如何计算投资回报率培训822216257.ppt

预期你的利润－－－如何计算商业投资回报率• 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回 报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意 没人做 • 投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通 常主要是看该物业的投资回报率 • 对于投资者来说，能够科学、客观的判断其投资 回报的长与短，大小与否，是其进行保证平稳资 本运作的关键 • 那么商铺投资收益率怎么计算呢？对此，我们在 此，简单介绍一下商铺投资回报率算法 第一种算法－－租金回报率法 • 公式＝ • （税后月租金－按揭月供款）×12／（首 期房款＋期房时间内的按揭款）考虑了租金、价格和前 期主要投入，比租金回 报率分析法适用范围广 ，可估算资金回收期长 短 优、缺点分析未考虑前期的其他投入 、资金的时间效应不 能解决多套投资的现金 分析问题且由于其固 有的片面性，不能作为 理想的投资分析工具 优点缺点第二种算法－－租金回报率分析法 • 公式＝ • （税后月租金－每月物业管理费）×12／ 购买房屋总价 • 这种方法算出的比值越大，就表明越值得 投资 考虑了租金、房价及两 种因素的相对关系，是 选择“绩优地产”的简捷 方法 优、缺点分析没有考虑全部的投入与 产出，没有考虑资金的 时间成本，因此不能作 为投资分析的全面依据 。

对按揭付款不能提供 具体的分析 优点缺点第三种算法－－内部收益率法 • 房产投资公式为： • 累计总收益／累计总投入＝月租金×投资 期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋ 保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投 入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内 部收益率 • 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考 虑中介费支出内部收益率法考虑了投 资期内的所有投入与收 益、现金流等各方面因 素可以与租金回报率 结合使用内部收益率 可理解为存银行，只不 过我国银行利率按单利 计算，而内部收益率则 是按复利计算 优、缺点分析通过计算内部收益率判 断物业的投资价值都是 以今天的数据为依据推 断未来，而未来租金的 涨跌是个未知数 优点缺点第四种算法－－简易国际评估法 • 基本公式为： • 如果该物业的年收益×15年＝房产购买价 ，则认为该物业物有所值 • 这一国际上专业的理财公司评估一处物业 的投资价值的简单方法 • 以上是四种投资回报率算法简单介绍，下 面我们以示例来说明一下业内普遍的一种 投资评判方法计算公式：• 计算购入再出租的投资回报率＝月租金 ×12(个月)/售价 • 计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－ 购入价)/购入价 • 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万 元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400 元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主 将有可能获得2万元的月租金。

那么，它的投资回报率将 是多少呢？现在让我们计算一下： • 套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元 ×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报 率将是：12％ • 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的 投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这 套物业的投资回报率将是：7.5％ 如何判断投资回报率• 现在，投资回报率计算出来了，那么，我 们该如何判断这些数值所包含的意义呢？ • 也就是说，哪个数值是表示合理利润？ • 哪个数值是表示千万不要沾手？ • 哪个数值是表示它的收益非常好？ • 或者是哪个数值是属于对方开出的条件太 好，自己要审慎考虑才行？ 不同物业的投资回报率理想状况物业类别业类别 合理回报报率 投资临资临 界点 超高回报报率( 需审审慎) 商住两用物业业 10－12％ >7％ 15％以上 烂烂尾番生物业业 9－10％ >6％ 20％以上 地铁铁物业业 3-6％ >3％ 10％以上结 束。