银河国际广场业态定位.ppt

银河国河国际广广场业态定位定位银河国际广场银河国际广场业态定位方案业态定位方案 目录目录•业态定位研究方法业态定位研究方法•泗洪现有商业格局泗洪现有商业格局•商业调研的结论商业调研的结论•南京商业项目参考南京商业项目参考•现有客户调研结果现有客户调研结果•业态定位的依据业态定位的依据•各楼栋业态定位各楼栋业态定位1、业态定位研究方法、业态定位研究方法 一个地区的经济发展现状，会充分体现在它的商业零售业发展水平上而商业零售业的发展现况，都是经历了很长时间的历史沉淀，有其自发性的特征所以我们的业态定位要遵守它的规律 首先，从泗洪县城的整体商业数据统计入手，再对数据进行筛选分析，主要包括对各类业态比例、各业态经营主力面积、各业态的现有租金水平等关键性因素进行分析，得出泗洪县整体商业概况，为后面项目业态的细分提供数据依据 再次，参考其他城市相关项目，并考虑业态定位适度的超前性 最后，结合项目的建筑规划，分析各地块街区（包括面积、地段、租金、建筑结构、相邻路段经营品类等）情况，对各楼栋进行各业态合理布局2、泗洪现有商业格局、泗洪现有商业格局 目前泗洪核心商业区主要集中在青阳镇，青阳镇又可分为：一个中心商圈“花园口商圈”，一个次级商圈“泗州商城商圈”和即将要升级换代的“工人路—建设北路商圈”。

其中花园口商圈最为繁华，集中了泗洪县主要的商业，泗洪县大型的超市、百货、家电卖场——时代超市、正大百货、五星电器、宏州家电城均以花园口为核心分布步行街是目前泗洪零售业最繁华的街区，集中了泗洪大部分的服装品牌花园口商圈是目前泗洪零售商业当仁不让的一哥 以泗州商城为核心，区域内各种业态也较为齐全，能够满足周边的消费、休闲需求，但对于中高档服装等产品的消费仍然依靠花园口商圈对其进行互补 工人路—建设北路商圈由于目前在换代升级中，商业氛围没有以前浓厚，档次也较低，目前主要以建材业态为主2、泗洪现有商业格局、泗洪现有商业格局 泗州中大街是连接泗洪两大商圈——花园口商圈和九楼商圈的主要干道，有泗洪第一街的美誉，泗州中大街共有商户176家，基本为商住楼，一至二层为商业，三层以上基本为住宅，商业分布除大型专业市场（五星电器）、百货（正大百货）外，绝大部分立足于服装、日用百货、休闲娱乐等，涉及商业业态24种 泗州中大街主要经营业态有： 服装91家（51.7%）、金融9家（5.1%）、珠宝饰品9家（5.1%）、烟酒9家（5.1%）、通讯9家（5.1%）摄影服务7家（4%）、宾馆6家（3.4%）、电动车及配件6家（3.4%）、眼镜5家（2.8%）、广告3家（1.7%）、餐饮3家（1.7%）、建材3家（1.7%）租金水平： 泗州中大街是泗洪人流最密集的商业干道，旺盛的人气也带动了周边的商业，租金水平也属于泗洪县临街商铺租金的中上水平，但由于以下两种情况，租金有较大差异。

1、泗州中大街很多商铺的产权都是单位房，若经营户直接从单位租赁的话，租金比较低，例如快节奏（面积36平米，年租金30000元，即月租金约70元/平方）；2、若转租，租金则比较高，如快节奏旁边的安踏专卖店（面积108平米，年租金15万 ，即月租金116元/平方泗州中大街泗州中大街2、泗洪现有商业格局、泗洪现有商业格局 泗州西大街是泗洪县主干道，共有街铺203家，涉及建材、美容美发美体、餐饮、日杂百货、旅馆等多种业态 业态比例建材58家（28.6%）、美容美发美体24家（11.8%）、餐饮16家（7.9%）、汽配汽修15家（7.4%）、旅馆12家（5.9%）、日杂百货11家（5.4%）、广告9家、（4.4%）保健品9家（4.4%）、通讯6家（3%） 租金水平租金呈现两极分化的态势，高租金基本集中在泗州商城的底层商铺，例如足印 面积约80平米，年租金13万，即租金为135元/平方，其他商铺由于商业氛围相对较差，租金都偏低泗州西大街泗州西大街2、泗洪现有商业格局、泗洪现有商业格局 建设北路共有商铺72家，涉及建材、餐饮、烟酒、美容美发美体等业态 业态比例建材40家（55.6%）、餐饮6家（8.3%）、烟酒4家（5.6%）、美容美发美体4家（5.6%）、洗化4家（5.6%）、医疗3家（4.2%）、快递2家（2.8%） 租金水平建设北路建设北路店名店名面面积（使用面（使用面积））租金（元租金（元/ /年）年）租金（元租金（元/m/m2 2 /月）月）建材门市70平米40000482、泗洪现有商业格局、泗洪现有商业格局建设南路共有商铺61家，涉及美容美发美甲、日杂百货、餐饮、烟酒等业态 业态比例餐饮13家（21.3%）、日杂百货9家（14.7%）、美容美发美体7家（11.5%）烟酒5家（8.2%）、书店3家（5%）、摄影3家（5%）、家具3家（5%）电玩2家（3.3%）、网吧2家（3.3%）、宾馆2家（3.3%）、干洗2家（3.3%）、医疗2家（3.3%）、咖啡馆1家（1.6%）、西餐厅1家（1.6%）建设南路建设南路2、泗洪现有商业格局、泗洪现有商业格局人民南路共有商铺34间，涉及服装、珠宝、洗化等业态 业态比例服装27家（79.4%）、珠宝2家（5.9%）、洗化2家（5.9%）、银行1家（2.9%）鲜花1家（2.9%）、饰品1家（2.9%）人民路人民路2、泗洪现有商业格局、泗洪现有商业格局步行街共有378间商铺，涉及服装、餐饮、家电、电动车等多种业态。

业态比例 服装270家（71.4%）、电动车28家（7.4%）、餐饮18家（4.8%）、美容美发美体15家（4%）、家纺8家（2.1%）、洗化7家（1.9%）、家电5家（1.3%）日杂百货3家（0.8%）、儿童用品3家（0.8%）、饰品3家（0.8%）、烟酒2家（0.5%）、宾馆2家（0.5%）、珠宝2家（0.5%）、文具2家（0.5%）、电玩1家（0.25%）、网吧1家（0.25%）、摄影1家（0.25%） 租金水平租金在70-170元/m2 /月，沿街边角租金最高，内街租金差别不大步行街步行街店名店名面面积（使用面（使用面积））租金（元租金（元/ /年）年）租金（元租金（元/m/m2 2 /月）月）男人帮（内街）8平米8000843、商业调研的结论、商业调研的结论对泗洪各街区的业态进行调查，共统计商家924家，共分为36种业态，其中各业态商家分布如下： 序号业态商户数序号业态商户数序号业态商户数1服装39713洗化1425药品42建材家居11514广告1226干洗33餐饮5715网吧1027音像34美容美体美发4516金融1028儿童用品35电动车3517保健品929副食26日杂百货23 18医疗930茶叶27宾馆2319电器931装潢18烟酒2220图书文具732棋牌室19珠宝饰品1821快递633蛋糕西饼110通信通讯16 22电玩634足疗111汽配汽修15 23彩票635咖啡馆112摄影1424眼镜536鲜花1合计924家 3、商业调研的结论、商业调研的结论 从以上数据可知，泗洪目前市场上的业态分布情况为服装、建材家居、餐饮、美容美发美体、电动车这几种业态占了较大的市场，大幅领先于其他业态,占到市场份额的7成。

从项目定位的角度而言，依据市场调查结果，餐饮、服装、美容美发、娱乐休闲这几种业态应做重点考虑 从业态租金上分析，众多业态中，服装零售业承受的租金最高，最高能达到150-200元/平米/月，必然是未来步行街业态的主力，而餐饮、建材和美容美发普通存在着租金水平较低的情况，平均租金不足60元/平米/月，考虑租金承受能力和市场的定位，可将这部分业态设置在沿街街区的二楼和内街路段 从经营面积上考虑，餐饮需求经营面积在主要业态中最大，除社区小型餐饮经营面积较小以外，大多面积在150平米以上，且目前市场上经营的餐饮大多为连体铺服装零售的主力铺位面积为40平米，品牌店一般面积在100平米左右 3、商业调研的结论、商业调研的结论 对泗洪县各街区的业态进行调查，共统计商家924家，分为36种业态进行数据分析 数据结果显示，泗洪目前市场上业态分布情况为：服装、建材家居、餐饮、美容美发、电动车这几种业态分别占市场容量的43% 、12.4%、6%、4.9%、3.8%，大幅领先于其他31种业态，占到市场容量七成其他业态，如休闲娱乐、婚纱摄影、数码通信通讯产品也占据了一定份额。

从项目定位的角度即泗洪城市综合体而言，依据市场调查结果，餐饮、服装、美容美发、婚纱摄影、娱乐休闲、数码通信通讯这几种业态应做重点考虑3、商业调研的结论、商业调研的结论业态承租力（元/㎡）业态承租力（元/㎡）服装类80-200体育文化用品60-80休闲娱乐20-100美容美发40-70餐馆30-100珠宝饰品80-150金融80-200网吧、电玩20-50婚纱摄影20-50医疗药店60鞋80-180童装玩具50-100化妆品60茶／特产30-50数码电器60-100书店20眼镜50-120蛋糕食品80-100照相冲印80小超市20床上用品50泗洪县商业业态租金水平 4、南京商业项目参考、南京商业项目参考环北市场（总建筑面积约5万方） 业态分布–1F 各式鞋类1F 男女服装2F 男女服装3F 儿童服装4F 百货、箱包、玩具5F 床上用品、窗帘6—8F 红楼大酒店（自有4部升降电梯） 建筑特点1、出入口多，建筑四周共有10个出入口2、大部分出入口位于公交站台旁，到达性很强3、有4部升降电梯，3部电梯（2个向上，1个向下），1部楼梯4、1—4F通道宽度均为2米，5F稍宽5、电梯旁会分布些餐饮、ATM机、大头贴等业态6、一般商户的经营面积在5—15平方环北市场内部照片4、南京商业项目参考、南京商业项目参考水游城共7层，16万平方，209家商户。

5、现有客户调研结果、现有客户调研结果 共填写53份问卷，其中投资客户 23个，未确定的6个，自营客户24个出租形式：7个愿意委托出租，其余为自行出租和自营和未确定的经营业态：认为定位百货17个，布料2 个，服装7个，小商品5个 从客户调查问卷的结果来看，客户有半数要求自营，大部分经营服装百货类，因此在适当时候要引导客户在业态规划区域内购买6、业态定位的依据、业态定位的依据依据一：泗洪商业调研分析依据二：南京相关商业的借鉴依据三：项目周边路段的商业特点依据四：项目产品特点及规划、楼栋位置依据五：商业定位的适度超前性7、各楼栋业态定位、各楼栋业态定位谢谢。