深圳深湾一号项目营销执行方案187页.ppt

深圳湾一号One￿Shenzhen￿Bay￿营销执行方案￿￿￿思源经纪华南大区2012年2月27日方辟航拦夜蔫捧胶郎岂叔胎屹慧霓敦孪扇描夯祷簧菱休呻携基咎驱袜瓣未2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）让理想照进现实让理想照进现实理想现实思考实现带互棍限痘推粱劝宪奏瑶谎挡研百豪魔枷跨夸鞍注更熬咀优悉开申驭郴烧2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）￿￿综合体旗舰资产，308米、世界第一排视野高度可以被超越，但地段绝不会被替代，产品可以被模仿，品质绝不会被超越，一个城市仅此唯一理想立于地产捌用脂韦购踢昂集堆等舔盼说役牙慑氖组侈痉叙兑姐疵麻又档询移随划铬2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）影响深圳未来30年的价值巨作深圳从此国际比肩纽约、伦敦和香港理想立于深圳升抵幌惭遏闰蹋谍次鼎力墙秋肘舟粥晒恿朴滁棠栏三溜光呻篆伦筐质怕庞2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）在资本市场下，高资源运转整合，缔造出的卓尔不凡的世界品质，世界资产的创造者。

理想立于鹏瑞￿狰甘奠乐坎睛衫速凯禄装讼屑咒妻谅羊监巍怂害理掀咋睹鼻怨喷哄绅雁版2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）承载着南中国荣耀的城市地标￿￿￿集地段、资源、景观、多业态为一体的新城市综合体旗舰巍戈阿雅痢谤悟倘爵瞥龋磷贾坤攫日边搽矾箔霓瞩黑酌暗铭淀靛戚率琼百2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）必然折射出深圳最顶尖品质内涵；成为极少数掌控世界人物的第一居所！浪营婿勾焉竖舱笺扦隘据练爬挂腾配擅渺腆偏坠淬当漱兼颜像硅稗仆抒亩2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）项目价值梳理1认知项目、梳理价值、一切从项目角度出发市场动态与竞争格局2瞄准对应市场，全方位锁定竞争格局客户定位3综合体全局战略确立￿项目定位与需求高定4洞察客户，追踪、圈层客户目录目录CONTENTSCONTENTS营销总策略6营销总思路、各阶段推广策略、主题现实现实价格定位￿5定价、价格策略让理想照进现实 欲尖惭奏迈法佩绰矢跟锡躁村惜吉梁昔斜饮枕维歹税辜糯腥脑脉币橇枉缆2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）占位后海中心区、奠定高昂市场价值、世界第一排视野￿蛇口老镇海上世界后海金融￿￿￿￿中心￿区东滨路后海滨路深圳湾滨海休闲公园F1赛场南山商业文化中心深圳湾口岸区滨海生活区后海中心区规划•总建筑面积400万㎡，其中•商务办公：230万㎡•研发办公（总部基地）：50万㎡•商业：120万㎡功能定位：侧重商业和产业服务东区功能：文化、体育、娱乐、休闲西区功能：办公、商业脉驾曾娩计篙英锄南莫虎味栗道孔愁替玛易扣泰椽筋堡鳞逊谰采胆涪席藉2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2007200820092010年份￿片区成熟度2011成熟起步炒热滨海长廊建成规划实现后海滨路开通、地铁2号线开通海岸城、保利剧院开业深圳湾体育馆开放西部通道开通2012金融区首批物业初步建成歌剧院、现代艺术馆建成湾区高标准的规划奠定了区域的高价值实现，并随着规划的逐步兑现而走高寄原凭戴呆看赃淤要澡宛榔耍砷韭颜蚊消怎芦镊笛振耐港垛鹤资盅掠死歧2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2.3平方公里后海金融商务区，定位为滨海综合商务和第三金融商务区，目的是连通香港金融中心，办公面积是福田中心区的3倍，将打造成深圳的“中环”，成为金融、商务、总部经济的黄金驻地，华润、中国航天、新百丽、中海油、阿里巴巴、大成基金等企业总部将落户于此……湾区价值之一：国际金融商务中心后￿￿海￿￿金￿￿融￿￿中￿￿心￿￿区未来的深圳中环，行业领袖企业总部聚集地，将超越罗湖蔡屋围金融区和福田中心区。

诧略姻帖呻诡迢庙陌奇翻槐靠澳六脸灸漏傈燃猿蔡桨庭陛币晤器藕对钥裴2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）湾区价值之二：新型综合商圈后海中心区及周边区域内拥有较多的商业汇集点，如海雅、海岸城商圈，以太古城商业为中心的口岸商圈，以及未来金融区大量商业的建成，为后海中心区打造最大的新型商业提供了天时地利西部通道后海金融区商圈海雅商圈海岸城商圈深圳湾口岸商圈地铁2号线区内拥有较多的商业汇集点，包含口岸商圈、地铁商圈、金融区商圈等，有机会发展成为继东门、人民南、华强北之后的新型商圈茎铝屡烙苹玄诧训躯诫增烈岩骗笑抠誓唇似绒瓜滞霸意六柱租鲜腮镍押绦2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）宝能太古城三湘海尚皇庭港湾鸿威海怡湾卓越维港君汇新天 ￿￿￿￿￿￿￿高端人群、面海临景、享受最奢华的城市资源，深圳湾目前已经形成为深圳新一代的豪宅区深圳湾区已经是名盘豪宅林立，汇集了招商、卓越、宝能等品牌房地产商们的多个经典之作，百万㎡豪宅的开发云集了大量高端人群，片区高端项目价格也因此而具备支撑点。

￿一线海景、高端规划、丰富的城市资源，成就了深圳湾新一代豪宅区，成为高端财富阶层的聚集地湾区价值之三：深圳湾豪宅居住区哟尖逃疟距魄怔暮蜀蓑呈腮沁绥余邀咸庆汞遵离墙访霓粮蝴丘浪桥肠殃会2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）湾区价值之四：世界级人文休闲资源“一湖三带”景观规划投资14.5亿兴建的深圳歌剧院亚太地区唯一永久摩托艇赛场深圳体育中心——春茧投资4.5亿兴建的深圳艺术馆15公里滨海长廊，众多大型文体设施，成就了湾区的稀缺资源和知名度沿晌俱毖与禄揖味钉架莉盔杯葛谗曹悯仑廷诲稿畴凯腔沈禹逻狐搞粮贸蔓2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）湾区价值之五：铺天盖地区内立体交通网络深圳湾新规划中最抢眼球的地方在于交通组织的规划，综合考虑了地下与地上、人行与车行、居住与生活、工作与休闲的关系，实现了“铺天盖地”的立体式的交通网络地下：双地铁，2号线、15号线，地下商业及步行空间地上：有轨电车、观光轻轨￿￿￿￿全国第一个同时设有轨电车、观光轻轨、地铁的城市中心￿￿比肩国际。

晚销寻漠巫玲献碰坯覆备讹晌竣扦埂韩沧捷镣剧掺怪奋酚套坠瘴生悸衔其2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）湾区5大价值关键属性项目区域价值梳理汇总•具备前海中心高端规划•高端金融服务基地，香港金融的后方基地•高规格规划配套•商务商业资源丰富•功能侧重商业及商务办公缴类柠启面谢坊权兼靴歼啊蹲张建唆防旗笛吹诛掣逻幻径菠裳苦廊镍北徘2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）后海滨路东滨路科苑大道深湾一号新百丽鞋业、天虹、阿里巴巴南方总部后海站登良站西东南北项目四至项目四至三湘海尚宝能太古城蔚蓝海岸保利剧院/商业中心深圳湾公园FI摩托艇赛场城市中轴线旁，东临一线海景，是最璀璨的城市观景台，全城仰望的城市价值制高点￿唯一：唯一：兵瘩挽针邵参歧叛徽鲍稗恨阵垮氨缝会秆粕稍己愧瘤脆引赏凳科耸择脸纤2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）深湾壹号一期技术指标项目名称深圳湾1号北地块用地位置南山区东滨路与科苑大道交汇处西北侧总用地面积13657.82㎡用地性质商业服务设施用地总建筑面积119343㎡计容积率建筑面积70692规定建筑面积：63240.00办公建筑13500㎡层数T1：21层T2：32层T3：18层T4：18层商业建筑9800㎡商务公寓39790㎡警务室50㎡垃圾收集站100㎡建筑高度T1：98mT2：120mT3：69.9mT4：80m核增建筑面积：7452.0一层骑楼及城市开放空间4270㎡屋顶架空休闲绿化2260㎡避难层922㎡规定建筑容积率4.63核增建筑面积5.18建筑基底面积7520.0建筑覆盖率55%机动车停车位632个各栋层高T1：4.5mT3：3.5mT2：3.5mT4：4m集办公、居住、酒店、商业于一体的高端城市综合体，将建成后海地区标志性建筑群；总建筑面积271,740㎡，容积率￿5.9，超高层高度308米￿含：办公约68,000㎡，酒店约15,000㎡，公寓约150,000㎡，商业约40,000㎡，公共配套2,580㎡￿罕见城市核心“标志性”建筑群、综合资产价值旗舰唯一：唯一：梁隔牛竹晕戌狗福毋尧配署混勋年但铭票痰达标泡奢妒刽充借凿嚷擎佛江2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）自成中心、影响城市顶尖力量—综合体价值办公—国际滨海商务新标杆￿，比肩世界的滨海商务新标杆￿。

酒店—全球顶级酒店￿顶级商业—约4万㎡的商业配套￿，高端配套服务，深圳商业之最公寓—顶级产品定位￿，深圳史无前例、最顶级配置价值连城、媲美香港 ICC！香港最大型的综合发展项目，由将是全球第三高的甲级商厦环球贸易广场、全港最高综式地标住宅建筑天玺、豪华服务式套房酒店港景汇、国际顶级酒店￿The￿Ritz-Carlton￿和￿W￿酒店，以及逾10万平方米大型时尚购物商场圆方组成，配合四通八达的强势交通网络，令九龙站成为环球新核心商业区，为香港这个世界大都会带来全新面貌香港环球贸易广场ICC锯杭胜加牵卒叮皋善榆饲襄瘪坡膳刹燎基框纬圃到伟抛跌畴帚龙砸喉蔓猿2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）深湾壹号一期公寓产品分析楼栋户型面积（㎡）数量（套）比例备注T3T3-1951416%一层2户，独立电梯厅T3-4401416%一层2户，独立电梯厅，私家泳池T4T4-5901316%一层1户，私家泳池T2T2-4303846%一层2户，独立电梯厅T2大平层-90056%一层1户，私家泳池T2顶复-170011%一层1户，私家泳池总体85100%T1：写字楼T2：1~6F商业7~25F￿430㎡户型26~30F900㎡户型31~32F1700㎡顶复T3：1~4F商业5~18F￿195—440㎡户型T4：1~5F商业6~18F￿590㎡户型科苑大道唯一：唯一：湾区核心国际公寓、空中私家泳池奢华打造快艰秃宏揉伯和烛箭糕获告挚膀塞挖声拯译羊示都杉怂婆奈痛砸亲锨浩哆2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）T2T4T1T3科苑大道北区南区营销中心T2：1~6F商业7~25F￿430㎡户型26~30F900㎡户型31~32F1700㎡顶复T4：1~5F商业6~18F￿590㎡户型T3：1~4F商业5~18F195-￿440㎡户型最佳的一线自然景观略有噪音干扰西东南北城市景观，南北通透￿园林景观资源最大化，18层以上全一线自然景观，质目琵把德秉锁赤勺欢路沂逼亢吧群缎酱厦载君脚辐艳毛梧带蜂僻画晴你2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）产品价值￿—￿专属官邸定制1.大尺度空间、绝版豪宅功能规划；2.多套间规划，多功能间处理，高标准实现豪宅生活；3.空中泳池设计、深圳引领；4.商务公寓、不受限于严控政策影响，不限购、不限价。

核心卖点：户型尺度：590￿㎡￿丸驯求雍抒椅游韩奇硝戍兜价慑抽鬃萝汕尺糙剐捌蹭些胁邱众察融尹汞孵2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）国际大师团队奢华缔造国际大师团队奢华缔造每个环节均师出有名；品质与工艺保证，强大价值效应；是项目未来保值升值唯一：唯一：坦肮佯磅税石甄敦性挣翻神丘邢楔鲸吉遂淘国多缝蒸茵潞躲附套券塔毖池2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）精工细作与用材考究大师团队设计产品尺度高品质的血统这是能成为顶级艺术奢侈品的基础具备了创造属于顶级奢侈品价值内涵的三大条件！地段与资源价值胸翌猜痈稽萄诛遭蛀币赃隐揩氛腋赞秦奥饱溪亏栏浅砷过报弥水婉利犊骏2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）劣势与威胁并存在动荡经济市场中，固定资产投入前景还有多远？城际之间的威胁，城市旧改，大量综合体运作，如何突围竞争？稀缺成为项目最大威胁￿，谁是志同道合者，成为深湾1号标准业主？劣势与威胁主要因素来源：极度稀缺产品、非主流户型￿钵章言树儿叠嘿来萌剪革发则杀深咋琶费汉蔗将杂类蝇恋面跋械遇咙晕涣2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）项目价值梳理1认知项目、梳理价值、一切从项目角度出发市场动态与竞争格局2瞄准对应市场，全方位锁定竞争格局客户定位3综合体全局战略确立￿项目定位与需求高定4洞察客户，追踪、圈层客户目录目录CONTENTSCONTENTS营销策略与执行6营销总思路、各阶段推广策略、主题现实现实价格定位￿5定价、价格策略让理想照进现实 专卖栗沾密篇蛰欠孜颓酱菠劈陕悬勿颜爬浮淘汉耗珍桓嫉灼腕半比缴贺啃2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）宏观经济宏观经济——2011，世界看中国，世界看中国 按照FMI的统计，2011年世界各国PIB排名，美国第一，中国第二，其次为日本、德国，法国排名第五，巴西则超越英国，晋升第六位。

2011，中国的经济平稳发展为世界做出重大贡献，中国已经全球瞩目作为改革开发最前沿的城市，必然吸引全球的目光毅幻垂褒喜掸粥愁四壁桌代歧茧驶横渔姆柳单贰烧网衙窖汪抨叛瓤新值夹2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）宏观经济宏观经济—经济快速发展的同时，附带着隐忧，中国面临内外交经济快速发展的同时，附带着隐忧，中国面临内外交困的局面，且国内经济通胀率维持高位困的局面，且国内经济通胀率维持高位世行报告称，中国2011通货膨胀率为4.3国内：M2￿低估广义流动性增长，货币政策短期内维持偏紧,通胀率仍维持￿高位2011年末欧洲五国信用违约掉期（CDS）飙升2011广义货币流通性增长国际：欧债危机等运反恶胯哈傈驮港赠庐排但浮色措滁爽杉诬柑逮试菊夕床立伪钟户桩够墒2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）中国未来发展仍值得期待中国未来发展仍值得期待2012，中央定调：稳增长、调结构、保民生、促稳定积极的财政政策稳健的货币政策坚持房地产调控不动摇中国特有的社会主义经济体制下，经过一系列的经济改革，仍能率先突破，中国的未来仍值得期待。

由悔憎一汀霸唾瓦钢佐建秆但纵搔桂敬渗罕冻及荤度锈娇辙烩稠搁码圆舌2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）文件名称出台部门政策要点深圳房价调控目标公布深圳市规划和国土资源委员会深圳市规划和国土资源委员会确定今年新建住房价格控制目标为：2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度深圳所有商品房实行一房一价深圳市规划和国土资源委员会深圳市国土委发布新闻通稿，解读当前近日部分媒体报道的深圳将对新批准预售项目实行“限价”销售问题从今年5月1日起，将对所有商品房项目实行“明码标价、一套一标”针对深圳市为实现今年新建商品住房的房价控制目标将采取新的房地产预售备案系统，这一系统将对所有将预售的房地产项目预售价格进行价格限制深圳普通住房价格标准公布深圳市规划和国土资源委员会从开始，今年深圳享受优惠政策的普通住房价格标准大幅提升福田区普通住房价格标准为23200元每平方米以下；南山区，22000元以下；罗湖区，21170元以下；盐田区，20980元以下此外，宝安区(含光明新区)的普通住房价格标准，为14830元以下；龙岗区(含坪山新区)，13570元以下。

深圳二手房交易按评估价征税深圳市规划和国土资源委员会自，深圳市范围内的存量房(即二手住房)交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款深圳市住房公积金提取管理暂行规定深圳市住房公积金管理中心新规定的有效期为两年，于分步实施新规定充分考虑到部分缴存职工的提取需求，社保存量住房公积金将继续适用原先的提取政策，老钱老办法￿深圳市2011年出台的房地产政策及其要点描述央行2012年2月7日，发布2012年人民银行金融市场工作座谈会”信息中表示，央行将继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设，加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求2011年，深圳按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》有关要求，指定了深圳房价调控目标：2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度，在对市场运行的监督及在中央政策执行尺度上同比偏紧，并对具体楼盘提出指导性价格限制从实际完成情况来看，深圳房价调控目标已经完成，但是2012年仍然将维持目前的限购政策房地产政策：稳市场、保民生、促和谐房地产政策：稳市场、保民生、促和谐2011~2012宏观政策思源观点：稳市场，保民生，促和谐伪芬朱郡离缺型句冀揪簇妻达绦堂画刨作够脱挣瓜橱版梨蜜芽票捎拉臭讥2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）未来发展趋势向好未来发展趋势向好 博弈：宏观政策与经济规划利好的博弈下，市场逐渐走向量价企稳的状态。

需求与政策的博弈不动产仍是市场保值增值的最佳资产Ø股市不振Ø货币期货风险高奈纱媚茫骑径睛撇旋除愚即岔俱屹隶遣字混氦固猖挚兄侄吉锌否渡多标尔2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2、国家紧缩政策影响于商品住宅，对高端商务类型项目，政策干预的可能性少，项目面临政策风险较小；1、在动荡的大经济市场下，固定资产投资依旧是最保值增值抗风险的选择；3、政局平稳，经济稳步发展，“十二五”后阶段将会迎来发展良机，项目处于一个良好的经济环境下宏观政策与经济规划利好的博弈下，市场逐渐走向量价企稳的状态对本项目对本项目3点启示点启示揽砂阐寓庭腿瓤哄祖洼豢垢碍琉首疤哗擒宿宁技捐氰吼度烁毖失才儿纽警2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）市场整体动态市场整体动态图￿2011年区域住宅供求情况（单位：万M2）￿注：数据来源于思源地产市场监测平台2011普通住宅呈现供过于求的现象,但全年成交价格未出现较大的波动区域住宅预售证数量批准住宅预售面积M2批准住宅预售套数套均面积（M2）罗湖12.0644047福田720.59273575南山952.024338120宝安26148.2914288104龙岗45140.5113894101盐田412.91160480合计92376.3837299101表、￿￿深圳2011年住宅新增预售表注：表2住宅套型为双拼后的套数，数据来源于思源地产市场监测平台表、￿￿深圳历年来成交价格走势注：数据来源于思源地产市场监测平台受政策及保障房的影响，2012年普通住宅销售价格将走低。

焙葱哇擦虹肌窒矢邑史予陵裂苹弥鹿盏叹社丛纠旨愤醋亡铲楷汉牙车查毅2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）深圳豪宅表现，销售去化速度缓慢，但抗跌能力强，城市核心资源型平层大户受青睐深圳豪宅：Ø非核心，讲资源，如金地天悦湾、凯旋湾Ø非资源，讲地段，如云顶、君临天下豪宅市场动态豪宅市场动态沪叉瘟拳卢艺檄氰魁谱难禹炙媒述觅霉爱悄信鉴霉衡勉慰楔负搁饭峡医抡2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）1在政策的持续执行下，深圳市商品住宅面临价格向下的风险，商务物业受追捧2豪宅销售速度缓慢，但是城市核心资源型平层大户最受市场青睐3项目占据城市核心，并拥有湾区第一资源，目前尚无政策干预下，迎来非常好的营销时机总结与启示总结与启示 晒惨凳盯繁恢臂殴珠爬城康卜掷韧摹瞒叁甥强峨婴踪驼桃惊维露荫卖嘛楞2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）竞争——未来供应格局￿屎船霸伞范芳穆溉那权慈估僚店冕丫坎夸炮瓢勇杂毡绦嗓晶咐欠辫售鲤男2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）恒裕滨城澳城2期汉森项目海上世界中信9号地区域未来供应仍以高端住宅为主，且平面尺度进一步扩大；入市时间与项目同属一时期。

项目名称建筑面积预计入市时间产品户型项目位置澳城2期680002012年年中85-89主力，112三房，200㎡四房深圳湾中信9号地——2013年220-280㎡红树湾恒裕滨城1960002012年底平层：170-180㎡三房、220㎡四房复式：230㎡（主力户型）深圳湾汉森项目1000002013年中150-250㎡深圳湾富力2期540002013年140-160㎡　轩泰项目　2013年170-200㎡　深圳湾蛇口水湾村旧村改造项目2100002012年住宅、商业南山蛇口京地小南山地块1000002012年主力140-180㎡3房4房，少量88㎡2房南山蛇口海上世界项目　2013年　蛇口伍兹公寓——2012年180㎡为主蛇口Ø未来两年深圳湾供应以豪宅为主，项目规模以中大型为主Ø深圳后海湾户型面积段以150-220㎡为主，属于后海豪宅发展的主流趋势Ø推售时间集中，多在12年年底到13年年中后海供应格局后海供应格局面积段杂乱、各种产品品质不一框岳淄遇姨疯你亢受邓缄触钱碎争庭哑锭号怒锻哥碉涂酒株胎坟悟宛蝎主2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）市场角度：￿￿￿￿￿￿￿￿后海湾￿=泛滥、非正统的豪宅品质居住区￿￿￿——不足以承载深湾1号“多功能稀世巨作”￿￿汰垣瓶盎储拣屏澡烂烙做届钢计舍讥募雹在韦苦酸土叭铸了松甄汐轧佰扇2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）深圳豪宅扫描深圳豪宅扫描东部豪宅：天麓、皇庭玺园、爱琴湾、天琴湾、梅沙湾【区域主流产品为240~350㎡别墅为主，总价为2000万~5000万】北部豪宅：水榭山、熙园山院、十二橡树、龙园意境、和黄观湖园【区域主流产品为220~300㎡别墅为主，单价8~10万】中心豪宅：波托菲诺纯水岸九期、云顶、欢乐海岸别墅、金地大百汇、紫园【区域主流产品为170~220㎡高层，单价5~6万】豪宅同质化，唯地段不同！竞争关键点：以产品区分客户谈交剪鸯饶督贿彬捧吝候建炯疙涕拌惫滋版川弟芽痕颅菠连符讹院浴剩筹2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）东部华侨城小梅沙全深圳市：以价格定义深圳竞争版图全深圳市：以价格定义深圳竞争版图同等价格下，在深圳客户有很多选择山海别墅、CBD传统豪宅在特定需求下，或许客户只有一种选择，唯有深湾一号。

PK关外零星别墅深圳东部豪宅关内传统豪宅二手置换、新兴大平面探寻“特定需求”的客户，收藏深湾一号购买力3000万~1.5亿的客户意向选择：关外别墅传统豪宅区顶层复式/别墅东部山海景观豪宅酒孩苏异下嫩埃墟雪袜锦屁钞清歇垃泞烛臼滦盾斤劣畜卤纷蝗乃驯砸汁纵2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）大珠三角内：以产品定义外区域竞争版图大珠三角内：以产品定义外区域竞争版图深湾一号广州（天銮）香港对内地客户分流市场相对封闭掌尝铲九煞拟棋烧姐狠灶熏囊辈镊扭兽鹰领醒须栅皂萤琶饭伊维泣囊硬忆2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）一级竞争传统深圳豪宅区域二级竞争后海区域三级竞争香港四级竞争深港以外珠三角区域竞争策略竞争策略 豪宅模式的转变，开启湾区豪宅新定义引领区域，成就区域新标杆截留到港置业的北方豪客，树立深港门户第一形象强化优势引领改变利用对手弱点强化项目商务价值国际化视野，引领战略，成就项目竞争策略￿￿竞争区域￿￿掏摈沿从予熏禹糕生莎袒督娱猛技熔盏绞嘻蝴哼惊能规戊愈沏灼诲抱耻关2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）项目价值梳理1认知项目、梳理价值、一切从项目角度出发市场动态与竞争格局分析2瞄准对应市场，全方位锁定竞争格局客户定位3洞察客户，追踪、圈层客户项目定位与客户需求高定综合体全局战略确立￿4目录目录CONTENTSCONTENTS营销策略与执行6营销总思路、各阶段推广策略、主题思考思考价格定位￿5定价、价格策略让理想照进现实 档愤瞄蔗肃驭鸳细盆绦肋捕辊丹詹役陵旨林湖掖后续亩臻爬藻吠蝶磷婶脱2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）华侨城片区香蜜湖片区梅沙片区扫描深圳豪宅第一居所，片区典型项目进行客户分析，扫描深圳豪宅第一居所，片区典型项目进行客户分析，力求准确概括顶级豪宅的客户特征力求准确概括顶级豪宅的客户特征选取标准：总价相同的类似项目香蜜湖片区：香蜜湖1号华侨城片区：波托菲诺梅沙片区：天麓谢痊葱悬缅纱莱兰况窗视蹄窍滴滇君骆惨计瓷终巡待产女蜂献液器嫩究秧2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）香蜜湖：他们是深圳领先的，学习与成长中的富人阶层香蜜湖：他们是深圳领先的，学习与成长中的富人阶层据瓦吊坐相釜桃芹敛正幂敷屿峙有曹挞兴古演兜垣捐匹荐繁狂戒买峡肇醇2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）华侨城华侨城 ：处于人生与事业顶峰、追求优越生活品质的高：处于人生与事业顶峰、追求优越生活品质的高端客户选择端客户选择戎酷坍郡窘泻台沫滚颤减吼霜懊认俗窜撵倔奖漠效宝懊巨常沫走荚字担硫2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）梅沙片区：兼具居住和商务功能的第二居所选择梅沙片区：兼具居住和商务功能的第二居所选择他们是偏好稀缺自然资源的金字他们是偏好稀缺自然资源的金字塔顶端隐富阶层塔顶端隐富阶层雀订沏温启掳巢熊耻胞类昌熟妙隅毕铁码憎限渝萝遂痊兔难疤蛮繁灵根妙2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）对本项目启示：寻找特定需求的客户，先明确市场现存对本项目启示：寻找特定需求的客户，先明确市场现存客户的需求客户的需求对本项目启示1、2、3、4、传统豪宅片区客户普遍是资金实力雄厚的隐富阶层，与深圳有三缘关系者居多。

传统豪宅片区香蜜湖和华侨城片区客户分析说明深圳本地（罗湖、福田、南山）存在大量购买第一居所的高端换房客户群体.梅沙片区豪宅客户多为度假购买，作为第二居所，与本项目的定位有较大差别但亦有作为商务接待场所的功能可借鉴城市传统豪宅客户购买初衷，一方面看好所在片区发展，具备投资的长远眼光和谋略、对发展趋势有清晰的判断；另一方面以事业为核心驱动力，偏好CBD住区，追求城市中心的品质生活饮颅挞瘫崖赤溉拣访逞挂酶靡孺茫六狠武疚厘煽诉筷烷易秋饮抢贸沙例遂2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）Ø后海片区豪宅客户与传统豪宅片区客户有何不同？后海片区豪宅客户与传统豪宅片区客户有何不同？Ø有无开拓深圳区外高端客户的可能性？有无开拓深圳区外高端客户的可能性？————研究后海片区在售豪宅客户特征研究后海片区在售豪宅客户特征————分析后海片区客户演变规律分析后海片区客户演变规律————探讨开拓深圳区外高端客户的可能性探讨开拓深圳区外高端客户的可能性原勒首免置吟秧毅巷姻邻臣彩汞汛歼沈喂景椿臭蚁尺眠靳乐措炯爆么嚼议2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）通过访谈和市场调研的方法，研究后海片区豪宅成交客户通过访谈和市场调研的方法，研究后海片区豪宅成交客户的特征的特征研究方法：ü深圳湾同类产品近期成交客户共性数量分析ü深圳湾同类产品近期成交客户深度访谈ü行业资深人士访谈调研项目中信红树湾、后海公馆澳城、宝能太古城鸿威海怡湾、三湘海尚君汇新天、卓越维港背稽操杰特性拓菲肿恤墟起奶阜述甄蔼瘤垦孺乳已诸扑摘鸿狞纸墒沦咯猪2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）来深来深 5-10年，深圳的第二代移民，以南山为中心，关内年，深圳的第二代移民，以南山为中心，关内范围扩散分布范围扩散分布Ø来深年限：5-10年为主，熟悉片区规划，见证区域成熟的过程，对深圳湾地区有一定了解；Ø工作地点：以南山和福田为主，少量罗湖客户，因西部通道的便利，吸引部分香港客户和内地客户；Ø居住地点：客户主要来自于南山区，其次为福田中心区和香蜜湖传统豪宅区，地缘性明显。

失泡祷笆专护鹰余早贾时攻诞葫炳窖啸阴祸嫁稠仙锁雷齐塑吓锻淹摹皑例2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）25-40岁城市主流力量、高学历、视野广岁城市主流力量、高学历、视野广Ø年龄结构：主要集中在25岁-40岁，置业群体趋于年轻化；Ø教育背景：本科以上学历为主，高素质人群；Ø出国经历：大多有出国经历，其中海外留学和因公出国共占60%丸革伏俊吝灭宽敬提糠笺蜕优差烤绳漓索套控棱番泳尝唇豢税摔彪侦哉痊2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）金融贸易等深圳主流行业为主；金融贸易等深圳主流行业为主；60%以上为企业创办人、以上为企业创办人、企业高层管理者企业高层管理者职位Ø从事行业：贸易、金融、IT、地产居多，深圳传统四大行业占主流；Ø职位：私企业主趋于主导，中高层管理者为主金融、保险、证券贸易、商业IT、通讯跋霖瞪铆浑掩嫩抛鸡酞本几递喻韶笋厂撑游俞挟滨涧那姑灭倚充凡挛胖免2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）改善型自住需求兼少量投资；看重区域发展潜力、片区改善型自住需求兼少量投资；看重区域发展潜力、片区纯粹舒适居住环境、产品品质纯粹舒适居住环境、产品品质Ø置业目的：自住兼投资和投资的客户比例占了近7成，其中自住兼投资的占到50%以上，说明客户很认可后海湾的升值潜力，但纯自住的客户的比例大于纯投资客户的比例；￿Ø外部驱动力：客户比较认可后海的片区纯粹居住环境，同时也看好后海的区域升值潜力等；￿Ø内部驱动力：改善型需求客户较看重产品、￿品牌、精装修、赠送率、教育资源等。

自住自住兼投资纯投资片区居住环境区域升值潜力交通便利产品发展商品牌精装修袋氖寞祟盯霍黄驭次撕答渍酌封扒刀衫下农萤枢曙赋岭浩茎拥枪佐颅筑虚2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）对产品舒适性关注度最高，体现出对健康生态人居的极大对产品舒适性关注度最高，体现出对健康生态人居的极大偏好偏好Ø客户对产品价值的关注点：最为关注户型的采光、通透感，占97％的比例；其次是用材用料，占93％；户型的尺度感占到92％；以上三大领先项充分体现出客户对产品舒适性的高关注度￿，也展现出深圳湾客户对于健康生态人居的偏好咬郭戎膜亲壬矾侩掌邻暴饺陀沮社掂阴之窒封涌戮劝筹七氛撇剃晚乏扶筐2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）这是一群什么样的人？这是一群什么样的人？受过高等教育，容易接受新鲜事物；普遍具有国际化视野，认可繁华的都市生活，骨子里也有难以磨灭的人文精神本地辐射：以南山为主，向福田中心区和香蜜湖等传统豪宅区发散中坚力量：企业管理层，城市中的核心力量追求城市中心的生活方式，强调对城市资源的占有；要求高品质和舒适的生活质量，追求健康生态的人居生活方式，对产品细节极为在意。

地域、职业教育、特质偏好、追求流苹范阉告湾散凶掠颤谱滇凡拉画命在鱼褥煽宴卷漫典佰冗疑获象场锈掸2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）十多年来，后海片区客户群结构发生了明显改变，客户十多年来，后海片区客户群结构发生了明显改变，客户来源突破区域化，转向国际化、广泛化、高端化来源突破区域化，转向国际化、广泛化、高端化南山本南山本区域客户区域客户深圳跨深圳跨区域客户区域客户香港人香港人外籍人外籍人外省人外省人后海湾购房客户逐渐突破区域化后海湾购房客户群体开始呈现高端化客户群趋于高端化，社会顶级财富阶层越来越青睐后海片区后海购房客户逐渐高端化，由原来的普通员工为主，演变为老板，董事，经理，高层管理者为主体客户来源国际化、全国化，跨区域置业趋势明显，后海片区成为国际人士、外地来深置业焦点后海购房客户由原来以南山周围的本地客户为主，逐步演变成深圳各区域的高端客户、全国各地的高端人士，香港人、外籍人士聚集的区域圭校氮洲渝淀妇共贬脆棚聪饥藻梯沫羌柒番趋生苇煌赏慎汁铺徘删态贩指2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）随着区域成熟和配套完善，传统豪宅片区客户逐步涌向随着区域成熟和配套完善，传统豪宅片区客户逐步涌向后海湾后海湾08-09年初后海湾置业客户来源09下半年-11年后海湾置业客户来源传统豪宅片区的客户成为后海湾的置业主力在后海发展的第一阶段，客户周边化，其他豪宅片区的客户比例较低，随着后海的发展，和产品的逐渐创新，客户来源逐渐趋于广泛化，传统豪宅片区的客户的置业比例越来越高，主要的置业目的为自住，而自住主要是高端自住方向。

8%13%36%浮给斡左创弊猖葛渴酬嗣骗委搀捞颓孜曰恒太栅泵龙捷瘩顽蛋岂哩焚芦妮2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）供应客户Ø整个片区趋于国际化，全市化，后海片区成为来深置业首选Ø富人越来越集中成为发展的必然Ø传统豪宅片区换房客户涌向后海湾Ø未来片区供应与客户需求相对位，以大户豪宅为主Ø客户与传统豪宅片区相比更加年轻化Ø追求城市中心的生活，个性、张扬、高调Ø与自然环境相比，更偏重城市生活和商务办公的便利Ø更容易接受新鲜事物，具有广阔的国际视野抓住后海区域发展和客户转变的契机，本项目生逢其时！区域后海片区客户演变带给本项目的启示后海片区客户演变带给本项目的启示蜜钦厨青听逸讲穗猩险厅猴榨巡墨身牌禹娟票户卑鉴殴颗悉晋招剧去雌囤2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）外地客户群：市调发现，存在一定的外地客户、海外客外地客户群：市调发现，存在一定的外地客户、海外客户来深置业的高端需求户来深置业的高端需求有一些海外的炒房团占到一定比例，我们一个同事就是专门做海外市场的，海外有固定的类似代理机构，海外客户投资的大部分是商务公寓，投资的，有大都会、都会轩、龙瑜、君临天下。

都是不限购不限贷的产品三级市场访谈：总体上客户还是深圳的比较多，北方和外籍客户来买豪宅的也有一些外地客户主要来源于北京、东北、山西等北方地区和江浙的商会，如温州北方客户自住者居多，江浙客户多用于投资，大多购买商务公寓还有部分客户来源于港澳地区渐带俭粒于惠知泞闹檄稼弥屡论缎搀郧压匈中珠跺驶乒官庞洽煎圃瞒理颐2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）外地客户来深置业者白描外地客户来深置业者白描中信红树湾成交客户客户姓名：韩先生基本背景：北京人，近40岁，在深圳从事地产工作，是建设集团的老总，持有4％的股份，年收入百万太太在医院工作，有一个两岁左右的孩子目前居住在罗湖区Ø客户特征：穿着很休闲，开一部越野车表情一直很严肃，说话很快很直爽，经常打断销售代表说话Ø日常行为特点：喜欢旅游，因为工作的关系，也常去各地考察比较注重风水Ø成交过程：在深圳为二次置业，是听说最近有特价单位才上门的来之前去看过浪琴半岛，觉得户型不是很好很认同红树湾片区价值，再加上本身做地产，对市场有很强的判断力，出手比较果断三湘海尚成交客户客户姓名：马先生基本背景：东北人，企业主，45岁左右，有两个孩子，目前全家居住在水榭花都。

Ø客户特征：穿着时尚，太太穿着经过经过精心打扮，开丰田车Ø成交介绍：之前看过波托菲诺而后就来到三湘海尚，听了销售代表对片区沙盘的介绍，没法发表任何观点，只表示想看样板房在看样板房期间也几乎没有发表自己的看法，看完样板房就安静的离开下午发展商就表示将之列入关系户的行列内部选房当日就很干脆的成交本次成交为一次性付款Ø对产品意见：对户型和景观非常满意，表示不喜欢波托菲诺之类的拼合单位牌逃汗个燃吩妈硬殉孔仔货椽坦丹钞躁泛脾做扣越谚弘珊车阑俊搭涟迄巫2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）项目客户定位项目客户定位 福舌芹软干仿赛猜仰闰镇蛙坎垫穷朗牙错蒂涪屎剥长慨围睫仅衫箭慌敏鼓2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）本项目是否能够满足市场上特定客户需求？本项目是否能够满足市场上特定客户需求？客户分析得出的客户需求p区域规划具备长期的投资价值p以事业为核心驱动力，偏好CBD居住区，追求城市中心的品质生活p与自然环境相比，更偏重城市生活和商务办公的便利p产品能满足功能性与精神层面的需求项目本身具有资源及优势p后海中心区的优越位置p区域高起点的规划和逐步兑现必然带来后期区域价值的不断提升p高规格的丰盛配套，能满足商业及办公需求p湾区一线海景资源p后海将成为除传统豪宅别墅区以外的新兴豪宅区p产品本身具备成为豪宅的条件购买力3000万~1.5亿的客户意向选择￿￿￿￿￿￿￿￿郊区别墅￿￿￿￿￿城市中心高层在特定的客户需求下，本项目是豪宅客户的唯一选择！版幕夜付素膏益帕小孜描殆涕漠碱砰避至弄恍要宙他弥柳峭愉雍芍仟通择2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）目标客户：高度依赖城市资源的高端商务人士目标客户：高度依赖城市资源的高端商务人士关键词：财富、个性、张扬、高效关键词：财富、个性、张扬、高效Ø他们处于事业上升期或成熟期，财富对于他们而言，只是一种被社会衡量成功度的资本。

Ø他们的时间就是金钱，高效率的工作是他们的常态，追求快捷和便利他们总是在从一个城市飞往另一个城市的路上，行色匆匆Ø他们重视家庭，也渴望在繁忙的工作之余，能与家人享受天伦之乐Ø他们注重物质带给精神的深层感受看重品质、品位和品牌，个性化审美，爱好独特Ø他们看重长线财富回报，有投资和收藏偏好注重修养，重视意义Ø他们善于社交喜欢外出购物、吃饭和游玩喜欢运动和旅行等休闲活动Ø他们具有开阔的国际视野，易于接受新鲜事物，追求高品质的生活方式彩傻纬锈臀逝夏规基伺恭铱豌帖谋伍藩烁焦细歹颓残鹿硷徐恳三平莽埋对2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）项目目标客户瞄准：来源区域、所处行业项目目标客户瞄准：来源区域、所处行业深圳客户占65%，港澳与珠三角区域占15%北京珠三角地区山西深圳本地东北预计客户来源区域约10%约5%约60%约25%金融、贸易行业金融、贸易行业其他行业其他行业房地产行业房地产行业IT、通讯行业、通讯行业客户所处行业预测本项目目标客户预计以深圳本地、珠三角周边地区客户为主，涵盖少量港澳、北方和江浙客户本项目目标客户预计以金融、贸易、IT、通讯等深圳主流行业客户为主港澳地区外地客户占20%￿江浙汪封塔溃凳毫妓悍固舍菌哭勉耍襄瞎坛税奸瓶岭戍夯尸狈选肝逢迷庚寄骨2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）新锐富豪群体城市顶尖精英社会领袖阶层n职业、支付能力、置业目的n客户特征Ø公司、企业高层管理者，高级职业经理人；私营公司或私营企业拥有者，成功的商人Ø具有极强的支付能力，年收入在几百万至几千万，财富对他们已经不是终极目标Ø自住或自住兼投资，或用作商务接待、私人会所Ø看重项目区位、区域规划、升值潜力Ø因工作原由极其依赖城市的通达便利Ø注重产品细节和品质感的打造Ø偏好城市高层豪宅Ø以大型企业董事、高层管理人员为主Ø支付能力很强，年收入1000万左右Ø自住或自住兼投资Ø重视家庭生活，期望工作地点与居住地点距离较近；Ø看重产品的细节、物管服务品质，居家氛围的营造Ø容易接受新鲜事物，具有国际视野项目目标客户瞄准：依据不同客户特征对应不同的目标产项目目标客户瞄准：依据不同客户特征对应不同的目标产品品Ø私企业主、生意人、企业中高层管理人员Ø2、支付能力较强，年收入500万以上Ø3、自住或投资Ø注重区域规划及产品未来升值潜力；Ø喜欢时尚、擅长社交；偏好城市生活，追求生活和工作的便捷舒适430/440/590㎡户型900㎡户型195㎡户型n对应目标产品盛痊为账涌赫凰砍闭籽娱倍磅髓谱哎聘焊试进寄呆管盲担甄库聂峙大涟泳2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）目标客户白描目标客户白描1：：190㎡户型典型客户㎡户型典型客户代表性客户：刘小姐。

约为35岁，海归，目前在某银行高层居住产品：住在香格丽苑客户特征：穿着较有品位，很时尚，言谈文雅，亲切随和，比较崇尚自由，喜欢逛街购物、读书及名画置业关注点：对于私人空间的尊重很重要，喜欢国外那种套房设计，希望有一个私人阳光书房，可以一个人安静的读书，享受繁忙工作之外的宁静因工作性质，比较关注物业所在区域的规划及未来的升值空间即挨矾畔抚寡石懊寇扔筛蜀湍缓镣漠渺洽忍隐锰趴漫轨跨秒泼甩飘检液茬2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）目标客户白描目标客户白描2:430㎡户型典型客户㎡户型典型客户代表性客户：柯先生，37岁左右，中欧商学院学员，在美国待过几年，知名国际公司高级管理人，具有较为雄厚的财富实力客户特征：客户特征：西装革履，拎PRADA包，很健谈，工作原由往来世界各地，视野开阔，喜好谈论，很欣赏外国，特别是美国，觉得建筑设计很大气，注重享受与情趣，提到曾为太太在洗手间专门设置用来挂首饰的装饰物居住产品：住在水榭花都高层置业关注点：对独特设计、理念、艺术品特质较为敏感，希望拥有独一无二的居住空间，人性化的设计，居所成为真正的享受空间，不需要太多房间，但需要大尺度的享受，大面宽的窗户，可以看到一览无余的景观，主卧最好是个大套房，有私人空间，也有共享时光。

屁彬驱往馅北汤挎锻余奏乾匆峦鼎档侩文置蛊坝谤夹降椭善颗务闽庭墓箱2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）目标客户白描目标客户白描3:900㎡典型客户，社会领袖人物㎡典型客户，社会领袖人物 代表性客户：马先生，41岁左右，在红树湾有三四套物业，在红树西岸、万科十七英里也有物业职业为科技园IT公司老板客户特征：是个崇尚共享、自由精神的人，穿着名牌牛仔裤和T恤，开玛莎拉蒂新款，举止很有礼貌喜欢收藏房子和车子，对商铺无兴趣喜欢去海外购物喜欢和朋友聚会，打高尔夫居住产品：住在中信红树湾置业关注点：生活离不开城市资源，只选择核心城市地段居住，或高层、或别墅；对景观要求较高，希望产品视野比较开阔更偏好市中心的房子，认为郊区别墅只适合度假，且别墅私密性较差对产品品质和细节有很强的感应能力，关注文化品位蔑哮洽侮刮仕剔雄犯拓厘选滨鹰杀渔渭廖糖慑像饿徒讹船液懦艰瓣俞典鼎2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）￿￿￿￿￿￿￿￿一个生活平台￿￿让他动静皆宜、运筹帷幄一个城市中心￿满足所有高效商务需求￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿一个空间包容他所有的情绪一个环境￿能够舒展身心、激发人生￿￿￿￿￿￿一个生活圈子接纳他和像他这样的人￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿一个时尚的上流社会￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿一个成功的标志被外界认同他们对居所的向往，绝不仅仅是一间房子的概念他们对居所的向往，绝不仅仅是一间房子的概念洒饲缚躁叁显器诲桅招假钢纵馒涅权霜检孺申辅视黎俯谋乍限汀汰烈尹秽2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）他们的生活需要时时处处体现他们的生活需要时时处处体现尊贵、私密与身份感夸姨韧储怜环诌兜媚晾坝互窘惩吉崭悬滇枣陇谗邵鞠饱值蓖霹蜀漓尘枯炭2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）他们崇尚时尚、简约、健康的生活方式他们崇尚时尚、简约、健康的生活方式攻咙奈兼耘华余蓑亥抹菜笋技邯莎是妇靠钵盼约漂收昼刀怖帝宏阶识赋崇2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）与圈子里朋友的交流是最重要的社交活动与圈子里朋友的交流是最重要的社交活动他们重视社交圈层腕迂涣斜蘑堕釉风窖秩尘贺糙姿兰轰割离嗣玛吏鞋孪屿况鱼灌嗜燃培纠蔚2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）繁忙的工作之余也渴望与家人享受天伦之乐繁忙的工作之余也渴望与家人享受天伦之乐他们重视家庭嗡痞辞阐渤壮茂嫡滩诚勒靡二纺殃括促劲震它养嗓仕账洱植汉胁郑迎羔岛2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）项目价值梳理1认知项目、梳理价值、一切从项目角度出发市场动态与竞争格局分析2瞄准对应市场，全方位锁定竞争格局客户定位3洞察客户，追踪、圈层客户项目定位与客户需求高定综合体全局战略确立￿4目录目录CONTENTSCONTENTS营销策略与执行6营销总思路、各阶段推广策略、主题思考思考价格定位￿5定价、价格策略让理想照进现实 削臭犀沈墨释蕴忆叉格卸佯媳蝉衷萎心鸿兢圣惊水嚷合栋参煤抡掣促插喳2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）收藏深湾一号，就是收藏瑰宝，收藏最高端的生活以地域界称为项目综合体大命名，强势代言深圳湾，大气且口碑传播性强、高调引发市场关注！深圳湾一号￿项目整体案名：项目整体案名：狙视釜荆舶匿裴谷哉屉霉室遭诗咋棕蜂溪随花啸谰捂捌搬诵艾茅旬妊粮场2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）天￿际天￿峯天￿瑞【TI】【T3】天￿境【T4】【T2】考虑项目的定位及类似项目如广州天銮、香港天玺等，为项目公寓和写字楼分别以天字一号命名，凸显项目国际化的视野和独一无二的地位和影响力。

扼蓬原桶狠浊崖尾撕撤疚圈光涸撮稍涨掉烦敏忠孤单刮可询恶舍和谴映毕2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）影响世界的力量￿——￿中国财富新聚点￿——兹蒙蛤滋未伙构粘灵垛障咯纤射燃拌苗踞祁阂亮窥庆痢排为甭菩财疏购游2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）￿￿稀世殿堂￿￿￿世界注目的睿智资产次荐：第一排视野的世界居所芬拘愿邵能贺瓷狞佰返碰态佛劝堆话迈桅六郴苇惹代寇余哇尺旨蟹鸡赏慢2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）打造房地产界的顶级奢侈品犹如奢侈品一样被人仰望，使人趋之若鹜，值得不断收藏，值得传承僵档怂脓孽屡季胺慢合芜踌仗捍丧杉粟并巡质滇吵氛滋抚寝符羔翱旱防镣2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）精工细作与用材考究大师团队设计产品尺度高品质的血统在具备成为顶级艺术奢侈品基础后还需要后天精心的雕琢和打造，才能筑就真正的顶级艺术奢侈品！地段与资源价值贡提骸篮邦鲸启饶妈子窿炽磕靶枣轨观眨医勾士擅犬船挑蜕津备楚霍遵净2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）我们主张：我们主张：极度奢华的同时，也必然内敛极度奢华的同时，也必然内敛如何释放韵味、境界、态度、内涵，如何释放韵味、境界、态度、内涵，最终会不经意地充满了财富的最终会不经意地充满了财富的光芒光芒, ,最终征服最有智慧和财力的少数人最终征服最有智慧和财力的少数人……窃漾兆虐砰蝇句掣呼希办履氢振傲歌至惜及翻咀灾嘱勇豫全蠢魂乘痉舌冻2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）在奢侈品的世界里，高级定制￿(Haute￿Couture)￿意味着奢华的制高点，拥有着高不可攀的特权。

戏剧化的热闹背后，高级定制的超前创意，对于未来时尚走向有着极为重要的启示作用，其中许多的细小元素都会被应用在高级成品的制作中，都是未来很有可能成为流行的时尚指征这便是高级定制对于整个时尚工业最大的意义骗盯眨摘剔嗜泽类胸整太售猖醉嚣尼楞帮悟荔匆浪笋哟贬坤统滤靡争博艰2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）1、环境—公共空间艺术2、智能家居定制￿4、礼遇服务定制￿5、圈层平台定制3、绿色低碳时尚定制睿智、时尚生活高级定制￿One Shenzhen Bay谍俺抑扎锭页坛值磋蝎耐值拐径晕癣篙尖厌酵翁疫交突擎谢怀灌彪志羔贬2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）1、环境、环境—公共空间艺术公共空间艺术各大堂装潢华丽，别具特色￿￿各尊座均冠以独特名称，展现不同尊座的独立地位￿大堂及专梯均设有智能卡系统，令专梯直达住户的尊层，不受任何骚扰智能卡系统亦防止陌生人进入住户尊层独立尊座大堂桂枝痈臼览溅羌愈楔时视停儡圣蹋憨敛老坚靠九淫冶虫浴卯彬扳殆使强膛2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）1、环境、环境—公共空间艺术公共空间艺术平层通道、电梯间￿一层一户：电梯直接入户一层两户：高标准规划公共空间大理石、水晶吊灯、雕塑品，沙发，一切追求奢华的品味，高雅城市生活，衬托出奢华、星级配置…￿撤汕遗尸死谢穗抖砒典奴舱朵柯爆庭释役培矣久玲茬熬先剔贰饮阀汞凹持2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）所有尊层及专梯均设有冷气系统，住户在舒适环境下候梯；无论住户的尊层多高，专梯可由大堂直达所属尊层，不用转梯￿￿首个使用甲级商厦标准专梯的豪宅，速度可达每秒60米，￿￿省却住户的等候时间￿设立无中断的电讯讯号设计，住户可在专梯接收手提￿而不受干扰，为住宅罕有设计LIFTS豪华智能专梯1、环境、环境—公共空间艺术公共空间艺术乳却赵蓑藏景誓娜甩勤括疫若镣零魔惑郴淀慷宛琴舍检祈满涛兑扎钎创谅2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）1、环境、环境—车库车库1、阔绰尺度车位设计、阔绰尺度车位设计 I.预留大尺度停车位，供加长豪华大车车主选择，避免大车无处停放的尴尬；II.可考虑在车库的临墙或边角处设置大尺度车位，能有效利用车库空间。

I.高端人群往往有举行家庭派对场所的需求，其访客的数量远大于普通住宅，将主人车库和客人车库分设，避免相互干扰；II.鉴于人防车位的产权比较特殊，在出售或租赁时可能存在一定问题，在人防区设置部分客人停车位，便于管理2、车库主客分区、车库主客分区 I.IC感应系统，在感应到业主驾车出入的时，路障会自动升起，无需停车刷卡即可方便出入；II.智能化停车引导系统，当车到达距离车位20米地方的时候，地灯将自动闪烁，可以帮助您迅速确认自己的车位，快速停车3、智能化停车引导、智能化停车引导视视4、代业主泊车服务、代业主泊车服务I.考虑到小区内人车完全分流，为满足业主回家的多种形式需求，特设代业主泊车服务在各人行入口，包括小区主入口，设置专业代入泊车服务人员，根据业主需要代为泊车，然后将车钥匙送到业主家中；业主可从园林漫步回家II.当业主通过功能按钮需要取车服务时，服务管理中心将及时派服务人员到业主家中取车钥匙，然后将车开到指定处交给业主布与欢惑肆釉酶傍擒咱褐倦讨颈缚匆赖帕涎睦淖郝熔边者挛混聪摘充耀柿2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2、家居、家居样板间：一个有故事性可续说的空间，而不只是样板间：一个有故事性可续说的空间，而不只是一个奢侈品堆积的空间或一个简单的过场！一个奢侈品堆积的空间或一个简单的过场！ 空间从未被视为"艺术品"。

"空间珠宝盒"不仅是生活、玩赏的场所，更是精心打磨的艺术杰作每一套房都收藏了主人的艺术品位，并因其个性而不同一个高定一个高定“艺术品艺术品”一个储藏一个储藏“智慧与财富智慧与财富”空间空间藏画空间——画廊藏书空间——私家图书馆藏烟酒空间——品鉴廊沽岛踢掸醋脆箕珐赔拐逸观搐棱领虑憎倒苗蘸排俱松氟札钒要秘葱夺荷删2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）一个拥有好多一个拥有好多“故事与内涵故事与内涵”可述说的可述说的DREAM HOUSE不同风格述说不同主题下演绎的故事，设计师在设计空间的灵感是赋予空间生命力最主要源泉，触动客户心灵最佳动力瘁文银入吸巴河锗烟纤染蓬劣洱枪矮桅恰祟滁颗栗尝颊峭异沙穗跌湛乌废2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2、家居定制、家居定制￿厨房系统采用德国奢侈原装产品产品简约、个性、自我，深受各国名门贵族青睐电器选用家用厨房电器中的顶级奢侈品牌嘉格纳（GAGGENAU）或美诺（MIELE）美诺洗衣机的羊毛程序甚至可以洗玫瑰花而花瓣不会掉下嘱痰征阿款卜赞腿纲阔来谜眷溢隅搁拂瞻华绒蔑漓邓酉芬幢辅宠怜旬哺帝2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）“卡德维”品牌◆全球唯一有能力生产3.5mm钢瓷釉浴缸的企业。

◆￿成为全欧洲最大的浴缸供应商◆￿享有欧洲第一浴缸的美誉卫浴洁具2、家居定制、家居定制￿美诺干衣机蜂巢式滚筒可以精心呵护多种织物甚至可以洗玫瑰花而花瓣不会掉下德国“当代（DORN￿BRACHT）”￿产品以其奢华气质，被称为“卫浴中的劳斯莱斯”Series按摩浴池燃饼讨传昼芍相流悦坡桑偏驯铜何堑屉佛丽羡俐匪裂骤枉光岁渍跳对妖蚁2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）3、低碳尚绿的智能天工、低碳尚绿的智能天工￿•採光系統￿•采用太阳能光伏发电系统发电，以再生能源分擔樓宇的公用電力需求•應用中空玻璃(Insulated￿Glazing￿Unit)及Low-e￿玻璃物料，可有效隔音、調節室內温度及減低熱力吸收高達48%•戶戶向南，特大露台設計￿•純氧設計•採用歐盟環保建材E-0級廚櫃，接近零甲醛釋放•引入碳吸存力高的相思樹，每公頃可吸380公噸二氧化碳•項目綠化率高達33%，全綠化空中花園面積逾30,000平方呎，另首創近500呎全港最長的雙連空中花園頂層天台全面綠化設計，感受無可比擬的南區大自然氣息•活水裝置•特設雨水循環系統，用作灌溉園林•住戶之用水設施均附設用水效益標籤，有效減低整體耗水量￿•節能科技•匯集高端節能低碳減排科技，大堂及公眾地方約達80%使用LED照明•會所及室內泳池分別採用高效能環保電熱泵/冷氣及太陽能熱水系統•高效自動感應變頻升降機•停車場內設動能感應器及抽氣扇感應器，並提供電動車充電設施借鉴：深湾9号——尚绿元素￿尊享綠色奢華生活肚隐秘宁区洲熏式庚览辊镊匈低味先点护数划婪磋锌呜吼抉茄焊御扼楼孤2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）涤默衍实坦政翔聪延孵银眼陇典衅寺扮然熊屋翻稻歉颅燕摈牙玫唆孰螟澜2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）4、服务定制、服务定制建立建立One Shenzhen Bay CLUB服务体制服务体制p￿￿￿不是一个普通的业主平台，它对会员有严格的筛选，是辐射除业主外的顶级圈层平台，但又并非真正意义上的俱乐部模式，它不需要专业公司经营管理；p￿￿￿它更像盘古大观的顶级物管模式，但又突破只是提供物管服务的局限，志在为会员提供一个顶级圈层平台。

p￿只为业主服务机构，与金钥匙或其他国际机构合作，建立全球联网服务，为客户提供商务、度假飞行、酒店、旅游、私人等一体系定制服务侵驻殿舜握替弦背脾迎捐倪浩区蛀豆甜廷喝注钻都涉涟淹竿不疹部乡圭鬼2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）『全能超级管家』——DO ERVERYTHING YOU WANTDO ERVERYTHING YOU WANT——为尊贵会员提供全面细致的服务，优雅地享受优质生活私人管家老中医私人医生名厨私人金融管家宴会活动策划执行4、服务定制、服务定制 全能管家式多对一服务，七星级酒店标准打造物业管理全能管家式多对一服务，七星级酒店标准打造物业管理 临时代驾司机朗冰校寨彬涤鹊毖秩诚袜干遇著啥细评硬涛卷脓敛灯革还享淑插关滨并撵2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）深圳首个物业深圳首个物业IPhone App管理服务定制管理服务定制4、服务定制、服务定制￿“启胜管理服务”更特别推出深圳首个多功能物业管理iPhone￿App，为忙碌的业主们提供方便快捷和创新易用的流动服务。

￿备有多元化的功能和服务，包括即时查看会所设施的预订情况，系统更24小时自动更新，收费标准等此外，更特意照顾新入伙的住户，提供收楼指南丑趾金形埠粥耿幌爽膳曼琼喊宅撂脱戚春龙氖录文掀玫荚根精将化庄俞辟2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）5、交流平台、交流平台—会所会所圈层平台将南中国的社交资源重新整合，将投资界、实业界、外交界、艺术界、学界、传播界的前沿人士聚合起来高端生活配套私人会馆式餐饮与奢侈生活品牌引入,为业主提供高品质日常服务、高规格接待标准、商务礼品采购，均能在会所配套内完成￿潘簇寓叉瘸瞻傅斌隋恤红邓箕缀至砰汞依货蓟猛奖凡缨传帽爷藉驾祸标虾2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）5、会所儿童区服务、会所儿童区服务在私家儿童图书馆，不仅有前沿的书籍，更有奇趣的读物为业主的子女准备——在学习区，专业老师为他们答疑解惑，授课——在游乐区，儿童尽情游乐，享受童年的美好——专业的儿童服务生，以家长式的关爱为业主悉心照顾前来的儿童，让业主省去任何顾虑拾鸳锯顷烙狸曼韩傣讹颐渊协拜瞧光甩模侯倘陪卫驼毫坎鞋鳃阑猴悍所发2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）5、交流平台、交流平台—会所会所艺术展馆￿￿将南中国的社交资源重新整合，将投资界、实业界、外交界、艺术界、学界、传播界的前沿人士聚合起来。

这里有定期的艺术品展，喜欢甚至可以租借回家慢慢品味……引进香港苏富比等世界知名的拍卖行，不定期与其合作，举办名画、古董等艺术品展，以及相关的高端拍卖活动对于业主喜欢的藏品，也可以定期提供租赁服务，让他们带回家品位鉴赏讳城粮押告籍戎椒亦呵乾虫煞问仆拓沛堡吗迎接泽珊枢芒尽书涟擅蔚闷替2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）项目价值梳理1认知项目、梳理价值、一切从项目角度出发市场动态与竞争格局分析2瞄准对应市场，全方位锁定竞争格局战略定位3综合体全局战略确立￿客户定位与需求高定4洞察客户，追踪、圈层客户目录目录CONTENTSCONTENTS营销总策略6营销总思路、各阶段推广策略、主题思考思考价格定位￿5定价、价格策略让理想照进现实 般闰沤希檄播赋衬譬赵存早剪开翅戍驯银伸冻估赣棠质号逝掳晒向戚俞知2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）定价法则定价法则 参比深圳顶级项目参比市场规律定价六项法则定价模型1开发战略目标234市场静态均价及成交走势波士顿矩阵产品梯级划分竞争市场点对点比较5产品推售策略6客户心理价位校正外因内因毛工桨丸真缄呐冰整厌焙眠炮店盒颊楷操调椽属铃荫推掩跳液泊芍勉柄纳2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）深圳顶尖豪宅项目参比深圳顶尖豪宅项目参比深圳主流豪宅均价项目类型均价（万元/㎡）香蜜湖一号（2手房）高层6.6别墅16.8天麓（在售）别墅水榭花都二期（2手房）高层8.4别墅12.3水榭山（在售）别墅7.5纯水岸八期（2手房）高层6.4别墅17.9调查方式：三级市场走访及售楼处现场咨询(2012.2.10-2012.2.11)项目本案香蜜湖一号水榭花都二期纯水岸八期水榭山（在售）￿香蜜湖一号￿水榭花都二期纯水岸八期物业类型　9.5￿别墅高层均价（元/㎡）16.212.3177.56.67.56.3参比项目权重　10%10%10%10%20%20%20%发展商品牌￿10%8991099910区域认可度￿10%91010107101010交通便利度￿10%99998999周边配套￿10%10991079910周边环境与资源￿10%9991089910社区配套￿10%108896889社区规划￿5%98987898产品品质￿15%1010101010898户型结构￿10%810101010999物业管理￿10%1010910910910累计100%9.259.39.259.78.258.999.3选择深圳最高端住宅项目进行参比，其中包括别墅与高层项目，不同物业类型比重不一；通过对项目静态价格分析，预计市场上下浮动10%，现行市场表现下：本项目售价约为8.5——10.5元/㎡。

羚榔绞息义爱宴嗅渔蛰厦酞瘪肿榔充竣华吕才锈超壶眶雾鸭膀骚布就么撬2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）价格推导-1￿￿单价规律北京类别代表项目均价（万元/㎡）城市公寓豪宅盘古大观8新长安8号8御金台5合生宵云路8号6.5昆仑公寓7主流城市住宅当代MOMA2.2星河湾3融泽府2.5上海类别代表项目均价（万元/㎡）城市公寓豪宅汤臣一品11翠湖天地8华府天地7.5主流城市住宅一品漫城2-2.5中海瀛台2.3尚海湾豪庭2.8-3广州类别代表项目均价（万元/㎡）城市公寓豪宅天銮8汇景新城4.6星汇云锦4.5主流城市住宅珠江帝景四期2.8天河豪景2.3御东和府2.8城市核心公寓豪宅单价=￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿主流城市住宅×2~3顶级豪宅与品质住宅价差比值顶级豪宅与品质住宅价差比值p定价前提p价格推导价格实现式雾落褂收雪蛔椰搂掩齐萄慷悲渍再窜满吨沥羌仁庇贤练叭魁域欠炼失僻2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）顶级豪宅与品质住宅价差比值顶级豪宅与品质住宅价差比值价格实现p定价前提p价格推导项目剩余户型总套数剩余套数价格宝能太古城173平4房19501125.5万元/㎡三湘海尚175平4房208平4房11071326—7万元/㎡君汇新天156-176平4房369954.8万元/㎡鸿威海怡湾143平4房145-165平5房564486万元/㎡阳光海滨花园74-88平三房118-173㎡4,5房11456903.7万元/㎡名居绿海湾113，116平2房，3房129-137平3房，4房147-159平4房，5房6095584.2万元/㎡后海现有的高品质住宅价位在：4—5.5万元/￿㎡预计项目可实现价格在：8—11万/㎡史综歹睁入惫逗蔑磷替俏腑挖均档拘驮想骗驹华县折私唾烯卷帽榜韵摹锨2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）豪宅以总价论英雄豪宅以总价论英雄 以项目均价在8——11万元/￿㎡为基准测算：楼栋户型面积（㎡）测算均价价位（元/￿㎡）预计总价（万元）T3T3-19581560T3-44093960T4T4-59095310T2T2-43083440T2大平层-900109000T2顶复-17001118700树立深圳顶尖平层豪宅价格“新分水岭”！——预计一期总资产金额32.2亿——￿￿￿￿￿酪炮勉痪赴孪僳帆鸳酚粱恩糙毋蛤被寂啡敞肖纪硬峻闷孰撬蟹篆举企兆沉2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）项目价值梳理1认知项目、梳理价值、一切从项目角度出发市场动态与竞争格局分析2瞄准对应市场，全方位锁定竞争格局战略定位3综合体全局战略确立￿客户定位与需求高定4洞察客户，追踪、圈层客户目录目录CONTENTSCONTENTS营销策略与执行6营销总思路、各阶段推广策略、主题，营销节点实现实现价格定位￿5定价、价格策略让理想照进现实 蛋都凌帮函耕葵僻疵比恢篓坤毕砒存坑背谐瞩翔忿雹颓蓖沃胚仓泰悠桃痪2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）万通台北2011项目概况物业地址台北淡水小坪顶投资商万通国际占地面积29734㎡建筑面积￿58270㎡（地上）容积率1.6总户数总共226户；2幢高层主力户型面积140-390㎡2房至4房，全层豪华精装园林设计Peter￿walker￿极简园林主义物业管理台湾顶级物业服务商——怡盛物业，全程提供尊崇的酒店式物业服务项目配套3700㎡汤泉会所景观：俯瞰台北淡水河及出海口、阳明山、红树林。

邻高尔夫球场、养马场等高端配套，距离北投温泉区及捷运站也仅约10分钟车程为全球华人定制的高端度假公寓独有稀缺景观资源参球月瑚拉裳宽才架隶队枫峦缅颊犯麦仍馏冕桂肚痹肤毕敞掣笛惑渴已锐2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）万通台北项目特色万通台北项目特色——独特建筑设计，最小独特建筑设计，最小270270°°观景面观景面B视角C视角看得见风景的房间最小景观面可达270°独创Y型观景面打破视觉疆界全视觉纵览山、海、都会极景c3c2张蚕感稚电芽筷索毁隧陋洞桐赫忙秀辜萝免擞培绽理敌肺豆鸯鲤柜潍蛊吱2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2010年9月初￿在北京召开盛大开盘仪式2010年8月13日￿￿万通台北全球品鉴会南京站2010年8月28日，全球品鉴会宁波站2011年9月11日￿全球品鉴会温州站；9月18日￿全球品鉴会深圳站2012年2月25日￿香港展销会2010年7月16日上海新闻发布会暨新浪网全球华人网拍盛典网拍网址： 项目宣传片项目宣传片—唤起目标客户对台北的记忆，在项目入市前唤起目标客户对台北的记忆，在项目入市前利用网络传播，制造神秘感利用网络传播，制造神秘感通过项目本身具有的元素，如阳明山、北投、淡水河等唤起大陆目标客户对台北的记忆；通过发展商及投资人讲述项目的渊源与发展，诠释项目的价值。

在项目入市前，利用网络传播视频宣传项目，制造神秘感噎布廖个贫至复曰闸譬岭撮耍播倚母寓掀婆肿煞侦帮叮析污刚渊敖惹蜡菠2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）迅速扩大知名度和影响力，引起华人台北置业热潮迅速扩大知名度和影响力，引起华人台北置业热潮营销效果：仅开盘当天就有150多名投资人，其中包括约50人的已付定金或已办理赴台手续的登记客户，显示大陆人士对附台湾置业的浓厚兴趣已登记客户中，来自大陆的超过七成，他们很多具有海外置业经验，超过六成客户表示具有强烈的台湾情结台湾本地客户约占两成超过四成意向客户关注项目环境，希望通过实地考察进一步了解项目地块显示赴台置业人群多为更加成熟的理性投资人士题脸佬陀猖虏丫勿谣基误甭翠扛显断扶步傈裙反贫村光盆泼椰火狮斥赐蜗2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）万通台北2011热销，对于启动产品的期望1 1思源目标：开盘期期望目标为5亿元，2013年6月回现15亿元；——意味着开盘销售20套，2013年6月完成40套，消化率分别占整盘的23%与50%邀傍固馏粒卧检耗冕挞诅搔榷煽遇典篓慨探搂监诊炬朋袖干捂磨晋饥熏仔2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）对于启动产品的期望对于启动产品的期望2 23 3品牌：打造项目品牌，企业品牌保持低调;整体：作为启动区的北区为南区的入市做铺垫，以公寓作为综合体的支撑。

婴扯阔时馆炭译唆绥陌算帚评需浊钩饲绽煽落播帆北吩喝僵阮巡撑狮减缝2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）“成功入市”的标准首先在于形成一定的销售量，速度〉价格；不仅需要形成理想的销售量，而且要系统化地树立项目形象，为后期提供持续的动力；作为启动产品的公寓在营销上必须放眼全国市场，参照全国顶级豪宅的营销路线观点二观点三观点四Ø尽管公寓套数少，但由于产品特殊，因此形成一定的销售量是保障回现目标的前提，无法形成成交量的价格没有现实意义Ø印象一旦形成，就很难更改——启动区的营销实质上代表了整个项目的营销，启动的成败在很大层面上决定了本项目整体操作的成败；Ø启动区的营销战，实质是深圳湾1号整体的营销战Ø在深圳市场尚无与本项目公寓产品同类的产品供应，产品决定客户群的独特性，项目必须走出去对于本项目，启动区的营销面临的是生存问题，而不是价格问题；观点一Ø公寓产品的超前性和高价值是一把双刃剑，“成功入市”对本项目来说很大程度上意味着项目整体的可持续发展目标解析：启动区营销关键在于树立市场口碑目标解析：启动区营销关键在于树立市场口碑姥伤崖姑浑窜酿势倒弥钞丘歧汗誓蜡优艘喷眺伏项檀硕坦芝蕾毯针萤除索2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）项目营销核心项目营销核心如何找到客户？如何有效传递项目价值？如何为项目整体成功立势？问题1：问题2：问题3：启动区三大关键开盘期销售实现20套按豪宅有效客户解筹率10%基础上，预计项目需储备有效客户群达200批客户。

葵维动夷浦楷剧德并徘烂秃巳擎亿谐或羚琳舱恐蔑缸圆室皑粱芒瓜伶骗您2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）如何找到客户？问题一：问题一：客户渠道——开发立体客户渠道Ø定义目标客户，圈层锚定，网罗客户；Ø思源经纪的客户渠道和资源整合能力；Ø鹏瑞地产自身的客户渠道启动区三大关键启动区三大关键尾盐寂孕正榜吁勃钠沉擎牺旧您道赘惨常蜕庸刃邓狠悼晾拱北劲榴大饮口2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）有钱没闲我们的客户是什么样的有钱人客户的生活状态——对时间和金钱的支配方式赚钱机器；有较强责任感；关注事业；成就感；有家庭责任；偶尔忙里偷闲去休闲度假；……客户回顾客户回顾 卒下校晶捻通染弯疾碾愁隔锭求肌哭笛滦议那直煞粱阔雌漆霖陌碰锋料窝2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）交通工具围绕高端商务客出行动线绝大多数围绕商务目的出入车行，飞机圈层（朋友、生意伙伴）交流，商业报纸、杂志，网络商务休闲为主，如高尔夫、圈层聚会（酒会、论坛等）、高端俱乐部等高端商务酒店、高端餐饮围绕商务工作进度，一般停留时间短机场、户外围绕高端商务客出行动线，口碑（家人、朋友）、网络商务休闲场所、圈层活动酒店、饭店时间短，项目信息需一次性完整释放出行目的信息获取渠道休闲娱乐出行停留地出行停留时间特点/目的诉求/接触点客户渠道一客户渠道一根据核心目标客户的生活方式及出行动线网罗客户、确立推广渠道括蜘叶矣诗痒伏馏饰析零赣盎柱情痔垃新娇呼扭翱呜子戮躇宛充仪匙壶瞩2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）客户渠道一客户渠道一核心筛选高端奢侈品与机构活动资源嫁接￿重要性重要且容易操作，建议全做不重要但容易操作，建议选择性做，增加附加值重要且难操作，建议选择性满足2-3项相对不重要且难操作，可不作考虑瑞士私人管家顶级SPA体验世界顶级奢侈品展高端私人定制旅游游学与留学宴会策划私人医生机构嫁接高尔夫五大名厨顶级红酒品鉴当地各银行金融机构顶级学院（中欧）私人银行机构私人形象设计收藏品、艺术品展览与拍卖珠宝、古董鉴定师老中医坐诊p根据市场资源嫁接的难易度与重要性，我们可以将平台所需嫁接资源划分为四个部分。

资源嫁接难易度得魔订帕跪壳梭锨寂潞耍椭暴明灌蓉倡纺出滥五舔锣剥冗呼锣斧声哀熔凑2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）客户渠道二客户渠道二以鹏瑞业务链条为核心，充分拓展并消化鹏瑞自有客户资源鹏瑞地产投资商合作伙伴业务构成合作伙伴Ø项目合作伙伴涉及多家国际性公司，具有强势的行业客户资源——业内客户资源；Ø项目投资商迈瑞具有广泛的行业外高端客户资源可挖掘——行业客户资源闺钾饲狡砖柠简茨蚕恢厘灯鸳铜永萎券冗旧坏津悦贩祥演撰加笛树僳食妮2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）第一梯队第二梯队第三梯队深圳本地销售团队Ø立足珠三角区域的销售团队，负责客户的接待与维护及落地成交分销接待中心Ø选定重点城市，在房屋公园内设立分销接待中心；Ø对接区域客户资源、发展商内部资源及分公司资源，进行客户确认和推广、活动对接安排分公司二、三级市场团队Ø了解项目信息，筛选当地高端客户，并传达给终端客户，对客户进行跟踪与维护，配合接待中心进行客户管理与项目价值传播客户渠道三客户渠道三思源客户资源：构建分销接待系统￿，由深圳团队和各地分公司团队进行对接，在目标城市构建项目分销团队铰桨顾拜法乖虚惯狐几睫穴矮吧瓦飘竞鳖榆拍嚷苑假唆刷踞庸秽殴董霖右2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）移动门店实景核心分销实力核心分销实力Ø分支机构：立足北京、布局全国，并在成都、深圳、沈阳、天津、上海、苏州、太原、南京、杭州等30余个城市设立分支机构；Ø房屋公园：融合一手房二手房的整合营销业务，　　通过IT系统的展示、门店内沙盘等展示手段为开发商提供更加有效的销售与宣传渠道；Ø深圳二三级市场联动：深圳公司联拓部，作为二三级市场的桥梁，整合美联、港置、世华等三级市场客户资源。

Ø是万科、保利星河湾等品牌发展商的长期战略合作伙伴，拥有强大的客户资源；Ø思源CRM系统能有效抽取各区域、物业类型的高端客户信息分销团队的核心构成思源思源CRMCRM系统系统客户渠道三客户渠道三思源客户资源：联动分支机构、房屋公园，精筛思源CRM系统客户资源，充分利用思源高端客户渠道末吩推诬柳叁妥掀垃玩俭邯琢卉闷栅屡痰廉都逛果山争描炭询篙穴泼串顶2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）推广渠道网罗、思源客户渠道、鹏瑞渠道客户深圳、香港、澳门珠三角推广渠道网罗、思源客户渠道温州、成都长江流域思源客户渠道北京、沈阳、太原北方区域客户渠道重点突破城市区域针对性利用优势客户渠道，突破重点城市思源客户渠道鹏瑞渠道客户推广渠道网罗客户渠道大整合客户渠道大整合渍帕艺趾炙秘杉逻谅典粟方定苛脐藩瞥芝县厨仙九受坝弱甄浊侥慷蛾粉滩2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）启动区三大关键启动区三大关键如何有效传递项目价值？锚定圈层客户，打造圈层归属感以活动/事件营销打造话题传播，面向全国精准营销Ø充分利用产品特质，建立项目自有平台，成为客户的精神归属；；Ø以活动营销打造圈层口碑，精准推广项目。

问题二：问题二：浩笆饺语旱展弘稍诧袜焉串沿试澜伟捅岛戎覆蔼藐猫促芹汤樱斤惑擎瘟利2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）传递价值体系认可并产生购买影响和传播影响看齐并产生购买深圳湾一号深圳湾一号目标客户目标客户客户圈层客户圈层豪宅营销￿￿圈层制胜系统化构建深圳湾一号圈层营销体系深圳湾一号深圳湾一号￿￿麻浓拭障烧淑湛砷娄蛛乔烩鸦租资吝艘间钮远硕炭咀狱诡烩口喀灭古砍寞2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）“理想”传说1p传说是整个项目营销启动中的核心动作；传说是整个项目营销启动中的核心动作；p揭秘期揭秘期——以理想为主题，撬动市场；以理想为主题，撬动市场；p项目特质及客户品质决定了项目营销必须提前锁定客户；项目特质及客户品质决定了项目营销必须提前锁定客户；p有针对性的圈层亮相；有针对性的圈层亮相；p时间：时间：6月全线启动月全线启动立足深圳，在市场制造出足够的神秘感后，才能脱颖而出立足深圳，在市场制造出足够的神秘感后，才能脱颖而出逮踩傍溉靛陈他焦俊寞峰户倒广杏研陶该盼旨球妻蘑疽凝酌寺峙听鸿萄荣2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）利器：““为理想而生为理想而生”” —项目宣传片&微电影￿￿￿撬动起深圳湾一号“另类”的豪宅营销—邀请侯孝贤团队力作—冯仑演绎—全球华人宜居恒产万通台北2011项目——台北“吕燕的故事”￿￿再僧嘻亡驳瓶钝片遭讽潘新琼视赋迁果西敬卧憨教陷俯廉摇诫菜霞迄汲笋2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）撬动市场一：无形网络营销传播撬动市场一：无形网络营销传播 在市场产品同质化日益严重、信息量铺天盖地的今天，别人高声叫卖、玩转概念，我们只有保持低调，提出自己一贯遵循的观念。

快速在网络疯传微电影，制造口碑与高覆盖率低成本传播效果￿6月全线启动￿￿￿￿闻风而动、口口相传，速制造口碑、营造神秘气息微薄主力网站论坛剑客炒作￿￿￿传播放映晌泊榆吾蛰扑绰迄钦揣阶退越胆暑功课丫啤胳堪翅冠饺腾剧耻磨哇甲眠豹2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）撬动市场二：围合式圈层撬动市场二：围合式圈层新奢华主义总裁派对徐总为项目主宣传人物，邀请行业内领袖人物、鹏瑞业务关系网CEO以及时尚界领袖等100余人同时参加作为项目行业内正面传播第一步；即以轻松的态度享受奢华，借助华会所、总裁级地产、时尚精英这些元素，巧妙地传达了项目的气质——尊贵典雅，为上流社会所专属聚集了如此之多地产CEO和时尚界人士的私人PARTY时间：7月22日地点：华侨城华会所或天利32层云顶会所￿佬曹墓咀浇吮摩讣咒茎孟骤蛛曲梯间谍诲沏蕴归狸掷胚愧汝箭撒沤叔嗜鱼2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）撬动市场三：撬动市场三：““为理想而生为理想而生 ””故事故事高端刊物软文投放以软文研究或阐述故事性文章为主，围绕项目核心主题“为理想而生”，展示项目高度，文章不会过多出现项目信息，只在最后标注落款出项项目LOGO与名称时间：7月或8月启动投放做毖衔凸絮秀巢熊滚漆币喇灸犯北项逾晓迹遇郝智拂辛盲描页送鹏镀幌杠2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）“传播”亮相。

2p本项目的目标客户决定了项目推广必然围绕圈层展开；本项目的目标客户决定了项目推广必然围绕圈层展开；p圈层挖掘、精准渠道、小众传播是项目推广动作的重点；圈层挖掘、精准渠道、小众传播是项目推广动作的重点；p整合圈层资源、通过项目打造全新圈层是本项目营销推广的核心整合圈层资源、通过项目打造全新圈层是本项目营销推广的核心立足全国，在不同的视野，价值绝对不同！立足全国，在不同的视野，价值绝对不同！袋衅快降拜类啤质起巍耍肘熬虑椅汝道坏橙蔗毯投稀砸斟咽偷炸艾咯谨居2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）核心推广传播策略：扎根深圳营销，强化全国调性核心推广传播策略：扎根深圳营销，强化全国调性 核心推广策略￿￿深圳本地化￿全国化败诺嚏江鸳蝗绘寓盔铆刹馋康更彬诫猿府骡斜裤胚砸虾该巳恋语芹邢琶长2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）全国高度亮相：打响第一炮全国高度亮相：打响第一炮—“—“为理想而生为理想而生 ””新闻新闻发布会，全国巡发发布会，全国巡发邀请全国媒体参与，关注报道；时间：8月5日首站：深圳华侨城华会所8月12日￿北京站8月19日￿上海站8月25日￿￿温州站￿深圳湾一号“稀世殿堂￿￿￿世界注目的睿智资产”￿￿￿￿—全球重量资产￿￿￿影响深圳未来30年托末盆赔唇硒膳最励吾恩踞济骑铱散认杖扳退旋棘蔓烦生糙惹异淀习枫央2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）全国高度亮相：通过项目网站全方位展示项目，传递项目价值全国高度亮相：通过项目网站全方位展示项目，传递项目价值主张，与客户互动主张，与客户互动Ø项目官网作为官方信息发布平台，对外统一项目口径；Ø也是最大化全方位剖析项目价值的平台；Ø官网还可以直接为客户提供个人化定制服务。

强调稀缺：房子有很多，但像深圳湾一号这样能象征一个圈层的在深圳只有一个；提出一个主张，创造一种向往：独特的价值主张，引领高端圈层生活，拥有深圳湾一号，意味着进入了一个阶层；整合资源，演绎无形资产：我们卖的不是房子，而是一种综合性的社会资源和全面的无形资产；营造领域和专属：这里是一个阶层的专属，是一个圈子的场所；讲述一个故事：深圳湾一号，精耕细作打造的南中国奢侈品8月全线开通舒籍伦义肪也确噶纺给耿看涩撼宰公堆铃丧挺沉两培扶巧钻悯呸姜睦歼汹2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）奢侈品展——圈层亮相，锚定高端平台WORLD￿LUXURY￿EXPO￿SHANGHAI￿2012年10月26日-28日上海光大会展中心TOP￿MARQUES￿SHANGHAI2012年11月10日-11日上海展览中心TOP￿ESSENCE￿BEIJING2012年11月24日-25日北京晋商博物馆目的：1.圈层亮相，锚定高端平台；2.打造话题，引发圈层关注；3.上半年借势展开媒体推广，下半年开盘前蓄客推广：现场、网络要点：参加北京、上海展会，区域重点亮相WORLD￿LUXURY￿EXPO￿SHANGHAI参观观众：1.江浙沪商会、企业家协会会员￿2.豪华车车主：15种顶级品牌跑车、豪华轿车车主3.顶级房产业主：30家别墅、高档楼盘业主￿4.各大奢侈品牌商VIP客户￿5.各银行国际银行VIP客户￿6.各保险公司VIP客户￿7.各证券公司VIP客户￿8.国外使领馆和公司驻沪机构代表￿9.商界精英、白领、海归创业人士等10.各种社团、文艺团体、演出机构等；11.江浙沪个私企业主、民营企业家￿12.江浙沪各集团公司决策人等；全国化圈层全国化圈层 茬暴衔汰僧氧仟竖章俏侨裙诅坑钠稳彭闺施传宛仿草哺林岿部拜甸逮嘲确2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）豪宅拍卖——圈层炒作，打造传说目的：1.圈层亮相，打造传说；2.打造话题，引发圈层关注；3.借拍卖打造系列话题。

推广：网络、报广要点：1.以顶层复式为拍品，强势亮相；2.选择品牌拍卖行，北京拍卖行作为首选；3.考虑绑定慈善元素，捐出部分拍卖款，放大话题；4.拍卖成功，则以“总有一种力量，让优秀的人不期而遇”为主题进行话题传播；流拍，则将产品推广重点转向项目的高端及不可复制性，以“顶级私宅，巅峰处的从容”进行话题传播时间：12月15日全国化圈层全国化圈层 咳鹃殷火刮午构缚坍代办敬腺属脂罢国州唤空涸套呛荔齐机厕关伯止盖耀2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）平台挖掘￿——￿以三大知名商会商会渠道为平台，展示项目，挖掘客户潮汕商会浙江商会山西商会珠三角长三角华北1.商会网络2.年度大会3.商会会刊软文推介项目情况赞助大会；会场外部临时性展位，推介项目，收集名片硬广、软文树立项目形象郭广昌复兴集团董事长上海市浙江商会会长丁磊网易首席架构设计师广东省浙江商会名誉会长沈国军中国银泰投资董事长北京市市浙江商会前任会长张鹏飞现代联合控股集团董事长山东浙江商会会长连良桂和泰集团董事长天津浙江商会会长深圳本地化圈层深圳本地化圈层 12月全线启动￿貌募颊比卧颂酬梢逢疾薛淖堂钱辑今素撑潍脾务秆卒煤乃彩翅喝锁迄瞩驰2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）联动高尔夫球会、游艇会展示等高端休闲俱乐部，捆绑权益，点式渗透项目信息于游艇会、高尔夫球会会所接待区、休息区、酒店等停留区摆放高品质项目折页渠道1冠名赞助游艇会会员活动、游艇驾照考试、高尔夫俱乐部活动等渠道2渠道3物料展示活动赞助会员收集与游艇会、高尔夫球会权益捆绑，会员可享受免费借用本项目营销中心举办PARTY的权利，且可无预约参观本项目深圳本地化圈层深圳本地化圈层 12月全线启动￿割闲烁唯附窿引塞铱审掺牺洁田袍瘪巫集坐枪她闺夯柒稼草憾瓶搽发坯抛2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）酒店客户截留——盘点深圳高端酒店，项目信息实效直达目标客户Ø海南尤其是三亚的高端项目，客户基本以老带新为主，项目的品牌和口碑传播非常重要；Ø公主郡的推广以岛内截留为主，锁定亚龙湾区内的各种广告形式，加上中粮在亚龙湾内有着各种资源优势，所以充分利用这些资源对项目的启动和后续的成交起着至关重要的作用；Ø例如，项目上海客户就很多，这是因为在家化万豪内放置项目宣传单，曾经有家化高管成交，带动了十几个客户的成交，进而客户圈层扩展开来。

——中粮策划及华远策划经理深圳高端酒店：Ø马可波罗好日子酒店Ø凯宾斯基酒店ØJW万豪酒店Ø丽思卡尔顿酒店Ø君悦酒店Ø希尔顿Ø香格里拉酒店充分运用深圳会展及过港通道优势，深圳高端展会或其他大型商务活动期间，整合深圳各高端酒店，在房间内放置精美的项目宣传折页，项目信息直达目标客户群体深圳本地化圈层深圳本地化圈层 鹤够怂罪兔法墅庭础涅魄怯褒巢姓涕罗培奔绑沙吁蔽湿杯栽镭别走恒倦膊2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）媒体投放媒体投放 核心推广策略￿￿深圳本地化￿全国化重大节点投放：重大节点投放：深圳特区报深圳商报￿搜房网房信网络短信DM报刊读者定位《三联生活周刊》受过高等教育、关心时代发展进程，不断从中寻找自己的新型知识分子Luxury￿Properties地标高资产人士；成功的房地产中介和地产专业人士Robb￿Report罗博报告中文版读者定位为个人净资产超过五千万元人民币的人群《罗博报告》开创了中国杂志邀请订阅的先河，即只有通过其资格审核的人群才能应邀成为读者21世纪经济报道读者主要集中在机构投资者、企业管理者、政府决策者当中节点性投放：节点性投放：汕取困绊踪悸拟靡箭掂杀倔肉肆本酿淬管疫它氮崎秽郊告磕膳盘叉垮哭相2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）“名不虚传”体验。

3p圈层活动感受居住体验；圈层活动感受居住体验；p定制服务体验圈层优越感；定制服务体验圈层优越感；p销售现场体验项目强势资源销售现场体验项目强势资源国际白金级标准，高定生活奢华体验！国际白金级标准，高定生活奢华体验！赐轨硫兽及圃蓉蛆九导援峰蛾黔胡峭剪伸劣蚜虫参妖烟凳峻南妄谎蛇灰柯2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）体验体验1 1——销售现场体验销售现场体验预约赏鉴：Ø客户只有提前一定时间（视客流量而定）进行看楼预约，方可享受星级尊贵体验；Ø非预约客户无尊贵服务体验权，对该类客户提供标准化接待服务；Ø营销中心在同一时段的客户接待数量有上限规定，从而保证预约客户看楼环境的尊贵感和私密性因此，营销中心达到客户接待数量上限时，非预约客户需在“非预约客户等待区”等待确立依据：•提升豪宅营销中心的私密性和尊贵感、保证看楼环境的纯粹性、确保尊贵服务的星级质量为客户提供精细化服务体验皇家礼遇式看楼流程：恰恰是让客户忘记自己在看楼，从而在不经意间领略项目的魅力预约中心印象接触区营销中心样板间项目主入口营销中心大厅有故事的样板间尊贵体验区会员客户专享体验客户预约鉴赏屁瑰针念澎覆层硬斋纂秦猪颠坯员舱句早同牧赵零恢灾仁捅旁吸瓷呛贺阅2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）屋新协另禽裕蹈淖嘻惶馏表狰山欧忱骚州驮挝左契涉洋寓慕惶镇娶莉漠宦2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）销售接待体验解决方案销售接待体验解决方案2 2：价值释放：价值释放4 4步曲步曲关键词：“神秘、启发、求知”第一步：迎宾厅第二步：3楼平台第三步：样板房第四步：营销中心浦困或汛讽滦辑冻磋垦剃卑旦卞吊醉傻涧界钎肪次灼葡讯午舞砷欧粘血臣2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）名流晚宴聚集圈层，财富人士体验项目体验体验2 2——居住体验居住体验胡润私人晚宴目的：1.以圈层活动聚集目标客户，扩大项目口碑及影响力；2.领袖人物打造话题；3.￿聚集客户体验项目。

推广：现场、网络地点：项目样板房（590平米）掩药溪衣妨角试躲庞遇捣呆侵弄心法鬼逝铺嚏厩魄赖待扯示副敦狞亩畦烹2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）定制PARTY服务目标客户，体验营销挖掘圈层潜在客户定制PARTY目的：1.客户体验项目服务；2.以老客户体验项目权益带动新客户进入推广：现场、网络地点：项目营销中心服务内容：宴会管家、专车接送、乐队预订、场地布置（免场地租金，其他服务视情况合理收费）许先生爵士之夜王小姐生日PARTY体验体验3 3——服务体验服务体验倒否娱掸旬佩殊侣略百挑姚狮迂滞汾娱喊惫辰迟莽扇造寞巍网彻楷讽釉绰2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）体验体验3 3——服务体验服务体验以鹏瑞私家会所、华会所为平台，定期举办圈层聚会，持续挖掘内部客户渠道系列品鉴交流活动艺术品投资品鉴会紫砂壶品鉴会茅台品鉴会茶茗会金融交流名表品鉴活动红酒雪茄品鉴会珍宝玉器品鉴活动目的：1.客户体验项目服务；2.打造圈层归属感，释放项目信息；3.挖掘鹏瑞内部客户渠道推广：现场、网络地点：鹏瑞华会所服务内容：宴会管家、专车接送、乐队预订、场地布置（免场地租金，其他服务视情况合理收费）主阴两汲落莫漓练定畴瘫御恕西不酪毛淬疲境阎啤例沿所熟戮赎摈干牌蛋2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）高端服务定制构建会员权益，打造圈层归属感Ø软性服务全面关照客户生活，硬件配置提升生活品质；Ø以高端服务定制构建会员权益，给予客户圈层归属感及优越感。

体验体验3 3——服务体验服务体验件燃虽谁挑汁审你恫宫哨脖吕瘦轩噬聊倘驹渣貉持狙栋啃毫盯裴帐崖堡奸2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）启动区三大关键启动区三大关键问题三：问题三：销售实现巩固圈层，圈层挖掘延续客户Ø策略性实现开盘消化，以速度巩固项目圈层口碑，实现后续客户的持续挖掘如何为项目整体成功立势？敢谈丢桔桓椰畔喧沸航士喝癣螟淘远肪筋婿缀忿谗度渡若吩息初夯蜡绕藻2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）T2T4T1T3科苑大道北区南区营销中心T2：1~6F商业7~25F￿430㎡户型26~30F900㎡户型31~32F1700㎡顶复T4：1~5F商业6~18F￿590㎡户型T3：1~4F商业5~18F195+440㎡户型最佳的一线自然景观略有噪音干扰西东南北城市景观，南北通透￿园林景观资源最大化，18F以上全一线自然景观楼栋户型面积（㎡）数量（套）比例备注T3T3-1951416%一层2户，独立电梯厅T3-4401416%一层2户，独立电梯厅，私家泳池T4T4-5901316%一层1户，私家泳池T2T2-4303846%一层2户，独立电梯厅T2大平层-90056%一层1户，私家泳池T2顶复-170011%一层1户，私家泳池总体85100%楼栋户型面积（㎡）测算均价（元/￿㎡）预计总价（万元）T3T3-19581560T3-44093960T4T4-59095310T2T2-43083440T2大平层-900109000T2顶复-1700（保留不售）1118700一期公寓产品盘点一期公寓价格初判产品价值排序产品价值排序根据产品设计、景观、私密性、总价、噪音等各因素，一期公寓产品价值排序为：900￿㎡￿>590￿㎡￿>440￿㎡￿>430￿㎡￿>195￿㎡桔源叠岛柠担毫荷姚碱灸帘甘朴娘岁屠怯铭悔析表莹渗包颊波菌剁走临芜2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）推售策略推售策略分期推售，一期强势树立形象，优势产品带动弱势产品的消化，1700￿㎡户型设立高价格标杆，引发市场口碑关注；楼栋户型面积（㎡）数量（套）推售套数占比推售楼层T3T3-1951414100%5-18FT3-4401400保留T4T4-5901313100%全栋推出T2T2-430383284%7-22FT2大平层-9005120%28F总体856070%—Ø计划分4期推出，一期公寓开盘推售60套；Ø根据各户型价值排序高低搭配进行推售；ØT2-900户型承担着一期开盘产品的价格杠杆的作用，推售1套。

一期公寓开盘推售房源T1T2 T3T4440￿㎡产品保留7-22F全部推售一期公寓推售部分￿2—4期公寓开盘推售房源二期三期四期9001900190024406440544034306中高区￿高区￿涣祸五挣毋蔡杰划羡挠努踢踪炬重动的庞襄芳逼厦磅扔埋灶扯蛋哨宅静毡2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）高效蓄客高效蓄客筛客筛客策略策略 建立建立One Shenzhen Bay CLUB，会员诚意蓄客筛客，会员诚意蓄客筛客 •筛除诚意度不高的客户，诚意收款后，成为项目会员•梳理客户需求，￿各户型均衡走量诚意款200万的方式•验资100万存款或老会员推荐•才予以看楼及诚意登记预销控，需求引导预约看楼诚意登记预售证领取后，启动诚意客户入会One￿Shenzhen￿Bay￿￿CLUB，会员有优先选房认购，无论是否成为项目业主，未来均可享受项目会所优先接待服务坯见寸涧炼铆搅狮绊华死出姑圆夕振纶雪寝龄娘狂汀屑镇丛责贸哑体询号2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）标志性工作节点实现时间样板区施工完成移交营销2012.7.31T4样板房交楼2012.9.1T2地下室出地面2012.9.30清水样板房展示2012.11.25预售开盘（T2主体工程达到2/3）2012.12.30T2塔楼主体封顶2013.3.10T3、T4塔楼主体封顶2013.4.18外架拆除完成2013.11.10工程竣工2013.12.30精装完工2014.8.3020122012年工程建设及营销重要节点年工程建设及营销重要节点对本项目无“开盘”一说，“开盘”只是一个形式；建议项目预售与开盘中间间隔1个月时间，为项目储备诚意客户。

惠隋淖寐恐丘侄斗炮锅帜召篡共浙勇掐篇缉厦剧读狠冠雇范岳流栓若浇类2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）营销阶段阶段目标推广主题宣传渠道营销动作工程节点2012.0529012.062012.072012.047月31日营销中心完工移交2012.08传说—理想：形象铺垫期Ø通过“侧面”营销，制作神秘感，追求圈层曝光率制造口碑，大众效益引发小众阶层追捧￿线上线下l高端杂志微薄、网络剑客、论坛推广（以软文、项目网站为主要信息释放方式）l活动l外展开放（思源客户渠道启动）l微电影网络传播，官方微薄建立（2012年4月-8月初）新奢华主义总裁派对第一阶段：形象铺垫期第一阶段：形象铺垫期为理想而生，深圳湾一号影响深圳未来30年硕机失蕴洋瞥纲教寇痔妮炼戚栏卖抱较剩炯寨棋昆戏拴童拟菌钉夕浚枢佐2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）营销阶段阶段目标推广主题宣传渠道营销动作工程节点2012.0929012.102012.112012.089月1日T4样板房交楼2012.12形象推广、主力蓄客期第二阶段：形象推广、主力蓄客期第二阶段：形象推广、主力蓄客期Ø项目形象落地，锚定客户圈层，有效积累客户，开盘阶段累计200—250批高诚意客户。

项目高占位形象，圈层生活描述线上线下l网络推广（软文、项目网站、三大商会网站），三大商会杂志，报广、短信、DMl外展，活动，游艇、会高尔夫球会、酒店物料摆放l8月初，样板房开放；l8月初鹏瑞客户渠道启动9月30日T2地下室出地面11月25日T2清水样板房展示，必须提前拿销售证12月30日T2主体工程达到2/312月30日北区公寓开盘营销中心、样板房体验2013.01l9月参加拍卖会，话题炒作；l参加10月10-12日北京奢侈品展览会l清水样板房开放；l客户体验——定制PARTY：许先生爵士之夜l12月中，胡润私人晚宴（2012年8月-12月末）l12月30日北区公寓开盘l赞助游艇会活动l参加10月26-28日上海奢侈品展览会大推广，强蓄客全国展示，深圳截留你的生活高度，是南中国的生活高度￿稀世殿堂￿￿￿世界注目的睿智资产严义站川穗噪古量站木苛膛节菇憎皿吞讣奎瞪采罢甭锨颧沉多莆贤坷畴疯2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）营销阶段阶段目标推广主题宣传渠道营销动作工程节点第三阶段：开盘强销期与持续期第三阶段：开盘强销期与持续期2013.122013.022013.032013.042013.012013.11开盘强销期Ø开盘消化理想，开盘回收5亿，6月前回收15亿圈层生活体验、项目实景体验线上线下l网络推广（软文、项目网站、三大商会网站），三大商会杂志，报广、短信、DMl外展，活动，游艇、会高尔夫球会、酒店物料摆放l深圳湾一号新年酒会暨老客户答谢会3月10日T2塔楼主体封顶4月18日T3、T4塔楼主体封顶11月10日外架拆除完成12月30日北区公寓开盘l名表品鉴活动l4月27日项目封顶庆祝仪式12月30日工程竣工持续销售期Ø口碑传播，以老带新，100%完成项目销售（2013年8月-12月末）l深圳湾一号春茗会总有一种力量，让优秀的人不期而遇，深圳湾一号，巅峰处的从容2—4期加推持续与收官期——预计一期整体营销周期为12个月，实现总销售金额32.2亿——￿￿￿￿￿迹碴矾拯法胡蒋烬蓄祟循苔藻啮庆靖狗海虎顾但定镭弟灯母绰园件宜嗓棵2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）一期公寓营销费用估算一期公寓营销费用估算Ø一期均价按80000元/平米均价估算；Ø整盘营销费率=5060/（80000*3.9）=1.6%类别类型所占比例费用（万元）联动转介深圳区域二三级市场联动10%500展示类外展点（其他城市）6%300推广类大事件及其他活动40%2000报纸6%300商会推介（网站、会刊）10%500杂志4%200网络营销（网络广告投放、微博炒作）10%500其他推广渠道（酒店、俱乐部）10%500不可预计费等于后两大类的6%5%260总计100%5060（（2012年4月-2013年2月）汀酞涌遂欠体周示求纬华遏绩碳蛾些挽狡鹰晚啼蜀什高皆议罕耻翌享绕深2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）报告回顾报告回顾项目价值——以区位优越，高端规划、丰盛配套、独特产品具备成为顶级艺术奢侈品的基础市场前景——宏观经济平稳发展，市场逐步企稳，固定资产投资仍然是保值投资的最佳选择竞争格局——未来竞争集中在深圳传统豪宅片区，采取强势引领的竞争策略，树立区域豪宅标杆客户定位——客户定位为高度依赖城市资源的高端商务人士，针对目标客户需求，高定项目品质价格定位——价格预期单价8-11万，项目产品总价将树立深圳平层豪宅总价新分水岭营销及推广思路——小众圈层营销，扎根深圳，强化全国调性￿邻庄桓劣蝶米录弓鹰仲预姓啼纽忽附诧坤筏咯蠢冉诵氛寝照隶郧鲜磷膛悍2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）-￿THE￿￿END￿-将卓越作为标准！思源经纪华南大区纬嫩映诊蜀米酪拥琵论州尧浴硅褥垮才盼滓伺酞幼评坠频卞赞韩较蓑直跪2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）附件1-思源团队专项配置描模啄裹户则魏仑包放无星瓷迪翼劣尧措悬话拽琉纹涧蔼引纂搭肢栽哄次2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）思源——深圳湾一号营销团队架构思源将专为“深圳湾一号”项目配14人的营销团队！陕足多悉摔棱跟叔厂描痔疲院砚叉愿柱概蕾粤碱基燎取卤卤郝疟消阳穴柱2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）Page*在房地产领域 我们一直在帮助客户成功姓姓 名名路莹职职 位位思源经纪华南大区董事长思源经纪华南大区董事长从业时间从业时间1717年年从业经验从业经验中国（深圳）地产十大操盘精英。

1997年～2002年服务于中原地产顾问（深圳）有限公司历任楼盘项目经理、营业经理、营销总监等2002年加盟星彦地产任总经理主持全面工作2010年年底星彦地产并入思源集团，担任思源集团华南分公司董事长在深圳操作的地产项目逾百盘操盘项目的地理区域覆盖整个深圳市操作项目的物业类型涉及住宅、商服等物业工作职责工作职责核心对接开发商高层，对项目进行战略性指导和方向性把控疮突凸轿董镰钝窍曙辊绘字昆巧巍姆衣谢丝撼妖碍云氨纠涪学逝董意属贪2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）Page*在房地产领域 我们一直在帮助客户成功姓姓 名名刘世恩职职 位位思源经纪华南大区总经理思源经纪华南大区总经理从业时间从业时间1010年年从业经验从业经验20032003——20112011年服务于世联地产顾问有限公司，担任世联（佛山）公司总经理一职；年服务于世联地产顾问有限公司，担任世联（佛山）公司总经理一职；2011.092011.09月月加入思源经纪，任思源经纪助理总裁；加入思源经纪，任思源经纪助理总裁；2011.112011.11月任思源经纪华南大区总经理月任思源经纪华南大区总经理, ,全面主持工作。

全面主持工作多年来，参与了住宅、商用物业等各类形态项目的策划营销运营工作，具有丰富的实战经验多年来，参与了住宅、商用物业等各类形态项目的策划营销运营工作，具有丰富的实战经验和极强的团队领导能力，在华南操作的地产项目逾百盘，对房地产全程开发有着深度把控能和极强的团队领导能力，在华南操作的地产项目逾百盘，对房地产全程开发有着深度把控能力工作职责工作职责项目总负责：负责项目战略性指导和方向性把控，负责项目战略性指导和方向性把控，负责公司内外资源整合工作，指导项目方向沙豁芯辛匹奔万刷比采衔侩松丛轮披吼腻闯茎捏领澳式埋矢谢慨衔的负印2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）Page*在房地产领域 我们一直在帮助客户成功姓￿￿￿￿名潘传灿潘传灿职￿￿￿￿位策划顾问总监策划顾问总监从业时间9 9年年从业经验深圳深圳9 9年房地产专业经验年房地产专业经验20032003年开始从事房地产行业，年开始从事房地产行业，2 2年房地产开发及年房地产开发及7 7年代理顾问双年代理顾问双重从业经验，行业视野开阔，对房地产全程开发、营销营运有着较深统筹能力。

重从业经验，行业视野开阔，对房地产全程开发、营销营运有着较深统筹能力20032003年年7 7月月加入同致行（中国），历任代理部策划师、策划经理、策划总监、顾问部副总经理、顾问部加入同致行（中国），历任代理部策划师、策划经理、策划总监、顾问部副总经理、顾问部总经理20112011年年7 7月加盟思源集团，担任思源集团华南策划顾问部总监多年来，参与、统月加盟思源集团，担任思源集团华南策划顾问部总监多年来，参与、统筹执行了深圳乃至全国范围内五十余个大型住宅、商用物业、城市综合体等各类形态项目的筹执行了深圳乃至全国范围内五十余个大型住宅、商用物业、城市综合体等各类形态项目的策划营销运营工作，具有敏锐的市场判断、丰富的实战经验和团队统筹能力策划营销运营工作，具有敏锐的市场判断、丰富的实战经验和团队统筹能力工作职责项目策略的把控、技术思路制定、全面指导团队工作、控制服务质量、监督服务品质项目策略的把控、技术思路制定、全面指导团队工作、控制服务质量、监督服务品质末绑菌语并增必辖戊迟曰谍旅哲猖迅兹击娟障诸讽刻炒添绕芳撤郑俐肮围2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）Page*在房地产领域 我们一直在帮助客户成功姓姓 名名田昕宇田昕宇职职 位位深圳项目一部深圳项目一部 总监总监从业时间从业时间7 7年年从业经验从业经验 7 7年房地产专业经验。

曾服务于世联、中原等知名代理机构，在市场研究、项目前期定位、年房地产专业经验曾服务于世联、中原等知名代理机构，在市场研究、项目前期定位、项目营销操盘、问题项目整顿、销售提升和激励、客户管理、第三方合作沟通等方面经验丰项目营销操盘、问题项目整顿、销售提升和激励、客户管理、第三方合作沟通等方面经验丰富，对业务管理、团队的搭建、培训与激励等策划和销售管理工作具有相当经验富，对业务管理、团队的搭建、培训与激励等策划和销售管理工作具有相当经验20112011年年9 9月月加盟思源集团，担任深圳思源项目一部总监营销风格鲜明：加盟思源集团，担任深圳思源项目一部总监营销风格鲜明：1.1.操盘类型丰富操盘类型涉操盘类型丰富操盘类型涉及城市豪宅、甲级写字楼、大型城市综合体、度假地产等多种物业类型；及城市豪宅、甲级写字楼、大型城市综合体、度假地产等多种物业类型；2.2.具有全国视野具有全国视野转战于深圳、西安、武汉、长沙、成都等各一二线城市，对于市场周期、各阶段市场特征、转战于深圳、西安、武汉、长沙、成都等各一二线城市，对于市场周期、各阶段市场特征、客户类型、客户特征有深入了解，市场触觉敏锐；客户类型、客户特征有深入了解，市场触觉敏锐；3.3.一线品牌开发商服务经历。

曾服务于复一线品牌开发商服务经历曾服务于复地、建发、三江航天、华润、中信等各大品牌开发商，熟悉开发运作流程，具有战略前瞻性地、建发、三江航天、华润、中信等各大品牌开发商，熟悉开发运作流程，具有战略前瞻性思维，工作细致严谨思维，工作细致严谨 工作职责工作职责项目总负责：项目总负责：负责负责项目营销工作把控、技术思路制定、全面指导团队工作、控制服务质量、项目营销工作把控、技术思路制定、全面指导团队工作、控制服务质量、监督服务品质监督服务品质 掇召捡正邑嫂晨取哄崭克册茎挚菌冕铂射畔玉役抛伞弟狼图叫算欠构盂撒2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）Page*在房地产领域 我们一直在帮助客户成功姓姓 名名钱富强钱富强职职 位位销售总监销售总监从业时间从业时间1010年年从业经验从业经验 10 10年房地产专业经验，多年来，参与、统筹全国多个城市多个项目涉及普通住宅、别年房地产专业经验，多年来，参与、统筹全国多个城市多个项目涉及普通住宅、别墅、商业、综合体、酒店公寓等多种物业类型曾操作的各类项目如墅、商业、综合体、酒店公寓等多种物业类型。

曾操作的各类项目如: :中海大山地、金地芙蓉中海大山地、金地芙蓉世家、华强商业广场、万鑫五洲风情、信义假日名城、平湖九号院馆、慢城、雅颂居、绿海世家、华强商业广场、万鑫五洲风情、信义假日名城、平湖九号院馆、慢城、雅颂居、绿海名都、滨海之窗、南国丽城、丽湾酒店、杭州坤和家园、惠州山水江南名都、滨海之窗、南国丽城、丽湾酒店、杭州坤和家园、惠州山水江南 、山水龙城、山水龙城 等工作职责工作职责项目核心策略的参与及销售把控，全面指导团队工作、控制、监督服务质量项目核心策略的参与及销售把控，全面指导团队工作、控制、监督服务质量贷丙属麻学块韵绷永喳覆皆柳导管指棕箩植忠整潞戴烯铬驹剔锁任逆尾某2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）Page*在房地产领域 我们一直在帮助客户成功姓姓 名名郑映君郑映君职职 位位策划经理策划经理从业时间从业时间6 6年年从业经验从业经验 2006 2006年开始从事地产策划工作，工作期间操盘的商业楼盘有各种类型，其中：深圳：年开始从事地产策划工作，工作期间操盘的商业楼盘有各种类型，其中：深圳：““中心区地铁商业街中心区地铁商业街””、、““时代金融中心商业裙楼时代金融中心商业裙楼””、、““信义锦绣街项目信义锦绣街项目””、、““泽洋园项目泽洋园项目””、、““东方沁园项目东方沁园项目””、、““金水湾商业金水湾商业””等；等； 外地：信地城市广场商业项目项目有商业街专业外地：信地城市广场商业项目项目有商业街专业市场、商业裙楼等不同规模不同种类的商业市场、商业裙楼等不同规模不同种类的商业工作职责工作职责负责项目策划、营销推广工作执行，策划报告及阶段性方案撰写负责项目策划、营销推广工作执行，策划报告及阶段性方案撰写喘谓奥句灸备通烈单沉喝帕杂蚕识乡凉洱迪拆泡防仁酚猖倾潮蔗巧课惑碑2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）Page*在房地产领域 我们一直在帮助客户成功姓姓 名名陆志华职职 位位策划专员策划专员从业时间从业时间2 2年年从业经验从业经验房地产行业经验涉及豪宅、住宅、商务公寓。

工作内容包括区域市场研究，前期定位，营房地产行业经验涉及豪宅、住宅、商务公寓工作内容包括区域市场研究，前期定位，营销策略制定以及营销推广、执行工作；熟悉房地产项目的全程推广与销售策划，在地产项目销策略制定以及营销推广、执行工作；熟悉房地产项目的全程推广与销售策划，在地产项目销售、执行策略有良好的执行能力与把控能力，同时在营销推广活动的统筹、策划有较丰富销售、执行策略有良好的执行能力与把控能力，同时在营销推广活动的统筹、策划有较丰富的经验代表项目：代表项目： 福田福田 天御山（豪宅）、东莞天御山（豪宅）、东莞 森林森林1 1号（别墅）号（别墅） 龙岗龙岗 双子座（住宅）、龙岗双子座（住宅）、龙岗 蔚蓝蔚蓝2222°°（住宅）（住宅） 坂田坂田 润创兴（商务公寓）润创兴（商务公寓）工作职责工作职责负责项目策划、营销推广工作执行，策划报告及阶段性方案撰写负责项目策划、营销推广工作执行，策划报告及阶段性方案撰写 羌型允枯锥雄勾涛接拎扫珊酵夸醋妻扦屠射融鳃恬窘缕挑垫聊难捎凳策牌2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）Page*在房地产领域 我们一直在帮助客户成功姓姓 名名张欣张欣职职 位位深圳市场拓展部深圳市场拓展部 总监总监从业时间从业时间6 6年年从业经验从业经验 建建筑筑学学本本科科。

房房地地产产销销售售代代理理行行业业6 6年年，，参参与与几几十十个个项项目目的的策策划划及及销销售售代代理理、、近近十十个个策策划划代代理理执执行行案案例例项项目目涉涉及及全全国国三三分分之之二二的的省省策策划划代代理理的的产产品品覆覆盖盖面面广广，，对对项项目目前前期期市市场场研研究究、、前前期期策策划划、、营营销销代代理理及及品品牌牌管管理理具具备备丰丰富富的的实实战战经经验验，，对对营营销销策策划划有有独独特特见见解解，，能能提提供极具实战性的策划、营销解决方案供极具实战性的策划、营销解决方案 代表项目：写字楼项目：美年广场，智慧广场，别墅项目：天湖苑代表项目：写字楼项目：美年广场，智慧广场，别墅项目：天湖苑 ，水岸豪庭水岸豪庭工作职责工作职责项目合作前期的洽谈、商务对接工作，项目合作过程中合同的推进、协调、执行及监控工作项目合作前期的洽谈、商务对接工作，项目合作过程中合同的推进、协调、执行及监控工作 税背履役燥侧娟裕炳岸令付牡拴遣迄量烦汗湛毖胸硷恶全困式竹侦矢髓辨2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）Page*在房地产领域 我们一直在帮助客户成功姓姓 名名刘金玲刘金玲职职 位位深圳市场拓展部深圳市场拓展部 客户经理客户经理从业时间从业时间5 5年年从业经验从业经验 房地产经营与估价专业。

从事房地产行业房地产经营与估价专业从事房地产行业5 5年，年，0909年入职思源，先后供职于碧桂园、雅年入职思源，先后供职于碧桂园、雅居乐、合富辉煌、景博行，岗位贯穿一线销售到前期策划、市场研究和业务拓展，参与前期居乐、合富辉煌、景博行，岗位贯穿一线销售到前期策划、市场研究和业务拓展，参与前期项目超过项目超过1515个，涉足珠三角，熟悉广州、深圳、佛山的房地产市场布局具备良好的公关能个，涉足珠三角，熟悉广州、深圳、佛山的房地产市场布局具备良好的公关能力，对房地产业和代理行业有较为全面、深刻的认识，并具备良好的公关能力，有房地产开力，对房地产业和代理行业有较为全面、深刻的认识，并具备良好的公关能力，有房地产开发客户进行项目沟通的经验，掌握项目合作过程中合同的协调流程；执行项目推进工作；客发客户进行项目沟通的经验，掌握项目合作过程中合同的协调流程；执行项目推进工作；客户维护服务工作等户维护服务工作等 代表项目：碧桂园凤凰城、广州雅居乐花园、时代花生、时代糖果、朝阳里雅苑、蓝郡、代表项目：碧桂园凤凰城、广州雅居乐花园、时代花生、时代糖果、朝阳里雅苑、蓝郡、智慧广场、智慧广场、128128工业旧改、华富村旧改等项目工业旧改、华富村旧改等项目工作职责工作职责负责客户对接，项目合作过程中合同流程的协调、跟进，执行项目推进工作和客户维护服务负责客户对接，项目合作过程中合同流程的协调、跟进，执行项目推进工作和客户维护服务工作。

工作滑氦蠕伍侧辐棕葬诧绿挝滑究和青苫篓急黔忽据包矗医育否回蛛熏驶禄放2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）Page*在房地产领域 我们一直在帮助客户成功序号姓名行政职务项目职务工作年限联系1路莹董事长董事长17年133229980882刘世恩总经理项目总督导10年136012888023田昕宇项目部总监项目总监7年137985958844钱富强销售总监销售总监10年139284524185潘传灿策划顾问部总监技术顾问9年186658961256郑映君策划经理策划经理6年134185779227陆志华策划专员策划专员2年135708000928张￿￿欣市场拓展总监项目商务协调6年137604567099刘金玲市场拓展客户经理客户服务5年15999612230滨瞒兼带钦喘镁袄满琴藐罪囱教曼搂纶沾迄篆雍哄蔑家纯行俗庸宰徐垒纶2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）附件2-豪宅营销案例借鉴￿矗黍眷窝质痰墓亢疙江耳框提积当头羞忍妒督萍鸥裔娃芬蓉豢炉伸夺年筷2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）案例的选取与研究的切入点案例的选取与研究的切入点市场低迷，产品超前，现阶段企业品牌不足以承载项目价值的情况下，如何以营销发力，颠覆市场认知，实现理想消化率，奠定不可撼动的全国性市场地位？涛礼慎磋胜乞垃挨蛰馅漂胀柑新煌详早排呼昂鲤崭呜鸵犀悟卒刚霹杀寸貌2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）汤臣一品项目概况汤臣一品项目概况物业地址浦东花园石桥路28弄投资商汤臣集团占地面积20066㎡建筑面积￿141894㎡容积率5.97总户数总共220户；2幢40层，2幢44层￿主力户型面积434-597㎡装修标准10000元/㎡物业管理费15元/㎡·月项目配套交通便捷：地铁2号线陆家嘴站商业资源：东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等陆家嘴地标性建筑并肩而立海景资源：一线滨江资源目前价格16万元/㎡起奢华装修:万元标准的精装，云集世界一流家居品牌，尽显豪宅气派，尊崇王者地位闺者勤违妊峰羔疼图瓢跳席毗牙桂哆剧胞扫詹锯雇莆金福令肪戮半簇紊嘘2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）汤臣一品营销策略汤臣一品营销策略 — 价格噱头价格噱头豪宅天价成营销噱头，最大程度提升项目知名度2005年开盘首推A栋08年5月底B栋对外出租08年9月初出现新认购09年6月16日推出C栋09年6月22日-7月22日首次销售高峰多年保持4套的成交总量出现新增5套认购一个月新增23套成交2009年通过不断制造新话题，宣扬项目价值，市场认可度大大提高，实现月成交23套，回笼资金近10亿元。

12万元/㎡的开盘均价，轰动一时，负面新闻不断，销售低迷，但项目因此赚足眼球，极大提高项目知名度居咎绥洲侥孝司铅伞吹坷楼烩竹致厉犹矗大短搽马乃舍阀臻钾竣簿俘犀塔2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）汤臣一品营销启示汤臣一品营销启示项目启示点奢华的装修是其亮点之一，引起市场高度关注11万元/㎡的开盘天价，社会舆论不断，有效建立项目的知名度，随后又通过制造新话题，逐步消除负面信息，建立项目美誉度亮点引发关注建立社会影响力建立项目圈层通过高端评鉴会、名人效应来进行项目的圈层营销煮吹氛臻演顿肄棚埠鼠擂蔷唱猪滩束惩臆角密当锗狸肚瘟砸马蔷豁氮乾草2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）凤凰岛项目概况凤凰岛项目概况东方迪拜，海上城市综合体物业地址三亚湾路国际客运港区开发商三亚凤凰岛发展有限公司占地面积365000㎡建筑面积480000㎡容积率1.1物业类型一栋超星级酒店、国际养生度假中心、商务会所、海上风情商业街、国际游艇会、奥运主题公园和凤凰岛国际邮轮港总户数1800￿户主力户型面积50-300㎡项目资源配套高端齐全，尊享海景资源物业管理世邦魏理仕目前价格90000元/㎡侄呐絮棉危头眺咏罩甭寒禄釉疽浩雹醇滩昏润压问擦锹燥叮炽匡蔚霉劈磕2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）凤凰岛项目特色凤凰岛项目特色——定制服务定制服务1.九星礼遇服务：￿￿￿￿￿￿￿凤凰岛酒店推出“全球最昂贵的九星级奢享礼遇套餐”，￿￿￿￿￿￿￿￿——海陆空三维进岛，包括外事规格私人飞机专机接送，保时捷车队、游艇登岛等，交通上极为便捷。

游玩上，有自驾帆船深海垂钓、定制邮轮公海观光路线，私人管家陪同服务等2.特别预约服务：￿￿￿￿￿￿￿——客户均实行预约，每个时间段样板房只接待一组预约客户，客户之间相互不会见面，保证其私密性和尊崇感3.定制度假生活：￿￿￿￿￿￿￿——通过定制各种时尚、健康、心灵、艺术的主题活动，提供度假式的生活服务￿￿￿￿￿￿￿为客群提供一切其能够想象得到的，符合身份与生活追求的服务项目，维系业主对顶级生活方式所有的可能想象皱等糕辈职摹郡冈政壬梗掌泽力毫襟夷吕副刀宣馋纺龄苞荚钧碟湘牧狐咱2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）凤凰岛项目营销凤凰岛项目营销——品牌嫁接品牌嫁接1.顶级奢侈品牌资源嫁接￿￿￿￿￿￿￿——1.联手FENDICASA、CG及阿玛尼、范思哲等众多世界顶级时尚奢侈品牌，共创顶尖豪宅生活元素，创造独特的艺术居住空间通过与高端品牌的跨界合作，奠定产品奢侈艺术地位￿￿￿￿￿￿￿￿——2.￿2009年11月28日，凤凰岛入主《胡润百富》最具领袖价值品牌￿￿￿￿￿￿￿￿——3.￿2009年12月2日，第一奢品杂志《罗博报告》收录三亚凤凰岛为"全球奢侈品牌"。

2.全国巡展，进行圈层挖掘￿￿￿￿￿￿￿以“全球奢华定制生活巡礼”为主题的巡展活动在全国重点城市举行￿￿￿￿￿￿￿——2010.12.17，太原推介会￿￿￿￿￿￿￿——2010.12.20，鄂尔多斯推介会￿￿￿￿￿￿￿——2010.12.28，杭州推介会￿￿￿￿￿￿￿——2011.1.11，￿“中国符号·世界聚焦”岛居价值全球最美启航礼在中国三亚凤凰岛举行￿嫁接品牌资源，促动圈层营销衍耽球借涯然郑酚零本遍啮寡磐遂逐笔仓股诞仍烃抉族披哉遮铅刀惜捡偿2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）凤凰岛营销启示凤凰岛营销启示项目启示点产品差异化高端定制服务品牌效应对心理感受的强化描述￿￿￿￿产品规划独一无二，引发市场广泛关注￿￿￿￿非常高端的私人定制服务，让顶尖富豪尊享奢华，项目形象被大大拔高，￿￿￿￿品牌价值有助于提升项目自身的美誉度￿￿￿￿通过各种高端的主题活动，建立项目非同凡品的形象，乃至成为高端、时尚、艺术等等的代名词，形象符号化，极大强化了客户的心理感受￿￿￿￿￿￿￿产品差异化、定制服务、品牌效应、强化心理感受成为项目推广有效手段，也是对本案营销的启示点。

篱挂周箕契送惭婆年浙悠陨癣立狮需罗谱忍婿树祝袁鬃逝旁阅叮翼所泛轿2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）万通台北万通台北20112011项目概况项目概况物业地址台北淡水小坪顶投资商万通国际占地面积29734㎡建筑面积￿58270㎡（地上）容积率1.6总户数总共226户；2幢高层主力户型面积140-390㎡2房至4房，全层豪华精装园林设计Peter￿walker￿极简园林主义物业管理台湾顶级物业服务商——怡盛物业，全程提供尊崇的酒店式物业服务项目配套3700㎡汤泉会所景观：俯瞰台北淡水河及出海口、阳明山、红树林邻高尔夫球场、养马场等高端配套，距离北投温泉区及捷运站也仅约10分钟车程为全球华人定制的高端度假公寓独有稀缺景观资源厨叭拯桅症秉矿匿邦竟藕雪糜天象唐蒲正粗殊任酋讲升畸悦渊枕橱郧蝴憨2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）万通台北项目特色万通台北项目特色——独特建筑设计，最小独特建筑设计，最小270270°°观景面观景面B视角C视角看得见风景的房间最小景观面可达270°独创Y型观景面打破视觉疆界全视觉纵览山、海、都会极景c3c2惠荔沼人掇搔所尉枣念致孪乾硬晒赁赶柔乡辫教腹留弹囤靡率爹饿柬扇婿2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2010年9月初￿在北京召开盛大开盘仪式2010年8月13日￿￿万通台北全球品鉴会南京站2010年8月28日，全球品鉴会宁波站2011年9月11日￿全球品鉴会温州站；9月18日￿全球品鉴会深圳站2012年2月25日￿香港展销会2010年7月16日上海新闻发布会暨新浪网全球华人网拍盛典网拍网址： 项目宣传片项目宣传片—唤起目标客户对台北的记忆，在项目入市前唤起目标客户对台北的记忆，在项目入市前利用网络传播，制造神秘感利用网络传播，制造神秘感通过项目本身具有的元素，如阳明山、北投、淡水河等唤起大陆目标客户对台北的记忆；通过发展商及投资人讲述项目的渊源与发展，诠释项目的价值。

在项目入市前，利用网络传播视频宣传项目，制造神秘感仍羊敦骚睁秩蚕箱釉邦蓝捧点墅串迫嚷橙绪瞎昼窒襄杭猾稀婶财傍烫葬株2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）迅速扩大知名度和影响力，引起华人台北置业热潮迅速扩大知名度和影响力，引起华人台北置业热潮营销效果：仅开盘当天就有150多名投资人，其中包括约50人的已付定金或已办理赴台手续的登记客户，显示大陆人士对附台湾置业的浓厚兴趣已登记客户中，来自大陆的超过七成，他们很多具有海外置业经验，超过六成客户表示具有强烈的台湾情结台湾本地客户约占两成超过四成意向客户关注项目环境，希望通过实地考察进一步了解项目地块显示赴台置业人群多为更加成熟的理性投资人士驹秀滥喳顽肄氦慈聊塔皆五会荔防交喜蹈赵遇凤乎鼻迭呀坝包领围冷证稳2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）【案例小结】【案例小结】豪宅，非凡品，如何而为1.产品非主流2.资源独占性项目自身项目附加值4.高端服务5.特质化生活6.打造私属感3.圈层营销营销推广2.符号化成功之路圈层聚焦圈层聚集圈层推广雷咬择悯瞄涎惑挑派蝉检活屠埋当瞻诧檬脓颤鞋捕恩孽疽对最促讥贾寇尉2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）2012年深圳深湾一号项目营销执行方案（187页）。