陴县商业地产市场调研.doc

陴县商业地产市场调研陴县商业地产市场调研作者:全心 未分类 2006-10-20一、区域环境——郫县房地产运行状况 （一）郫县概况 1、基本概况 郫县位于川西平原腹心，地处西南特大中心城市——成都市近郊，县城距成都市绕城高速公路仅仅 1 公里，距成都市三环路也只有 6 公里，距成都市二环路 10 公里，距成都市一环路 16 公里，距双流国际机场 20 分钟车程，距成都火车站 30 分钟车程其境内的高新西区则直接与成都“零距离”相连全县幅员面积 437.5 平方公里，辖 14 个镇（街道），总人口 48 万人，非农业人口 10 万人 郫县被明确定位为：“成都西部新中心，以发展科教文化为高新区配套服 务，建设既适宜居住，又适宜创业的综合性城市片区”未来五年，郫县提出率先构建富有经济实力，独具城市魅力，充满创新活力的成都西部新中心，依托成都市城市规划和成都高新技术产业开发区西区，加速形成产业聚集、科研教育、中心商务、生态住宅、现代物流五大城市功能体系 2、交通情况 目前已开通 305 路、221 路、96 路等 7 条公交线路，直达成都市区其境内的高新西区则直接与成都“零距离”相连；在郫县境内，几乎是镇镇二级公路贯通，村村水泥（柏油）路相连。

郫县已经完全建立起了“三横六纵一圈”的交通网络体系和“一刻钟经济圈”；境内有 317 国道、成灌高速公路、沙西快速通道等三条高等级公路东西向横贯全境，是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之地；交通发达 3、教育情况 近年来西南交大、四川大学、电子科大、西华大学、成都中医药大学、成都理工大学等 14所大学和众多二级学院先后在郫县落地生根，成都外国语学校、成都南洋学校等国家级重点中学、职高也在郫县区域内，科教资源富集，人力素质较高 4、郫县经济运行情况 2005 年郫县城乡居民生活进一步提高，全县城镇单位在岗职工平均工资 18640 元，比上年增长 8.9%城镇居民可支配收入 11300 元，增长 10.5%；农民人均纯收入 4700 元，增长11.6%年末居民储蓄存款余额 59.5 亿元，增长 28.1% 2006 年 1—5 月实现国内生产总值 41 亿元，与去年同期相比，增长 14.8%，完成市目标进度41.5%其中：第一产业完成 3.2 亿元，比同期增长 5.6%；第二产业完成 24.0 亿元，比同期增长 18.5%；第三产业完成 13.8 亿元，比同期增长 11.8%。

全社会固定资产投资 276991 万元，比同期增长 82.2%，完成市目标进度 39.6%；社会消费品零售总额 94700 万元，比同期增长13.9% （二）区域房地产开发概况 1、市场沿革 郫县的商品房开发始于上世纪 90 年代初，最早是南北大街改造后修建的临街住宅，底层为商铺，住宅最低价格仅为 600 元/平方米经过 10 多年的发展，郫县的房地产开发已经上升了许多布台阶目前已开发的住宅项目达 30 多个，商业项目近 10 个，成为成都市城西副中心首席居住聚集地 2、市场板块 郫县的房地产开发分为两大区域，郫县县城和犀浦镇两大板块 犀浦镇划归高新西区，由于距离成都市区仅有 10 分钟车程，随着羊西线的修建开通和成灌路的改造完成，成为成都周边的开发热点，目前开发量较郫县县城还大，产品类型较县城多，总体价格较县城高随着郫县工业园区的规划建设，新的行政配套中心的建设，县城的房地产开发将出现新的景象 3、市场发展特征 （1）风格基本一致 郫县的房地产项目地风格基本以川西民居为主，园林绿化较多，种类较齐全，整体风格基本一致 （2）主力户型及面积基本一致 郫县的项目的主力户型基本上都是三房两厅双卫，部分项目全部是该类户型，面积基本上在110～140㎡之间，公摊较小，都在 10%以内。

若除去观景阳台，大多数这类户型的功能分区和面积大小就基本一致了，产品基本无差异化 （3）销售现场及管理基本一致 项目销售现场全部只有两个置业顾问，销售现场的模型齐全，销售资料齐全，但装修都较差，部分基本没有装修，已售单位和未售单位的位置差异和价格差异较大，基本上是好位置低价销售，而差一点的价格上调后难以销售，销售策略及管理不够 （4）销售进度前慢后快，准现房是旺销期 郫县的项目均有一个特点，就是先期只针对郫县客户进行宣传，后期发现外来客户较多后才改变策略，而郫县的客户基本不见房子不掏钱，故在后期准现房呈现后是销售的最佳时机 （5）媒体广告投入较少，缺少市区客户的关注 正如上一点所述，开发商开始只针对郫县客户进行宣传推广，故媒体广告投放较少，基本以路牌广告，灯箱，宣传册等作为主推广手段，先期对成都客户吸引不足 （6）价格梯度较大均价走势平缓 多数项目开发初期价格较高，平稳的进行销售，只是开盘前排号客户有较大优惠，后期动作较少，只能依据整体市场态势进行价格的调整，基本上销售一季度上涨 1%，现房呈现时再上调一点价格 4、市场发展策略 目前，郫县正在倾力打造成都西部新中心，确定了统筹城乡经济社会发展，加速城乡一体化进程，推动城市化迈出新步伐，实现工业发展新跨越，培育第三产业新优势，开创现代农业新局面的发展思路。

郫县在推动城市化和工业化进程中，面临大量旧城改造、新区开发以及工业集中发展区内城镇、农村居民的拆迁安置工作县委县政府提出：“大力发展房地产业，突出生态化、人性化特色，与周边区县形成差别竞争，健全房地产市场运作机制，加快拆迁安置房和经济适用房建设，高起点成片区开发生态住宅社区，努力营造房地产业新优势 据统计，已经拆迁未安置的农民 5950 人，到 2007 年预计规划区内将拆迁农民 28248 人，合计 34198 人，按人均 35 平方米计算，需推出经济实用房，建筑面积总计 1196930 平方米，安置净用地 1218.4 亩按照郫县人民政府在城市发展区的拆迁安置方式采取货币安置和现房安置两种模式因此，郫县房地产市场具有广阔的前景 （三）区域商业概况 1、商业沿革 2004 年以前郫县商业与成都周边其它区县有着共同的特性，即主要以临街底层独立商铺为主，随着 2004 年成都东盛房地产开发公司的商业步行街项目—星光大道的成功开发，郫县出现了集中式商业步行街 2、商业现状 郫县的商业现状与成都周边其它区县一样，以临街独立底商为主，消费群的消费习惯也是以县城中心周围为主 3、商业业态 目前郫县商业的业态杂乱，服装、超市、电器等商业业态均没有进行统一的、集中的规划。

据了解，星光大道项目在前期开发时，开发商曾对业态进行了统一规划，但项目销售完成后，由于投资者的无序租赁，打乱了原有的业态规划 4、商业租售价格 （1）、郫县主要街区租金如下： 东大街：20－150 元/㎡•月 西大街：18－80 元/㎡•月 南大街：16－100 元/㎡•月 北大街：30－260 元/㎡•月 （2）、在售商业项目价格： A、上都项目： 位置：郫县小北街 商业形态：独立底商的内廊式商业街区形式 价格：均价 7800 元/㎡ 主力面积：50－80㎡ 项目说明：改项目位于郫县城区中心，紧临县政府，地段较好，据销售人员透露，该项目将在后期修建独立四层的大型集中式商业体量，目前正在和家乐福等一些大型超市洽谈 B、蜀都新城项目： 位置：东大街与一环路交界处 商业形态：两层临街独立底商 价格：1F 均价 7200 元/㎡；2F 均价 3600 元/㎡ C、鹃城帝景项目： 位置：一环路与福博路交汇处 商业形态：两层临街独立商铺 价格：预计均价 7200 元/㎡ 项目说明：据销售人员透露，项目可能在一环路与福博路交汇处修建 2－3 层集中式商业，但具体开工时间和商业业态还未确定 5、小结 从目前郫县商业市场的现状来分析，有以下特点： A、商铺以临街独立商铺为主，目前没有大型的集中式商业体量； B、商铺租金以城区中心地段最高，且逐渐向四周递减； C、在售项目 1F 独立商铺均价为 7200－7800 元/㎡； D、区域在售项目开发商已考虑在后期修建独立式商业，但由于商业项目风险较大，因此仍处于对市场的观望和徘徊而迟迟不敢动工。