物业房屋本体维护管理规范.doc

物业房屋本体维护管理规范1范围本标准规范了房屋本体维护的工作制度、机构设置、人员配备、工具配备、固定资产配备等要求2 本标准适用于物业服务企业提供的建筑本体维护管理服务3 术语和定义下列术语和定义适用于本规范共用部位住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等建筑物本体维护物业服务企业根据物业服务合同的约定，对建筑物本体即共用部位进行的日常保养、维修，以保障建筑物本体的完好及功能的正常使用4 工作制度4. 基1本要求物业服务企业应建立建筑物本体维护的主要职责、服务规范、巡查制度、作业规程、检验控制、人事管理制度、库房管理制度等，对建筑物本体维护活动进行有效管理，达到物业服务合同约定的建筑物本体维护工作内容和目标4. 主2要职责4.2物.业1服务企业管理处责任人负责建筑物本体保养维修工作的检查、监督工作4.2建.筑2物本体维护机构责任人负责建筑物保养维修工作的组织、安排和实施，建立资料档案，解决技术难题，草拟技术改造方案4.2物.业3服务企业管理处顾客服务机构负责不定期抽查建筑物本体保养情况及相关质量记录，监督重要维修工作，对维修保养质量进行鉴定。

3日常巡查3楼.梯1每月检查两次并做好记录确保楼梯完好、扶手无缺损；楼梯栏杆、外廊的栏板如出现裂缝、倾斜、松动、变形等情况，应及时维修；楼梯处不得张贴广告字画；不得将重物长期压在楼梯上3内.墙2面每月检查两次并做好记录检查围墙面的垂直度，注意因基础下沉而造成的墙面倾斜，以免发生意外；墙面抹灰要平滑无起壳，无剥落现象；围面不得张贴广告字画、开孔打洞，发现违规的，须及时制止，恢复原状3天.面3每月检查一次并做好记录天面基层应牢固，不渗不漏，无积水，保持通畅；天面不得堆放杂物；天面防水层如发现有裂口、流淌，应及时恢复；检查隔热层有无破损，如有破损应及时更换；对检查中发现的问题及时上报3外.墙4面每半年检查一次，保持外墙完好外墙不得擅自张贴、悬挂任何广告牌或物品，不得搭架；如外墙的抹灰已起壳、剥落或损坏面积较大的可全部铲除重抹；如发现有裂纹，要及时上报维修3建.筑5结构的梁、柱、墙、板等承重构件每年检查一次，检查是否平直牢固，有无倾斜变形、裂缝、松动等现象检查结果应做好详细记录，以便安排维修3监.督6责任单位对新建建筑结构基础进行年度监测4维保作业.修1补小孔、小洞.1填.塞1孔洞前先清除孔隙周围酥松的灰泥，并将孔隙边缘区浸湿。

1填.塞2孔洞后，需经过几个小时的干燥时间，然后用砂纸磨平，利用变磨边画圈的运动方式使修补的边缘与周围融合1在.修3补面上先刷一道底层涂料，然后再涂表面涂料修2补大的孔洞.2先.剔1凿墙面孔洞周围酥松的基层，清扫冲洗干净，用与基层相同质地的材料进行嵌填2为.避2免嵌填物达到一定强度后，抹灰层产生收缩裂缝，剪比孔洞大些的钢丝网片，用水泥钉固定在洞的周围的基层上2清.水3湿润基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层2等.修4补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，干后用砂纸打磨，分别喷刷两道表面涂料更3换地面或墙面瓷砖、瓷片.3剔.除1损坏的瓷砖，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水湿润3涂.抹2水泥结合层3使.用3与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖，用水泥浆掺10胶7均匀涂抹在瓷砖背面，用手压贴，并用木锤或胶锤平直，划去砖缝多余的泥浆3必.须4留缝使灰缝表面光滑平整，不得高出瓷片，留缝后不得高出瓷片周边弧形角3修.补5工作完毕后，用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净3对.于6外门窗周围瓷砖的修补，把需要更换的瓷砖凿除，在门窗后或接触处基层，为防止渗水常需涂抹防水涂料更4换外墙面、地面马赛克清.除1破损、脱落的马赛克及其结合层。

4.4将.尘2土冲洗干净，修补面涂抹结合层（水泥加10胶7）4.4按.损3坏面积大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层4.4手.持4马赛克纸边缘，用手逐渐加压平抹就位，与原墙、地面平直4.4粘.贴5约4小时候，用刷子沾水将马赛克表面纸浸透，并揭去纸，用棉纱把马赛克表面擦干净4.地5下室墙体堵漏4.5超.过11/英8寸的裂缝，必须用凿子和锤子凿成楔形槽灰尘和混凝土碎渣必须清除干净4.5将.裂2缝用水浸湿4.5用.13:干3硬性水泥砂浆填塞，填塞时要用力将灰浆完全塞入孔隙内4.5填.补4材料要保持湿润，并养护3天4.修6补损坏的人行道和车道4.6将.人1行道或车道表面松散或破碎的混凝土凿掉，凿除深度约1英寸4.6用.凿2子将坑底彻底凿毛，破坏面的混凝土边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净4.6将.要3修补的混凝土表面浸湿4.6在.表4面涂一层厚厚的硅酸盐水泥浆，在水泥浆硬化前将修不用混凝土拌合物填入坑内，并将其掏实，填入坑内的混凝土要稍稍高出坑面，以便捣实下沉4.6用.木5抹子轻轻地将修补表面抹平在混凝土开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍，养护6天4.维7修渗水外墙4.7外.装1修的分格缝未做二次处理而引起渗水的，应用水泥砂浆重新嵌补密实，勾成斜缝。

4.7窗.台2处渗水，应将窗台拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外侧应留有1厘米左右的圆凹缝，并用水泥砂浆填实4.7在.外3墙渗水部位采用一布四胶喷浆或刷浆修理：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和4度氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂1:0水.泥5砂浆面层4.7外.墙4渗水面积较大时，可满涂1-度2胶质防水涂料4.修8理门窗4.8检.查1门窗的附件是否齐全4.8检.查2有无配件损坏4.8更.换3配件4.8将.门4窗反复开关数次，检查是否有异声及不灵活之处，已达到开关自如的目的5人事管理5. 维1修人员管理5.1按.规1定着装，做到仪容整洁，语言亲切，服务微笑，文明礼貌5.1衣.服2纽扣要全部扣好，不得敞开外衣、卷起裤脚或衣袖领口及袖口处不得显露个人衣物，制服外不得有诸如纪念章、笔、纸张等个人物品，衣袋内不得装过大过厚的物品5.1禁.止3穿拖鞋、布鞋，不得光脚穿鞋或穿过于花哨的袜子5.1服.装4要经常熨烫，穿着时要保持挺直、舒展，不得穿有褶皱的服装上岗5.1廉.洁5奉公，遵纪守法，坚守岗位，忠于职守，服从管理，听从指挥5.1按.时6交接班，不得迟到、早退，不准脱岗、误班5.1值.班7时禁止喝酒、抽烟、吃东西；不准嬉笑、打闹；不准看书报、打瞌睡；不准做其他与值班执勤无关的事。

5.1值.班8期间禁止向外打私人，接听私人时间不超过1分钟5.1不.准9在岗位上会友聊天，未当班人员不得在岗位上逗留，接待业主时不得闲聊与工作无关的话题5.1不.得1贪0污受贿，不准徇私舞弊，不得赌博5.1不.准1擅1自带人留宿，亲属如有特殊情况需临时留宿的，需报单位主管领导批准不准让公司辞退、离职人员在员工生活区逗留5.1爱.护1各2种器械装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出5.1严.格1请3、销假制度，外出必须请假5. 维2修人员培训及考核5.2维.修1保养质量的好坏，与维修人员的业务素质及技术水平的高低有密切的关系加强培训的管理是维修人员技术水平的重要途径5.2维.修2员工进场培训内容：——有关规章制度的培训；——本体结构原理的培训；——安全管理的培训；——安全技术的培训；——安全操作的培训5.2特.殊3工种人员，委托劳动部门全面培训并取得上岗操作证书5.2维.修4人员必要时参加劳动部门的中级电工、高级电工培训5.2每.年5举行两次维修员工的维修保养、安全管理、安全操作等知识的考核对不合格者要求重新参加培训；对成绩优良者，给予奖励6库房管理6管.理1人员必须贯彻“以防为主，防治结合”的原则，做好库房的管理工作，落实防盗、防火、防光、防高温、防潮、防尘、防虫、防鼠等措施。

6管.理2人员应坚持值班制度，坚持每天下班前检查门窗是否关好、电源开关是否关闭，对所保管的案卷，每半年进行一次抽查，年终进行一次抽查，年终进行一次全面检查6外.来3人员未经许可不得进入库房6值.班4人员必须做好库房内外温、湿度记录，做好温、湿度的调节工作（标准温度为14-摄氏度，相对湿度为45%-）60%6库.房5设施要经常进行检查，坏了要及时报告或维修，保证各项设施完整正常6对.入6库、出库材料要进行详细登记，每月底对库存维修材料数量进行统计并上报上级领导6严.格7执行物品验证制度以及材料管理制度6维.修8人员工具造册对号入座，公共维修工具保管责任人为维修班长，维修工具做到定期检测保养、定期更换、责任到人，以确保其正常使用7工具领用保管4.7个.人1领用工具品种根据工种发放，由员工申请经本体维护机构责任人批准，到仓库办理领用手续，工具由个人负责使用、保管4.7班.组2领用的公共工具品种，由各领班申请，机构责任人批准后到仓库领用，领用后由领班保管，班组交接班时，按交接班制度交接公用工具4.7工.具3丢失、损毁，由保管者说明原因，向机构责任人报告由于人为因素所造成的由责任人按工具价值赔偿。

4.7工.具4因使用时间过长而发生磨损或毁坏，经机构责任人批准可办理报废，保管人重新办理领用手续4.8合格供应商评审4.8寻.找1并评审供应商时应索取初始报价、样品并试验，同时对其进行联络跟踪及初步调查4.8对.初2步确定样品合格的供应商进行分析评定，及对服务合格的服务商进行分析评定4.8对.供3应商提供的样品进行检验和评估，对供应商提供的产品进行跟踪4.8根.据4同行所用原材料的情况及其渠道的信息，经分析后，初步选择质量可靠、信誉好且价格有优势的供应商作为候选供应商4.8向.供5应商发出公司物料的采购要求，必要时应有验收标准或样品，发验收标准或样品时需有登记表，并请供应商提供少量样品机初步报价4.8经.过6分析、比较，选出初选供应商或服务商4.8为.确7保供应商能长期、稳定提供所需的物料，对合格供应商的供货情况进行样品检验记录，并对供货质量异常进行跟踪5机构设置根据物业服务合同的约定以及建筑物本体维护的工作要求，物业服务企业应设置建筑物本体维护机构，直属于小区物业管理处，对管理处责任人负责，下设班组长、技工，以保障建筑物本体维护工作的有序开展5.机1构职责5.1编.制1建筑物本体维护的工作计划、财务预算，参与社区危险源管理方案和重大环境因素管理方案的编制，5.1编.制2建筑物本体维护的作业指导书，并按照工作计划和财务预算有序开展建筑物本体维护工作。

6人员配备建筑物本体维护机构应分别由机构责任人、维修班长、技工等各岗位组成各岗位应明确具体职责，增进沟通，保障建筑物本体功能的完好6. 岗1位职责6.1机.构1责任人岗位职责6.1.1建.筑1物本体的巡视、检查、监督工作6.1.1制.定2楼宇本体的维修、保养计划6.1.1及.时3处理停水、停电、火警事故和重大设备故障6.1.1接.受4上级安排的工作，明确各项工作的要求，检查工作进展情况6.1.1安.排5、指导下级工作，解决下级工作中出现的问题1.1组.织6召开工程维修工作例会或专题会议1.1对.下7级工作进行季度和年度考核1.1协.助8管理处责任人处理其他突发事件1.1策.划9并实施建筑物本体维护团队的建设1维.修2班长岗位职责1.2执.行1建筑物本体维护的巡视、检查、维修工作1.2及.时2处理停电、停水、火警事故。