【商业地产DOC】温州文成房地产市场调查报告.doc

文成县房地产市场调查报告一、文成简介　 文成县在浙江省南部山区，东径119°46’~120°15’，北纬27°34’～ 57°59’东接瑞安，南临平阳、苍南，西南倚泰顺，西北连景宁，北界青田县城距省会杭州市274公里，距温州市区62公里，距东海62公里（均系直线距离）县域形态似薯叶，东西和南北直线距离各约40公里全县总面积1292.16平方公里，合193.82万亩，占全省总面积1%，占温州市总面积10%文成县辖大峃镇、珊溪镇、巨屿镇、峃口乡、玉壶镇、周壤乡、南田镇、百丈漈镇、黄坦镇、西坑畲族镇等33个乡（镇），384个行政村，总面积1292.16平方公里，2007年末全县总人口为36.93万人文成境内生态良好，环境优美，资源丰富全县林业用地面积1358万亩, 森林覆盖率达70.6%，建有4个国有林场有南方红豆杉等国家珍稀濒危树种18种，有树龄百年以上，胸径1米以上的古树250多株、列为国家保护的珍稀动物17种土特产遍布各地，现已规模经营的有柑、桔、梨、柿、香菇、竹笋、蕨菜及干菜系列等水利资源蕴藏丰富，水能蕴藏量达50万千瓦，居温州市第一位，全省第五位全国最高水头百丈漈水力发电厂座落在县城北面，装机容量20万千瓦的珊溪水利枢纽工程为全国重点工程，截流形成的飞云湖35.4平方公里，面积相当于六个西湖。

矿产资源以非金属矿、花岗石、高岭土、萤石、叶腊石储量最为丰富，其中花岗岩储量达15亿立方米风景旅游资源得天独厚，自然人文风光独树一帜全年平均气温摄氏15.2度，舒适期长，空气负离子含量高，空气质量优于国家一级标准，地面水环境符合国家一类标准被原中国生态学会会长程福沽先生誉为“生态的王国、风景的迷宫、万物的乐园、旅游的胜地”和“天下第一氧吧”二、文成经济1、人口及增长情况2007年末文成县总人口36.93万人，比上年净增加0.27万人（增长0.74%），总户数13.32万户，户均2.77人其中非农业人口3.20万人；女性17.15万人，男女比例为115：100；60岁及以上老年人口5.41万人，占总人口14.7%全县出生人口0.54万人，出生率14.8%，死亡人口0.18万人，死亡率4.8%，人口自然增长率9.9%2、国民生产总值及产业结构2007年文成县实现生产总值27.86亿元，按可比价计算，同比增长16.4%.第一产业增加值3.55亿元，同比增长2.1%；第二产业增加值9.16亿元，同比增长26.5%；第三产业增加值15.13亿元，同比增长14.3%权限人均GDP7571元（户籍口径），按2007年平均汇率7.604折算为996美元，同比增长15.7%。

经济结构得到进一步优化三次产业比例由2006年的13.6：30.6：55.8调整为12.8：32.9：54.3三次产业对经济增长的贡献率分别为1.8%，49.5%和48.7%，第二产业对经济增长的贡献首次超过第三产业3、消费品零售总额及人均收支情况消费品市场稳中趋旺全年实现全社会消费品零售总额11.53亿元，同比增长15.2%从分行业情况来看，批发业0.15亿元，同比增长2%；零售业10.32亿元，同比增长15%；住宿餐饮业0.92亿元，同比增长21.4%金融机构存货规模总量逐步扩大，07年末该县金融机构人民币存款余额53.80亿元，同比增长21.5%，其中，城乡居民储蓄存款余额38.70亿元，同比增长19.0%，全县人均储蓄余额10496元，同比增长18.1%全县金融机构外币存款余额9705万美元，同比下降22.6%年末金融机构贷款余额23.61亿元，同比增长28.0%全年金融机构现金收入287.44亿元，同比增长22.2%；现金支出291.49亿元，同比增长22.2%；全年净投放现金4.05亿元，同比增长20.6% 2007年全县职工平均工资28303元，同比增长4.3%城镇居民人均可支配收入13838元，同比增长8.1%；人均生活消费性支出8449元，同比增长25.5%；城镇居民恩格尔系数46.6%，人均住房面积50.9平方米。

农民人均纯收入4185元，同比增长16.1%；人均生活消费支出3177元，同比增长18.2%；农村居民恩格尔系数为47.0%，人均住房面积45.3平方米4、支柱产业发展情况旅游业为文成县支柱产业，2007年该县共接待游客85.34万人次，同比增长28.9%，实现旅游总收入5.6亿元，同比增长29.3%，门票收入393万元，同比增长29.4%5、固定资产投资和房地产投资总量平稳增长全年完成全社会固定资产投资13.38亿元，同比增长28.6%，其中，工业性投资3.76亿元，同比增长23.8%全部限额以上项目投资额10.52亿元，同比增长24.6%；50-500万元项目投资1.33亿元，同比增长92.5%；城乡私人建房及购置生产性固定资产投资1.53亿元，同比增长20.9%房地产投资发展加快全县完成房地产开发投资2.59亿元，同比增长96.9%，房屋施工面积13.48万平方米，竣工房屋面积1.45万平方米，商品房销售面积4.96万平方米，其中住宅销售面积4.35万平方米，商品房销售额2.43亿元三、大峃镇一级市场1、近年土地出让情况因受地理条件限制，大峃镇土地储备有限，2007年全年大峃镇无土地出让记录，而06年出让的三宗土地中用地面积最大的也只是2万多方。

具体土地出让资料如下：（1）建设路176号农资地块（汇隆名门）地块名称：文成县建设路176号农资地块用地面积：——㎡中标单位：温州广汇房地产开发有限公司建筑面积：7161㎡所在省市：温州出让时间：2006.2.22所在区县：文成县出让价格：——所在版块：西南向中标价格：1350万元地块地址：建设路176号楼面单价：——元土地用途：商业、住宅项目进度：主体结构备注：（2）体育中心游泳馆地块（白云广场）地块名称：文成县体育中心游泳馆地块用地面积：3700㎡中标单位：文成县东风房地产开发有限公司建筑面积：≤12950㎡所在省市：温州出让时间：2006.2.27所在区县：文成县出让价格：——所在版块：西北向中标价格：2310万元地块地址：楼面单价：——元土地用途：商业、住宅项目进度：基础工程备注：限高≤70米（3）大峃镇城北小区（鑫隆帝景）地块名称：文成县大峃镇城北小区用地面积：22242.56㎡中标单位：温州鑫隆房地产开发有限公司建筑面积：48092㎡所在省市：温州出让时间：2006.10.17所在区县：文成县出让价格：——所在版块：西向中标价格：9019万元地块地址：楼面单价：——元土地用途：住宅项目进度：基础工程备注：（4）大峃镇珊门村A2-3号政府待出让地块地块名称：文成县大峃镇珊门村A2-3号政府待出让地块用地面积：6586㎡中标单位：温州市白云实业有限公司建筑面积：≤15147.8㎡所在省市：温州出让时间：2008.4.25所在区县：文成县出让价格：2005.65万（前期588.775万费用竞得者另行支付）所在版块：珊门村中标价格：2006万地块地址：珊门村A2-3号楼面单价：——土地用途：商业办公（旅游产品展示营销中心）项目进度：未进场备注：容积率≤2.3，建筑密度≤40%，建筑高度≤50米属政府招商引资项目，竞得者已基本确定2、土地出让计划据了解，该镇计划今年出让建设路中段原汽车站（即汇隆名门东侧）地块。

四、大峃二级市场1、在售项目鑫隆·帝景是大峃镇唯一在售楼盘，该楼盘的品质相对较高，但规模较小且地段较差，加之自去年年底以来当地楼市持续不温不火，故该盘在今年二月份开盘后退订率较高1）鑫隆·帝景项目概况物业名称：鑫隆·帝景物业类型：纯住宅开发商：温州鑫隆房地产开发有限公司建筑形态：高层所在省市：温州工程进度：基础工程所在区县：文成县开盘日期：08年2月所在版块：城西交付日期：2010年楼盘地址：建设路、环山路售楼地址：文成县国土资源局旁地块名称：文成县大峃镇城北小区售楼：0577-67816888营销代理：温州好望角房产策划机构物业管理：——项目特色： S：绿化率高；社区配套齐全；规划布局合理；西北方为自然生态群山，环境优雅；W：项目位置相对较偏，周边配套善未完善；T：项目所在区域居住氛围欠佳；交通不便；O：项目综合素质较高，当地可开发项目少（土地少）项目具体参数总占地面积：22242㎡建筑面积住宅总建48092㎡商业无总层数：4、17+1、29+1社区配套：8000㎡中央文化广场、儿童游乐区、健身休闲区、网球场总户数：348户车位数量：地下车位+地上车位销售率：开盘后退订率较高装修情况：简装开盘均价：7500元/㎡；叠拼12000~13000元/㎡付款情况：双拼30%+40%户型情况建筑类型楼层户型面积得房率户数所占比例高层1~28F88.8-164.5㎡主力130㎡/30487.4%顶跃200.9-261.1㎡164.6%叠拼220~270㎡288.0%合计///348100%周边配套项目四至东至建设路南至自然山西至环山路北至如意路交通主干道建设路公共交通无市政配套学校生活配套银行、邮局人文自然景观西南为群山当前报价2、待开盘项目该镇当前无即将开盘项目。

五、大峃三级市场1、二手房转让/报价情况区域楼盘名称楼层面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）文成县大峃镇2008.4汇隆名门413874001021200汇隆名门414076001064000汇隆名门513683001128800汇隆名门613190001179000汇隆名门1113195001244500嘉盛花园101167350852600嘉盛花园11967917760000嘉盛花园1213178001021800中欧大厦（装）9128.8108701400000中欧大厦（装）9130105381370000中欧大厦（装）10175.88105001846740中欧大厦（装）16129110001419000中银大厦（装）10165+12（车）110001815000白云广场（装）21317200943200由于土地储备非常有限，当地开发的楼盘以小高层、高层为主，商品房以110~140㎡三室户型为主，毛坯房单价均在7000元/㎡以上，总价大致在100~140万之间。