户需求调研项目；牵头或参加各种业界学术交流。

2、中小户型项目实践：金地项目开发项目中，在深圳以中小户型为主的有：渔农村、梅陇镇、104 公寓等深圳“渔农村”项目：由香港事务所设计，总建筑面积 22.8 万平米定位：一半返还村民，一半为深港两地家庭；布局：采用螺旋式规划形态，力求每户均好；交通：与地铁站无缝接驳；配套：集中商业、街铺及会所一应俱全，占总建筑面积的 14%深圳“渔农村”项目建筑立面深圳“渔农村”项目户型：平均面积 60 平方米，内廊式布置，实用率高；精装修：100%高档精装修交楼；降噪及节能：100%采用中空玻璃；部分采用中空 low-E 玻璃；通风： 100%采用室内新风系统深圳“渔农村”典型户型平面:单元 B：两房两厅面积：61.02 平方米第三部分 中小户型设计策略我国曾经的中小套型设计中存在的误区：重单体轻整体，住宅设计并不仅仅限于套型平面，还要讲求室内外环境品质，公共空间的设计等；重面积轻功能，造成不同面积的住宅在功能上并无区别；重数量轻质量，只顾盲目的开发建设，忽略住宅本身的品质市场策略1、定义永久居住功能2、套型的面积标准与功能配备3、适应市场客户多样化需求4、适应市场客户的共性需求■ 设计手法1、户内功能外移公共区域2、紧凑的布局及适宜的尺度3、灵活空间与可变设计4、精装修与空间再造5、局部功能的集成设计6、均好性与补偿原则市场策略1、定义永久居住功能：当 90 平米以下中小套型产品成为市场主流产品时，应将其作为居住者的永久居住空间，而非过渡的临时的居住空间，这种最初定位上的区别，会影响到后期产品的设计质量。

90 平米以下的套型是社会多数人群居住的住宅类型，包含各类人群，包含全生命周期2、套型的面积标准与功能配备：日本的住宅：90 平方米已经是三居室套型的标准 图 3 日本的户型平面图图 4 日本户型中，面积与功能的关系中国的住宅：50 年代，普遍规定的套内建筑面积是 46 平方米到 53 平方米60 年代，套型面积则比 50 年代的要紧凑些有资料表明，那时平均每套住宅建筑面积只有 32 平方米（三年自然灾害等因素影响）70 年代，套型面积标准是每套住宅面积 34 到 37 平方米，面积较小，一直延续到 70 年代末左右80 年代出现四类标准的说法，即按照级别福利分房：第一级是 42 平方米到 45 平方米，第二级是 45 平方米到 50 平方米，第三级是 60 平方米到 70 平方米，第四级是 80 平方米到90 平方米发展到后来，最大的面积尽管有 90--100 平方米，但却可以设计出 4 个卧室；2000 年至今，套型面积膨胀速度进一步加快，一家两三口人住在一两百平方米、甚至更大的房子里，感觉少了许多家庭的温馨，有一种空空荡荡的失落感住宅套型定格在 90 平方米，有人说这是倒退但很多业界人士都表示，这是一种相对理性的回归。

功能面积配置标准：户型面积小不应是少配置的绝对障碍90 平米以下各区间面积的功能配置的初步设想：30 及以下：单身公寓+厨房+卫；40---50：一房一厅+厨房+卫60—80：二房二厅+厨房+一卫80---90：三房二厅+厨房+二卫（或一个分离式卫浴）3、适应市场客户多样化需求：根据生活习性、家庭结构、职业特征、地域性等因素，打造出不同选择的多样化中小套型从民族行为习性看：日本、韩国：1）注重洗浴文化，户型面积再小,也要保证足够的淋浴空间（淋浴及坐浴）；2）重视家庭成员交流，形成以餐厅为核心的家庭空间，客厅尺度温馨中国：较注重面子，客厅追求气派日本卫生间设计，保证足够的洗浴空间从家庭人口组成看：三口之家：一般需要 3 间房，主卧+书房+儿童房；儿童房在孩子小的时候和保姆同住，孩子独立成长时期兼活动室/书房；丁克一族：2 间房已经基本满足要求；老人住宅：可能更关注精细化无障碍设计、交通利于轮椅的通过、关键部位设置扶手等措施从地域差异性看：南方以通风为主，强调外遮阳及防潮，因此，在建筑设计上表现为大阳台、挑廊、露台、架空层、开敞式大堂等；北方以日照采光为主，强调保温防冻，因此，在建筑设计上表现为封闭阳台、阳光房、外形厚实、封闭式大堂等。

从人群职业特征看：紧张忙碌型：该人群为早出晚归的生活方式，对房屋朝向等因素的敏感度相对低，一般无闲暇时间做饭及洗衣，因此对厨房功能要求低，对社区服务功能（如洗衣、送餐）要求高家庭主妇型：家庭主妇长期在家，对朝向、采光要求高，另外，对厨房功能应齐备，面积适当放大家庭办公族：摆放办公桌及和客户洽谈的需求，除对书房功能的要求强烈外，还有对小区会所的商务功能的需求日本三口之家的厨房设计：将厨房空间开放，与起居室融为一体，家人和孩子的活动一览无余，一边做饭，一边闲聊，即打破了煮饭的单调，又促进了与家人的交流适应小户型市场客户共性需求：配套：因中小户型的居住人群特点，对生活配套依赖性强，因此，宜设置便利超市、快餐厅等，提供生活便利公交：公共交通网络宜覆盖到中小户型社区，即提供出行便利，也利于环保；达到公共交通站点的步行距离不超过 500 米停车比：小汽车停放：具体配置比例跟据汽车普及走势、使用成本走势等因素而动态确定；自行车存放：须根据地区情况为一定比例的住户提供安全的存放地点设计手法1、户内功能外移公共区域重新定义公共与私有空间将户内实现不了的需求到公共空间去解决？腾出的面积可以分配给卧室等，提高了空间有效使用率。

客厅内的会客功能外置到会所或首层入口大堂，形成“公共客厅”，而“户内客厅”仅为家庭成员看电视及交流用途，尺度无需太大，更强调温馨感首层入口大堂设置接待处，满足一般性访客的接待客房功能外置到会所以往的购房需求中总是希望房间多些，实际非家庭成员用，而是考虑接待亲戚朋友来访留宿时偶一为之，实际这间房利用率相对较低可以在会所中设有少量客房，家中有客来，由主人出面临时租用会所中的客房这样可节约套内客房功能面积2、紧凑的布局与适宜的尺度紧凑的布局方式 1：利用竖向和边角空间作储藏因厅房面积小，对储藏及收纳空间需求大，在日本 90 平方米左右的住宅中，固定的储藏空间需要占到总面积的 7%，加上非固定的储藏空间，基本达到 13%厨房采用降板处理，降板后的空间可作储藏拉开这个盖子，下面是一个储物空间增加吊柜、壁柜等，使得储物空间和建筑建造一体紧凑的布局方式 2：减少公共交通面积采用内廊式，一梯多户（渔农村项目)节约土地资源”应该将是中国的基本国策，对此作出战略调整是非常明智的但对“渔农村”那样的纯内廊颇不赞同，特别是沙士发生以后市场策略”不错，但“设计手法”的 6 点中完全没有提及“通风”、“采光”、“环保”等重要因素，应该是金地的一个失误！本流认为可以运用“内湾”或“天井”的形式，给内廊多些自然的通风和采光。

不过金地“梅龙镇”的窄面大进深板楼设计，还算是非常成功的2、紧凑的布局与适宜的尺度紧凑的布局方式 3：减少户内交通借用餐厅、客厅空间，每一寸空间分分必争适宜尺度的标准？“中国尺度”出现，依据：人体工学尺寸家具尺寸“人是万物的尺度，是存在者存在的尺度，也是非存在者不存在的尺度 家具尺寸决定空间大小客厅开间；液晶电视的普及，可适当缩减客厅面宽；主卧开间；液晶电视的普及，3.6 米的的卧室面宽看电视也可不会局促　　“家具革命引发尺度观的变化 香港的房屋标准：A 类：基本上是参照“公屋”标准；B 类：比“公屋”标准略高；C 类：香港人称之为中大户型；D 类：市场称之为豪宅；E 类：属低密度的户型从供应量上看，政府公共房屋占市场一半是 A、B 类；发展商推出的单位以 B、C 两类占80％100m2 以下单位占 80-90％的份额并没有限制开发商一定要开发什么户型，而且因为“居屋”的小户型由政府提供，如果从市场竞争规避来看，开发商的自由选择 B、C 类占 80％是不理智的，但结果如下表所示，开发商开发的 B、C 类（即小于 100 平方米户型）占 90％香港的开发商是非常成熟的，他们在户型上如此关注普通人，并非因为他们是慈善家，而是某种市场必然。

可能以下因素至关重要： A.高容积率：市区内土地平均容积率 6~8 倍，而且政府从来都是以楼面地价为转让土地的标准； B.高房价：当 E 类房屋的单价在 10 万港币以上时，1600 万的房屋需求量可想而知香港是节能省地（高容积率），社会和谐（居者有其屋）和市场协调（面向普通人）的紧凑型大都市的典范香港知道资源的可贵，并且有效地利用了高房价阻止了大户型的疯狂。