《房地产开发与管理》考试大纲.doc

课程性质与设置目的房地产开发与管理课程是一门应用学科，是应用现代经营管理原理讨论房地 产业运作规律，并以较小的代价取得较好房地产开发利用效益或效果的科学经营 方法的学科，属于经营管理学科的一个分支具有综合性、政策性、实用性强的 特点，课程是由工程经济学、市场营销、管理学、国家法律法规等知识构成，因 此，通过本课程的学习使学生了解房地产开发与经营的理论和策略， 掌握房地产开发的程序和内容，了解房地产营销和地产交易的相关知识 对房地产企业和物 业管理也有介绍为培养高级从事房地产开发经营的人才打好理论基础课程内容与考核目标（考核知识点与考核要求）第一章管理与城市房地产一、 学习目的与学习要求通过本章的学习，掌握房地产开发的含义、特征及分类；把握房地产开发的 主要参与者及其所作的工作；熟练掌握房地产开发的主要工作阶及其内容二、 课程内容第一节管理的内涵（一）管理的定义同别人一起，或通过别人使活动完成得更有效的过程成思危：“（房地产）管理是（房地产）管理者在多变的客观环境下设法运 用各种资源来达到既定目标的各种活动和全部过程第二节城市的产生和发展（一）城市的形成第二次大分工，商业和手工业从农业中分离，产生了以农业为主的农村，以商业为主的城市（二）城市的定义 指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。

三）城市的基本特征1 ．聚集性：人口，工商企业2 ．系统性：人工、开放、复杂 第三节 房地产与房地产业（一）房地产定义：房产和地产的总称，是房屋与土地在经济方面的体现财产、不动产它系房屋与土地两种财产的合称， 包括建筑在土地上的各种房屋、 土地以及与房屋、土地有关的权益注：1 在实际生活中， 讲到房地产， 一般均指房屋建筑及其建筑地块所组成 的整体，习惯上，房地产即房屋和用地二）房地产一般形式：房屋财产；土地财产三）房地产业概念：指从事房地产的开发、经营、管理和服务等行业和企 业的总称四）内容： 1 土地开发与再开发2 房屋开发和建设；3 地产经营：土地是同权的出让、转让、租赁和抵押；4 房地产经营：房产买卖、租赁和抵押；5 房地产中介服务：咨询、估价、测量、服务、公正；6 房地产物业管理服务： 家居服务、房屋及配套实施和公共场所的维修养护， 保安、绿化、卫生、代收代付，转租；7 房地产金融：信贷，保险和房地产金融资产投资第四节 房地产开发的含义、特征、分类（一）房地产开发的含义 一种使土地和房屋不断地处于开发、 改造、在开发状态的活动， 是一个动态 过程具体地说，是指房地产企业按照城市规划的要求， 对土地开发和房屋建设进 行“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设” ，及相应的房地产 营销与物业管理，已取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性 生产经营活动。

二） 房地产开发的特征：1综合性一一以人为本2长期性3时序性4地域性5咼风险（三） 房地产开发的分类：根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同： 新区开发和旧城改造按开发规模分：单项开发；成片开发按开发对象分：土地开发；房屋开发；综合开发第五节房地产开发的主要工作阶段和主要参与者（一） 房地产开发的主要工作阶段1. 项目选择与决策：选址、论证、决策；2 •前期工作：土地使用权的获取、资金筹集、初步规划设计；3. 施工阶段：建管管理、招投标落实、监理、配套设施；组织与协调4. 竣工交付验收：竣工备案制度、交付使用许可制度、两书制度、前期物 业管理二） 房地产开发的主要参与者1. 开发商一一出资者、组织者、管理者、协调者2. 建筑承包商一一施工3. 政府有关部门一一行政审批4. 金融机构 资金提供者第六节房地产开发企业的人员与组织（一）开发人员的构成：建筑师、工程师、会计师、经济师及成本控制人员、律师与代理人二）房地产开发企业的资质等级等级注册资本（万）各类职称人员工程技术、经济统 计、财务类人员职称 规定近三年累计 竣工面积机 从业年限上年 施工 面积建筑、土木、 建筑、财管中级以上管理人员持资格证专职会计一级500040204设总管、中级以上30 万、515万二级200020102中级以上15 万、310万三级8001052工程、财务中级以上10 晚、2四级10052工程类中级以上1年三、考核知识点（一） 房地产、房地产开发概念（二） 房地产开发的工作阶段（三） 房地产企业四、考核要求（一） 管理的内涵 识记：管理的定义。

二） 城市的产生与发展 识记：城市的形成、定义和特征三） 房地产与房地产业识别：房地产定义、内容领会：房地产含义四） 房地产开发的含义、特征、分类 识记：房地产开发的涵义、特征、分类 领会：常见的物流信息技术及其基本理念五） 房地产开发的主要工作阶段和主要参与者 识别：房地产开发的主要工作阶段及内容领会：房地产开发的主要参与者及其所承担的角色（六） 房地产开发企业的人员与组织识别：房地产开发企业的人员、房地产开发企业的资质第二章房地产项目选择和土地使用权的获取一、学习目的与学习要求通过本章的学习，熟悉房地产项目选择相关环节和程序， 掌握当前土地使用权的获取途径、方式及相关土地制度二、课程内容第一节 房地产开发项目选择的概念和程序（一）项目选择的定义对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、 论证和选定，是房地产开发投资成功的关键二）项目选择的程序1．广泛寻找投资项目2．精心筛选投资项目3．对重点项目进行投资机会性研究（初步可行性研究）4．项目投资谈判5．详细可行性研究（发展策划）6．公司的决策与实施第二节 房地产建设项目选址（一）项目选址的管理依据《城市管理法》：城市规划区内的建设工程的选址必须符合城市规划。

设计任务书报请批准时，必须富有城市规划行政主管部门的选址意见书二）住宅项目选址的原则1 住宅项目选址要以城市总体规划为依据2 住宅项目选址必须考虑城市公用基础设施的配套条件3 住宅项目选址要与立体轨道交通发展状况相适应4 住宅项目选址必须符合环境保护要求5 住宅项目选址必须考虑周边设施的控制要求第三节 住宅项目建设用地规划管理（一）定义：是城市规划管理部门根据城市总体规划对建设单位和个人申请 的建设项目用地进行审查， 确定其建设地址， 用地范围， 核定其用地性质和土地 开发强度等规划要求，合法建设用地许可证二）主要内容1 核定土地使用性质2 核定土地开发强度（1）容积率（2）建筑密度（3）拟订土地的其他规划管理要求第四节 住宅项目建设工程规划管理（二）建设工程规划管理的概念 是根据城市规划管理的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等工程，有 规划行政主管部门审核， 并会同相关专业管理部门协同审核意见， 对拟建工程项 目的性质、规模、位置、密度、高度、体形、体量、建筑面积、空间以及朝向、 基地出入口、 基地标高建筑色彩、 和风格等进行核定， 并核发建设工程法律凭证 ——建设工程规划许可证。

三）住宅项目建设工程规划管理的内容： 按土地来源不同对工程规划进行 管理按设计审核对工程规划进行管理 按配套对工程规划进行管理 第五节 现行的土地制度（一）现行的土地制度： 全部土地都为社会主义公有制， 分为全民所有和集 体所有第六节 土地使用权的获取（一）土地使用权的获取方式 出让是指国家或其委托部门以土地所有者的身份将一定时期内土地使用权 让与使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为1 主体 : 市、县人民政府组织，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行！2 报批程序：3 年限：居住用地 70年，工业用地 50年，文、教、科、卫、体用地 50 年， 商业、旅游、娱乐用地 40年，综合或其他用地 50 年4 出让方式 土地使用权有偿出让一般有协议、 招投标、拍卖三种方式 , 另有 挂牌竞价出让有资料显示，在土地出让活动中，拍卖、招标、协议出让三种方 式下，地价之比可以达到 11.6 ：3：1是土地使用权出让的后发行为， 即指土地使用权出让后， 土地使用者 将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与第七节 农地征用与工作程序（一）农地征用的概念是指国家为公共需要或公共用途，行使其最高（终 极）土地所有权，强制取得农村集体土地，并给予补偿安置而取消其所有权、另 外支配使用的一种土地政策或制度（二）征用集体土地的工作程序1 申请用地2 受理申请并审查有关文件3 审批用地4 签发用地证书5 征地批准后的实施管理6 颁发土地使用权证7 建立征用土地档案第八节 城市房屋拆迁管理制度与政策（一）城市房屋拆迁的概念在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁， 并需要对被拆迁人补偿、 安置的 活动。

拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位 被拆迁人是被拆迁房屋的所有人， 而不是使用人二）城市房屋拆迁的管理体制国家城市房屋拆迁主管机构指国务院建设行政主管部门， 管理职责是负责全 国城市房屋拆迁工作的监督管理地方城市房屋拆迁主管机构指县级以上地方人民政府负责管理城市房屋拆 迁工作部门，管理职责是对本行政区与内的城市房屋拆迁工作实施监督管理三、考核知识点（一）项目选址的概念和程序（二）房地产建设项目选址（三）住宅项目建设用地规划管理（四）宅项目建设工程规划管理（五）现行的土地制度（六）土地使用权的获取（七） 农地征用与工作程序（八） 城市房屋拆迁管理制度与政策四、考核要求（一） 房地产开发项目选择的概念和程序识记：房地产开发项目选择的定义、项目选择的程序二） 房地产建设项目选址识记：房地产建设项目选址管理、住宅项目选址的原则三） 住宅项目建设用地规划管理识记：住宅项目建设用地规划管理定义、主要内容四） 住宅项目建设工程规划管理识记：住宅项目建设工程规划管理的定义、主要内容五） 现行的土地制度识别：现行的土地制度六） 土地使用权的获取识别：土地使用权出让、转让的概念领会：土地使用权出让方式、转让方式。

七） 农地征用与工作程序识别：农地征用的定义及程序八） 城市房屋拆迁管理制度与政策识别：城市房屋拆迁的有关规定及管理体制第三章 房地产开发项目策划决策和可行性研究一、学习目的与学习要求通过本章的学习，懂得房地产投资决策的相关原则、程序和方法，并学会用 相应的方法进行简单的分析和计算； 熟悉可行性研究的概念和内容，了解可行性 研究报告的撰写要求及内容；掌握财务评价与国民经济评价的概念与联系， 财务 评价的主要指标和简单计算二、课程内容第一节 房地产开发项目策划和决策概述（一）房地产开发项目策划的核心思想： 通过对项目的多次系统分析和策划， 逐步实现对项目有目标、有计划、德全面全过程管理二）房地产投资决策： 在房地产投资活动中， 一般都会有不同的投资方案 可供选择，如何利用有效、 准确的分析方法进行正确的选择， 在众多投资方案中 选出最佳投资方案，就是房地产投资决策三）房地产投资决策的程序1 确定决策目标2 拟定决策方案3 优选决策方案4 执行决策方案第二节 。