龙岩御佳园物业管理方案说明.doc

. 御佳园物业管理方案----------------------- -----------------------日期： / 目 录1.0 御佳园简介………………………………………22.0管理设想…………………………………………43.0管理方式…………………………………………64.0管理服务人员配备………………………………135.0管理服务人员培训………………………………176.0物资装备…………………………………………247.0管理规章制度……………………………………298.0档案的管理模式…………………………………499.0管理指标…………………………………………5710.0社区文化…………………………………………6011.0便民服务项目……………………………………6212.0工作计划…………………………………………7113.0物业服务与维修养护计划………………………7314.0质量控制体系……………………………………8015.0财务测算…………………………………………8316.0《业主/用户手册》………………………………8717.0 《业主公约》……………………………………9518.0附页………………………………………………981.0御佳园简介分目录1.1御佳园整体规划1.2御佳园介绍1.1御佳园整体规划 1.1.1御佳园是以延续自然环境景生态设计的整体概念，充分体现现代人与自然和谐对话共处的健康生活方式的中高档精品别墅住宅，在为业主提供美好生活环境的同时，项目已成为市景观的一道亮丽景致。

花园位于各胜龙门塔旁，背靠卧龙山天然生态林保护区，面朝玉带环腰的龙津碧水她距市中心仅3公里，紧临著名的中国闽西交易城，高速公路出入口、新建汽车站、铁路西客站近在咫尺，交通十分便利总占地面积286.6亩，分二期开发其中首期105亩，由203户花园洋房组成；二期已规划完毕，正在实施当中；二期建筑面积：143580平方,机动停车面积:17000平方；社区用房面积：3000平方；建筑密度：28.2%;容积率:1.18 1. 2御佳园介绍1.2.1小区一期占地面积 70169.6平方米 ；建筑面积55000平方米；商业面积300平方米；办公面积1200平方米；保安宿舍200平方米；容积率为1.18，总户数为203户1.2.2楼宇的设计采用欧式风格和中国传统精髓相结合，配以简约的线条与柔和的色调，小区建筑风格脱颖而出洋房花园、庭院宽敞典雅，每户拥有私家车库一至二个，处处洋溢着优雅的格调生活如斯，倍感豁朗超然，逸趣无穷1.2.3小区已入伙，毛坯房与早期装修正在进行中，已有部分业主装修完毕入住小区一期的配套设施如会所、泳池、商场、（幼儿园、小学正在二期的规划中）全部启用2.0管理设想分目录2.1 管理服务整体设想2.2 具体服务方式、容与办法2.1管理服务整体设想xx物业公司经过近十年的实践摸索，不断总结、创新发展，形成了一套严谨、先进的管理模式，并转化成公司独特的管理优势。

对于这样高档、优美的个性化健康豪宅小区，我公司必将把各项优势全部运用到实际工作中去，全力以赴，塑造精品，把xx物业的品牌浓缩在御佳园的管理与服务之中2.1.1在御佳园物管中全面导入ISO9000国际质量体系作为国通过ISO9001认证的物业管理知名企业，将通过实际的运作，结合市场的需要将在御佳园实际管理过程中全面导入ISO9000国际质量体系2.1.2在日常物业管理中引入环保理念，将ISO14001环境管理体系标准运用到日常管理中体现倡导的绿色、健康生态的居住环境作为通过ISO14001认证的物业管理企业，将通过管理保证环境的高度整洁与和谐，通过回归自然的氛围，培养物业使用人的自律意识，从而爱护环境、关心环境、关心生态的良好习惯，使御佳园成为 “绿色家园”2.1.3全面推行酒店式物业管理，寓管理于全面、细致的服务之中在公司多个项目成功实施的酒店式物管经验，并将由我司策划部、质量部会同分公司提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务，对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理，对业主与物业使用人则体现为热情服务，提供全面的酒店式物业管理星级服务物业管理公司与业主与物业使用人之间，不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系，而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系。

2.1.4全面推行智能化物业管理我司下属工程部曾给数个知名楼盘担任智能化系统的前期介入和设计，对施工、维修、保养工作，有其丰富的经验将用于御佳园设置的楼宇智能化系统，对小区智能化管理系统进行全面、专业性的维护与管理，以期发挥智能化设施安全、高效、方便之优点2.1.5公司将根据业主、用户的实际需求提供“ 个性化” 服务加大服务深度与广度，在管理上分公司营造的特定氛围之下，使在御佳园生活的人们处处感受到舒适、便利，创造温馨和谐的生活环境，真正使业主体会到“御佳园天下胜景 xx情诚健康人生“的快乐 2.1.6分开管理方式根据小区自然环境优势，小区将全部实行封闭式管理，加强人防与技放防相结合；强化技防，降低管理成本，提升服务质量2.1.7创优 条件具备后第一年创市优秀住宅小区，第二年创省优，第三年创国优2.2具体服务方式、容与办法详见： 3.0管理方式13.0物业服务与维修计划33.0 管理方式分目录3.1 ISO9000质量体系管理模式3.2 全面、严谨、系统的管理模式 3.3 部管理架构和机构人员设置说明 3.4 公司计算机管理系统 3.5 控制方式3.1 ISO9001质量体系管理模式公司的管理运作和服务规遵循国际标准化组织的ISO9000：2000管理模式建立、实施，并通过了ISO9001的质量体系认证。

3.2全面、严谨、系统的管理运作模式：我司的每一个管理项目都“整合”于公司严谨系统的分工体系之中，公司机关、各专业部门、各分公司与各管理处形成一个有机的整体，而不像其它物业管理公司各管理处基本独立、各自为政；我司对地每一个具体管理的项目都直接有公司总部强大的整体管理力量为技术支持，使其处于公司的有力控制之中 其主要表现在以下几个方面： 运作模式、公司信息反馈机制、管理处客户信息反馈机制、检查监督机制、专业化运作模式3.2.1具体运作模式如下： 组织、协调工程管理部清洁绿化部策划部安全护卫部质量管理部楼检组 过 质 程 量 管 监 理 督管理处 管理输出 技术支持 质量控制 检查培训 专业公司 结构性管 提供服务 理支持 电 设 水 外 形 财 材 行 梯 备 池 包 象 务 料 政 保 维 清 服 策 监 采 管 养 护 洗 务 划 控 购 理电梯工程公司专业清洗公司人事培训部会计部公司办公室物料配送中心企业策划部其它专营公司楼宇科技公司3.2.2公司信息反馈机制：我司参照ISO9004-2管理模式中的服务质量建立信息反馈机制，以不断提高管理质量、服务水平，并不断提升品牌。

除了正常的行政管理体系与检查监督体系中的信息反馈之外，在日常工作之中由质量管理部全面负责业主与物业使用人对本公司管理服务诸意见的反馈，由各专业公司、专业部门、专业班组负责各专业信息反馈公司机关管理处/分公司专业公司各专业部门 检查督促专业公司派驻管理处人员各专业班组各主管人员 协调配合 信息反馈 日常监督检查3.2.3管理处客户信息反馈机制：主任服务中心根据类别，分别通知有关部门客人有任何需求，可直接通知服务中心信息反馈保安部工程部财务部根据规定程序，完成工作3.2.4 检查监督机制：为了确保服务质量，公司建立了严密而科学的检查监督体系： 管理处日检 专业部门定期与不定期检查部检查 公司质量部定期检查 半年一次的突击检查 检查、监督体系 半年一次业主与物业 使用人意见满意率统计 外部检查 半年一次第三方质量全系审核 政府的各种考评3.2.5专业化运作模式：对于项目专业性与技术性较强的管理服务，都由公司的各专业化队伍提供专业服务，同时严格选聘社会上已发展成熟的初级劳务专业公司(如清洁公司、家政公司等)，以降低成本，提高效率。

3.3 部管理。