土地估价：注意土地权利的同名异质问题.docx

土地估价：注意土地权利的同名异质问题一、两种土地使用权　　现行立法上的“土地使用权”一词，在概念上存在多义实务中遇到“土地使用权”一词时，首先应区分详细的土地使用权是物权性质还是债权性质　　关于物权性质的土地使用权，在《民法通则》、《土地治理法》、《城市房地产治理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中均有规定，详细种类有：城镇建立用地使用权、乡镇企业建立用地使用权、农村宅基地使用权等其有以下特征：设立时须依据有关物权的法律法规，如《土地治理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等；有关法律法规大多是强行性标准；属于用益物权，是与土地全部权相分别并立的权利；其权利期限较长；当事人权利义务关系中，法定内容多而商定内容少；其权利人对土地有直接占有、使用和收益的权利；在权利受侵害时，其权利人可直接行使物上恳求权，可以直接对第三人包括土地全部人主见权利；其设立、变更和毁灭等，须经不动产登记，权利人须持有《土地使用权证书》，除非法律有特殊规定，否则可自由转让；假如依据出让合同取得，其权利人须支付出让金，依据划拨取得则权利人可无偿拥有；土地全部人或土地使用权人可将物权性质的土地使用权向公司出资，出资后公司成为土地使用权人，但须向出资人折算相当股份。

　　关于债权性质的土地使用权，现行法律疏于规定，但实务中却常见，详细情形有：租用或借用他人土地堆放建筑材料、修建临时建筑、停放车辆、进行活动等其有以下特征：只须依据租赁或借用合同设定；有关法律大多是任意性标准；债权性质的土地使用权只是土地全部权中的使用权能，不能独立于土地全部权；其期限较短；当事人权利义务中，商定内容多而法定内容少；其权利人对土地通常只有占有、使用的权利，如土地全部人允许转租，则权利人有收益权；其权利人依据租赁或借用合同行使权利，在权利受侵害时，一般没有物上恳求权；其设立、变更或毁灭时不须登记，但如登记则可对抗第三人，权利人不需持有《土地使用权证书》；除非有商定，否则不能转让；假如据租赁合同取得，其权利人须交付租金，依据借用合同取得则权利人可无偿使用；债权性质的土地使用权不行用于向公司等法人出资，只可以用于合伙出资　　二、两种土地承包经营权　　通常认为，我国农村土地承包经营权只有一种其实依据现行法律及司法解释，土地承包经营权也有两种例如，《农业法》第十三条规定：“在承包期内，经发包方同意，承包方可以转包所承包的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面人民法院《关于审理农村承包合同纠纷案件若干问题的意见》规定： “转包是指承包人把自己承包工程的局部或全部，以肯定的条件发包给第三者，由其次份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原发包人履行合同的行为。

所以，农村土地转包中存在两种“承包经营权”：其一是转发包人连续拥有的承包经营权，其二是转承包人拥有的承包经营权前者应是物权性质的土地承包经营权，后者应是债权性质的土地承包经营权。