荔湾区动感小西关项目物业发展建议及系统定位报告.ppt

谨呈：广州立白集团￿￿￿￿￿￿广州富凯房地产开发有限公司2012012 2年年6 6月月荔湾区荔湾区““动感小西关动感小西关””项目项目物业发展建议及系统定位报告物业发展建议及系统定位报告1￿￿￿￿￿￿￿非常感谢广州富凯房地产开发有限公司邀请上海天启开启机构进行荔湾动感小西关项目的合作沟通，上海天启开启机构十分荣幸也很有信心能参与到该项目的开发过程前言￿￿￿￿￿￿￿上海天启开启机构非常重视贵司动感小西关项目，希望能通过我们的服务树立此项目在广州的标杆因此，此服务建议书中服务内容及服务方式充分考虑了此因素，希望透过上海天启开启机构的真诚和专业能力获得贵司的认同，能与贵司携手将此项目的商业价值最大化，开创广州商业地产的新纪元2PART 1PART 1PART 1PART 1PART 2PART 2PART 2PART 2PART 3PART 3PART 3PART 3附件附件附件附件策略前思考策略前思考项目基地研究分析项目基地研究分析项目定位与发展建议项目定位与发展建议执行团队执行团队Contents 目录目录 3PART 14l更多元的消费选择l接轨国际时尚潮流l提高生活品质l引爆城市“活力”l提高区域整体形象l代言城市的价值l企业战略转型，树立企业品牌l积累综合开发经验l持续利润来源对城市对公众对企业5项目目前的发展定位有一定的局限性业态丰富，主力业态生命力较强，缺乏系统规划和运营，品质感缺失Ø西关：身处西关腹地，具有西关风情（历史广州的人文）Ø小：比起西关体量不大，是西关的缩影Ø动感：时尚、潮流、娱乐、休闲的聚集地Ø员工宿舍、如家酒店等Ø银行、写字楼、汽车修理厂Ø秦妈火锅、水疗会、梵桦瑜珈馆、日本料理等Ø羽毛球馆、篮球馆等重新自我定义+赋予新的功能概念模糊、边界模糊自我定义不清晰开发模式不明确6[关键洞察一]￿核心问题不是操作的问题，而是重新自我定义，清晰核心属性的问题。

[关键洞察二]小西关的功能定位必须置于“城市发展”与“区域人文”两个前提下来考量￿[关键洞察三]由于小西关的空间结构与各经济指标的不确定性，所以必须在不断比较中论证落实￿7对于老城三旧项目，如何挖掘它应有的价值[关键]定位决定了动感小西关未来市场竞争和区域占位中的地位富凯——三旧改造示范者动感小西关价值=重新定义+赋予新功能8基于项目的用地性质，动感小西关两种开发路径的探索方向方向1方向方向2￿￿￿￿￿以“居住”为主导，项目用地变身为商住用地性质￿￿￿￿￿以“商业”为主导，项目用地仍维持商业用地性质9现实问题与操作推演增值性需求，长线收益最大化短期获利Ø维持商业用地性质，“三旧”改造Ø特色主题商业持有+销售ØLOFT/SOHO创意空间销售Ø创意写字楼+特色酒店出租Ø挂牌拍卖，直接获取65%的地价收益Ø补35%的地价，拍回项目地块的使用权，重新开发Ø商业裙楼销售（招租）+住宅销售v vs s方向方向1方向方向2正面影响：1.快速获取资金，挂牌拍卖，直接获取补尝地价2.拍地回来，只需要补部分地价，变成商住用地，开发住宅，短期内能获得最大收益负面影响：容易失去该地块使用权（政府门槛设置，各开发商竞争）失去可以打响品牌的机会，失去了长久的收益调控政策的打压，住宅市场的去货压力将不断加剧对企业形象的影响（政府和公众）失去了一次重要的建立产品体系和开发模式的机会影响企业在广州重要地段的价值占位给后续与政府协商取得土地时增加了难度正面影响：能掌控该地块，根据企业自身条件和需求开发长期的租金收益锻炼企业的团队打造成熟的产品模式、开发模式、营销模式的机会树立形象（政府公众）打响品牌企业未来的战略定位获得政府支持重要区域的市场占位负面影响：改造成本高，资金回笼较慢后期长效运营的不确定因素10核心问题1核心问题核心问题核心问题2老荔湾的居住价值已不容质疑，成功转变用地性质，迅速回笼资金已是业内共识。

能否取回该地块不被大鳄吞掉，存在极高风险和不可控制因素短期的资金收益与长效的物业增值、融资工具、品牌价值之间的取舍，是发展商面临的一个重要抉择！富凯-广州“三旧”改造的示范者，短期的资金收益是否是企业的最终目的？11方案一数值租/售单价小计总租金/销售收入容积率￿￿￿￿￿3.026.4亿元住宅约710000/7100028000约19.9亿元裙楼商业约150000/1500043000约6.5亿元总建筑面积86860.65开发费用（不含取地成本）：4亿元静态下总利润额22.4亿元假设：1.项目的容积率为3.0，总建筑面积为86860㎡；2.假设项目的建设成本单价为：4500元/㎡，则总建筑成本约为4亿元；3.在不计算取地成本的前提下，本项目静态下利润总额为22.4亿元方向方向1备注：以上为在第一种开发模式即以住宅为主导，静态下的价值测试，可实现利润总额21亿元，与第二种开发模式下即以商业为主导，静态下的利润总额63亿元（详见第二种开发模式下的价值测试）的整体收益，在40年经营期内，相差约40.6亿元12地块周边在售同质住宅项目价格一览项目名称所在区域均价逸翠湾￿￿￿黄沙大道8号26000元/M2逢源新城市￿荔湾区逢源路25000元/M2荔庭雅居荔湾西华路30号18500元/M2金域华府￿荔湾区康王中路24000元/M2兰亭璟豪大德路24000元/M2宏新华庭￿光复北路￿（陈家祠）24000元/M2美荔尚筑中山七路26000元/M2元邦明月星辉￿文昌北24500元/M2华林国际誉品长寿路与康王中路交界￿18000元/M2龙锦大厦龙津东路19000元/M2本项目住宅部分初步预估销售均价（加上开发到可预售一年半以后的自然增长率5%）28000元/￿M213地块周边在售同质商业项目价格一览项目名称所在区域均价万科-金色康苑￿裙楼商业￿￿￿荔湾区康王北路55000元/M2逢源新城市￿￿裙楼商业荔湾区逢源路50000元/M2目前荔湾区再售的同质商业很少，通过选取同区域内金色康苑与逢源新城市再售的裙楼商业做比较，推测本项目裙楼商业的销售均价：权项与权值金色康苑逢源新城市本项目临街展示面0.90.80.3与地铁的关联度0.80.90.5商业氛围0.70.80.5项目体量0.80.60.5在第一种开发模式下，假设本项目商业裙楼面积为1.5万平方米，综合以上各项权值的对比分析，本项目商业裙楼部分，未来的商业定位将主要以社区配套商业为主，按照目前广州市中高档社区配套商业的租金均值大约80-100元/㎡/月，按照8%的投资回报率，在40年的使用期内，推算本项目目前商业裙楼的销售均价大约为￿35000元/㎡，（加上开发到可预售一年半以后的自然增长率5%），预计本项目商业部分2015年销售时的价格约为43000元/㎡。

14本项目本项目这是一个战略议题，上海天启&开启机构将凭借自身多年的房地产系统运营开发经验，通过系统专业分析、整合内外资源，为本项目寻找最佳的解决方案！实现城市营造者、发展商、投资商、经营户、消费者等的多面共赢！实现城市营造者、发展商、投资商、经营户、消费者等的多面共赢！方向方向2￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿以以““商业商业””为主导，项目用地变身为商业用地性质开发模式探讨：为主导，项目用地变身为商业用地性质开发模式探讨：15以下将主要针对本项目在第二种发展路径即商业用地开发模式下商业用地开发模式下，，项目的可行性分析、发展建议及服务建议的探讨，在达到利润最大化同时，树立企业品牌形象16PART 21.1.研究的思路体系研究的思路体系研究的思路体系研究的思路体系2.2.项目地块解读（城市、区域）项目地块解读（城市、区域）项目地块解读（城市、区域）项目地块解读（城市、区域）3.3.市场研究分析市场研究分析市场研究分析市场研究分析17项目研究思路项目研究思路 城市机遇城市机遇城市机遇城市机遇 区域机遇区域机遇区域机遇区域机遇 地地地地块块条件条件条件条件 市市市市场场判断判断判断判断 案例借案例借案例借案例借鉴鉴￿本项目发展目标及方向18城市规划解读城市城市机遇机遇19￿ ￿A.￿A.￿广佛同城一体化不断推进广佛同城一体化不断推进￿ ￿B.￿B.￿广佛肇经济圈升级和优化广佛肇经济圈升级和优化￿ ￿C.￿C.￿广州国际大都市日趋显现广州国际大都市日趋显现空间结构、产业结构、交通体系不断优势互补、转型调整、升级优化20《《珠三角规划纲要珠三角规划纲要》》对广州的定位对广州的定位：区域文化教育中心、国家中心城市、综合性门户城市和广东宜居城乡的““首善之区””和面向世界、服务全国的国际大都市 。

广州作为岭南文化的中心地、改革开放前沿地、近现代革命策源地、海上丝绸之路的发祥地，有着两千多年的历史，文化积淀深厚，创造了雄厚的物质和精神财富；广州作为国家重镇，国民生产总值十几年来一直保持全省第一、全国第三的位置 2 2、总结、总结课题一：在广州国际大都市的进程中，本项目应该扮演什么样的角色？21区域规划解读区域区域机遇机遇22 广州市城市空间结构规划构建紧凑多中心组团式网络结构，在市域范围内划分“一主六副”七个分区，每一个分区内形成多个紧凑发展的组团，使广州城乡空间发展形成“舒展的紧凑城市系统”广州城市空间结构规划广州城市空间结构规划1 1、规划解读、规划解读23番禺副城市中心番禺副城市中心广州广州CLDCLD广佛之心广佛之心白鹅潭国际商务中心白鹅潭国际商务中心广佛都市圈广佛都市圈CBDCBD广佛新城广佛新城芳村南海板块广佛同城示范区芳村南海板块广佛同城示范区珠江新城珠江新城中央商务区中央商务区广州广州CBDCBD白云新城白云新城广州城北文化商业中心广州城北文化商业中心大学城大学城琶洲琶洲国际会展中心国际会展中心十三行国际商圈十三行国际商圈广州广州RBDRBD亚运新城亚运新城东东部部科科学学城城 广州城市格局概况广州城市格局概况24项目所属区位广州RBD荔湾十三行国际商圈25白云新城白鹅潭地区中轴线南段地区琶洲地区6新十三行国际商圈珠江新城-员村地区广州市中心主城区区主要广州市中心主城区区主要6大功能区大功能区 根据最新规划，广州市中心主城区目前主要有： 1.珠江新城-员村地区； 2.白云新城功能区； 3.琶洲会展功能区； 4.广佛白鹅潭地区； 5.中轴线南段地区；以及已申报规划的： 6.新十三行国际商圈。

26荔湾新十三行国际商圈6 6，，广州都市级游憩商业区￿RBD￿广州岭南文化展示区广州建设世界文化名城主力区规划定位规划定位规划理念规划理念依托十三行商贸及西关风情历史底蕴，融古今文化、中依托十三行商贸及西关风情历史底蕴，融古今文化、中外风情于一身，挖掘十三行作为外风情于一身，挖掘十三行作为‘海上丝绸之路海上丝绸之路’发源发源地和广州地和广州‘重商重商’传统文化的精髓着力重新打造十三行传统文化的精髓着力重新打造十三行的辉煌、广州千年商都的名声的辉煌、广州千年商都的名声27在2008年，荔湾区首次提出打造“十三行国际商圈”的构想将发展为以商业购物、商业购物、餐饮，娱乐及特色酒店餐饮，娱乐及特色酒店为主要功能的为主要功能的广州都市级游憩商业区（广州都市级游憩商业区（RBDRBD），），以广州的首条商以广州的首条商业步行街上下九为中轴线，用地范围北至中山路业步行街上下九为中轴线，用地范围北至中山路, ,南隔六二三路与沙面欧陆风情区相邻，南隔六二三路与沙面欧陆风情区相邻，东至人民南路，西至宝华路东至人民南路，西至宝华路，用地面积约245.6公顷2011年3月8日，荔湾区政府透露：为重塑十三行文化品牌，荔湾在十三行商圈的统筹规划上将有更大的空间 。

具体的规划范围是东以人民路、站前东以人民路、站前路为界，西临黄沙大道、珠江路为界，西临黄沙大道、珠江水道、增埗河，北以铁道为界，水道、增埗河，北以铁道为界，南至珠江前航道及沙面以北，南至珠江前航道及沙面以北，总面积约为总面积约为10.2510.25平方公里平方公里规划范围地处老荔湾城区，包括金花、西村、南源、逢源、金花、西村、南源、逢源、多宝、龙津、昌华、岭南、华多宝、龙津、昌华、岭南、华林、站前、彩虹街林、站前、彩虹街等11个街道所辖范围基本上，原老荔湾，即西关地区整体划入了十三行商圈的规划范围目前荔湾十荔湾十三行商圈的最新规划设想已经三行商圈的最新规划设想已经成案，近日就将上交到市里审成案，近日就将上交到市里审批批 ￿ ￿十三行国际商圈十三行国际商圈本项目本项目28白鹅潭商务区白鹅潭商务区滨江风情规划滨江风情规划区区 十三行国际商圈十三行国际商圈 发展纲要发展纲要根据最新的规划范围、改造目标，初步确定改造的策略和理念：如左图（（1）按价值划分：）按价值划分：核心风貌保护区、一般城市地区核心风貌保护区、一般城市地区（（2）按类型划分）按类型划分：根据旧城的特征，把旧城改造单元分为拆除重建区、更拆除重建区、更新发展区、历史保护区新发展区、历史保护区三大类型。

备注：本项目位于一般城市地区范围， 项目性质属于拆除重建区29根据荔湾区的发展规划，未来几年内，荔湾区将把根据荔湾区的发展规划，未来几年内，荔湾区将把““十三行国际商圈十三行国际商圈””打造成打造成广州的首广州的首个个RBDRBD，，形成未来荔湾商贸业发展的内核和龙头形成未来荔湾商贸业发展的内核和龙头力争到2015年，建设成为岭岭南文化展示区南文化展示区和广州建设世界文化名城主力区广州建设世界文化名城主力区￿ ￿￿￿￿￿￿￿￿￿依托十三行商贸及西关风情历史底蕴，融古今文化、中外风情于一身，挖掘十三行作为‘海上丝绸之路’发源地和广州‘重商’传统文化的精髓着力重新打造十三行的辉煌、广州千年商都的名声 十三行国际商圈十三行国际商圈 发展目标发展目标302 2、总结、总结荔湾区整体区域价荔湾区整体区域价值不断提升不断提升广佛同城广佛同城广佛同城广佛同城白白白白鹅鹅潭潭潭潭经济经济圈圈圈圈荔湾新十三行荔湾新十三行荔湾新十三行荔湾新十三行国国国国际际商圈商圈商圈商圈荔湾区商荔湾区商贸环境不断提升境不断提升荔湾区整体形象不断提升荔湾区整体形象不断提升荔湾，前所未有的发展机遇！荔湾，前所未有的发展机遇！竞争激励，机会与挑战并存！竞争激励，机会与挑战并存！课题二：课题二：在荔湾新十三行在荔湾新十三行国际商圈、广佛国际商圈、广佛同城白鹅潭经济同城白鹅潭经济圈建设、圈建设、荔湾区荔湾区崛起崛起的过程中，的过程中，本项目应该占据本项目应该占据什么样的战略地什么样的战略地位？以引领区域位？以引领区域的发展？的发展？31项目地块分析地块地块条件条件32 项目位于荔湾路穿湖大道以西，周门路以东，总用地面积约为28953㎡，现有总建筑面积约54622㎡，原土地用途为厂房，现为“临商”用途，项目已被列入荔湾区“三旧”改造重点项目，用地性质暂定为商业，容积率为3.0.项目用地项目用地33t￿项目周边居住氛围浓厚，居住氛围浓厚，人口密集，大部分为原住人口密集，大部分为原住当地居民为多当地居民为多；t￿项目周边生活配套完善，超市、医院、学校、图书馆、体育馆、少年宫、粤剧馆、公园、市民广场等公建设施完善。

t￿地块处于筹划中的大十三行国际商圈内按该商圈初步规划，中山路以北，即项目所在位置定位为居住区为主￿￿ ￿￿本项目周边居住氛围浓厚，生活配套完善本项目周边居住氛围浓厚，生活配套完善￿ ￿，同时，亦处于荔湾区的行政、文化核心区域同时，亦处于荔湾区的行政、文化核心区域离离陈家祠文化广场、流花湖公园仅仅5-85-8分钟步行路程，区域整体居住环境良好，商业目前分钟步行路程，区域整体居住环境良好，商业目前主要以社区配套型商业为主主要以社区配套型商业为主周门路周门路荔湾路荔湾路中山路中山路康王路康王路项目用地项目用地广医荔湾医院荔湾体育馆广州市十二中西关外语学校附属小学居民区居民区居民区居民区居民区居民区居民区居民区彩虹市场广州市三十二中陈氏书院陈家祠广场广州市四中广州设计港荔湾体育馆大新百货34213123地铁一号线陈家祠站地铁五号线中山八路站地铁五号线和平新村站 EDCBAABCDE康王路-流花湖隧道-广园快速路 东风路-黄埔大道-外环高速 海八路-中山路-黄埔大道内环路AB线外环高速-佛山一环地铁交通地铁交通项目距离周边三个地铁站步行路程均为10分钟左右城市道路交通城市道路交通可以通过东风路、康王路、中山路快速接驳内环线、广园快速路、外环高速项目周边交通环境非常便利，可以通过项目周边交通环境非常便利，可以通过地铁网线、城市快速路地铁网线、城市快速路无无缝接驳快速抵达广州其他各区及周边珠三角主要城市。

缝接驳快速抵达广州其他各区及周边珠三角主要城市35Ø区位：区位：隶属广州荔湾区十三行国际商圈的规划范畴，隶属广州荔湾区十三行国际商圈的规划范畴，位于荔湾路，区位价值认同度较高位于荔湾路，区位价值认同度较高Ø交通：交通：周边三个地铁站环绕，毗邻多条城市快速通周边三个地铁站环绕，毗邻多条城市快速通道，可快速抵达广州其他各区及珠三角主要城市道，可快速抵达广州其他各区及珠三角主要城市Ø环境：环境：居住氛围浓厚，各项配套设施完善居住氛围浓厚，各项配套设施完善Ø根基：根基：具备深厚的地域文化根基，同时，现有的具备深厚的地域文化根基，同时，现有的““动感小西关动感小西关””品牌具备较好的认知度品牌具备较好的认知度Ø规划：规划：受荔湾新十三行国际商圈规划和白鹅潭经济圈受荔湾新十三行国际商圈规划和白鹅潭经济圈规划的双重利好同时，也是荔湾区重点规划的双重利好同时，也是荔湾区重点““三旧三旧””改造改造项目，政策利好项目，政策利好Ø背景：背景：广州国际化大都市、广佛同城化的不断推进，广州国际化大都市、广佛同城化的不断推进，荔湾区的地位和整体形象不断攀升，产业结构的不断转荔湾区的地位和整体形象不断攀升，产业结构的不断转型、优化，为本项目的发展带来巨大的契机。

型、优化，为本项目的发展带来巨大的契机Ø后亚运时代城市机遇后亚运时代城市机遇：广州旅游市场的整体热度不断：广州旅游市场的整体热度不断提升，并且开始由景点式的旅游上升到了城市旅游提升，并且开始由景点式的旅游上升到了城市旅游发挥优势，发挥优势， 弱化劣势弱化劣势挖掘机会，挖掘机会， 化解威胁化解威胁S S优势优势优势优势T T威胁威胁威胁威胁W W劣势劣势劣势劣势O O机会机会机会机会Ø自身：自身：项目地块面积较小，且展示面很小，主入口项目地块面积较小，且展示面很小，主入口处被荔湾路人行天桥遮挡处被荔湾路人行天桥遮挡Ø规划：规划：项目现有项目现有““十十””字规划路严重破坏了项目地字规划路严重破坏了项目地块的完整性块的完整性Ø外围：外围：区域内现有商业主要以生活配套为主，区域区域内现有商业主要以生活配套为主，区域整体商业环境未被充分挖掘，整体形象不高整体商业环境未被充分挖掘，整体形象不高Ø认知：认知：所在区域的整体商业价值未被公众充分认可所在区域的整体商业价值未被公众充分认可Ø消费力：消费力：区域高端消费力外溢严重区域高端消费力外溢严重Ø市场竞争：市场竞争： 1. 1. 在荔湾崛起的大背景下，区域内的热度将不断释在荔湾崛起的大背景下，区域内的热度将不断释放，区域价值跳跃式的增长过程中，片区内的板块之争放，区域价值跳跃式的增长过程中，片区内的板块之争将不断升级。

将不断升级 2.2.区域内原有产业缺乏有效整合，行业间恶性竞争不区域内原有产业缺乏有效整合，行业间恶性竞争不断加剧36弱化劣势，化解威胁外部外部变竞争为竞合变竞争为竞合共同打造区域新形象共同打造区域新形象 提升板块热度及档次提升板块热度及档次 强化项目本身的吸聚力强化项目本身的吸聚力内部内部加强自身商业配套加强自身商业配套制定差异化产品体系制定差异化产品体系建立项目特色开发模式建立项目特色开发模式发挥优势，挖掘机会价值挖掘价值挖掘区域价值挖掘区域价值挖掘自身价值挖掘自身价值挖掘文化价值挖掘文化价值挖掘产品结构挖掘产品结构挖掘客户外延挖掘客户外延挖掘树立标杆树立标杆整合资源，突破现状整合资源，突破现状充分利用现有内外部优势充分利用现有内外部优势充当新十三行商圈开拓者、示范者充当新十三行商圈开拓者、示范者S S优势优势优势优势T T威胁威胁威胁威胁W W劣势劣势劣势劣势O O机会机会机会机会37项目核心价值提炼广州RBD荔湾新十三行国际商圈的示范区区区位位价价值值岭南特色 西关风情深厚的地域文化底蕴地地域域人人文文动感小西关 深入人心品品牌牌价价值值三个地铁站环绕城市通道快速接驳交交通通环环境境38本项目具备塑造本项目具备塑造中高端特色商业中高端特色商业的基本条件，在开发过程中：的基本条件，在开发过程中：应以 突出区位、把握机遇、再造价值、重整资源、树立地位突出区位、把握机遇、再造价值、重整资源、树立地位 为原则项目地块研究综合结论为老城区稀有的商老城区稀有的商业用地用地.区域成熟度区域成熟度较高，生活配套高，生活配套设施完善，地域文化特征明施完善，地域文化特征明显。

规划利好，隶属于新十三行国划利好，隶属于新十三行国际商圈商圈规划的范畴划的范畴交通便利，城市快速通道、地交通便利，城市快速通道、地铁站站环绕.本项目位于荔湾老城区，地理位置优越，周边居住氛围浓厚，交通便利，区域规划利好，本项目商业可塑性强，且目前周边尚无代表性的高端商业项目，为本项目的入市提供的很好的契机39市场分析与判断市场市场判断判断激烈的竞争环境要求我们找准市场空白点，同时激烈的竞争环境要求我们找准市场空白点，同时也要求项目必须具备不一样的产品体系也要求项目必须具备不一样的产品体系…………40分析和比较不是我们的终极目的分析和比较不是我们的终极目的寻找重要的竞争对手才是我们的动机所在寻找重要的竞争对手才是我们的动机所在我们的核心竞争对手是谁？我们的核心竞争对手是谁？他们在哪里？他们在哪里？41主题商场市场通过对广州各个区域较具代表性的集中性主题商场的对比分析，寻找适合本项目的发展方向及模式42物业类物业类型型前身为广州著名夜场 “Yeath”，改造为烟酒名品专业展贸交易中心地地￿￿￿￿￿￿￿￿点点荔湾东风西路132号首层轨道轨道交通交通东风西与康王路交界，交通便利开盘时开盘时间间2010年10月营业营业时间时间2011年8月前　经营面经营面积积1.2万平方米占地面积占地面积约5000平方米开间面开间面积积6-60平方米管理费管理费16元/平方米*月售价售价均价为3万-12万元。

起价￿30000元/平方米均价￿75000元/平方米最高价￿120000元/平方米￿租租￿￿ ￿￿金金东风西路临街商铺租金150-200元/平方米楼层介楼层介绍绍共四层，每层面积为3000平方米，总面积达1.2万平方米，共有铺位800个首层——世界名酒旗舰展贸区、世界名酒庄展贸区；￿二层——红酒烈酒展贸区；￿三层——红酒、咖啡、雪茄及系列名品器具展贸区；￿四层——24小时恒温私家酒窖（酒类银行）、酒类品鉴交易中心、红酒文化传播、国际酒类交易博览展厅￿项目简项目简介介1.项目经营定位为代表广州地区的全球顶端酒类、雪茄、咖啡交易中心，补充现时广州商业市场上该类奢享品商业的市场空白，主要消费目标为城区新贵、高级白领、小资等喜爱有高品位生活的人士2.国际级酒业巨头带旺经营：利用多年商业营运的资源优势，成功邀请保乐力加集团携手下属33大一线酒类品牌及轩尼诗两大国际级酒业巨头进驻项目稳场旺场金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇 43 定位：殿堂级酒类交易中心，奢享级完美名品业态综合体￿ 项目特色：Ø￿红酒文化传播推广交易的平台；￿Ø国际级规划配套开发：引进酒类银行概念；设24小时恒温酒窖、酒类品鉴中心；￿建立项目专有网站，为商户提供各动态信息；￿ 宣传口号：•投资批发铺，才是至赚钱 宣传方式：•推售期间，邀请香港知名男星到场剪彩及组织多场红酒品鉴会 销售模式：•￿产权商铺销售，投资商以每年8%返租额，在成交总额中一次性向买家返还3年；头3年买家将商场交运营商统一招商运营。

•￿目前购买享有9折优惠金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇 44物业物业类型类型住宅裙楼商业、打造为潮流购物中心地地点点荔湾区西华路418号轨道交通轨道交通项目所在西华路属于二级马路，可与地铁一号线陈家祠、西门口站出站，步行15分钟开盘时间开盘时间2010年5月营业时间营业时间2010年7月经营面积经营面积约1.7万平方米占地面积占地面积约1万平方米开间面积开间面积6~60㎡以小开间为主管理费管理费10元/平方米*月售价售价一楼均价为8万元/￿㎡二楼均价为5.8万元/￿㎡￿三楼均价为4.5万元/￿㎡月租金月租金目前属于开发商返租期内附近西华路、人民北路商场租金：西华路临街：150~500元越富：500-700楼层介绍楼层介绍五层设计，首期推出单位为1~3层的部分铺位其中，一楼主要以香港品牌为主，二楼则为国际新锐品牌，三楼则为明星自营店项目简介项目简介1.￿该项目是香港铂誉和香港名品免税集团联手投资，由卓华整合运营，拥有丰富港产资源2.￿凭借“与明星同场经营”及“国际新锐品牌基地”的概念，号称引入多位香港影视明星开设的专卖店这一经营模式，在广州市场可谓首次出现。

3.￿推售期间，每周安排香港明星到场助威，星光熠熠，吸引大批年轻消费群捧场及媒体的大量曝光，知名度骤升星玺星玺星玺星玺越富创兴星玺潮坊45 定位：广州首个明星潮流商城 宣传口号：Ø￿西关商业新地标Ø“与明星同场经营”及“国际新锐品牌基地” 宣传手法：推售期间，每周邀请香港一二线明星到场做活动，为期2个月，明星前后达10多位开展名牌服饰走秀及名车展，提升人气及知名度 销售模式：Ø￿产权商铺销售，投资商以每年8%的租金回报，在成交总额中一次性向买家返还3年；Ø￿头3年商场交运营商统一作招商运营星玺星玺星玺星玺46星域动感小西关荔湾广场华林玉器新光百货物业物业类型类型住宅裙楼改造的社区型商业地地￿￿￿￿￿￿￿￿点点康王北路轨道轨道交通交通负一层直接连通地铁一号线陈家祠站￿开盘开盘时间时间2010年底营业营业时间时间2011年中经营经营面积面积2万平方米占地占地面积面积5000平方米￿ ￿开间开间￿ ￿面积面积普通铺：5-20㎡餐饮铺：30-100㎡管理费管理费10元/平方米*月售售￿ ￿价价普通铺：4~10万元/￿㎡￿餐饮铺：3￿万-4.5万元/￿㎡租租￿￿ ￿￿金金康王北路的二手街铺售价在5万-7万元/￿㎡￿，租金大概在150-200元/￿㎡￿　楼层楼层介绍介绍负一层至楼上四层共五层，拥有近300米长的临街铺面，商场内设有垂直穿越式扶手梯。

项目项目简介简介早期定位为香港朗豪坊式明星商城，目前有10多间香港特色餐饮小店确定率先进驻￿自本年3月起，主题更换为“数码电玩铺王”，向电玩方向转变星域星域星域星域472011年3月起，星域转换主题：数数码电玩铺王码电玩铺王星域星域星域星域2010年底至2011年3月推售期间，连番邀请多位香港明星前来做活动，拉动人气48西城都荟地址：位于荔湾黄沙地铁站上盖，地铁1号线和6号线交汇定位：“国际级悠乐式”商场为主题，定位中高档，尚未公布开业时间规模：约5万平方495号停机坪定位：定位：白云区定位以航空文化为主题、集国际精品、时尚旗舰名牌、国际特色餐饮、特色主题休闲娱乐、观光旅游于一体的大型购物中心50中华广场定位：定位：越秀老区烈士陵园商圈内唯一一个高端主题特色商场，51万国广场定位：广州海珠区的中高端商业中心， 世界名品工厂直销中心、特卖中心、现代生活的中心52太古汇广告语：发现，探索定位：引进国际高端品牌，定位中高端市场，面向全球53万菱汇定位：与太古汇错位经营，只做专卖店主力店+半主力店”并配合特色零售店铺的策略54珠江太阳城广场定位：定位：广州市“汇国际时尚，领世界潮流”的最高档大型购物中心。

55 1、目前广州各区市场上的经营中或即将开张的代表性的中大型集中式商场同质竞争激励，全年龄段、全天候、全功能的综合型商场特色主题商场仍是空白 2、广州已开业或招商中的大小购物中心，商场主题定位于大众化的潮流、时尚，或走高端品牌旗舰路线，众多商场定位较为雷同，无自身特色同质竞争激烈同质竞争激烈定位趋于雷同定位趋于雷同结论本项目如何在广州商业地产狮王争霸赛中，标新立异，树立特色，建立自身的标杆，代言区域价值，稳坐王者地位？56公寓市场分析通过对广州各个区域较具代表性的公寓的对比分析，寻找适合本项目的发展方向及模式57v君临国际公寓君临国际公寓v4141～～141141平方公寓平方公寓v均价均价2.562.56万万v装修标准装修标准60006000v朱美拉公寓朱美拉公寓v50-8050-80平方公平方公寓寓v均价均价2.52.5万万，，装修标准装修标准45004500v邦泰国际公寓邦泰国际公寓v5050～～100100平方平方v均价均价1.941.94万万，，装修标准装修标准50005000v威尼国际公寓威尼国际公寓v4040～～200200平方平方v均价均价1.51.5万万，，装修标准装修标准30003000v敏捷国际公寓敏捷国际公寓v5151～～107107平方平方v均价均价2.22.2万，万，装修标准装修标准25002500v保利中环广场保利中环广场v47-5747-57平方单间、平方单间、74-9074-90平方一房、两房平方一房、两房, ,，均价，均价2.42.4万万v达镖国际中心达镖国际中心v4242～～6666平方单间平方单间v均价均价2.22.2万万装修标准装修标准30003000 环市东路环市东路 海珠区海珠区v珠江新岸公寓珠江新岸公寓v4444～～8888平方单间、一平方单间、一房、两房房、两房v均价均价2.22.2万，万，豪装标豪装标准准50005000v星汇云锦星汇云锦v8383～～100100公寓，公寓，9595～～283283三房三房v均价均价2.62.6万，万，豪装标豪装标准准55005500v正佳万豪金殿正佳万豪金殿v5757～～7373平方单平方单间间124-180124-180㎡㎡公寓公寓v均价均价3.53.5万万，装，装修标准修标准65006500目前公寓供应分布v保利世贸公寓保利世贸公寓v7070～～110110平方平方v均价均价2.12.1万万，装修标，装修标准准60006000基本集中在城市中轴线上58珠江新城CBD公寓市场概况59珠江新城的产品结构住宅项目约为65个，总建筑面积大约为590万平方米；写字楼项目约33个，总建筑面积大约为210万平方米；酒店项目7个，约有1300套房间。

目前，珠江新城各类不动产的空置率较高，根据网络数据信息显示，空置率达到30以上，根据实地考察，这一空置率还是比较可靠，高空置率说明了市场吸纳速度跟不上供给的速度珠江新城公寓以小户型为主珠江新城公寓以小户型为主1房-3房的格局都是项目普遍采用的格局达到80% 而大房型则多用于顶级的酒店式公寓60投资回报率多少？投资回报率多少？公寓公寓租金（元租金（元/（月（月×平方米））平方米））售价（元售价（元/平米）平米）回报率（回报率（%））嘉裕丹顿阳光嘉裕丹顿阳光53-6053-6025000250002.1-2.32.1-2.3星汇国际公寓星汇国际公寓40-4940-4917778177782.2-2.72.2-2.7朱美拉公寓朱美拉公寓49-7849-7832000320001.5-2.41.5-2.4嘉裕嘉裕·礼顿阳光礼顿阳光54-8154-8122000220002.4-3.62.4-3.6双城国际双城国际34-6534-6518300183001.8-3.41.8-3.4新大厦国际公寓新大厦国际公寓38-5438-5417227172272.1-32.1-3铂林国际公寓铂林国际公寓59-6559-6521106211062.7-32.7-3富力爱丁堡国际公寓富力爱丁堡国际公寓61-6961-6922300223002.6-32.6-3目前珠江新城已建成的公寓，投资回报率平均仅为2.6%，与同等城市同等区域的公寓市场的投资回报率有很大的差距。

原因主要是：1.市场同质竞争激励；2.珠江新城还处于成长阶段61总￿￿结•广州目前公寓市场整体同质竞争激烈，投资回报率偏低；•在高档租务市场中，客户去留的决定，60%～70%受物业管理水平高低的影响；在其他水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点，将加速国际品牌引入；•不少发展商开始引入国际服务和管理品牌，包括Shama, W, Oakwood等，广州公寓市场进入服务升级阶段 •2010-11年前后广州投入使用的高端服务式公寓预计2500套左右；•现时服务式公寓的面积基本在100㎡以上，租金水平为高端公寓150-200元/ ㎡，中端公寓为100-150元/ ㎡62写字楼市场分析通过对广州各个区域较具代表性的写字楼的对比分析，寻找适合本项目的发展方向及模式63v太古汇太古汇v4141～～141141平方公寓平方公寓v均价均价2.562.56万万v装修标准装修标准60006000v广州国际金融中心广州国际金融中心v22002200平方平方v只租不售只租不售v中州中心中州中心v150150～～12001200平方平方v均价均价2. 2.万万v会展中央商务会展中央商务v天立中心天立中心v200-2000200-2000平方平方v均价均价2. 2.万万，，v达镖国际中心达镖国际中心v140140～～17001700平方平方, ,v均价均价1.81.8万万v海珠地标垂直城市海珠地标垂直城市 珠江新城珠江新城 海珠区海珠区v财智大厦财智大厦v150150～～400400平方平方v均价均价1.81.8万万v会展财富时代会展财富时代v汇美大厦汇美大厦 v800800～～16001600平平, ,v均价均价2.32.3万万，标准装，标准装修修, ,环保节能大厦环保节能大厦v保利中心保利中心v5757～～7373平方单平方单间间124-180124-180㎡㎡公寓公寓v均价均价3.53.5万万，装，装修标准修标准65006500佳兆业中心佳兆业中心面积面积80-120080-1200未定价未定价，，下半年下半年推出推出v富力盈系列富力盈系列v80-200080-2000平方平方v均价均价2.22.2万万，，vCBDCBD国际商务区国际商务区v中石化大厦中石化大厦v200-2000200-2000平方平方v均价均价2.52.5万万，，v富力金禧富力金禧v80-160080-1600平方平方, ,v均价均价1.81.8万万v城央滨江商务地标城央滨江商务地标v维多利大厦维多利大厦v小户型小户型v未定价未定价，，v利通大厦利通大厦v只租不售只租不售v烟草大厦烟草大厦v只租不售只租不售基本集中在城市中轴线上目前写字楼供应分布写字楼市场64广州“三旧”改造市场分析通过对广州各个区域较具代表性的“三旧”改造项目的对比分析，寻找适合本项目的发展方向及模式。

65￿广州市场“三旧”改造￿创意地产部分代表性项目T.I.TT.I.T创意产业园创意产业园ØØ前身为前身为前身为前身为19561956年落成的广州纺织机械厂年落成的广州纺织机械厂年落成的广州纺织机械厂年落成的广州纺织机械厂Ø地址：地处广州新电视塔南侧，广州地铁2、3号线南北交汇此，与CBD珠江新城一江之隔占地面积9万平方米，建筑面积约5万平方米毗邻中大服装服饰、琶洲会展商圈紧靠中山大学、广州美术学院、服装学院、珠影厂、文化氛围浓厚，人才网络丰富 Ø定位：利用自身产业优势，引进纺织服装行业，且只允许行业内的设计部门进驻Ø区内功能分布：由基本的6区域组成，品牌设计区、跨界创意、商业文化、展示发布、配套服务、休闲红酒区等功能板块；南北两侧还配有接待厅和新闻发布厅；园内有两条主干道，靠近东侧的一条为机动车道，串起两旁的公寓、酒店、会所、展示厅等，西侧的则是一条名店街，主要经营世界顶级奢侈品66Ø目前进驻的企业以服饰设计为主，已有目前进驻的企业以服饰设计为主，已有30多多家企业入驻，并吸引部分跨界公司入园家企业入驻，并吸引部分跨界公司入园Ø根据具体的行业盈利状况而界定租金，租金均价根据具体的行业盈利状况而界定租金，租金均价200元元/方方，按占地面积计算费用；，按占地面积计算费用；Ø租期租期5年年，，2按按1租，第租，第2年起递增年起递增6%，管理费，管理费10元元/方方；；Ø租金可观，甚至超天河北珠江新城甲级写字楼租价租金可观，甚至超天河北珠江新城甲级写字楼租价（全广州甲级写字楼租价在（全广州甲级写字楼租价在100-205元元/㎡㎡/月之间，第一季全市均价月之间，第一季全市均价133元元/㎡㎡/月）月）Ø目前仅余目前仅余2个个厂房可租厂房可租 。

T.I.TT.I.T创意产业园创意产业园67红专厂红专厂ØØ前身为上世纪前身为上世纪5050’’的广东罐头厂的广东罐头厂￿￿￿￿￿￿￿地址：员村四横路员村四横路￿ ￿( (美林海岸西侧美林海岸西侧) )￿ ￿，，￿ ￿占地面积占地面积1717万平方米，可租厂房面积约万平方米，可租厂房面积约5 5万平方米万平方米￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿园内以苏式建筑为主，厂房建筑扎实，墙体有一砖半厚度，厂房空间大，冬暖夏凉园内以苏式建筑为主，厂房建筑扎实，墙体有一砖半厚度，厂房空间大，冬暖夏凉￿ ￿历史巨轮的洗礼下，独特的建筑特质历史巨轮的洗礼下，独特的建筑特质和辉煌的时代烙印，赋予其不可抗拒的时尚魅力和辉煌的时代烙印，赋予其不可抗拒的时尚魅力红专红专””二字改自旧厂成立二字改自旧厂成立““又红又专又红又专””的年代，同时参考园区内几十座大的年代，同时参考园区内几十座大大小小大小小““红砖红砖””厂房的谐音；厂房的谐音；广州第一家非房地产性质的真正意义创意区，侧重文化艺术氛围广州第一家非房地产性质的真正意义创意区，侧重文化艺术氛围；；￿ ￿响应全球倡导的响应全球倡导的““保育与创造保育与创造””风潮，艺术生活区的概念油然而生；风潮，艺术生活区的概念油然而生；￿ ￿别于北京别于北京798798，上海的，上海的M50￿M50￿，红专厂锐意打造真正的，拉近生活的，红专厂锐意打造真正的，拉近生活的““艺术生活创意基地艺术生活创意基地””￿ ￿。

￿￿￿￿￿￿进驻要求：须为文化艺术创意类企业；￿￿￿￿￿￿业态种类多样化，包括：艺术文化交流机构、国际画廊、艺术家工作室、雕塑展厅及广场展示区、酒吧／咖啡厅、进口书店、艺术文化商店、摄影棚、养生会所等数十个种类￿68▼▼进驻的知名的设计公司：进驻的知名的设计公司：进驻的知名的设计公司：进驻的知名的设计公司：集美组、集美组、集美组、集美组、NIKENIKENIKENIKE………… Ø进驻的企业有进驻的企业有40多家，为文化艺术创意类产业，吸引了设计师外，客户群更多的是一些企业老板；多家，为文化艺术创意类产业，吸引了设计师外，客户群更多的是一些企业老板；Ø根据具体的行业盈利状况而界定租金，根据具体的行业盈利状况而界定租金，租金均价租金均价100元元/方方，按各自的建筑面积计费；，按各自的建筑面积计费；Ø租期租期3年年，，第第2年起递增，管理费年起递增，管理费4元元/方方；；Ø租金几乎与天河北珠江新城甲级写字楼租价持平（租金几乎与天河北珠江新城甲级写字楼租价持平（全广州甲级写字楼租价在全广州甲级写字楼租价在100-205元元/㎡㎡/月之间，第一季全市均价月之间，第一季全市均价133元元/㎡㎡/月）月）Ø目前剩目前剩5成成的厂房可租的厂房可租 红专厂红专厂69太古仓——国内首个市区内怀旧、滨水展示场所 Ø太古仓码头，位于广州市海珠区革新路124号，在珠江南河道东岸，北临珠江白鹅潭，南靠鹤洞大桥。

Ø由原英商太古洋行建于1904-1908年间，码头由3座丁字型栈桥式混凝土码头和7幢（8个编号）砖木结构仓库组成Ø广州港集团有限公司在保留原有码头区完整性、真实性和历史内涵的基础上，将其打造成为一个集文化创意、展贸、观光旅游、休闲娱乐等功能于一体的广州“城市客厅” Ø项目占地71236.1平方米（其中陆地面积约52500平方米），码头岸线312米，项目规划总建筑面积39599平方米Ø沿江7座英式建筑仓库、保税仓和办公楼先行开发建设Ø后方复建区域主要通过复建的形式进行改造太古仓的八个仓库面积超过1.7万平方米Ø每两座仓库为一组，被承租方定位为四个功能区，分别是葡萄酒展贸中心(太古仓1号)、展览展示中心、服装创意设计园和怀旧电影院已完成对外招租 70太古仓功能分区总规图太古仓功能分区总规图 广州港的货物运输逐渐东移，工业大道的工厂区日渐转化为居住区太古仓成为”三旧改造“中的一项工程，转型为创意时尚园重新的规划、修缮和改造后，太古仓码头将成为集创意、展贸、游艇、休闲、娱乐、观光、饮食等业态于一体的商业文化景区71太古仓72Ø开业时间：开业时间：2010年初；年初；Ø进驻要求：进驻要求：创意、时尚、文创意、时尚、文化、设计类企业化、设计类企业Ø租金情况：按占租金情况：按占地计算地计算80-120元元/㎡㎡/月月Ø高：约高：约9M 长：约长：约30M 宽：约宽：约56M 单栋占地：单栋占地： 1500M2以上以上位位置置功能功能图片图片位位置置功能功能图片图片一一仓仓红酒展贸中红酒展贸中心心六仓六仓怀旧电影怀旧电影院院二二仓仓七仓七仓三三仓仓展览展示中展览展示中心心八仓八仓游艇俱乐游艇俱乐部部四四仓仓服装创意设服装创意设计园计园五五仓仓太古仓73信义国际会馆信义·国际会馆原是广东水利水电厂的地皮和厂房。

现在被几位学建筑出身的地产商改造为一个文化、商业、展览的场所这里的整体设计保留了厂房的基本结构，却以现代风格来改造屋子的门窗、墙面与诸多细节会馆由几幢开间不一的大厂房组合而成，建筑的外墙几乎被完整的保留了下来，颜色却刷上了锗红色，在午后阳光的打照下倒是显得格外精神室内的地面刻意地做成坑洼的水泥刷面，更是随意地铺上散落的麻石用废旧的枕木来铺设庭地面或做地脚线；斑驳潮湿的外墙被剥去，换成水泥、青砖或红砖；把从旧房拆下来的青砖收购回来，铺设地面与部分路面而当年刻在厂房墙上的各种口号，整个区域内的83棵古榕树，都原封不动 环境较好，但交通不便，离地铁口有一段距离，属于叫好不叫座类型74信义国际会馆75ØØ进驻企业的把控比较严格，设计、艺术、人文、创意类企业才能获得批准进入，目前进驻的进驻企业的把控比较严格，设计、艺术、人文、创意类企业才能获得批准进入，目前进驻的进驻企业的把控比较严格，设计、艺术、人文、创意类企业才能获得批准进入，目前进驻的进驻企业的把控比较严格，设计、艺术、人文、创意类企业才能获得批准进入，目前进驻的企业以艺术类企业为主企业以艺术类企业为主企业以艺术类企业为主企业以艺术类企业为主。

渔歌晚唱画廊渔歌晚唱画廊信义国际会馆76广州广州“三旧三旧”改造市场总结改造市场总结•目前市场上较具代表性的几个“三旧”改造项目，整体定位相对雷同，同质竞争相对激励•目前市场的“三旧”改造创意园区整体档次不高，无法与国内其他城市如北京、上海等城市的创意地产相抗衡•广州创意地产起步晚，发展速度相对缓慢77案例分析案例案例借鉴借鉴78创意地产的类型和部分成功案例创意地产的类型和部分成功案例分分类部分部分实例例老工厂老工厂上海8号桥、北京798艺术区、杭州LOFT49老老仓库上海四行创意仓库、上海东大名创库、南京圣划艺术中心老地老地标外滩3号、外滩18号、金茂J·LIFF时尚中心（裙房）老街区老街区上海赤峰路设计街、澳门望德堂创意产业试点区老大楼老大楼上海1933、广州LOFT345艺术空间(原PARK19)老民居老民居上海田子坊石库门、上海新天地老村落老村落深圳大芬油画村分分类部分部分实例例商厦商厦北京第三极、北京三里屯3.3、三里屯Village 商商办楼楼上海海上海LOFT商商业街街东莞苏豪娱乐购物坊文文娱艺术区区香港西九龙文娱艺术区创意园区意园区无锡工业设计园创意基地意基地上海张江文化科技创意产业基地、大连普利文化产业示范基地创意社区意社区上海创智天地、天津泰达时尚广场新建筑新建类型￿老建筑改建类型中国的创业地产起步晚，但近年发展相对迅速，国内部分城市出现了一部分具代表性的项目79案例一：北京三里屯VillAGE太古集团打造日本前沿建筑大师隈研吾主创有有街街就就有有客客流流开开放放式式与与封封闭闭式式的的完完美美结结合合阿迪达斯(全幢4层）优衣库（全幢4层）空中美食街酒店80富有创意的立面风格81低调奢华的瑜舍酒店通透的垂直动线充分的休息空间（展示表演广场）82案例一：北京三里屯VillAGEn三里屯VILLAGE就是以前三里屯酒吧街的西区。

作为北京使馆区的核心腹地，在过去的十余年中，这里一直是各式中外酒吧、餐厅、艺术家和文人的云集之地 n重建后的三里屯已经大变身，世界各地的艺术、戏剧、音乐、商务、时尚、餐饮和购物在三里屯VILLAGE又一次融汇n与传统的购物中心不同，三里屯VILLAGE是一个大型开放式购物区，由19幢低密度的时尚建筑布局而成，整个项目分为南北两个区域，南区为时尚，北区委高端这里是一个抛弃传统商业模式，集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间 n日本前沿建筑大师——隈研吾是三里屯VILLAGE的主创设计者，他为三里屯VILLAGE打造的第一印象是——极具实验性的几何美感通过不规则的几何外形和大胆饱满的建筑用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性比如外观最不像酒店的设计酒店——瑜舍，会让想去酒店大堂找厕所的路人三过而不入三里屯VillAGE的商业所体现的独特韵味，让人忍不住消费的冲动83案例二：上海新天地p 新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右p 占地面积52万平米，紧邻淮海中路商务圈 北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至西藏南路原自然街坊23个；原居住人口7万人 新天地是太平桥改造规划的一部分新天地是太平桥改造规划的一部分p A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观p B B新天地，占地新天地，占地3 3万，建面万，建面6 6万，分南、北里。

万，分南、北里p C翠湖天地高级住宅小区，总建68万p D企业天地甲级写字楼区，总建面50万p E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑84艺艺术术类类专业市场类专业市场类艺术品经营市场艺术品经营市场办公类办公类艺术工作室（画家艺术工作室（画家作坊）作坊）展示及展销类展示及展销类画廊、美术馆画廊、美术馆购购物物商商业业类类购物类购物类购物中心购物中心MallMall工艺品专营店工艺品专营店特色服饰店特色服饰店休休闲闲娱娱乐乐休闲类休闲类酒吧业酒吧业餐饮业餐饮业旅旅游游类类旅游业旅游业旅馆旅馆新天地的功能内容新天地的功能内容新天地分北里、南里北里主要为主题餐饮、特色商业、酒吧和艺术休闲娱乐，3.5万平米南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主该中心功能主要包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）等85城市人文资源的积淀：城市人文资源的积淀：丰富的城市历史文化以及传统建筑等人文丰富的城市历史文化以及传统建筑等人文资源复合的功能构成：复合的功能构成：特色商业、餐饮、娱乐休闲、艺术展示于一身，特色商业、餐饮、娱乐休闲、艺术展示于一身，提供了丰富的、多元的、风情迥异的城市生活空间提供了丰富的、多元的、风情迥异的城市生活空间传统建筑的保护与更新：传统建筑的保护与更新：传统建筑符号与现代建筑风格的融合，传统建筑符号与现代建筑风格的融合，本身就是一种艺术与文化。

本身就是一种艺术与文化艺术、艺术、 人文元素的注入：人文元素的注入：艺术是创意阶层表达、艺术是创意阶层表达、 续写城市故事续写城市故事的方式，也是连接各种功能的纽带的方式，也是连接各种功能的纽带创意阶层书写城市魅力：创意阶层书写城市魅力：创意阶层是城市触觉敏锐的一群，他们能创意阶层是城市触觉敏锐的一群，他们能发现尘嚣中最魅惑的部分，绘制出最诱人的姿态发现尘嚣中最魅惑的部分，绘制出最诱人的姿态上海新天地成功因素86特色化的主题定位特色化的主题定位特色化的主题定位特色化的主题定位Ø通过特色化的项目主题定位，在区域内形成强有力的关注度，提升项目的整体形象和商业价值差异化的市场定位差异化的市场定位差异化的市场定位差异化的市场定位Ø通过差异化的市场定位，寻找消费市场的空白点，与同区域内的竞争对手有效区分，避免同质化的恶性竞争 功能齐全、配套完善功能齐全、配套完善功能齐全、配套完善功能齐全、配套完善Ø通过不同业态、商家的有效组合，形成功能齐全、配套完善的各功能区，在围绕主题定位的基础上，打造集购物、娱乐、餐饮、休闲等“一站式”的购物街区休闲文化、地域文化形成特色旅游景点休闲文化、地域文化形成特色旅游景点休闲文化、地域文化形成特色旅游景点休闲文化、地域文化形成特色旅游景点Ø充分挖掘项目地域本身的文化特性，导入休闲文化，通过强有力的项目运营，形成强势的文化品牌，为项目增添亮点，跳出传统的商业开发模式。

1234独具个性的建筑风格和包装手法独具个性的建筑风格和包装手法独具个性的建筑风格和包装手法独具个性的建筑风格和包装手法Ø通过独具个性的建筑风格，营造独特的空间感受，同时，通过后期独特的包装手法和宣传理念，赋予项目丰富的精神寓意5成功案例对本项目的启示87Q1Q2Q3重整区域价值重整区域价值树立标杆地位树立标杆地位Q2￿￿市场上集中式主题商城同质恶性竞争激烈，定位雷同严重Q1￿￿目前广州公寓、写字楼市场主要集中在中轴线上，偏离本项目Q3￿￿荔湾区的发展速度较慢，区域商业价值未被公众有效认可发挥优势￿挖掘机会￿突破现状￿创造价值打造自身特色打造自身特色实现本项目商业价值最大化实现本项目商业价值最大化88本项目如何超越市场现状，形成自身的特性，代言区域商业价值，引领区域商业发展？￿89PART 31.1.项目系统定位项目系统定位项目系统定位项目系统定位2.2.项目整体规划建议项目整体规划建议项目整体规划建议项目整体规划建议3.3.项目价值体系初步建议项目价值体系初步建议项目价值体系初步建议项目价值体系初步建议90项目系统定位3.1►项目发展模式研究►项目功能定位►项目业态规划91发展模式研究92 广州国际大都市建设是未来城市发展的核心竞争力，都市融合的进程促使广州国际大都市建设是未来城市发展的核心竞争力，都市融合的进程促使具有特定资源的区域逐步实现未来功能最大化以及区域价值中心化具有特定资源的区域逐步实现未来功能最大化以及区域价值中心化，本项，本项目必须站在广州大都市化的高度来重构自身的区域价值，本项目整体商业目必须站在广州大都市化的高度来重构自身的区域价值，本项目整体商业开发也必须在这样的背景下寻找市场机会。

开发也必须在这样的背景下寻找市场机会 在荔湾新十三行国际商圈、白鹅潭经济圈的背景下，建立与以广州为中心、佛在荔湾新十三行国际商圈、白鹅潭经济圈的背景下，建立与以广州为中心、佛山为副中心的城市联系，加快广佛都市融合，山为副中心的城市联系，加快广佛都市融合，提升荔湾的整体形象和综合竞争提升荔湾的整体形象和综合竞争力力，是本项目商业发展的强有力支撑和巨大的占位契机是本项目商业发展的强有力支撑和巨大的占位契机 本项目开发过程中如何本项目开发过程中如何有效嫁接荔湾区深厚的地域人文，形成鲜明的自身特性有效嫁接荔湾区深厚的地域人文，形成鲜明的自身特性，从，从而代言荔湾区、甚至广州的城市价值，树立项目的标杆性地位而代言荔湾区、甚至广州的城市价值，树立项目的标杆性地位城市角度区域角度地域、文化角度93塑造独具特色项目定位树立项目的标杆性地位建立独一无二的竞争力代言区域价值、代言城市形象 解决途径94后亚运时代，广州旅游市场热度不减亚运让广州城市建设提速不少，大大促进了广州经济发展，并为广州旅游市场的向前跨越造就了空前的优越条件￿据广州旅游局数据显示，亚运举办期间，广州城市接待总人数为866万人次，同比增长42.10%。

其中69.18%的游客表示对广州旅游有着浓厚的兴趣，69.50%的游客表示会推荐亲戚、朋友来广州旅游借助亚运的东风，广州旅游市场迎客人数屡创新高，游客游广州的热情持续高涨￿日新月异演变中的广州能为项目带来什么？￿产业机遇95年份20062007200820092010全年接待游客总人数（人次）近1亿1.09亿1.11亿1.18亿1.27亿环比↑近6%↑9.95%↑1.79%↑6.3%↑7.13%过夜旅游人数（人次）2960.01万3338.73万3528.74万3975.52万4506.38万环比↑3.8%↑12.8%↑5.69%↑12.66%↑13.35%旅游业总收入（元）700.51亿798.15亿837.71亿994.04亿1254.61亿环比↑12.14%↑13.9%↑7.96%↑18.66%↑26.21%餐饮业营业额（元）349亿416亿515.61亿610亿／环比↑15.8%↑19.2%↑13.12%↑18.3%／　备注：2008年旅游业及餐饮业均受非典冲击影响广州旅游正在开创新局面过亿客流、逾4500万过夜游客，可能为项目带来什么？过亿游客数千万过夜客流高速增长的餐饮需求持续蓬勃发展的旅游业96广州市旅游局表示将联合各大旅游单位，围绕广州“四地”文化的独特属性，策划系列城市文化游产品，进一步培育打造现代都市风光游、海上丝绸之路游、广府文化游等热点旅游线路。

￿￿政府对于广州旅游的着力支持，可能带来什么机遇？97￫旅游产品向特色化转型￫广府文化路线成为新热点￿亚运初期笼统观光游／主题含糊不清／缺乏深度特色契合游客需要，广州旅游产品重新整合，向特色游转型后亚运时代特色游线路持续推陈出新—经典游、文化游、新中轴线游免费亚运主要场馆游￿越秀、荔湾等老城区成为本地特色游的重要聚集地板块机遇板块机遇98着重常规观光体验，缺乏深入本地的生活体验——广府文化游大有挖掘潜力Ø重金翻新的新荔枝湾，两岸除少数店铺，对广府本地特色餐饮、文化特产的供应却很有限Ø传统特色、本地特色除了泮溪酒家或豆腐花牛杂等小吃，其他都不多见，品类、层次都不够丰满市场缺陷项目机遇项目机遇99南越王博物馆五羊石像北京路步行街上下九步行街珠江夜游新荔枝湾本案荔湾博物馆本案位于广府特色游核心地段内，周边既是居民密集地、又有丰富旅游资源，能便利吸纳双重客源广府核心游线路地段优势1003公里范围内汇集近百万人口，本地消费力较为强劲（老城区人口密度约3-4万人／平方公里）[1]-双轮驱动-数千万过境客缺乏一个深入体验本地文化的场所（市场供应多流于肤浅的观光体验）►以本地客群为基础，以观光体验客为补充，互为补充，以双重客源驱动项目发展，►形成既是本地消费的集中地，又是广州文化旅游的重要节点项目发展模式101[2]-跨界整合-项目发展模式►携手广州市旅游局及各大旅游公司，将项目打造为体验广州原味生活的一个核心节点►在老荔湾，形成“南有荔枝湾，北有小西关”的旅游文化新格局Ø成为广州文化旅游的重要补充Ø成为广府生活元素的集大成者Ø成为旅游接待定点基地：传统餐饮体验／特色手信购买／住宿接待／102岭南风韵食在广州￿潮流盛汇项目核心元素103项目核心元素-岭南风韵-以岭南特色建筑符号切入，通过精致岭南园林渲染项目氛围，局部融入现代感、时代感的元素，形成有别于市面其他项目的独特风格104岭南风韵／西关风情再现传统满洲窗亭台楼榭，假山鱼池清雅竹阵青砖石墙／石板路105局部融入现代元素／让传统更有味道底层大面积通透玻璃与顶层局部玻璃／现代铁艺雕饰等的适当运用106项目核心元素-食在广州-广州首个大型园林型美食盛汇广府传统美食集中地／各地特色美食大观园一站式餐饮·广州饮食新地标Ø打破当前传统特色餐饮较为分散的格局，Ø超越当前各饮食只有美味，缺乏美景的局限107依托良好的就餐环境，将广州各地分散的美食聚于一地兰桂坊东南亚菜和粤菜。

招牌乳鸽“真系冇得弹”，“皮脆肉嫩”；椰汁木瓜炖雪蛤，“用青蛙盅装起”，“滋润养颜”，最合女生心意顺记冰室“镇店之宝”芒果雪糕、椰子雪糕和榴莲雪糕“超级无敌好吃”，芒果味和榴莲味的应该“都是鲜果制造”，“没有冰霜颗粒”，奶脂纯度“很高”，口感“细腻香浓”，还有“丝丝果肉”！南信牛奶甜品专家“老字号”，果然“名不虚传”双皮奶 “冇得顶”，“香滑可口”，味道“浓郁”，甜味控制得“刚刚好”姜撞奶姜味“十足”，又带着牛奶的“清香”还有小吃出品，牛三星口感“爽脆”，汤汁“醇厚”，分量也“好足”有腥气店面装修得“挺有格调”，有几分“西关特色”主打粥水火锅，锅底“好绵好滑”，吃落去“似饮牛奶”；再点些涮菜，味道“不错”；煮完所有材料后记得“再喝一碗粥”，“别有一番滋味”108宝华面店“老牌”面店，十足的广州feel鲜虾云吞面汤“鲜美”，面“弹牙”，虾“脆爽”，配上酸萝卜，简直“一绝”金牌猪手面里猪手是“拆开”的，卤得“好好味”，面是“传统的竹升面”，“幼细滑韧”佛有缘素食馆素食出品“精致”，造型“好逼真”，味道“不错”老板和服务员面容“和善”，态度“都几好”黄鳝世家“黄鳝专门店”冰镇鳝片“好爽脆”，“不觉得腥”；黄鳝饭“每次必点”，“用料十足”，“色香味俱全”。

其他的炒菜和炖汤也“不错”银记肠粉店“最传统”的布拉肠选择“很多”，牛肉肠、鲜虾肠、鸳鸯肠、叉烧肠……全部“够滑”、“够薄”、“够爽”，还“够味”艇仔粥也“几香”，绝对 “广州水准”109项目核心元素-潮流盛汇-“流前式”“越富式”升级版网罗城西潮人／高中低档混搭广州西城潮流新地标服饰通讯动漫玩具……110￿￿￿有效继承荔湾区浓厚的岭南西关风情￿￿顺应广州国际化大都市的趋势继承地域文化特色继承地域文化特色 接轨国际潮流接轨国际潮流再现海上丝绸之路发源地、十三行的辉煌提升区域整体形象提升区域整体形象开发价值最大化开发价值最大化实现发展商的经济价值和社会效益价值原味西关大集萃本项目肩负的使命111文化旅游视度广州文化旅游新地标岭南特色人文建筑品鉴项目战略定位项目战略定位本地客群视度观光游客视度文化风情视度潮流美食新地标“食在广州”／“广府之夜”￿体验‘‘￿ ￿广府都市休闲综合体广府都市休闲综合体￿ ￿’’岭南生活精萃集大成者项目发展视度112 投资者投资者投资者投资者• 有一定的有一定的闲余余资金，金，钟情于理情于理财，有丰富的社会，有丰富的社会阅历 和投和投资经验的社会精英的社会精英阶层。

• 高度高度认同本同本项目目发展定位及后展定位及后续的的经营管理 经营者经营者经营者经营者 消费者消费者消费者消费者• 国国际知名品牌知名品牌经营者、厂商者、厂商• 地域百年老字号名店、特色店地域百年老字号名店、特色店经营者、厂商者、厂商• 不分年不分年龄、性、性别，，对西关地域文化情有独西关地域文化情有独钟的群体• 各各类时尚达人、人文尚达人、人文艺术的的爱好者、追随者好者、追随者• 对生活充生活充满激情、敢于激情、敢于尝试、追求生活品、追求生活品质的群体通过综合分析本项目目标投资者、经营者、消费者的特征，筛选本项目的目标客群，通过他们的共性分析，找到本项目的核心客群客群定位113陈生陈生 广州人，在广州拥有5套以上的物业，大部分以放租为主，月租月收入过3W 个人投资心得：认为购买的物业需良好的租赁收益，对于物业的地段价值、升值潜力、人气是购买前的判断基则 个人选择心得：随着市场的热点在不同的地点购买物业，物业的求租量和收益速度成为他购买的原动力；最近随着新政的出台，更关注商用物业的投资，认为毕竟这还是一个政策盲点，利润空间可观。

用陈生生自己的话来说就是：“看得见的才是事实，收入口袋的才叫钱！”，相信看得见的事实，求稳妥求安全是广东人一向的投资特点114C君 从事设计行业，在广州闯荡了5年的成都人，经过5年的努力，事业也小有成绩，有一定的积蓄，目前在广州还没有置业 随着事业的发展，C君需要更广阔的平台，于是决定在广州成立自己的工作室，但苦于婚后居住问题，在置业与创业间纠结 C君置业需要解决的问题：能满足工作、生活的需要，价格能承受，同时，周边环境，交通状况，物业档次都有一定要求115A君\B君\J小姐 80后，标准白领，知性达人对生活充满热情信心，思维活跃，对新鲜事物非常感兴趣，钟情于品质高质量的生活，有自己的生活圈子 手上有一定的闲余资金，没有很大的生活经济压力，有一定的消费支配能力116李伯\陈姨 广州人，对广州岭南西关文化充满感情，居住在荔湾老城区，离退休人员，子女均有自己的事业，没有经济负担钟情于广州本土传统文化，有一定的消费能力JASON在香港土生土长的英国人，在广州上班10年多，对广州的地域文化有深厚的兴趣，喜欢广州的生活方式，有一定的消费能力，平时购物一般香港，对生活品质要求比较高，喜欢结交朋友。

117投资者投资者 经营者经营者 消费者消费者社会精英社会精英行业领袖行业领袖品质达人品质达人有钱、有闲、有精力、有品味有钱、有闲、有精力、有品味…………本项目核心客群本项目核心客群118业态规划任何一个商业项目都有自己专属的而其他的项目所不具备的功能，而且往往是这些独有的功能业态成就项目一身的荣光，本项目在功能规划上，必须具有独一无二的业态规划展示宣传居住（酒店性质）旅游接待主题购物+休闲娱乐►岭南文化／西关风情体验点►时尚发布展示平台►完善配套住区►特色酒店►特色手信店►本地特色餐饮／本地特色食品►各地风情餐饮►潮流名品►休闲康体设施►大型院线119潮流购物特产购物特色餐饮康体休闲（水疗、K场、电影院、棋牌沐足）负1F-3F1F-2F3／4/5F特色主题商业特色主题商业特色酒店类住宅30%15%酒店／类居住酒店／类居住双轴功双轴功能线组能线组合合本土功能轴本土功能轴游客功能轴游客功能轴9 9：：0000餐饮宴客休闲购物康体理疗唱K聚会最新大片1212：：00001616：：00002020：：00002222：：0000文化体验特产购买特色餐饮酒店休憩40%2%33%25%3／4/5F120品牌酒店引进品牌酒店引进雅诗阁有限公司（“雅诗阁”）是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的20多个国家60余个城市拥有超过26,000￿套公寓单位。

雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、馨乐庭以及盛捷￿在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商目前在全国拥有34个物业，超过6,300套服务公寓单位，分布在北京、成都、重庆、大连、广州、杭州、宁波、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港￿馨乐庭服务公寓——长租短居兼备，客源面更广活力时尚，专为旅行者提供灵活服务的公寓住所，以助他们在旅途中寻求全新的城市体验住客可以根据各自的生活方式和预算，自由选择所需的服务￿￿全球最大公寓运营商雅诗阁旗下“馨乐庭服务公寓”￿＝＝＞既是酒店，也是公寓121借助雅诗阁广泛客源渠道，为项目带来经营保证Ø馨乐庭服务公寓提供风格独特的单房公寓至三房公寓供选择Ø每个房间都配备宽带上网，有线电视、家用音响系统及设施齐全的厨房Ø公寓的独特设计将提供生活与工作于一体的居住环境Ø24小时前台接待及保全设施、商务中心、娱乐设施等一应俱全￿提供短居与长住选择122品牌院线引进品牌院线引进提供更多元休闲体验，同时延长客户逗留时间123类住宅规划，迅速回笼资金类住宅规划，迅速回笼资金►以酒店性质报批，分割产权销售►加高每层层高至3.2米，预留喷啉安装空间►东南向布局，规避北边楼盘的影响布局借鉴-万科金色康苑-124项目整体规划设计建议3.23.2.1 项目整体规划理念3.2.2 项目总体规划原则3.2.3 项目规划布局建议3.2.4 投资概算125围绕“国际时尚￿+￿地域人文￿=￿特色都市综合体”的项目整体属性定位，结合项目的功能定位，形成国际新时尚与地域旧文化之间强烈的冲击力，塑造项目独一无二的特性。

126空间立体化、功能复合化、产品多样化、价值最大化立体街区立体街区立体街区立体街区双首层局部退台空中连廊立体式交通下沉式广场127方案一（只保留东西向规划路）128集中式商场外廊通道内街商铺商业体块间景观提供更舒适购物环境保证经营的完整性可供分割销售类骑楼式商铺划分——增强商铺价值及与景观的融合1129园林式布局，塑造西关最佳商业氛围￿￿￿￿2入口处精神标识入口处精神标识130减弱与旁边高层的挤迫感增强休闲氛围3退台式酒店立面，塑造西关酒店地标131双首层式规划，发掘负1层商铺价值￿￿￿￿4阴凉舒适，在炎热的岭南，负1层商铺大有可为132方案二（规划路全部保留）133A\A\首期成本概算首期成本概算＞总开发成本约为＞总开发成本约为4.924.92亿亿　成本项目单位成本￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿（元/M2）匡算面积￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿（M2）总成本￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿（元）备注一土地成本1,000￿86,861￿86,861,000￿暂按1000元／M2楼面地价计算二前期工程费用100￿86,861￿8,686,100￿该费用应以包含勘测费、规划费、设计费、报建费、三通一平费用、临时设施建造及其他费用三建筑安装工程2,179￿173,722￿378,516,200￿已包含室内土建安装工程、设备供货安装、装修工程、景观工程等费用　　　　　　　1、商业建安费1,800￿40,000￿72,000,000￿2、酒店／类住宅建安费3,000￿42,861￿128,583,000￿　3、类住宅装修标准1,200￿27,861￿33,433,200￿　4、酒店装修2,500￿15,000￿37,500,000￿　5、商业装修标准2,000￿44,000￿88,000,000￿　6、地下室建安费2,500￿4,000￿10,000,000￿　7、景观500￿18,000￿9,000,000￿　四市政及环境工程150￿86,861￿13,029,150￿已包含供电、供水、供气、小区园建、小区绿化、市政道路、排水排污、小区弱电及其他零星设施费用五公共配套工程50￿86,861￿4,343,050￿已包含会所、小学、中学、医院等可能存在的配套建筑，但由于地块状况还不清晰，暂时由行业标准增加20%概算合计3,479￿　491,435,500￿　134B\B\销售收入销售收入＞总销售收入约＞总销售收入约11.211.2亿亿产品总建筑面积（㎡）售价（元/㎡）合计商业8,000￿60,000￿480,000,000￿酒店15,000￿0￿0￿类住宅27,861￿23,000￿640,803,000￿总合计50,861￿　1,120,803,000￿注：►商业暂定销售8000￿㎡￿，类住宅全部销售，酒店持有经营。

►测算中采取较保守的定价，比市场普遍彽近2-3成，预留充足弹性135C\C\税金测算税金测算＞税金约＞税金约3.753.75亿亿序号项目名称备注各项费用(元)4项目税费－　39,044,4474.1营业税销售收入3％3.00%33,624,0904.2城市维护建设税营业税7％7%2,353,6864.3教育附加费营业税3％3%1,008,7234.4教育专项资金营业税4％4%1,344,9644.5印花税销售收入0.05％0.05%560,4024.6交易管理费建筑面积3元/平米　152,5835土地增值税本项目增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%，税率为50%50%297,871,7056销售税金总额　336,916,152￿136D\D\总体盈亏测算总体盈亏测算＞在较保守的价格测算下，仅销售一项，项＞在较保守的价格测算下，仅销售一项，项目利润仍有约目利润仍有约2.582.58亿，利润率亿，利润率23.0923.09％％结论：本项目具有较好的经济收益盈亏预测方案　面积单价￿总额￿项目开发成本86861￿3478.86163￿￿￿￿￿￿￿￿￿491,435,500.00￿销售税金　　￿￿￿￿￿￿￿￿￿336,916,152.10￿其他成本　　￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿33,624,090.00￿总成本　　￿￿￿￿￿￿861,975,742.10￿销售实际收入50861￿22,036.59￿￿￿￿￿1,120,803,000.00￿　　　利润总额　　￿￿￿￿￿￿258,827,257.90￿利润率　　23.09%137增加容积率之辩增加容积率之辩容容积率相率相对较高的北京路步行街和状元坊高的北京路步行街和状元坊容容积率相率相对较低的上海新天地（石低的上海新天地（石库门））￿￿￿￿论证二：￿容积率较低：舒式度和休闲感更强，对于不完全以购物为主体，包含体验人文和休闲娱乐的复合型综合体更为适合。

低容积率更舒式、更有价值￿￿￿￿论证一：￿国外50万居住面积需要为1万的商业面积配套；我国则商业配套占居住面积的7%为比较安全低容积率更安全维持原有维持原有3.03.0容积率不增加容积率不增加138商商场名称名称 地理位置地理位置商商场规模模 经营状况状况金禧大厦商业裙楼 康王北路1024号三层临街长约50米，进深约30米；二、三层企业办公；首层2家商铺，且为企业办公性质荔康大厦商业裙楼金禧大厦南面，本项目斜对面三层；临街约45米，进深约45米； 全部空置康王阁大厦商业裙楼荔康大厦南边（紧邻位置）二层临街长约40米，进深约25米，招租率95％首层：典艺琴行、通业地产、交通银行、骏德酒业、凤凰旅行社、泰奇食品等二三层：泰奇食品 （办公）商业面积配置参考依据（西关商圈项目）商业面积配置参考依据（西关商圈项目）139商商场名称名称地理地理位置位置商商场规模模 功能划分及功能划分及经营种种类主要品牌主要品牌经营状况状况经营档次档次经营特点特点万佳百货 中山八路10号6层1.7万平方米 首层：国美、屈臣氏、肯德基、美心点心店2~3层：华润万佳超市4层：新东方英语培训点西区3层：太湖酒家东区2层：元绿寿司店东区3层：洞庭土菜馆东区4层：阳台西餐厅（意大利、土耳其菜）东区5层：牛扒城 S&KSPARKLE屈臣氏经营状况佳，广场经常做促销活动 中低档次 主要依靠主要依靠中山八的中山八的大型高尚大型高尚住宅和生住宅和生活小区，活小区，满足周边满足周边居民日常居民日常一站式生一站式生活消费。

活消费 ￿￿￿￿￿以三到六层为主要，一般面积为1.5万到4万为主 3.03.0容积率和容积率和2.82.8万的商业万的商业配置符合区配置符合区域市场需求域市场需求140Thanks谢谢 谢谢 聆聆 听听我们全力以赴我们全力以赴 诠释地产价值诠释地产价值THE END141。