北京小户型公寓写字楼标准.doc

目录北京三代小户型发展史——P2“第一代”小户型症结之谜——P3北京小户型第一代荣丰2008——P7第二代小户型——燕莎Class—— P14第二代——瑞士公寓——P18第三代小户型——炫特区——P21第三代——后现代城(已售完)——P28第三代——明天第一城——P33第三代——新华联丽港——P36北京三代小户型发展史据有关资料显示，北京的小户型发展不到两年，但已经更新到第三代第一代是SOLO、非常男女等超小户型，第二代以恋日国际、北京五月等面积较大的小户型为代表，第三代则以炫特区和后现代城为代表比如炫特区，在居室设计、成品室概念、社区配套，甚至社区文化等诸多方面，将目前的小户型市场推到了极致目前，京城东部地区先后出现炫特区、后现代城、恋日国际、飘HOME、易构空间等近十个小户型项目，使得小户型项目遍地开花，竞争异常激烈比较第一代到第三代小户型，可以看到一条清晰的发展脉络，一是产品，二是面积，三是价格产品方面，第三代有更多的原创性设计，居住舒适度大大提高面积方面，第三代产品介于40至80平方米之间，恰恰填补了以往小户型项目的一个空白区段价格上，总价大致相当，但单价有所回落，第三代小户型在产品舒适度和价格之间找到了一个比较好的平衡点。

但是，面对第三代小户型竞争异常激烈的局面，如何才能够确保自己永远站在市场的领跑位置？是与越来越多的跟进者展开鱼龙混战，还是独辟蹊径，另求市场制高点？据悉，炫特区目前正计划突出重围，推出炫特区小户型XP版冲击市场至于炫特区XP版到底是何种产品，业内人士分析不外乎新超小户型、回归标准户型、酒店式公寓、SOHO小户型和商务写字楼几种类型，但炫特区总经理张卫克否定了以上种种分析的可能性张卫克指出，XP版将是一种全新的产品，而不是所谓3.0版的再次升级产品推出XP版是为了加快项目售罄的时间和速度炫特区在年初推出，正是抓住了市场空白点，现在东区突然冒出数个同类项目，甚至有完全克隆的产品出现，就必须再次拿出新的产品来，找到市场空白点一些项目推出的超小户型和商务小户型通过市场的检验并没有获得极大成功，可见仅凭单纯的升级已经无法解决京城小户型当前面临的问题业内人士分析认为，面对小户型项目的供应激增，竞争日趋激烈，小户型还能否继续风光无限看来只有放弃升级，推出符合市场需求的转型产品，才有再次占领市场最高点的可能“第一代”小户型症结之谜虽然2003年前后出现的小户型社区并非都有“管理落后、户型不合理”等弊端，但是不可否认的是，不少物业纠纷还是发生在这些小户型社区中。

然而也正是由于有了这样的失败案例，2007年楼市涌现的小户型社区才显得格外精彩据《楼市》市场研究部统计数据显示，2007年5月，全市共成交房屋9296套，其中小户型就占据成交总数半数之多，金泰东西两城区小户型楼盘均呈现火爆销售态势，北纬40o更是创下未开盘便火爆京城的佳绩历来变幻莫测的房地产市场似乎正在朝着政府调控的方向迈进，然而小户型时代的再度到来会不会重蹈一代小户型社区的失败覆辙呢？带着这样的疑问，《楼市》记者6月20日走访了2003年在北京小户型风潮中独占鳌头的、位于北京市广安门外的荣丰2008社区，对北京最早出现的小户型社区进行了实地调查没人管”的小区6月20日，一扫北京前一周的阴霾，天空像初开的花朵般明亮鲜艳，然而当记者来到荣丰2008后，却在小区居民的脸上看不到半点愉悦什么时候才能把房间里面的积水清理干净？已经一个星期了到底有没有人管？你们物业整天在这里闲坐着……”这是记者走进小区物业管理办公室后听到的第一句话在再次向物业公司讨说法未果之后，这位名叫李改的业主告诉记者，上周一，也就是6月11日那天，他所居住的荣丰2008小区6号楼21层一住户家里水管爆裂，不知是因为房屋施工质量太差还是其他原因，从21层一直到2层的同户型住户家中无一幸免地承受了“水灾”。

我从4月20号才搬进这个小区，虽然是租来的这套房子但也收拾得干干净净，谁知道好日子没过两个月就发了大水，一开始我以为是三楼漏水了，就往上找，结果谁知道这一找竟然找到了21楼！”当记者问到物业公司对此的态度时，他无奈地说道，“物业公司说水管坏在21层，已经修好了，但是积水和渗漏的问题要一层一层往下修，我家住在2层，就成了最后被‘照顾’的对象了而且多少住户来找也没有用，人家就是一天修一家地干活，还不能算上周六、日，他们还得休息！”而据记者现场感受，对居民不管不理的不只是物业管理人员，在记者进入小区时，门口站岗的两位保安员就没有作任何询问，小区的保安已经形同虚设不仅如此，经过记者20分钟的观察，出入小区的36个行人，保安都未询问只有当车辆驶入小区时，保安员才“万般不舍”地离开他那小岗亭随后，记者在小区内对多名业主、租户进行了采访，其间多名保安人员经过也未作任何阻拦和询问，这样原本略有担心的记者越发“胆大”起来商店和旅店构成的小区在小区内，记者抬头便可以看见美容、美发、宠物医院、修理打印机的字样，几乎每栋楼的外立面都因这些窗口广告变得色彩斑斓住在这里已经两年的郝奶奶告诉记者，小区里面除了进门处有个小超市以外，其他的生活配套都得靠这些出租房屋内的小型商业，而且这些小商家都做不长，长到半年短道一两个星期就都离开了。

这个小区要不是一期还有6栋楼有三居室户型，恐怕连像我这样的60岁以上的老人都看不到都是小户型，年轻人、投资客就买得多，年纪轻的可能住个个把年也就买大房子搬走了，剩下的空房子都给租出去了为了进一步了解小区房屋的出租情况，记者以投资者的身份询问了该楼盘唯一的销售人员该销售人员对记者表示，该楼盘一共分为三期开发，一期中有6栋楼共计上百套面积约为130平方米的三居室，除此之外，整个楼盘都是小户型，非常适合投资当记者问到楼盘整体出租率和租金情况时，销售人员说道：“一半以上的房屋都被出租了，有些是租给外地来京的打工者居住，有些租给小公司或商户，因为这里是以外销公寓立项的项目，所以可以注册公司地址，自然出租率就很高如果您投资的话，我建议您买一套30平方米左右的户型就可以，租金可以达到1600~1800元/月而当记者提出出租给公司租金是否会更高时，销售人员则大笑道：“那当然！别说公司了，这个小区里面好多业主都是购买了一整层，三十多套，作为旅馆，那租金还能不高吗？”听到这，记者心中不禁打起鼓来，这样鱼龙混杂的小区还会有长期居民居住吗？“嗳！年轻人吗，两口子都朝九晚五地上班，每天辛苦工作回来就图有个睡觉的地方，我要是有钱买大房子，也把这房子租出去，反正这房子好租，还能注册公司。

一位正在小卖铺买方便面的业主这样说道配套设施简陋带着对居民生活质量的担心，记者随该销售人员来到一套面积为38平方米、使用率为70%的房间中，进入房间，记者感到非常诧异的是厨房竟然位于这个零居室的阳台上！对此，销售人人介绍道：“只有这种南向户型是这样的，别的户型连天然气都没有原因很简单，这个小区的小户型都是从大三居分割而来，分割以后的小户型由于通风窗有限、通风面积不足，根本不能达到通天然气的标准，所以其他位置的户型灶具都是电磁炉，这个能安装天然气的户型在整个小区也不多见，非常好！”然而记者却丝毫没有感觉到这房子的好从房间出来，记者了解到，荣丰2008小区各个单元楼都采用了3部电梯，然而三十几户一个平层的人流量还是让记者和销售人员在电梯前足足等待了5分钟从售楼处出来，记者在小区中心花园的喷泉旁与业主攀谈了一会儿，得知该小区内唯一的健身配套就是中心花园西侧的游泳馆，而在入住之前承诺的综合服务楼仍在建设之中随着业主的指点，记者看到游泳馆后面正在施工的二层小楼，但是着实令记者不解的是这样一个小户型为主、人口密集度巨高的小区仅有两层商业配套如何能保证居民的日常生活消费呢？不得不变的小区 如果说保安措施的不到位、物业管理管理公司的拖泥带水在各种社区都会出现，不能算是第一代小户型社区独有弊端的话，那么，在现在高端社区内绝对不会出现的商住混杂现象就成了第一代小户型社区最明显的特征。

商住混杂带来了人口的不断流动，而过大的人口流动性，带给荣丰2008的则是生活场景的变味记者在小区内走访时看到，一些衣着艳丽的年轻女子进出单元楼，穿着拖鞋短裤的中年男人伴随左右……只有中心花园里带着孩子晒太阳的老人才能让身在这里的人们感受到家的味道……在荣丰2008的采访结束时，记者再次仰面向天，却已经看不到灿烂的阳光，心中为居民的担忧久久不能散去，盘算着：也许就是因为这样的弊病存在，原本风风火火销售的小户型社区才会在近三年内的楼市中销声匿迹吧！虽然2003年前后出现的小户型社区并非都存在这些弊端，但是不可否认的是，不少物业纠纷还是经常发生在这些小户型社区中，也正是由于有了这样的失败案例，2007年楼市涌现的小户型社区才显得格外精彩放眼望去，被人们称为第二代小户型的北纬40、金泰先锋、金泰城MINI、燕莎CLASS、瑞士公寓等，无论在建筑形态、户型设计、园林景观还是在物业管理上都尽可能地规避了上述问题，脱胎换骨的小户型社区已经为更多年轻置业者和投资者提供了更好的选择荣丰 ——北京小户型第一代城　　区： 宣武 项目最新消息 地理位置： 宣武区广安门桥向西第二个人行天桥路北 点评交通 环线位置： 西 二环至三环 8月新盘 类　　型： 普通住宅 项目网站 建筑形式： 塔楼 交通状况： 出行指南 价　　格： 复式售完 平层均价9500元/平方米 我来纠错 开盘价格： 均价折合4000元/平米 物 业 费： 一期3.18元/平方米/月；二期2.50元/平方米/月；三期3.50元/平方米/月 点评物业 装修状况： 毛坯 万张样板间装修做参考 容 积 率： 3.2 什么是容积率 饮 用 水： 市政 供暖方式： 集中供暖 采暖方式优缺点比较 开盘日期： D1、D3号楼2004年12月2日 入住时间： 三期2007-02-05 销售状况查询 销售证号： 三期京房售证字(2005)236号 京房售证字(2006)271号 最新预售楼盘 开 发 商： 北京荣丰房地产开发公司 付款方式： 一次性付款、分期付款、银行按揭 贷款计算器 更新日期： ： 63488822/8833；63392008；63362008 荣丰2008之非常空间最新消息 时间 最新消息 2005/05/01 二期C3、C4、C5号楼入住 2004/08 二期C1、C2号楼入住 2004/05 三期D2号楼开盘 2003/01/01 二期开盘 荣丰 之非常空间历史价格 记录时间：2007-02-08　　　　复式售完 平层均价9500元/平方米 记录时间：2007-01-30　　　　均价15000元/平方米 记录时间：2006-09-14　　　　均价9000元/平方米 记录时间：2006-02-13　　　　尾盘均价13000元/平方米 记录时间：2005-07-26　　　　均价5300元/平方米非常空间均价5000元/平方米 荣丰2008(非常空间)，位于北京西二环天宁寺立交桥西500米，北望长安街、金融街、木樨地、三里河，西临西客站，距地铁2号线，5分钟车程，周围有200余家大机关、大机构，为COD中央行政区核心地。