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物业公司管理物业管理 公司讲义上) 物业公司管理物业管理 公司讲义上) 本质上说，物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务物业管理公司的服 务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为 第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现 阶段城市现代化建设的重要组成部分由于中国城市建设管理体制正处于改革发 展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业 主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如 大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等 二、物业管理公司的类型二、物业管理公司的类型 物业管理公司按不同的划分标准，可分为不同的类型 (一)按存在形式划分 物业管理公司按存在形式划分，有独立的物业管理公司和附属于房地产开发企业 的物业管理公司两类这两类公司目前都比较普遍前者的独立性和专业化程度 一般都比较高；而后者的发展程度则明显参差不齐，有的只是管理上属公司开发 的特定项目，有的已发展成独立化、专业化和社会化的物业管理企业 (二)按服务范围划分 物业管理公司按服务范围划分，有综合性物业管理公司和专门性物业管理公司两 类。

前者提供全方位、综合性的管理与服务，包括对物业产权产籍管理、维修与 养护以及为住户提供各种服务 ； 后者就物业管理的某一部分内容实行专业化管理， 如专门的装修公司、维修公司、清洗公司、保安公司等等 (三)按企业所有制性质划分 物业管理公司按企业所有制性质划分，可分为全民所有的物业管理公司以及集团 所有、外商独资、合资或股份制性质、私营性质的物业管理公司目前，全民所 有和集体所有的物业管理公司占大部分，私营性质的正在崛起我国香港等地的 物业管理公司有比较丰富的管理经验，并看好大陆的物业管理市场，是一支不可 忽视的力量 (四)按管理层次划分 物业管理公司按管理层次，可分为单层物业管理公司、双层物业管理公司和多层 物业管理公司单层物业管理公司纯粹由管理人员组成，人员精干，不带作业工 人，而是通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业管理公司或其他作业 队伍 ； 双层物业管理公司包括行政管理层和作业层，作业层实施具体的业务管理， 比如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等；多层物业管理公司一般规模较大， 管理范围较广，或者有自己的分公司，或者有自己下属的专门作业公司，如清洗 公司、园林公司等等。

随着物业管理行业的深入发展，物业管理公司将进一步朝着集约化、集团化和国 际化的方向发展，这样不仅可以创造规模经济效益，而且对于节约管理成本、实 施品牌管理，以及促进物业管理公司的规范化和社会化发展，都是十分有益的 三、物业管理公司与产权人、使用人的关系三、物业管理公司与产权人、使用人的关系 物业管理公司受产权人和使用人的委托，对其物业实施管理与维修，对产权人和 使用人提供各种服务物业管理公司与产权人、使用人的关系是委托与受托、服 务与被服务的关系 (一)产权人与使用人的构成 产权人(业主)和使用人(用户)的构成比较复杂，从总体上来说，大致可分两类： 一是法人团体，二是私人用户 1.法人团体 法人团体可分为企业、事业单位和社会团体等法人团体作为物业的业主，是指 物业的所有者不是自然人即个人，而是企事业单位或社团组织企业包括各种性 质和各种行业的公司企业，事业单位和社会团体包括政府机关、各种协会等等 凡是以法人团体名义购买或租赁物业者，该法人团体便构成了该物业的产权人或 使用人 2.私人用户 住宅、写字楼、公共商业房产等物业，其产权或使用权有相当一部分属个人所有， 特别是住宅， 私人业主和私人用户占绝大部分。

私人用户的构成也是比较复杂的， 就户籍而言，有当地人、外地人和外国人 ； 就身份而言，有企业家、国家公务员、 个体经营者、教师、白领阶层、归国华侨等；就收入水平而言，有高收入住户、 中等收入住户以及工薪阶层和低收入住户等但无论是哪一种人，只要他们是物 业的产权人或使用人，他们就是该物业的私人用户，并享有该物业产权人和使用 人应有的权利和义务 (二)业主管理委员会与业主大会 根据国家建设部第 33 号令第 6 条：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以 下简称管委会)管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房 地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使 用人的合法权益 管委会由业主和使用人共同选举产生，代表业主和使用人的合法权益管委会是 参与物业管理的常设机构业主和使用人的权利主要通过管委会来实现 一般情况下，物业已交付使用的建筑面积达到 50以上，或者已交付使用的建筑 面积达到 30以上不足 50且使用已超过一年的，应召开首次业主大会，选举 产生管委会其后业主大会由管委会负责召集通常情况下，业主大会每年召开 一次，特殊情况下可随时召开业主大会的决定须投票人过半数通过，因故不能 参加投票的可委托使用人或其他代理人代为投票。

业主大会的主要任务是：选举管委会；监督管委会的工作；听取和审查管 委会的工作报告；听取业主的意见和建议；研究解决管委会不适当的决定； 讨论其他需要研究的问题 业主大会闭会期间，由选举产生的管委会执行大会决定和负责日常工作 管委会的权利包括：制定管委会章程，代表业主和使用人维护他们的合法权利； 决定选聘或续聘物业管理公司；审议物业管理公司制定的年度管理计划和小 区管理服务的重大措施；检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行情 况 管委会的义务包括：根据业主和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理 工作进行检查和监督；协助物业管理公司落实各项管理工作；接受业主和使 用人的监督；接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及物业所在地人 民政府的监督和指导 (三)物业管理公司与管委会的关系 管委会和物业管理公司都是物业管理的机构，前者是决策人、委托人和检查监督 人，后者是经营人、受托人、执行管理人两者在地位上是一种平等关系，是市 场双向选择的合同契约关系在法律上，管委会有委托或不委托某个物业管理公 司的自由，物业管理公司也有接受或不接受委托的自由；在组织关系上，不存在 领导与被领导、管理与被管理的关系，而是互不干扰内部运作的合作工作关系。

管委会与物业管理公司的关系可由下表表示： 第二节物业管理公司的组建第二节物业管理公司的组建 一、物业管理公司的目标定位一、物业管理公司的目标定位 物业管理作为房地产综合开发的延续和完善，按照社会化、企业化、专业化、制 度化的发展思路，对物业实施有效的管理和优质的服务，是现代化城市管理和房 地产经营的重要组成部分物业管理公司若要在市场竞争中处于有利地位，在组 建之初就必须确立明确的发展目标 物业管理公司作为第三产业，其服务性质决定了它的宗旨必须是“业主至上，服 务第一”物业管理公司的总体目标是提供优良的物业管理和高水平的多种经营 服务物业管理公司的运作目标应包括以下几个方面： (1)妥善管理和维护业主的物业财产，使之始终保持良好的状态，并得以保值、 升值，延长使用寿命 (2)以较少的投入，为业主和用户提供优质服务，使他们在安全、文明、舒适、 愉快的环境中工作和生活 (3)积极开展各种有益的物业经营和有偿服务活动，创造较高的经济效益和社会 效益，增强竞争实力 物业管理公司的经营目标包括： (一)信誉目标 良好的信誉是公司的无形资产，有时甚至决定着公司的存亡物业管理公司应把 信誉目标摆在首位，塑造好企业形象，使业主和用户有一种信任感，从而为企业 在市场竞争中打下良好的基础。

(二)盈利目标 利润目标包括委托方要求达到的盈利目标和物业管理公司自己制定的目标 (三)发展目标 物业管理公司必须通过物业管理活动，逐步取得相关知识、技能、经验和利润， 通过实践和培训，提高员工综合能力，促进公司业务的全面发展 (四)服务目标 服务目标是指物业管理公司的服务所要达到的让业主和用户各方面都满意的标 准 二、物业管理公司的资质条件与申办程序二、物业管理公司的资质条件与申办程序 物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的物业管理公司 的组建和其他企业一样，必须符合工商行政管理等部门的有关规定，获得批准才 能成立 (一)物业管理公司的资质条件 物业管理公司的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资 金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业的实力、规模的 标志由于各地区物业管理的发展程度不同，具体的资质条件也各不相同一般 的资质条件主要包括： (1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业，如上海市规定的建筑面 积须在 1 万平方米以上 (2)一定数量的注册资金，如广州市规定注册资金须在 10 万元以上 (3)有符合规定的公司名称和公司章程。

(4)有固定的办公场地和设施 (5)有必要的管理机构和人员 (6)有符合国家法规政策的经营范围 (7)能够独立承担民事责任 (二)物业管理公司的申报资料 内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料： (1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告 (2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件 (3)管理章程 (4)公司法人代表任命书或聘任书 (5)验资证明 (6)注册及经营地点证明 (7)拥有或受托管理物业的证明材料 (8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件 (9)其他有关资料 外商投资企业(含中外合资、中外合作及外商独资)，除需提供内资企业申报审批 所需的有关资料外，还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及有关批 准文件；外商独资企业应委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事 项 私营企业除补充个人身份证明和待业证明等有关资料外， 其余资质资料大体相同 (三)物业管理公司申请成立的程序 一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机 关办理注册登记手续后才能对外营业具体程序包括： (1)根据上述成立条件，准备材料和文件。

(2)向所在地房地产主管部门提出申请 (3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记 (4)到税务部门进行税务登记，以及到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻 制 上述程序结束后即可开业 第三节物业管理公司的组织机构第三节物业管理公司的组织机构 一、物业管理公司组织机构设置的要求一、物业管理公司组织机构设置的要求 物业管理公司组织机构的设置必须为实现公司的经营管理目标服务，它的设置应 满足以下四个基本要求： (一)具备服务性的功能 物业管理公司是专门从事物业管理与服务的服务性企业，它的组织机构的设置必 须保证具备这些功能，并有助于实现企业的服务宗旨 (二)充分发挥公司员工潜能 物业管理公司的管理、经营和服务活动都是依靠每一个人来实现的因此，组织 机构的设置要求每一位职员都能人尽其才，充分发挥个人智慧 (三)关系协调 公司是一个有机整体，是由人、财、物、技术、信息等要素和子系统组成的开放 系统，这种系统能否最大地发挥出整体功能，有赖于系统内各要素的协调配合 因此，组织机构的设置必须保证公司内部各种关系的相互协调 (四)效率与效益 物业管理公司组织机构的设置要求从实际出发，以低成本的投入达到最好的工作 效率、经济效益、社会效益以及环境效益。

物业管理公司不是孤立的经济实体， 而是开放的组织系统 要设计一个功能齐全、 结构合理的组织机构，首先必须明确每一个组织机构的功能作用和具体目标，其 次则需要考虑人、财、物等资源分配以及各部门之间、人与人之间的协调关系 组织机构设置的目的性和科学性是保证公司整体协调和高效运作的关键 二、物业管理公司组织机构设置的原则二、物业管理公司组织机构设置的原则 为了发挥物业管理公司组织机构的整体功能，实现公司的总目标，根据上述四个 基本要求，组织机构的设置。