江门世纪城市调PPT.ppt
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江门世纪城招商方案 Chapter.1 1 项目困境项目困境 Question1——市场信誉度缺失，商业形态定位不明确Question2——缺乏动线引导，商业街互动性不强Question3——业态缺乏商业形态的吸引，人气严重不足Question4——相当比重的商铺返租到期，商铺空置率高本方案就要针对以上4个问题，对世纪城商业作一个较为完善的重塑，建立中心商业圈的核心地位，提升商业价值，拉升附加产业 我们不谈废话，只解决问题，并提出可执行的方法出现的这些问题，导致我们的商业升值缓慢，没有凸显其价值，怎么办？ 在解决问题前，我们要搞清楚，我们所处的环境和我们自身拥有的条件环境+自身+策略=大获全胜 Chapter.2 2 市场商业现状 零售商圈分析一、常安路商圈 目前江门目前共有较为大型百货商场7家以及商业店铺两条街（蓬莱路，范罗岗路，）分别为地王广场，象溪商城，新侨都商场（随时开业），五邑城，金蓝海广场，地王又一城（年底开业），缤纷广场（十一开业），蓬莱路（通讯市场），范罗岗路（老鼠街）常安路商圈： 位于江门市中心，从上世纪七八十年代至今，这里一直是江门市民休闲购物的首选地之一，也是江门最早形成的传统商圈。
常安路商圈辐射范围主要包括胜利路以北，建设路与堤中路中间的部分其核心部分包括常安路步行街、象溪路沿线、五邑城、地王广场、文华韩国城，还包括长堤风貌街、莲平路沿线、人人乐超市等 重点商业概况1、地王广场地处胜利路与建设路交接处，2007年1月开业，商业经营面积2万多平方米，楼高五层，地下一层楼层布局：4F——地王潮尚街、地王钱柜KTV、大地数字影院、奇绩发艺、美食街、动漫精品、数码产品；3F——游艺城、元气回转寿司、服装、箱包；2F——大昌超市、第三频道西餐厅、休闲服饰、女士服装、时尚皮具；1F——屈臣氏、真功夫餐厅、品牌店、皮鞋皮具、化妆品、钟表、珠宝首饰；-1F——潮流服饰、美容美甲（格仔铺模式，使用面积6㎡-20㎡）主要品牌包括屈臣氏、真功夫、大地数字影院、大昌超市、欢乐新天地、钱柜KTV、第三频道西餐厅等主力店和耐克、阿迪达斯、乔丹、鸿星尔克、安踏、百丽、达芙妮、鞋柜、六福、金至尊、中国黄金、嘉乐祥、DHC、家美乐、李宁、班尼路、以纯、森马、美特斯邦威、堡狮龙、KAPPA、安莉芳、西铁城等日均接纳顾客近2万人次，已成为五邑地区客流密度最高的商场之一。
楼层销售情况业主情况租金单价（建面）进场费转让费负一层全部出售业主自行出租收取租金或自营130-160元∕㎡250元∕㎡3-5万一层无 220-300元∕㎡350元∕㎡10-30万二层出售50%左右出售部分业主主体为商场返租模式，个别自营110-130元∕㎡300元∕㎡3-10万三层无 75-120元∕㎡300元∕㎡2-5万四层无 120-200元∕㎡250元∕㎡ 全场合同3年期，租金月付，押金为两个月的租金，即押二交一，公摊系数45%，租金合同期内年递增5%，管理费目前全场统一按照30元/㎡（建面）收取 2、文华广场韩国城由文华集团投资改造的原金蓝海商业城项目，定位集饮食、娱乐、文化、购物于一体得韩国潮流主题商场2012年7月刚刚开业，总面积13800平方米，地上五层地下一层，一、二层格仔铺模式，装修简单，店铺分割较小，使用面积8㎡-12㎡，主营服装、饰品、皮具、数码，商品以市场货为主负一层为城市动力动漫游戏体验中心；三层以上是书城、餐饮和KTV楼层租金（元/㎡，建面）公摊系数管理费（建面）押金进场费合同期限费用交付一层均价30050%25/㎡两个月租金无三年租金按年收取，2012年是第一年，入驻商户按5折优惠，次年的优惠政策待定。
管理费每月预付二层均价30050%25/㎡两个月租金无三年 3、象溪商城作为近期开业的商业项目，从位置和业态定位上考虑象溪商城对我们是一个参考范例，但因该项目产权已经分割出售，商场只负责待租和物业管理，业主自行定价多考虑投资收益，与市场脱离，从而又使其参考价值大大缩水楼层销售情况经营模式租金（元/㎡，建面）公摊系数管理费押金进场费合同期限优惠政策一层全部销售商场代租，收管理费，业主定价，收租金，进场费240-260，年递增10%40%30/㎡2个月租金20000元/年左右3-5年无优惠二层80%销售销售部分模式与一层相同剩余部分商场统一出租，政策较优惠业主部分定价较乱，商场部分均价5040%30/㎡2个月租金无进场费3-5年租金优惠50%，商场部分第一年免租 4、五邑城五邑城做为五邑地区较早的商业之一，前期因市场环境好，竞争不激烈，运营情况较好然而近几年因内部承包商众多，每个楼层都有3-5个承包商承包不同的区域，租赁价格很乱，内部的硬件设施落后，基本上没有管理团队，再加上周边新兴商业的竞争和打压，所以现在的空铺很多，经营效益极差，在消费者中的口碑也日益下降，对项目没有威胁，不具可比性，该项目内的商户大多已无心经营，对我们即将开展的招商是一个不错的商群。
5、常安路步行街常安路位于市中心旧城区，紧靠江门河，道路南北走向，是市区内传统历史街道之一，历来是江门的商业旺区追溯历史，明朝末年，常安路已是店铺林立，客商云集，至上世纪八十年代末，常安路已集中了解放电影院、南方冰室、海鸥照相馆、沿江茶楼、常安百货、新华书店、华侨商场以及多个牙科诊室、药店等娱乐消遣、购物的场所，每天到常安路消费购物的市民群众人流如鲫到了９０年代，市区的商业中心向港口路和江华路等一带转移，常安路逐渐形成为一条以经营服装、鞋类为主的商业街进入２１世纪初，市政府将东起跃进路，西至胜利路，南临蓬江河的沿河街道以及北起紫茶路，南至堤中路的常安路一部分组成长堤风貌街，全长约１．５公里而全长约２２０米，宽约１２米，北起紫茶路，南至堤中路的常安路一部分设为常安路步行街因为缺乏主题，休息区、停车场等配套不完善，加上竞争冲击，步行街客源已经被严重分流现有商铺以休闲服和鞋类为主，服装类商铺有近３０家，鞋类商铺１０多个，另有一些珠宝首饰店、眼镜店、钟表店、饰品店、手袋店和刻章店及饮料店等主要品牌有：森马、以纯、361、李宁、安踏、乔丹、红蜻蜓等 小结：常安路商圈历史悠久，历久弥新。
区内商家通过错位竞争和准确定位，找到更加适合自己的发展路径地王广场就是成功的案例之一目前，地王广场每天人潮涌动，尤其是周末或节假日，经常造成附近交通严重堵塞，交警部门也不得不加派警力现场维持交通秩序，其在人流量和影响力方面不逊于益华百货，反而与益华百货形成有益的互补地王广场的成功，还盘活了金发大厦（韩国城）和象溪商城等闲置多年的商业办公楼，更使江门市最主要的商业区从常安路、长堤风貌街一带往胜利路一带迁移此外，随着白沙大道东的开通，在距离地王广场不足1公里的地方，世纪城商业业态的开发也终于浮出水面 二、港口路商圈 二、港口路商圈广义上讲港口路以东，堤东路以西，跃进路与东华一路之间的部分都可以算港口路商圈，区里核心商业主要集中在港口路、东华路、江华路、水南路及江边里沿线，包罗新一佳、优越美莎、东湖百货、泰富城等百货超商，银晶酒店、大风车回转寿司、肯德基、麦当劳等餐饮，还有NIKE、Adidas、李宁、匡威、班尼路、五星苹果、侨仕、百丝等服装专卖，其中港口路俗称黄金珠宝街，金至尊、中国黄金、金钻世家等林立江华路是传统上的家电一条街，汇集大洋电器、恒发家电等多家本土家电零售商，而整个商圈内，国美、苏宁等家电巨头也在不断短兵相接。
重点商业概况1、优越美莎项目名称优越美莎百货运营管理商深圳优越百货管理有限公司运营时间2004年4月项目总体量营业面积16000多平方米物业管理费用25元/㎡支付方式：扣点15%-30%，月扣每楼层业种业态，整体经营情况一楼设置精品彩妆馆经营名表、眼镜、黄金珠宝、精品、化妆品、男女鞋、包、皮具、、各种休闲、中性服饰等二楼是流行时尚馆经营流行少女服饰、流行饰品、伞帽袜帕、设计师品牌，内睡衣、女裤、风衣、毛纺针织也在其展销之列三楼雅士休闲馆经营绅士服、男士精品、领带、西裤、衬衫、牛仔、运动系列、童装、床用、家用杂品目前优越美莎所在的中旅大厦目前已被江门益丞集团收购 2、江边里（九中街）项目名称江边里（本地人称九中街）运营管理商自发形成主要是以江边里居委会管理运营时间：2002年左右发起项目总体量街长约一公里转让费约3至5万物业管理费用无，以整间铺出租算在租金里租金约2000至4500元左右支付方式：按月交租整体经营情况整体经营情况江边里这一条街的发展是由江华路的商业带动，由于江华路的发展蓬勃，商铺供不应求，从而对江华路周边一些街道辐射发展。
江边里的铺多数是以车房改造的，所以商铺面积不大约8至25平米左右，整条街的消费对象主要是以年青人为主约18至28岁，所以这条街所经营的都以潮流服饰、时尚个性精品和特色小吃、饮品为主 港口路商圈是城市与经济发展的自然产物，区内业态业种规划性差，多而杂，商业以街铺门店为主，消费以中低档百姓消费居多位置优势明显，升级空间大，但因道路规划房屋拆迁的问题升级难度也大 三、北郊商圈 三、北郊商圈以益华为中心、1000米为半径的商业圈里，集中了益华百货、金凯悦酒店、卜蜂莲花、新之城、丽宫酒店、双龙广场，还有即将进驻的乐购和正佳百货等多个大型商业业态益华百货的进驻是江门百货业向高端百货转型的一个明显“节点”，它让许多的江门人第一次接触到了汇集最具商业元素的新单词――CityMall，益华百货所在的金汇广场，以一种崭新的城市广场经营模式出现，在这里，完整的配套有星级酒店、国际会议中心、大型购物中心、商务写字楼、票务客运、金融储蓄、通讯服务、大型停车场以及旅游、娱乐、时尚文化、现代商务等经营项目益华百货目前成为了不少江门人心中的“高档”代名词 1、益华百货项目名称益华百货开发商广东益华百货有限公司运营管理商广东益华百货有限公司运营时间2004年9月项目总体量经营面积30000多平方米物业管理费用25元/㎡支付方式扣点15%-30%，月扣 每楼层业种业态，整体经营情况江门益华百货暂时共分二期：一期：经营面积32000多平方米，经营布局：负一层为名车城，主要经营品牌高档名车和汽车用品店；百货服装商场分布于商场东侧一、二楼，经营面积18000多平方米，一楼主要经营金银珠宝首饰、高档化妆品、男士服装、休闲服装、运动用品、皮具皮鞋、钟表眼镜等，二楼主要经营时尚女装、女士内衣、床上用品、家居用品、妇婴用品、童装、童鞋、童车、流行益智玩具、名牌折扣店等；乐家超市分布于商场西侧一、二楼，经营面积7000多平方米。
二期：总经营面积近5万平方米，负一楼乐家超市总经营面积11000多平方米，主要经营生鲜食品、粮油食品、熟食品、酱料调味制品、冷冻食品、西饼屋、家居用品、日用品、包装食品、文具玩具、音像制品、工艺品、礼品精品、药品、保健品、烟酒、茶叶等；一楼：主要是时尚名店城，汇集有女装、男装、饰品、化妆品等不同品类商品二楼：主要是青春运动营、流行休闲馆，基本以年轻人喜爱的生活方式进行设计，引进了相当一批年轻人喜爱的品牌服饰、运动用品同时配套有发廊、书吧，以及快餐连锁品牌，足以满足时尚群体的个性化需求三楼：四海电器中心经营面积9000多平方米，主要经营高端彩电、音响、空调、冰箱、洗衣机、厨房浴室设备、小家电、按摩椅、通讯产品以及数码产品等四楼：主要是美丽华家居中心，配套有高档的潮苑酒楼周围配套有五星级逸豪酒店、逸豪国际会议中心、商务写字楼，金伦大酒楼、海洋梦幻儿童乐园、逸豪体育健身中心、金融储蓄所、商务客运、高尚住宅、地下停车场等，是在益华百货MALL消费模式基础上，增加旅游、文化、商务、居住等功能，发展和提升起来的CITYMALL 通过数据统计，江门蓬江区的业态大致分为购物、餐饮、生活服务、休闲娱乐等四大类：Ø生活服务类业态体量最大，占比高达55%；Ø根据数据显示在餐饮与休闲娱乐方面业态较少。
Ø服装百货虽比重大，但是整体品牌层次及档次较低,急需调整!服装百货——急需品牌主力店加入休闲娱乐——需外来连锁商家补充品牌餐饮——丰富餐饮种类及品牌 市场现状：1、本案周边商业分为街铺和购物中心两大类型，街铺整体店格形象较为陈旧，品牌和业态档次都偏低，与江门城市定位相去甚远；2、周边大型购物中心普遍存在品牌少，档次低，规划旧等特点，而且高楼层价值递减严重，也是江门商业普遍存在的现象3、大量消费人群为18-30岁之间青年人，消费需求强大，消费能力较低突出的消费特性导致江门现有商业形态及商业格局市场预测：1、缤纷广场、新侨都和地王又一城已经开始走向年轻化和品牌化发展，通过对项目进行潮流化、先锋化的定位，扩大自身商业项目的市场空间；2、江门的商业还处在“逛店不如逛街”的初级阶段，新建商业中心的楼层普遍偏低，多在三层以下，迎合了高楼层难去化的重要问题，未来将向室内步行街形式发展 看清了当下的市场状态，那么我们自己又处于何种状态？ 1、绝佳的地段，不可复制的核心价值项目位于江门市最核心的主干道之一——白沙大道上，毗邻江门市政府，市二中。
周边均为城市成熟住宅和商业，是不可多得的城市稀缺地段，属于不可复制不可再生的唯一性地块，天然条件极好2、商业店铺空置率高，已为空街世纪城商业部分拥有较大体量，沿街面长，已成现房这本应是一个优质的商业项目，但从招商工作启动至今约两年，90%以上的铺面仍处于空置状态3、没有强势的主力店拉动，较为被动的商业形态目前正在招商的沿街商业，属于原规划的“世纪街区部分”，已成现房由数百个20~60㎡（使用面积）的商铺组成，是典型的三代商业形态，但仅能容纳大量的小型商户入驻，对大型主力商户无法容纳 环境：需要填补市场餐饮与中高端品牌自身：急需业态重组，做二次招商，重新激活商业街策略是什么？ 。
