曲靖三宝温泉度假区投资项目可行性市场调研报告.doc

曲靖三宝温泉度假区投资项目市场调研报告80目 录前言 3第一部分 云南经济发展与旅游产业宏观背景 5一、云南宏观经济发展状况和趋势 5（一）中国宏观经济状况和经济周期 5（二）云南经济发展现状 7（三）云南经济发展趋势 8二、云南旅游产业发展状况和趋势 15（一）云南旅游市场现状 15（二）云南省旅游发展趋势 21（三） 度假温泉设计发展趋势 25（四）曲靖三宝温泉度假区项目投资的宏观背景分析 29第二部分 曲靖三宝温泉度假区项目投资的政策背景和资源条件 32一、三宝温泉度假区项目开发的政策背景和政策资源 32（一）城市规划政策 32（二）相关土地政策 35（三）相关旅游政策 37（四）文化产业政策 38二、三宝温泉度假项目开发的地块条件和土地资源 41（一）项目地块条件 41（二）项目环境资源 44（三）交通资源 46（四）开发区行政资源 47三、三宝温泉度假区项目开发的人文资源 48（一）爨文化资源 48（二）餐饮资源 48四、三宝温泉度假区资源条件分析结论 50第三部分 曲靖三宝温泉度假区市场需求和竞争状况分析 51一、曲靖本地消费群需求潜力和需求特征分析 51（一）曲靖市民在曲靖三宝温泉度假区消费状况 51（二）曲靖市民对曲靖三宝温泉度假区项目需求测试 55二、昆明自驾车消费群需求潜力和需求特征分析 62（一）昆明自驾车群体特征 62（二） 昆明市民自驾车旅游消费状况 63（三）昆明自驾车群体对曲靖地区旅游的认识与评价 66（四） 昆明自驾车群体对曲靖三宝温泉假区项目需求测试 68三、曲靖周边地区消费群需求潜力和需求特征分析 72（一）曲靖周边地区自驾车群体基本特征 73（二）曲靖周边地区自驾车旅游消费状况 73（三）曲靖周边地区自驾车群体对曲靖旅游的认识与评价 78（四）曲靖周边自驾车群体对曲靖三宝温泉度假区项目测试 81四、省外入滇旅游者需求潜力和需求特征分析 86（一）省外入滇群体基本特征： 86（二）省外入滇游客入滇旅游基本特征 87（三）省外入滇游客到曲靖旅游现状 93（四）省外入滇游客对未来曲靖三宝温泉度假区项目测试 96（五）三宝温泉度假别墅意向购买群体特征 101五、单位团体、旅行社、投资经营者需求分析 102六、三宝温泉度假区市场需求规模和需求潜量分析 106七、云南温泉度假区竞争结构分析 108第四部分 曲靖三宝温泉度假区土地价值和投资风险分析 115一、基准地价比较法 115二、历史比较法 119三、购买力逆推法： 121四、三宝温泉度假区投资风险 124前言本次调研严格按照《曲靖三宝温泉度假区建设项目调研咨询方案》的要求进行，历时45天，完成方案中所需的全部调研工作，调研成果如下。

l 调研成果调研项目调研内容调研方式和样本量宏观经济分析国家、云南、曲靖经济发展分析以及曲靖人口和收入结构等二手资料收集项目地块踏勘调查地块地形条件、环境条件、基础设施、旅游资源、存量资产状况等全境踏勘和调查土地与旅游政策研究土地政策、旅游政策、招商引资政策、水资源政策等分析研究含政府资源调查曲靖和云南休闲项目和潜在竞争对手调查各类大型休闲度假旅游设施，如安宁温泉、抚仙湖景区、弥勒、大理、腾冲等文案研究、实地调查、人员访谈国内外休闲度假旅游市场趋势与可借鉴项目研究日式温泉、芬兰浴、土耳其浴、中国传统洗浴、民族浴以及可借鉴项目规划与运作方式研究文案研究法休闲旅游专家座谈会休闲度假旅游研究专家、爱好者焦点小组座谈会一场投资分析与项目创意投资规模测算、项目概念与概念规划备选方案2-3个2套方案备选曲靖本地市民旅游消费与物业投资需求调查曲靖本地市民对三宝温泉度假区休闲娱乐运动消费和置业需求定量调查抽样问卷200份；深访5个曲靖本地单位团体、旅行社需求调查曲靖本地单位团体、旅行社对三宝温泉度假区会务和出游需求定量调查中度访谈20个省外入滇游客调查省外入滇游客对三宝温泉度假区的需求程度和旅游置业意向抽样问卷200份；深访5个昆明自驾车游客休闲度假需求调查昆明自驾车游客对三宝温泉度假区备选方案的需求程度与置业意向抽样问卷200份；深访5个昆明单位团体会务、旅行社需求调查昆明单位团体和旅行社对三宝温泉度假区会务和出游需求调查中度访谈20个曲靖周边地区自驾车游客需求测试曲靖周边地区自驾车游客对三宝温泉度假区需求程度和投资置业意向抽样问卷200份；深访10个招商对象测试对项目备选方案中涉及到的经营项目，对招商对象进行投资经营测试中度访谈30个l 消费者定量调查过程说明消费者需求竞争状况主要通过消费者问卷调查来收集数据，分为定量调查和定性调查两种调查方法，通过定点拦截访问、预约面访、单位入户访问，本次调查共接触消费者5088人，完成消费者定量调查问卷800份。

昆明执行跨度：自3月24日开始，4月4日结束；持续12天完成定量问卷600份，定性问卷55份 曲靖执行跨度：自3月23日开始，4月1日结束；持续10天完成定量问卷200份，定性问卷40份定量问卷接触情况列表调查种类实际完成合格样本量接触不合格的被访者总人数甄别比率中途拒访拒访拒访率昆明省外入滇问卷200份13836．92845032．94昆明自驾车问卷400份19034．761147672．49曲靖市民问卷200份2841．425450．25本次调研时间紧、任务重，在项目组共同努力下，最后顺利完成所有调查研究工作，使用的所有样本均经审核复核合格，保证真实有效本调研报告旨在真实、客观的反映市场状况，为本项目咨询策划报告提供基础数据支持调查报告由本报告、附件资料汇编（包括原始调查问卷）组成第一部分 云南经济发展与旅游产业宏观背景区位经济状况和产业发展状况对项目开发方式有很大的影响，本部分主要表述云南经济发展趋势和云南旅游产业发展趋势，从而分析曲靖三宝温泉度假区项目的宏观背景一、云南宏观经济发展状况和趋势云南属于中国的一个省，要看清楚云南经济，就要先看清楚云南所处的中国经济大环境的发展状况和趋势。

一）中国宏观经济状况和经济周期众所周知，自改革开放以来，中国经济一直保持高速增长势头但是，这种增长到底是否是一种健康的可持续的增长，其增长模式和发展后劲如何，却是很多人带有疑问的问题此外，从经济周期上看，中国经济长时期的高速增长，是否打破了经济增长的周期性规律？或者，在经历了二十多年的经济增长之后，是否会进入一个下行的周期？撇开各种经济学家的观点，我们先看看具体的数据注：全国宏观经济数据全部来源于国家统计局网站其中GDP数据为2006年1根据经济普查结果最新调整的数据其他指标暂时为未调整的数据）上图我们选择了最具有代表性的GDP增长率、全社会固定资产投资增长率、进出口总额增长率、社会消费品零售总额增长率四个指标GDP增长率代表了中国经济的总体状况和平均水平，后三个指标代表了拉动经济增长的三驾马车的动力情况从图中我们可以看出：1、中国经济从1993年14%的高速增长，到1999年7.6%的“低谷”，再到2003-2005年10%左右的高位运行，已经走过了一个大周期在这个周期里，中国经济整体上呈现出比较平稳的增长态势我们知道，20世纪80年代，中国经济曾经经历了一个高增长与高通胀的阶段进入90年代后，中国经济则表现为高增长与低通胀的结合。

这说明，每个大的经济周期，增长方式也有质的不同2、GDP增长虽然表现为比较平稳的轨迹，但是，拉动经济增长的三驾马车却有较大的振幅从图1.1看出，1993年到1997年间，拉动经济增长的主要动力可以说是“内需”，即社会消费品零售总额；但是2000年以后，拉动经济增长的主要动力转变为固定资产投资和对外贸易值得注意的是，固定资产投资规模受政策影响较大，进出口总额受国际关系和国际形势影响较大，所以，二者在过去的十三年间一直呈现较大的波动轨迹而社会消费品零售总额在1994年达到一个峰值后，其增长表现相对稳定，并且随着经济总量的平稳增长而开始呈现出稳定增长的态势3、综合国际国内各类权威机构的观点，中国经济未来十年仍将保持高速增长态势如果不出现重大的天灾人祸和国际形势变化影响，2006年后的未来十年中，中国经济总量将保持7%-9%的增长速度（比九五、十五期间有所下降），但是增长方式将发生某些结构性的转变，并进入一个新的经济周期也就是说，云南经济发展所处的大环境是一个比较稳定、良好的经济发展环境二）云南经济发展现状云南与全国一样，在改革开放以来的经济社会发展中已经取得了巨大的成就但是，与全国中等以上省区相比，云南的经济发展速度、经济发展后劲仍然显得非常落后。

即使是云南比较有优势的旅游产业、生物资源开发产业等，也不尽如人意云南经济发展速度近几年来在全国排名靠后，直接的原因有三个方面：1） 从经济增长方式看，云南经济发展的模式主要还是投资拉动型增长模式，消费需求不足以及进出口贸易额过低，导致经济增长的三驾马车主要靠一驾马车拉动；2） 从经济运行模式看，云南内外贸均不发达，招商引资业绩不佳，与东南亚的地缘优势远远没有充分发挥，市场流通包括商品流通、资金流通、信息流通不畅导致资源优势迟迟难以转化为经济优势；3） 从经济结构看，支柱产业仍然偏少，第一产业中农村劳动力生产率全国倒数第二第一、第二、第三产业的产业结构仍然不合理除了烟草业外，旅游业、商业、生物资源产业、房地产业等带动经济增长的支持力量仍然不足三）云南经济发展趋势从上述云南经济发展种种表现和原因来看，云南目前经济发展目前比较滞后，也面临很多问题，但从近几年云南在中亚关系变化中地位的变化，在国内外旅游市场地位的提高，云南经济的发展又迎来了新一轮的发展机遇1、 云南在中亚关系变迁中的地位变化分析云南作为一个边疆省份，各个朝代的中央政府只是把它作为一个“朝贡”的地区来对待，对云南发展的重视程度很低。

80年代，改革开放口号的提出让云南有了一种振奋的感觉，中国与亚洲国家关系进一步提升，合作越来越多，但由于地处边疆，无法同沿海地区及中心省份城市相比，云南还是没过多的感受到改革的春风这段时期，云南尴尬的地位进一步延伸，只是边缘化的感觉有所减少进入90年代，特别是99年世博会在昆明的举行，使云南一下子站在国人的面前，有了充分展示云南自己的舞台，受关注度猛增，加之这段时期中国重视与东南亚国家的联系，云南又与之相邻，作为“桥头堡”，地位显著提升，受国家重视越来越明显到目前为止，云南省已经成为中国对东盟各国开放的前沿和重要地带，云南媒体对中国—东盟合作的报道宣传也相应提升到重要的地位东盟是由印度尼西亚、马来西亚、菲律宾、新加坡、泰国、文莱、越南、缅甸、老挝和柬埔寨等10个发展中国家组成的区域性国际组织它覆盖了整个东南亚地区，拥有447.7万平方公里国土，5.075亿人口和超过7000亿美元的国民生产总值，发展潜力令世人瞩目目前中国与东盟各国不仅在政治上进入了全面友好的新时期，而且在经贸合作关系上也迈上了一个新台阶而云南省西部与缅甸接壤，南部与老挝、越南两国毗邻，是中国通往东南亚、南亚的通道，是中国、东南亚、南亚三大市场的结合部，有望建成经由云南从陆路沟通太平洋与印度洋的“大陆桥”。

这种特殊的区位，在中国与东盟的交往中起到特殊的枢纽作用。