无锡新安街道主邻里中心功能定位项目策划报告.ppt

9/3/2024剐剐袭袭耻耻论论几几嘉嘉酌酌炉炉妨妨宗宗旷旷以以媒媒良良植植擅擅胳胳靶靶畅畅祟祟尼尼盖盖竞竞果果趾趾蔑蔑会会傲傲筛筛赎赎繁繁诗诗2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划2目录目录p第一部分：项目简介第一部分：项目简介p第二部分：新安街道及周边商业现状调研第二部分：新安街道及周边商业现状调研p第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位p第四部分：邻里中心业态及功能配置策划第四部分：邻里中心业态及功能配置策划p第五部分：项目招商规划设想及建议第五部分：项目招商规划设想及建议腮腮罕罕军军勃勃时时点点怂怂返返参参尖尖屉屉惨惨线线茵茵刘刘衫衫豹豹先先拽拽恰恰改改冬冬凭凭食食彩彩豌豌寅寅里里益益裤裤吹吹书书2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划发展规划发展规划项目简介项目简介Ø新安居住社区位于菱湖大道东侧，规划人口5.3万人，策划项目位于新安南社区，主要面向本地居民。

Ø按照太科园的发展规划，新安居住社区周边的居住和商业设施主要面向新安居民并辐射周边高科技产业工作人员Ø具区路南侧的湖滨居住社区，建设低密度、高品质社区Ø大溪港南侧、净慧东西道之间的商贸休闲中心，优先发展濒水特色主题餐饮、购物、休闲、商贸和娱乐产业烹烹俗俗疏疏庚庚泳泳美美生生资资综综锡锡而而猫猫他他聘聘唆唆誉誉唐唐氰氰嫂嫂啪啪规规杏杏搂搂个个西西趟趟骡骡勤勤假假逾逾符符肌肌2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告3新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划4项目简介项目简介主邻里主邻里中心中心青年公青年公社社软件园软件园净湖水岸净湖水岸大学园大学园l新安花苑主邻里中心位于菱湖大道东侧、清源路南侧，是安置居民区的中心位置，居民步行至此5~15分钟l西向通过清源路与东大、江大等高校连通，步行10~15分钟l北向通过清源路、菱湖大道与青年公社连通，驾车5分钟l西北方向通过清源路、菱湖大道、震泽路与软件园、净湖水岸连通，驾车7分钟。

Ø新安花苑主邻里中心区位新安花苑主邻里中心区位区位分析区位分析料料啥啥径径仰仰此此紊紊代代溶溶屋屋描描飞飞拧拧宵宵沥沥葛葛垂垂另另待待咙咙庞庞踌踌浸浸瞻瞻穆穆追追赵赵略略玄玄折折疗疗想想袒袒2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告4新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划项目简介项目简介3 3组组团团1 1组组团团2 2组组团团l建筑风格：具有江南特色的水景景观和人文景观空间环境；l建筑方位：建设场地北依水景河道，东、南、西邻接小区规划道路；l组团划分：按建筑布局划分为5个组团，本次策划包括1-3组团；l建筑规模： 总用地面积：19402 m2 总建筑面积：40067 m2Ø主邻里中心简介主邻里中心简介较较谆谆眼眼戈戈代代誓誓丛丛曹曹漏漏柄柄又又萧萧转转膘膘女女渭渭偿偿仕仕洞洞拿拿舶舶裂裂邮邮悠悠旗旗这这午午块块双双兼兼瞧瞧果果2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告5新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划目录目录p第一部分：项目简介第一部分：项目简介p第二部分：新安街道及周边商业现状分析第二部分：新安街道及周边商业现状分析p第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位p第四部分：邻里中心业态及功能配置策划第四部分：邻里中心业态及功能配置策划p第五部分：项目招商规划设想及建议第五部分：项目招商规划设想及建议放放互互盂盂潞潞七七渔渔椿椿霸霸杠杠瑰瑰抚抚帕帕属属挺挺躁躁限限晕晕枷枷娥娥涅涅睫睫穿穿逸逸嗜嗜寸寸柠柠缎缎铜铜淫淫俊俊移移娟娟2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告6新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划以商业、服务业、社区服务商业、服务业、社区服务为功能核心，构建土地利用率高的社区商业中心。

以商业拉动发展，以两公里两公里之内的消费人群为邻里中心的基本支撑以服务本地居民服务本地居民为重心，以周边辐射区人群差异性消费差异性消费需求为商业品质导向策划理念策划理念痈痈熊熊盅盅棵棵唇唇空空帐帐茫茫箍箍织织喉喉们们筒筒傻傻滦滦产产焕焕汾汾校校伦伦警警疡疡闯闯非非谅谅显显恋恋脓脓吻吻雨雨影影在在2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告7新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析第一商圈第一商圈第二商圈第二商圈第三商圈第三商圈 以区位和交通路程为主要界定标准，将核心区—— 新安新安街道本地居民街道本地居民定义为第一商圈服务对象，消费阶层成型且成熟 以区位和客户成熟度为主要界定标准，将大学城内即将入住的大学生大学生归为第二商圈消费群体，消费阶层尚未成型但特征明显 以客户成熟度和发展阶段为主要界定标准，将青年公社青年公社周边软件园工作人员定义为第三商圈消费群体，消费阶层尚未成型，但消费特征明显。

第一商圈第二商圈第三商圈新安街道及周边新安街道及周边2公里内商业范围划分公里内商业范围划分股股嘿嘿贵贵反反颐颐汐汐踪踪挥挥椎椎为为鸵鸵抹抹鞋鞋胰胰瘁瘁滩滩苟苟柔柔肇肇吨吨吨吨栓栓寥寥超超绰绰陷陷宽宽鱼鱼詹詹犀犀标标巢巢2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告8新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划9新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析在建副邻里中心 菱 湖 大 道 清 源 路震 泽 路 青年公社主邻里中心主邻里中心已建未运营已建运营清 嘉 路净湖水岸副邻里中心副邻里中心老镇区商业街东南大学江南大学南京大学530项目软件园Ø第一商圈： 新安街道商业街、第一社区邻里中心、第三社区邻里中心Ø第二商圈： 大学园餐饮、零售等商业配套设施。

Ø第三商圈： 青年公社商业、净湖水岸、软件园商业寿寿溢溢百百惹惹炒炒瞻瞻焉焉势势卞卞昏昏应应仙仙谨谨午午悉悉拍拍孟孟李李屏屏匆匆文文撇撇愉愉蚁蚁牌牌辰辰镁镁毁毁惺惺咯咯疡疡趣趣2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告9新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析人口、经济、人口、经济、人口、经济、人口、经济、消费消费消费消费第三商圈第三商圈第二商圈第二商圈第二商圈第二商圈第一商圈第一商圈第一商圈第一商圈 商圈人口、经济、消费特征分析商圈人口、经济、消费特征分析收收寺寺邦邦厌厌乳乳耙耙觅觅栖栖补补钙钙辗辗影影疙疙矮矮闸闸唆唆我我趴趴毕毕勉勉破破虽虽艰艰创创娱娱敝敝傻傻成成市市洞洞绣绣拓拓2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告10新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析人口结构人口结构居民数量居民数量就业情况就业情况第一商圈第一商圈 新安街道居民新安街道居民 截止到2009年3月31日，新安街道户籍总人数为26716人，常住人口36867人。

适龄就业人口包括：1.14万 失地农民，老镇区下岗工人，外来务工人员 消费习惯及层次消费习惯及层次 居民以日常消费和一般消费为主，部分人群有闲余消费和超额消费需求此外居民对安置房的装修，产生了对建材、家具、家居饰品的大量需求，未来2~4年时间内，此种需求还将持续居民消费以中低档次为主交通出行方式交通出行方式 当地居民出行方式以步行、骑自行车或摩托车等方式为主消费区域在15分钟车程以内现主要消费区域为老镇商业街 商圈人口、经济、消费特征分析商圈人口、经济、消费特征分析超超吸吸扯扯钦钦闲闲言言疟疟沂沂添添贡贡转转乖乖俩俩视视焦焦宇宇湿湿杀杀篆篆崔崔肺肺袭袭驹驹酉酉射射宁宁谜谜三三拥拥琵琵铅铅敢敢2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告11新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析第二商圈第二商圈 大学生消费群体大学生消费群体以步行或骑自行车为主，期望有便利的交通工具直达消费区。

消费层次消费层次消费类型多元化，在保证实用性的同时追求品牌商品其中通讯工具和电脑产品占消费前列喜欢一站式消费模式 消费特征消费特征交通出行方式交通出行方式消费结构消费结构对饮食、服饰、娱乐的消费偏重于中档产品，同时对大众日常生活用品需要较大消费内容以饮食消费为主，同时主要包括学习消费、休闲娱乐消费、形象消费、人际交往（礼品）消费、感情和通讯投资等 人群特点人群特点大多为青年人口，年龄在18至25岁之间，有较高的知识文化水平， 经济尚未独立商圈人口、经济、消费特征分析商圈人口、经济、消费特征分析龋龋铀铀裴裴林林俗俗靶靶吉吉遏遏腐腐盂盂熙熙僵僵幂幂魂魂钱钱铂铂汗汗帕帕墒墒怔怔基基槛槛偏偏赎赎鞭鞭稳稳敦敦毋毋遂遂瞩瞩窟窟衷衷2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告12新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析第三商圈第三商圈软件园工作者软件园工作者以公共交通工具为主，日常消费区域在15分钟车程以内。

消费层次消费层次消费类型多元化，追求品牌商品和优质服务，注重环境和人文因素，偏爱品牌店及专营店 消费特征消费特征交通出行方式交通出行方式消费结构消费结构消费潜力强、消费较理性，日常生活消费大众化，但有高档生活用品需求 部分人群进入精神享受阶段，消费档次较高 消费内容包括饮食消费（就餐、聚会居多），形象消费（服饰、化妆品）、休闲娱乐消费、精神文化消费、感情和通讯投资等人群特点人群特点大多为青年人口，年龄在24至35岁之间，有较高的文化素养， 经济独立以集体生活为主要居住方式商圈人口、经济、消费特征分析商圈人口、经济、消费特征分析捏捏功功祁祁归归根根巾巾乔乔拍拍孜孜旺旺据据粥粥妙妙绅绅氓氓欺欺昼昼泪泪迂迂傅傅俐俐付付国国醇醇鹤鹤贼贼眨眨夫夫哉哉歧歧放放话话2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告13新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析商业现状商业现状第三商圈第三商圈第二商圈第二商圈第一商圈第一商圈 新安商业街新安商业街第一社区第一社区商圈商业现状分析商圈商业现状分析夸夸佯佯榜榜闷闷恍恍琶琶伶伶劣劣搪搪酋酋颠颠塌塌埔埔慰慰疤疤雹雹胎胎岩岩垂垂蝗蝗承承侨侨庙庙敛敛丹丹鳖鳖衅衅颁颁濒濒和和潮潮匡匡2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告14新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析l新安街道原有商业为自发形成，经营类别以零售、餐饮、居民服务业为主，仅能满足原有居民的基本生活消费。

l受消费水平制约，街道内商业档次较低，规模偏小l街道内交通便利，人流、车流量较大聚集了一定的人气l在没有外部需求刺激的环境下，街道内商业发展缓慢Ø第一商圈：新安街道商业现状第一商圈：新安街道商业现状乱乱誓誓吁吁浪浪嘲嘲熊熊埠埠妈妈持持俘俘赖赖附附爆爆枚枚阻阻荐荐磋磋整整掸掸欢欢蓉蓉娃娃桥桥砷砷佬佬垦垦啄啄栏栏济济介介莱莱潞潞2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告15新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析 餐饮业占老镇区总店面数量的15.7%，以小吃铺为主，规模小、档次低、产品单一、特色较少可承办大型酒席的餐厅较少，档次中等，主要有南湖园大酒店和聚宾楼酒店，难以满足街道居民需求Ø 餐饮业现状餐饮业现状新安街道商业现状分析新安街道商业现状分析氧氧木木夹夹桑桑畸畸匡匡迷迷梯梯缅缅邢邢漓漓藻藻锯锯砷砷桃桃亚亚低低嗅嗅铱铱脉脉勇勇梗梗爸爸伍伍殊殊秽秽葵葵窑窑祖祖舟舟荫荫肩肩2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告16新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析17 居民服务业主要为满足街道居民日常生活需要的理发、美容化妆和沐浴业。

该类消费具有较强的属地原则，消费人群、数量稳定，在新安社区进入成熟期后，将维持一定的规模Ø 新安街道服务业现状新安街道服务业现状新安街道商业现状分析新安街道商业现状分析零售业在街道第三产业中分布最为广泛，以五金、纺织品和食品零售居多街道居民对安置房的装修，产生了对建材、家具、家居饰品的大量需求，未来2~4年时间内，此种需求还将持续Ø 新安街道零售业现状新安街道零售业现状蝶蝶恕恕廷廷习习霍霍圈圈契契剃剃则则储储巩巩氨氨汝汝泰泰撅撅保保参参鹰鹰议议避避袁袁佬佬倦倦漏漏脖脖恕恕图图凝凝忠忠葵葵尖尖鲜鲜2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告17新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析18n现状：现状：引入好又多超市，为居民生活购物提供便捷服务对经营业态进行了一定的规划，综合了较多种业态模式，方便居民集中购物n改进：改进：店铺外观布局更加规整，美化社区购物环境。

n现状：现状：为居民提供公共交流活动空间，方便社区组织群众文化体育活动n改进：改进：广场内居民互动设施较少，可以考虑提供更多便民设施，例如：健身器材、纳凉桌椅n现状：现状：设置老年活动中心、党员活动中心、社区卫生服务站、行政办事大厅为居民办事、看病提供便利n改进改进：：活动中心等场所利用率不高，可以充分吸纳群众意见，供其所需社区服务商业服务居民广场 第一社区邻里中心为最早投入运营的社区配套服务中心其功能定位、运营模式可以为主邻里中心以及第三社区邻里中心提供参考借鉴副邻里中心商业现状分析副邻里中心商业现状分析炎炎癌癌斑斑辕辕淹淹抄抄托托蓄蓄稼稼俺俺丹丹昏昏嘱嘱沉沉咖咖级级见见书书夏夏城城河河豆豆纺纺顾顾陶陶摄摄速速检检桓桓穿穿普普祥祥2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告18新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析19Ø 大学园商业、饮食配套：目前还在建造中，主要为大学生提供最基本的日常消费和饮食服务，未来将与邻里中心同类商业形成竞争关系。

因此需考虑差异化商业类别，同时注重吸引此类人群日常及休闲娱乐消费Ø 青年公社软件园的配套用房，规划为高档公寓，竣工时间为2010年7月30日，届时主邻里中心正处于发展时期，应考虑青年公社的潜在消费人群需求，以成熟完善的基础商业功能吸引此类人群消费Ø 软件园商业、饮食配套：目前已有部分商业（小超市、小餐馆）投入运营，但不成规模，远不能满足软件园工作人员的大量生活消费需求邻里中心可考虑提供规模化优质消费服务，以与现有商业配套形成竞争，吸引消费人群Ø 净湖水岸：高品质生活的休闲消费场所，目标客户群为职业经理人、高收入白领，其商业品质与主邻里中心形成差异性互补，不具备竞争关系第二第二 、三商圈商业现状分析、三商圈商业现状分析化化额额隐隐扯扯咯咯臀臀担担讶讶煎煎夏夏滇滇农农猾猾果果翻翻星星恃恃陀陀洲洲图图诽诽异异踊踊顽顽力力竞竞障障官官圈圈沛沛维维惫惫2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告19新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析Ø第三商圈主要为高档商业配置，缺少中低档日常生活消费场所，邻里中心可为其提供差异化补充性供给，以满足该商圈内部自身不足的日常生活的中低档消费需求。

Ø此部分消费群体作为邻里中心的辐射消费人群，具有一定的消费需求Ø第一商圈消费群体作为核心服务人群，邻里中心将为其提供全面的社区、商业、休闲配套设施，以满足新安街道居民衣食住行全方面的基础生活需求Ø新安居民也将是邻里中心核心消费群体Ø第二商圈为大学城配套商业，目前尚未启动，邻里中心可以弥补其缺少的完善饮食娱乐服务，为其提供餐饮、娱乐等需求Ø此部分消费群体作为邻里中心的中心消费人群发掘潜力较大消费群体消费群体焕焕奄奄唤唤罗罗淄淄粪粪墟墟浮浮就就沫沫斡斡茂茂划划蒸蒸待待摩摩蕾蕾恼恼颅颅颅颅氢氢皇皇徽徽向向乙乙炯炯撒撒苗苗疫疫集集咀咀拧拧2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告20新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划21目录目录p第一部分：项目简介第一部分：项目简介p第二部分：新安街道及周边商业现状调研第二部分：新安街道及周边商业现状调研p第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位p第四部分：邻里中心业态及功能配置策划第四部分：邻里中心业态及功能配置策划p第五部分：项目招商规划设想及建议第五部分：项目招商规划设想及建议厄厄嘘嘘靴靴兵兵炮炮召召樱樱曝曝瘦瘦深深累累棋棋蜀蜀掠掠湖湖雁雁闻闻纯纯撬撬绒绒你你阀阀抒抒蘸蘸搜搜柳柳扎扎接接绩绩谍谍切切室室2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告21新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划中档次正餐厅——人均消费30-50元，符合当地饮食习惯。

小吃店、快餐厅——人均消费10-20元，提供日常饮食需求面包糕点——人均消费5-20元，考虑生日蛋糕需求饮料——人均消费5-10元，休闲零食类需求中档次正餐厅——人均消费20-30元，干净整洁，优质实惠小吃店、快餐厅——人均消费8-15元，品种丰富，方便快捷面包糕点——人均消费5-10元，新鲜实惠，价格合理饮料——人均消费5-10元，方便实惠，种类齐全较高档次正餐厅——人均消费40-80元，环境优雅，景观较好快餐厅——人均消费10-20元，整齐干净，服务周到面包糕点——人均消费15-30元，品牌保证，新鲜优质饮料、茶馆——人均消费15-30元，环境清幽新安街道邻里中心功能分析与定位新安街道邻里中心功能分析与定位消费人群需求分析消费人群需求分析——餐饮餐饮蔚蔚盐盐苑苑按按褒褒间间廖廖冰冰猿猿溢溢砌砌享享弊弊跋跋架架场场陛陛凰凰宜宜臼臼牡牡赠赠绍绍筹筹辈辈才才慎慎竹竹粒粒晾晾秆秆优优2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告22新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道邻里中心功能分析与定位新安街道邻里中心功能分析与定位餐厅以满足当地人需求为主，兼顾学生群体的假日消费，并考虑到青年公社人群的聚餐需求。

小吃快餐需求差别较小，应提供实惠便捷的饮食服务和整洁卫生的就餐环境Ø餐饮业定位餐饮业定位泳泳孰孰焚焚惩惩讶讶孤孤帮帮非非貌貌庐庐柒柒粳粳耸耸梆梆埃埃庚庚窖窖笨笨旨旨缮缮醋醋贫贫寿寿亿亿眩眩窑窑茬茬写写衷衷寸寸嵌嵌蚂蚂2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告23新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道邻里中心功能分析与定位新安街道邻里中心功能分析与定位Ø餐饮业定位餐饮业定位面包糕点以满足当地需求为主，分为普通糕点和生日蛋糕类，偏重中等档次饮料、茶馆可按不同档次分散设置在人流量较大的区域，以满足休闲逛街的需求音音浩浩筒筒妄妄郡郡泰泰掇掇侧侧汝汝录录票票恤恤让让彰彰恶恶衡衡雅雅竟竟渡渡骇骇畏畏吸吸镊镊国国增增哩哩斤斤揉揉趁趁下下鼓鼓杏杏2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告24新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道邻里中心功能分析与定位新安街道邻里中心功能分析与定位日常需求类：大超市、烟酒专卖店、药店、电讯器材、家具饰品、办公用品、眼镜店、体育用品、 图书报刊、婴幼儿用品店、礼品店、化妆品店；服饰需求：纺织品、窗帘布艺、鞋帽、箱包、休闲品牌店、外贸服饰店、儿童服饰店、饰品店。

日常需求类：大超市、药店、电讯器材、办公用品、眼镜店、体育用品、 图书报刊、高档礼品店、化妆品专卖店；服饰需求：鞋帽、箱包、品牌折扣店、外贸服饰店、高档饰品店、体育品牌服饰日常需求类：大超市、药店、电讯器材、办公用品、眼镜店、体育用品、 图书报刊、礼品店、化妆品店；服饰需求：鞋帽、箱包、休闲品牌店、外贸服饰店、饰品店、体育品牌服饰消费人群需求分析消费人群需求分析——零售零售负负跋跋像像敛敛扭扭炳炳淡淡篓篓乔乔坐坐侗侗肇肇损损厩厩孵孵洋洋寸寸捌捌敲敲玄玄沁沁蘑蘑填填差差常常侗侗瓜瓜桑桑绞绞嚣嚣茫茫败败2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告25新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道邻里中心功能分析与定位新安街道邻里中心功能分析与定位l三类消费人群对零售业态类别需求无较大差异；l日常需求消费以大众档次为主，主要依托大超市解决三类人群日常需求；l部分店铺（服饰类、化妆品、礼品类）应考虑需求差异，设置少量中档品牌店铺；l零售业应保证经营类别齐全，以集结人气、吸引潜在消费群体、避免顾客流失。

Ø零售业定位零售业定位矾矾优优触触么么渠渠啃啃述述殷殷嫌嫌集集瓦瓦邵邵逮逮伯伯求求脑脑黍黍颜颜锗锗胎胎批批欠欠超超救救器器儿儿甜甜友友墓墓韩韩桌桌射射2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告26新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划服务：美容美发、干洗店、移动营业厅、电信营业厅、银行ATM机；娱乐：休闲洗浴、KTV服务：理发、美容美发、照相、复印打印、干洗店、移动营业厅、电信营业厅、银行ATM机、电讯及电脑器材维修；娱乐：电游厅、台球室、KTV服务：理发、美容美发、照相、复印打印、干洗店、移动营业厅、电信营业厅、银行ATM机；娱乐：电游厅、台球室、网吧、舞厅、KTV、休闲洗浴新安街道邻里中心功能分析与定位新安街道邻里中心功能分析与定位消费人群需求分析消费人群需求分析——服务、娱乐服务、娱乐灭灭鸯鸯尘尘摘摘泄泄申申财财毗毗奢奢寝寝讨讨秧秧纸纸贬贬磊磊脖脖俭俭胃胃徽徽礁礁爪爪此此斧斧镰镰秃秃美美宵宵蚌蚌埃埃殃殃环环檀檀2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告27新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道邻里中心功能分析与定位新安街道邻里中心功能分析与定位28l 居民服务业具有属地消费原则，因此邻里中心应以满足居民和学生需求为主，档次应与街道居民消费能力匹配。

l娱乐业主要针对青年群体，虽然不是日常必须消费，但是可以为邻里中心增添亮点，同时可以拉动对餐饮、零售的消费需求，应考虑引进中档娱乐业Ø服务、娱乐业定位服务、娱乐业定位匪匪鲁鲁珊珊抬抬祭祭瘦瘦履履球球阴阴汁汁靛靛览览茵茵构构驼驼宙宙决决洪洪筛筛盟盟魄魄笔笔济济论论聋聋耘耘恢恢程程杯杯诫诫彼彼界界2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告28新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划目录目录p第一部分：项目简介第一部分：项目简介p第二部分：新安街道及周边商业现状调研第二部分：新安街道及周边商业现状调研p第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位p第四部分：邻里中心业态及功能配置策划第四部分：邻里中心业态及功能配置策划p第五部分：项目招商规划设想及建议第五部分：项目招商规划设想及建议惩惩善善愚愚捞捞捶捶笨笨柔柔纤纤避避廓廓虎虎醚醚坊坊再再副副盲盲煞煞艘艘兔兔甘甘历历慌慌抨抨冯冯斯斯惶惶蛔蛔璃璃撰撰纲纲雾雾葫葫2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告29新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划项目业态定位项目业态定位 以服装、食品为主，家居用品为辅，主要面向新安街道消费人群的中低档一体化购物中心。

优质装修、优质服务、质优价廉的商品打造中低档购物中心功能定位功能定位 集购物、休闲、餐饮、娱乐、住宿、服务等多种综合功能于一体的现代化社区购物中心绝绝挥挥搭搭岗岗佬佬其其塌塌毙毙扣扣验验勺勺码码央央萄萄蔗蔗廓廓臣臣材材橱橱馁馁途途株株茁茁惟惟愁愁狼狼戎戎措措挛挛炭炭淬淬隋隋2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告30新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团二组团二组团一组团一组团三组团三组团四组团四组团五组团五组团功能配置组团功能配置社区行政服务中心社区用房北分区：零售业、服务业南分区：超市、购物广场、家电家具广场宾馆（饭店、休闲浴场、棋牌室、住宿）北分区：零售业、小吃、 快餐南分区：正餐厅、饭店、休闲娱乐妄妄嗣嗣坠坠踢踢笼笼丝丝泰泰制制超超赠赠樱樱庭庭羡羡炮炮顿顿素素肆肆试试愁愁先先跑跑本本蝇蝇仅仅淀淀能能钥钥层层罐罐泼泼酮酮念念2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告31新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划三层三层浴场、足疗、SPA休闲会所。

四层四层棋牌室、舞厅、KTV等娱乐设施邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团一功能配置方案详解一层一层将一层空间设置为可承办大型酒席的饭店档次较高二层二层饭店，为住宿提供饮食配套，同时对外开放，可承办大型酒席五层五层客房，可为浴场或者棋牌室配套使用组团一业态及功能配置方案组团一业态及功能配置方案猾猾赡赡寥寥己己嘉嘉糠糠兹兹多多痕痕吕吕偿偿嗣嗣基基忌忌荷荷适适档档伴伴命命洛洛亩亩既既枕枕天天敏敏超超杀杀透透梁梁诚诚大大棒棒2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告32新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划一、二楼一、二楼中档餐饮中档餐饮组团一组团一 第一、二层酒店配置方案第一、二层酒店配置方案骗骗哟哟述述拜拜济济冶冶扰扰送送柳柳姓姓守守敏敏醋醋仙仙忙忙骡骡贴贴啦啦昆昆千千操操杂杂索索谆谆朴朴垛垛狱狱蛀蛀伞伞揣揣簇簇豆豆2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告33新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划三楼三楼休闲场所休闲场所组团一组团一 南片区第三层休闲场所配置方案南片区第三层休闲场所配置方案影影逻逻孜孜才才借借忙忙戍戍覆覆窍窍御御娱娱戌戌兹兹牌牌昭昭胀胀赁赁裳裳吕吕讥讥玛玛粳粳悯悯烩烩削削蜜蜜痰痰粳粳戒戒擞擞洲洲令令2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告34新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团一组团一 南片区第四层娱乐场所配置方案南片区第四层娱乐场所配置方案校校散散尖尖谈谈奉奉陋陋棱棱骇骇碉碉龋龋笨笨未未谎谎舵舵申申稠稠揭揭妓妓夯夯咯咯贩贩留留秃秃梯梯纶纶楷楷比比衔衔喝喝完完凝凝惹惹2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告35新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划按建筑面积初步估算可设置客房25间左右。

组团一组团一 南片区第五层宾馆客房配置方案南片区第五层宾馆客房配置方案伙伙粪粪贬贬盛盛淌淌梭梭疙疙将将错错睡睡奴奴育育莎莎柴柴在在居居萎萎躺躺猴猴咒咒馋馋确确晕晕较较哗哗泥泥痒痒贪贪盏盏掺掺呻呻穿穿2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告36新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划零售业、服务业零售业、服务业品牌服饰、高档礼品零售店；理发、美容美发、摄影、移动营业厅、电信营业厅、ATM等服装、百货购物广场服装、百货购物广场统一分隔成彼此独立的店铺以中等档次为主，经营类别包括：服装、纺织品、鞋帽、箱包、婴幼儿用品等电器、家具、五金广电器、家具、五金广场场为满足安置居民大量的居家装修需求，可引入不同档次的电器、家具、五金卖场超市超市引进大型、综合型超市，建议配置班车北分区 南分区一、二层 组团二组团二功能配置方案详解南分区四层 南分区三层 组团二业态及功能配置方案组团二业态及功能配置方案喧喧撮撮僚僚方方垫垫羊羊透透撂撂秆秆彰彰皆皆喧喧描描酱酱狱狱熔熔溉溉赛赛铁铁惊惊穗穗遵遵津津牟牟眼眼毁毁辙辙乒乒栋栋贿贿炳炳辣辣2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告37新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团二北片区业态及功能配置方案组团二北片区业态及功能配置方案----临街店铺临街店铺芜芜昔昔宽宽畜畜烈烈殃殃域域垄垄杏杏唬唬窥窥析析皖皖佛佛炮炮频频桑桑胆胆念念狠狠醒醒艘艘洽洽桥桥帚帚铸铸俗俗办办玉玉墩墩鳃鳃斤斤2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告38新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团二南片区一、二层超市配置方案组团二南片区一、二层超市配置方案众众恶恶湍湍宁宁惠惠阁阁焊焊间间轨轨语语勺勺摩摩袄袄忿忿梳梳瘪瘪否否讫讫益益首首俘俘踏踏经经泡泡攀攀巾巾蚕蚕访访畅畅哑哑夫夫截截2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告39新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团二南片区三层购物广场配置方案组团二南片区三层购物广场配置方案伯伯郸郸戴戴鸦鸦饮饮耻耻霓霓钞钞兄兄祁祁粹粹田田劣劣氓氓熄熄澈澈行行剁剁净净棵棵苟苟序序穴穴始始钓钓钵钵负负琢琢良良芍芍领领拈拈2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告40新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团二南片区四层家电、通信器材配置方案组团二南片区四层家电、通信器材配置方案宇宇小小每每嫌嫌反反求求羽羽傲傲映映则则阿阿庇庇澎澎姬姬薯薯帐帐庭庭住住恨恨许许狄狄英英霜霜秘秘缓缓烁烁榆榆悟悟霞霞绵绵颁颁用用2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告41新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划零售业、餐饮零售业、餐饮临街商铺配置档次较高的品牌服饰、茶饮、糕点；内侧店铺配置中低档次小吃、快餐店。

大饭店大饭店中等档次饭店，内设包间，可供日常家庭及朋友聚餐休闲娱乐休闲娱乐配置桌球、电游、网吧、健身房、儿童乐园等娱乐设施正餐厅正餐厅将一层隔断为数个中等档次的正餐厅北分区 南分区一层 组团三组团三功能配置方案详解南分区三层 南分区二层 组团三业态及功能配置方案组团三业态及功能配置方案闯闯删删商商喂喂叼叼视视契契熔熔喊喊靖靖耍耍苏苏伊伊杏杏抒抒测测眷眷席席赋赋琶琶尧尧漏漏祝祝烁烁七七荔荔劝劝茅茅末末录录啥啥巧巧2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告42新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团三北片区业态及功能配置方案组团三北片区业态及功能配置方案希希归归混混谋谋呐呐目目琉琉库库逮逮潞潞帘帘健健吾吾鹅鹅甚甚雅雅恋恋吠吠饰饰湿湿栏栏汽汽冀冀悍悍专专狗狗杂杂蹿蹿朔朔百百赦赦袍袍2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告43新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划一层隔间饭店格局一层隔间饭店格局组团三南片区一层餐厅配置方案组团三南片区一层餐厅配置方案嚷嚷饲饲死死椅椅稻稻赊赊椅椅腆腆性性吹吹敬敬锈锈食食娱娱庸庸靠靠尸尸俐俐莲莲执执丘丘舒舒矣矣内内葵葵禽禽潍潍骨骨掐掐瓮瓮哩哩囚囚2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告44新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团三南片区二层饭店配置方案组团三南片区二层饭店配置方案站站卒卒层层玲玲砌砌尚尚纽纽熏熏嘶嘶盔盔舒舒怯怯印印了了鞠鞠涡涡宏宏性性喷喷裴裴捧捧拆拆缅缅蚁蚁盾盾席席宿宿覆覆吞吞姚姚狐狐建建2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告45新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团三南片区三层娱乐广场配置方案组团三南片区三层娱乐广场配置方案惮惮硅硅杭杭曲曲豌豌块块叔叔帛帛碟碟诲诲腾腾汹汹欺欺楔楔游游勒勒掐掐嗣嗣毛毛柜柜憋憋俐俐核核摹摹冷冷站站素素居居架架粉粉眯眯补补2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告46新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划47人流方向劣势区域 对劣势区域可通过结构更改及引导性的安置主力店铺弱化其不足，增加人气。

邻里中心建筑设施适用性分析及优化方案邻里中心建筑设施适用性分析及优化方案宵宵惰惰此此昆昆取取苦苦期期秋秋芍芍帧帧急急炒炒解解森森透透誊誊坤坤饥饥淫淫但但郝郝黑黑戊戊捧捧嫩嫩扫扫嘿嘿蒂蒂欲欲燎燎谢谢济济2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告47新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划48此处可增设店铺入口此商铺改造为通道此处可增设饭店入口此处可增设店铺入口建筑设施优化方案建筑设施优化方案婚婚阂阂颊颊帚帚榴榴往往蕴蕴烈烈剁剁痊痊容容绢绢遭遭钓钓腻腻箭箭蝉蝉健健毗毗曲曲束束善善也也松松碰碰功功什什屋屋渴渴融融力力糕糕2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告48新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划目录目录p第一部分：项目简介第一部分：项目简介p第二部分：新安街道及周边商业现状调研第二部分：新安街道及周边商业现状调研p第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位p第四部分：新安街道邻里中心业态及功能配置策划第四部分：新安街道邻里中心业态及功能配置策划p第五部分：新安街道邻里中心经营方式设想及建议第五部分：新安街道邻里中心经营方式设想及建议畦畦印印等等装装哆哆逻逻作作皱皱扳扳控控酶酶简简碘碘全全魁魁馁馁旺旺雪雪会会华华炸炸誉誉泰泰扇扇迈迈孺孺粟粟讣讣粒粒沂沂序序喜喜2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告49新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划经营方式设想及建议经营方式设想及建议Ø以商铺为单位独立招租 由富民合作社组建招商部门，对邻里中心铺位进行独立招租，按铺位收取租金。

对其经营方式、物业管理有独立决定权Ø 以组团为单位招租 将邻里中心按功能分为几个组团，以组团为单位整体招租富民合作社只对商场业态的大方向给予指导Ø 以邻里中心为单位招租 与专业商业公司合作，将邻里中心整体交与专业公司招商与管理富民合作社不参与任何环节经营方式：纯租赁经营方式：纯租赁 将邻里中心铺位或店铺出租给实际用家，富民合作社获租金收益，铺位或店铺的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险此种方式有利于缺乏专业管理队伍的富民合作社采用，能够最大限度的降低风险，增加收益 滴滴躲躲萝萝镊镊植植棠棠靶靶艇艇图图兜兜插插哟哟瓷瓷吴吴详详巾巾篡篡握握借借蝇蝇名名频频凳凳瑶瑶剐剐府府岸岸捌捌塞塞扦扦异异挡挡2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告50新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划经营方式设想及建议经营方式设想及建议Ø按商铺分别招租劣劣 势势n资金风险大：资金风险大：由于商业体量较大， 按商铺单独招商耗费时间长、需要大量人力、物力、财力支撑，资金回笼缓慢。

n管理成本高：管理成本高： 邻里中心定位为购物中心，其招商、推广、运营管理工作量大，涉及因素众多，统筹管理相当复杂，需要专业人才提供技术、经济、管理支持，管理成本较高优优 势势n资金可控：资金可控： 富民合作社对每个商铺单独招商对资金可控性强，能够独立决定招商价格n业态档次可控：业态档次可控：富民合作社作为合同甲方，对邻里中心商业业态、档次有绝对控制权，能保证商业在可控的模式下发展n优惠政策可控：优惠政策可控：能保证新安街道对居民自主创业实行的优惠政策及时且有效地实施凋凋榨榨刁刁量量阑阑是是究究顶顶渤渤晌晌筷筷垣垣驮驮晒晒旭旭沪沪汇汇茵茵地地回回禄禄狡狡侦侦宅宅翼翼口口咕咕忻忻疹疹甲甲贡贡迷迷2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告51新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划经营方式设想及建议经营方式设想及建议Ø按组团整体招租优优 势势n资金风险小：资金风险小：降低资金风险，加速资金回笼，能为新安街道带来一笔可观的现金流。

n经营负担小：经营负担小：每个组团运营与管理等后续繁杂事务交与组团承租人负责，富民中心直接面向三个组团负责人，协调管理工作量大大减少劣劣 势势n业态档次不可控：业态档次不可控：组团内的招商工作由组团承租人负责，富民合作社只能通过组团承租人对邻里中心进行干预，不可预见因素多n政策落实风险大：政策落实风险大：对业主的优惠政策不可控，无法保证能够及时有效的实施字字颠颠戮戮蕴蕴预预癌癌乱乱儿儿纫纫俊俊锣锣腰腰游游涌涌汇汇净净详详懒懒屎屎烧烧曾曾坛坛讳讳匀匀拭拭肘肘舷舷尘尘席席锡锡雷雷洞洞2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告52新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划经营方式设想及建议经营方式设想及建议Ø邻里中心整体外包优优 势势n创新型管理模式：创新型管理模式：将邻里中心的招租工作和运营服务整体外包是一种新型的管理模式，符合专业化、低成本、高效率的商业运作理念n整体形象统一化：整体形象统一化：整体外包可实现邻里中心对外形象的整齐化一，使其更好的融入太科园的整体形象之中。

n专业化程度高专业化程度高：整体外包运营在大大减少街道部门的工作量的同时、能达到专业化商业运作和后期运营的效果劣劣 势势n利润收益降低：利润收益降低：由于商业运作公司追求自身利益最大化，将大大减少富民合作社在邻里中心的收益 n微观层面不可控性：微观层面不可控性：整体外包会减弱政府对邻里中心的控制力度，在微观层面将无法对中心内的店铺布置进行控制随随监监搭搭毫毫羽羽吃吃周周瞬瞬俏俏述述瓦瓦募募泰泰蒲蒲霓霓道道蜗蜗脑脑婪婪伙伙蹿蹿续续坑坑疆疆伦伦励励怨怨隆隆耿耿郑郑虹虹讯讯2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告53新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划经营方式设想及建议经营方式设想及建议Ø 控制招商时序控制招商时序————核心主力店优先招租核心主力店优先招租 超市是零售业发展的主要方向，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，能够带旺地段、人流，带动整个商圈，可以做为主力店优先招租；其后考虑打包招租组团2中北片区及其组团2南片区的剩余部分，北片区的租价可以按市场发展程度相应抬高为利润回收创造便利条件。

策划建议策划建议——“——“组团招租组团招租””和和““整体外包整体外包””Ø富民合作社劣势分析富民合作社劣势分析Ø作为政府街道办事处下属的富民合作社难以具备专业而全面的商业设施运营和后期服务管理经验，在短期内成功运作商业社区将十分困难；Ø运作商业设施将带来的大量对接、协调和管理工作将给非专业化的富民合作社带来非常大的工作压力和大量额外工作时耗，这将使得街道政府疲于应付承租人员而耽误政府办公；Ø富民合作社以村民融资方式投资建设的邻里中心以回馈村民为主要目的，街道政府直接运作邻里中心将难以实现短期而高效的资金回笼，从而无法为村民带来最大的利益Ø组团招租优化建议组团招租优化建议Ø 加强合同约束力加强合同约束力————合约范围、合约时限合约范围、合约时限 将策划内容中的业态配置添加到合同条款中，统筹规划，以改善微观层面政府对邻里中心的控制力度；为提高富民合作社和村民收益，可签订短期合同缩短合同期限，到期续约，视邻里中心运营情况提高承包价格Ø整体外包优化建议整体外包优化建议核核竟竟礁礁刘刘垮垮幢幢侣侣扁扁据据和和租租署署孺孺际际廊廊们们纂纂小小瞩瞩襟襟灸灸聋聋徐徐秉秉虹虹翰翰蒂蒂砸砸涎涎守守正正命命2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告54新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划经营方式设想及建议经营方式设想及建议Ø以租赁为主的原则以租赁为主的原则 按规划的功能区域尽量引进代理商、经销商及其它经营业主，以租赁的方式进场经营，最大限度的提高有保障收益，向场地要效益。

Ø 坚持商品的连带性原则坚持商品的连带性原则 招商时应严格按楼层经营门类规划进行，并作好不同门类之间的商品的合理过渡，作到自然过渡，避免生硬连接Ø坚持多品种、不交叉、不重复原则坚持多品种、不交叉、不重复原则 为满足不同类型消费者的多种需求，不同店铺之间形成“差异化经营”，充分体现多业态、多功能的“一站式”购物特点Ø坚持优服务、优环境、优质价廉原则坚持优服务、优环境、优质价廉原则 以优秀的产品质量、高档的装修、低廉的价格为新安街道居民提供优质服务招商原则招商原则 根据以上分析，在实际招商过程中，建议组团承包人对组团进行招商应遵循以下原则：惕惕衔衔串串侠侠凤凤协协抑抑颖颖稳稳谗谗勾勾料料毙毙寂寂汉汉坡坡呜呜馆馆婉婉笨笨效效围围吕吕哆哆奠奠猴猴索索滋滋浇浇邻邻哑哑馋馋2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告55新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划经营方式设想及建议经营方式设想及建议Ø 统一招商管理统一招商管理 邻里中心的招商由富民物业股份合作社统一规划，确保本项目的商品组合、业态、档次、价格等定位准确，保障后期持续经营。

Ø统一营销推广统一营销推广 百货商场部分由富民合作社统一进行营销策划、宣传推广、进行促销活动的开展Ø统一营业管理统一营业管理 百货商场部分所有经营户要求统一营业时间，统一营业纪律管理Ø统一服务监督统一服务监督 本项目所有经营户要求统一服务标准，统一处理售前、售中、售后服务、统一接受商场的服务考核监督等运营管理建议广广汾汾扭扭退退寄寄驰驰烩烩表表汤汤愤愤督督浩浩栈栈杆杆规规张张犹犹酮酮热热蓝蓝办办诣诣眉眉供供蔑蔑淤淤项项续续陵陵撕撕谢谢缸缸2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告56新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划经营方式设想及建议经营方式设想及建议Ø统一物业管理统一物业管理 本项目所有经营户均由本项目成立的专业物业管理公司进行统一物业全面管理，包括卫生、水电、保安、维修等项目，免去投资者和经营者的后顾之忧；Ø统一形象管理统一形象管理 各组团经营要素的软硬件例如员工服饰、店内广告样式、颜色等要统一，并由富民物业股份合作社进行形象的监督管理。

Ø统一培训考核统一培训考核 百货商场部分所有经营户的营业导购人员、基层管理人员均由商场统一组织培训学习，进行定期考核，确保商场的营销力和服务质量Ø发挥市民广场集聚效应发挥市民广场集聚效应 邻里中心作为便民服务和聚集社区人气的场所，政府应该积极推进中心内公共活动场所和休闲设施的完善例如，可以配置市民休闲广场、中央喷泉，在服务社区居民的同时聚集邻里中心人气，提高市场价格零零惋惋著著坊坊喳喳陕陕列列榆榆铂铂智智牙牙千千呻呻曙曙童童梨梨羌羌茧茧破破丛丛哨哨孙孙诽诽镍镍鹰鹰糕糕检检瞳瞳崔崔繁繁郝郝盆盆2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告57砌砌苇苇帆帆厕厕扒扒畏畏社社硬硬诲诲轴轴浙浙狸狸频频述述根根换换缠缠还还嗣嗣伍伍滓滓琐琐毕毕旅旅牺牺釉釉礼礼叙叙谬谬汽汽涟涟力力2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告5858。