六安市房地产市场供求状况调查与分析.docx

六安市房房地产市市场供求求状况调调查一、六安安市土地地储备与与用地规规划1、六安安市区内内国有土土地级别别划分为为：一级地主主要分布布区位：：东至新新淠河河河沿，南南至皖西西东路和和大别山山东路南南侧2000米以以及梅山山南路大大桥以北北西侧2200米米范围，西西至解放放路西侧侧2000米范围围，北至至人民路路北侧2200米米及球拍拍路两侧侧2000米范围围闭合区区域二级地主主要分布布区位：：东至淠淠河总干干渠以及及皖西大大道西段段两侧2200米米范围，南南至梅山山南路桥桥向西沿沿总干渠渠、振华华路南侧侧2000米范围围，西至至磨子潭潭路两侧侧2000米，黄黄大街、鼓鼓楼街，北北至皋城城西路北北侧2000米以以及梅山山北路两两侧2000米闭闭合区域域；火车车站站前前区的梅梅山南路路、解放放南路、佛佛子岭中中路两侧侧2000米范围围内地段段三级地主主要分布布区位：：东至宁宁平路东东侧2000米及及皖西大大道两侧侧各2000米和和安丰路路两侧各各2000米范围围、南至至佛子岭岭东路两两侧2000米、火火车站站站前广场场二级地地段以外外的区域域，西至至磨子潭潭路以西西2000米向北北沿老淠淠河至农农科所，北北至梅山山北路与与解放北北路交汇汇处沿手手拖厂以以南向东东至淠河河总干渠渠范围内内闭合区区域。

四级地主主要分布布区位：：东至六六安经济济技术开开发区(除除三级土土地外))，南至至3122国道和和小华山山园艺厂厂，西至至三里街街、六安安师专，北北至光华华厂、市市化肥厂厂及至污污水处理理厂以及及解决北北路两侧侧2000米范围围的闭合合区域五级地主主要分布布区位在在四级地地区位以以外的城城区边缘缘地带2、土地地储备状状况城市近期期规划居居住用地地10338.117万平平方米，远远期规划划15998.558平方方米城城市发展展储备土土地主要要分布在在城市东东南部，3312国国道以南南，宁西西铁路以以北的部部分区域域以及城城西南，佛佛子岭路路以南、3312国国道以北北的区域域六安土地地储备已已初步形形成了市市场运作作与经营营城市土土地相结结合的路路子，由由储备中中心统一一收购储储备，土土地市场场统一招招标、拍拍卖、挂挂牌出让让， ""征、收收(购))、储、供供"一条条龙管理理到目目前储备备土地累累计80093亩亩，其中中新征用用地76673亩亩，存量量土地4420亩亩除市市政务中中心、体体育中心心及城市市道路等等用地外外，现储储备土地地库中能能出让的的土地约约52000亩，近近几年老老城改造造可供开开发土地地面积约约40000亩。

总总体上讲讲，未来来土地市市场供应应体量较较大，新新增土地地主要集集中在开开发区和和火车站站北部和和政务新新区；存存量土地地对房地地产市场场的供应应较强，说说明六安安市政府府在未来来旧城改改造上建建设力度度较大，将将对整体体房地产产市场及及居民生生活水准准的提高高产生积积极影响响3、土地地出让与与开发20044年六安安城市规规划区供供应 了了62 宗土地地，土地地总面积积 3001.222万 平方米米从20002年年起六安安在土地地供应环环节严格格执行法法律规定定，对商商业、旅旅游、娱娱乐和房房地产等等经营性性用地，全全面停止止协议出出让方式式，一律律实行招招标、拍拍卖、挂挂牌对对开发区区和金安安、裕安安两个私私园区的的用地也也纳入市市统一供供地通通过建立立统一的的土地市市场，加加快了老老城改造造步伐，同同时新区区的土地地也有计计划推出出，房地地产市场场呈现出出空前活活跃的局局面220044年城区区用于经经营房地地产开发发用地出出让共220个地地块，16992亩20005年年计划出出让155 个地地块， 计21185 亩，本本月将有有两次土土地挂牌牌拍卖，其其中7月月6日挂挂拍的是是盐业公公司和皖皖西宾馆馆地块，规规划用地地面积116.22万平方方米，2243亩亩。

7月月29日日挂拍的的是皖西西东路DD地块、北北门塔公公园以北北、裕安安区政府府招待所所等5个个地块，共共计144.7万万平方米米，2221 亩亩结合过去去两年的的情况，土土地市场场出让和和开发比比较活跃跃，在总总体储备备总量的的支撑下下，开发发空间较较大，房房地产项项目开发发20004年来来明显增增多，从从中也可可看出，房房地产开开发项目目增速较较快，竞竞争将趋趋于剧烈烈，但土土地的价价格仍在在一个稳稳步上涨涨的层面面上前行行二、房地地产开发发市场概概况1、开发发状况：：自20000年到到20004年以以来，共共有533家开发发企业参参与六安安的房地地产开发发，其中中来自市市外的开开发企业业43家家，开发发土地面面积42200亩亩，其中中老城改改造面积积30000多亩亩并开始对对3.33平方公公里的老老城区分分块实施施改造，首首期启动动老城改改造面积积0.994平方方公里，先先后改造造地块440个，拆拆除各类类旧房屋屋1700万平方方米、开开发面积积近2000万平平方米、商商品房约约1400万平方方米六安明令令城市规规划建设设用地60平平方公里里以内及及西环路路外侧2200平平方米至至老淠河河（窑岗嘴大大桥至新新安大桥桥段）范范围内的的农民既既城市近近郊特定定范围内内的住户户，符合合新建或或翻建住住宅条件件并提出出建设申申请的，原原则上必必须进入入市政府府统一建建设的安安置点，购购买公寓寓住宅。

每每户800平方米米以内按按建设成成本价提提供，超超出部分分按市场场价购买买首批批来自芜芜湖、江江苏、福福建的开开发商开开发建设设了毅达达小区、明明都花园园、锦绣绣花园、兴兴美花园园等，以以此带动动了六安安市的房房地产市市场同同时，一一批投资资较大、档档次较高高的项目目，如天天盈星城城、徽商商国贸中中心、明明珠广场场、沃尔尔特大酒酒店，正正在建设设之中20033年，全全市房屋屋交易面面积688.966万平方方米，交交易额77.899亿元220044年房屋屋交易面面积 平方方米市市区经济济适用房房建设和和危旧房房改造步步伐加快快相继继建成了了毅达小小区、锦锦绣花园园、明都都花园、金金鼎花园园、兴美美花园、金金裕小区区等住宅宅新区2、价格格状况六安房价价大体经经历三个个阶段，119999-20001年年是10000元元/平方方米，220022-20003年年是10000--14000元//平方米米，20004年年是14400--18880元//平方米米20005年年多层住住宅城区区都在220000元/平平方米以以上，徽徽商国贸贸中心房房价最高高达到226988元/平平方米高高层、小小高层的的出现将将使房价价提升一一个层次次。

目前前，六安安第一栋栋小高层层住宅，位位于皖西西路上的的华安中中心广场场即将封封顶，市市场价已已达22200元元/平方方米以上上由于20003年年开工面面积较220022年减少少，导致致20004年竣竣工房屋屋市场放放量相对对较少由由于旧城城改造带带来的需需求拉、城城区常住住人口增增加等因因素，自自20003年底底起，住住房价格格呈爆发发式增长长，因而而20005年上上半年房房地产住住宅市场场的销售售情况仍仍然表现现突出， 而随着着20004年的的开工面面积和住住宅项目目土地市市场大量量投放，预预计20005年年下半年年起将逐逐渐影响响市场特特别是中中央7部部委出台台了更加加严厉的的调控房房价措施施后，虽虽然六安安拆迁改改造还有有一定的的空间（如如常青路路、黄大大街的拆拆迁改造造），但但相对而而言，未未来市场场形势不不容乐观观， 六六安房价价迅猛上上涨的幅幅度会得得到有效效遏制，房房地产投投资市场场风险骤骤然加大大3、市场场特点::从经济水水平来看看，六安安近几年年的发展展比前些些年有了了更快的的发展，经经济发展展较为稳稳定，特特别是在在经济开开发区政政务新区区等的带带动下，区区域发展展潜力看看好。

由由于当地地的外来来人口不不多及辐辐射能力力有限，现现有房源源基本靠靠当地居居民消化化，1//3房源源为动拆拆迁户购购买，旧旧城改造造为房地地产市场场发展提提供了强强劲的推推动力；；从房地产产业发展展来看，由于城市居民自建房或者单位集资建房相对较少，大部分人都接受了商品房的概念，近年来商品房在六安迅速的启动和被广大客户接受，房地产的发展一直都处于供销两旺的势头；外埠房地产商抢滩六安，一方面提升了六安房地产的发展水平，另一方面也将本土部分小开发企业或体制落后的企业淘汰出局，以东苑小区、中房六安分公司等六安房地产领头羊已经淡出 六安房地产业经过了谨慎启动、盲目开拓，到政府有序管理后，正逐渐走向理智和成熟，培育了一批有信誉、上规模的房地产开发企业和企业家随着商品房的上市量稳步上升，特别是2004年价格经过井喷式的发展后，2005年商品住房的销售逐步转稳从产品特特征来看看，六安安市现有有住宅建建筑面积积在800-1330平方方米（二二居室及及三居室室为主）楼楼层在 二三四四五层的的消化较较快；商商品房仍仍以初步步的住宅宅功能为为主，对对小区绿绿化以及及小区物物业管理理以及配配套服务务方面较较为欠缺缺；纯住住宅项目目较少，大大多住宅宅采取商商住一体体的格局局，商业业氛围太太浓，也也降低了了住宅的的品质；；栋间距距太小，停停车位设设计较少少，景观观布局一一般，整整体居住住环境不不尽理想想；大面面积户型型的消化化难度大大和购买买力不足足是比较较明显的的特点。

商商业街区区偏多、小小区内部部步行街街过烂；；铺面多多为上下下双层联联体；老老城改造造项目几几乎都是是商住型型，内部部建设二二条以上上的小型型商业街街从消费热热点来看看，住宅宅集中在在城南板板块、六六安一中中周围、环环九墩塘塘和中心心广场区区域，分分别具有有政务区区、教育育、环境境和时尚尚概念，区区位特色色十分明明显商商业铺面面热点分分散，单单层小铺铺面需求求较旺由由于传统统商业中中心鼓楼楼街、黄黄大街、云云露街等等逐渐消消失，尚尚没有形形成新的的、具有有鲜明商商业业态态的街区区而皖皖西路只只是集中中在街道道的北侧侧，仅仅仅是超级级市场的的投资乐乐园从产品需需求来看看：住宅宅热、商商业冷从从城区明明珠广场场、徽商商国贸中中心、豪豪门花园园等楼盘盘来看，都都存在一一个共性性，就是是住宅供供不应求求，店铺铺门面房房问津者者少徽徽商在住住宅市场场风光无无限，始始终引领领六安房房价，为为疯狂上上涨的房房价推波波助澜然然而，其其沿解放放路商业业步行街街销售步步履艰难难，沿人人民路商商业迟迟迟不敢定定位，被被逼无奈奈正在悄悄悄更换换销售代代理，以以便推动动市场销销售豪豪门花园园商业铺铺面更始始创下单单月无销销售的尴尴尬的记记录。

明明珠广场场步行街街小铺面面好于大大铺面，而而沿解放放路黄金金地段的的已封顶顶的两幢幢7层综综合楼，本本地市场场也难以以接受，没没有产生生预期的的所谓黄黄金效益益各家家都分别别成立了了招商部部，奔赴赴合肥、上上海、江江浙等地地，吸引引外商投投资六安市商商品住宅宅消费者者特征及及其需求求特点1、受访访者目前前居住状状况调查查虽然目前前六安市市民自有有住房比比例较高高，但主主要还是是以单位位自建房房和经济济适用房房为主，考考虑到受受访者在在接受访访问时心心理因素素所导致致的误差差，实际际拥有完完全产权权的商品品房的市市民所占占比例可可能会低低一些，449%的的受访者者与父母母同住，随随着这部部分受访访者经济济实力的的提高和和新的住住宅理念念的认同同，这表表明目前前商品房房在六安安的住宅宅市场中中尚未占占据主导导地位，商品房房对于希希望改善善和讲求求自身居居住环境境和品质质的客户户还有相相当大的的发展空空间2、受访访者购买买有完全全产权的的商品房房的潜在在意愿调调查。