四川省《住宅物业服务等级划分》.docx

四川省（区域性）地方标准DB510100/T 073-2011住宅物业服务等级划分2011 -12-01 发布2011 -12-01 发布2011 -12-01 实施成都市质量技术监督局发布专项委托 服务管理1 .签订有专项服务委托合同，明确各方权利义务2 .专业服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资 格证书3 .专业服务企业人员进入物业管理区域内应佩戴标志共用部位及共用设施设备运行和维修养护应符合表9的规定表9 :共用部位及共用设施设备运行和维修养护内容及要求工程内容及要求综合管理1 .按照相关规定实施承接查验2 .按照DB510100/T 054-20照的规定进行维修、更新、改造3 .有房屋共用部位及共用设施设备的基础档案4 .共用部位检杳中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮 共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于急修范围内，应在30分钟 内组织到场维修5 .按合同约定规范使用房屋专项维修资金，有紧急维修情形，按维修资金紧急使用预 案实施维修6 .每年第4季度制订出下一年度维修养护计划7 .特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

8 .雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施9 .设备机房⑴每月清洁1次，机房整洁有序，室内无杂物⑵设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板⑶在明显易取位置配备有符合规定的消防器材，确保完好有效4）设施设备标识、标牌齐全⑸张贴或悬挂相关制度、证书6）记录齐全、完整10 .运行、检查、维修养护记录应每月归档共用部位1 .房屋结构每年巡视1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应建议相关业 主申请房屋平安鉴定，同时采取必要的防护措施2 .建筑部件（1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件 等⑵每季度巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等⑶每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等3.附属构筑物⑴ 每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等⑵每半年检查1次雨、污水管井等⑶每季度巡查1次大门、围墙、围栏等⑷每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等供水 系统1 .每半年应对二次供水设施清洗消毒至少1次，水质符合GB 5749的要求2 .每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决笫8页共35页共 用 设 施 设 备供水 系统3 .每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。

4 .水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管：溢流管口、透气口应安装 金属防护网并保持完好排水 系统1 .有防汛预案，每年至少组织1次演练2 .配备有防汛物资（沙袋、雨具、照明工具等）3 .排水设施：每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通4 .污水泵：汛期每日巡视1次，平时每月巡视1次，检查设备运行状态：每月进行1 次手动启动测试；每年养护1次5 .化粪池：每年清掏1次，发现异常及时清掏供配 电系 统及 照明1 .楼内照明：每半月巡视2次，一 •般故障1 口内修复；复杂故障1周内修复2 .楼外照明：每周巡视1次，一般故障3日内修复；复杂故障半月内修复3 .应急照明：每周巡视1次，发现故障，30分钟内组织维修4 .低压配电箱和线路：每季度检查1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包 括紧固、检测、清扫5 .控制柜：每季度检查1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检 测、调试、清扫6 .发电机：每月试运行1次，保证运行正常7 .配电室、楼层配电间：有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备；穿墙线槽周边封堵 严密；锁具完好8 .路灯、楼道灯完好率应不低于85%。

平安 防范 系统1.物防⑴外露管道等易攀爬处有防盗设施，如：防盗伞、防爬刺、带钩铁丝或抹黄油等⑵专门设置非机动车停放区域⑶物业区域内路灯、楼道灯等夜间照明设施齐全，使用正常⑷落实专人对各类物防设施每2个月开展1次全面检查，及时排除平安隙患2.技防⑴报警控制管理主机：每周检查3次，保障设备运行正常⑵红外对射探测器：每半月做运行状态测试1次，保障设备运行正常⑶图像采集设备：每周检查1次监视画面效果、录像、图像保存等功能，保障设 备运行正常⑷摄像头：每季度检查1次聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况， 进行相应调校⑸技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，应立即进行维修3.消防⑴消防设施设备完好，可随时启用；保持消防畅通⑵在出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示火灾危险性、平安逃生路线、安 全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语、平安疏散路线指导图⑶有消防平安责任制，明确各级岗位的消防平安职责4）有灭火和应急疏散预案，有义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握 消防基本知识和技能；高层住宅每年组织至少2次有员工、业主或使用人参加的消防 演练，多层、别里等住宅每年组织至少1次。

5）发现消防平安违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的， 应向公安机关消防机构报告6）消防控制室设24小时值班，及时处理各类报警、故障信息⑺发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消笫9页共35页防机构工作平安⑻与有资质的消防维保单位签订消防维保合同，约定消防维保的内容、要求、频防范次、期限以及双方的权利、义务与责任系统⑼有消防平安管理制度，每年对员工进行消防平安培训至少1次每年对业主至 少有1次消防平安宣传教育，可采用宣传栏、横幅、讲座等形式共 用 设 施 设 备1 .电梯每年进行1次定期检验电梯检验有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机 构提出定期检验申请2 .在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著 位置张贴电梯使用的平安考前须知和警示标志、使用管理单位名称和维保单位名称及 其急修、救援、投诉 3 .有以岗位责任制为核心的电梯使用平安管理制度4 .电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系电梯5 .日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时组织排除6 .与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、 频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

7 .配备至少1名取得特种设备作业人员证的电梯平安管理人员每年至少对电梯平安 管理人员进行1次特种设备平安培训，保证其具备必要的平安知识8 .有电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预案，并每年演练1次发生电梯困 人时应及时采取措施物业服务人员应在30分钟内到达现场，六城区范围内专业维 修人员应在30分钟内到达现场，其它地区在60分钟内到达现场水景1.启用前进行防渗漏和防漏电检杳，防止渗漏，保证用电平安及游 乐设2.有平安警示标识施3.每日巡查1次游乐设施，确保无平安隐患5. 2. 3装饰装修管理应符合表10的规定表10 ：装饰装修管理内容及要求工程内容及要求装饰装修 管理1 .有装饰装修管理服务制度2 .有装饰装修管理档案3 .受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室 内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修T程中的禁止行为和考前须知4 .装饰装修期间每3上1巡查1次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规 行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会5 .委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，在1周内清运，自行清运装修垃圾的， 应采用袋装运输或密闭运输的方式清运。

公共秩序维护应符合表11的规定表11 :公共秩序维护内容及要求工程内容及要求公共秩序 维护1 .出入口有专人24小时值守2 .对重点区域、重点部位每3小时巡杳1次第10页共35页公共秩序 维护3 .有外来人员管理制度，对来人来访进行询问登记4 .对机动车实行进出登记管理制度，停放有序5 .有大宗物品进出管理制度，实行大宗物品搬运进出登记管理6 .安防控制室设专人24小时值守7 .对违法犯罪行为立即报警，协助公安机关进行处理8 .对秩序维护人员必须进行相关法律法规及岗位流程培训后方能上岗9 .利用小区公告栏张贴平安防范宣传品10 .有租户管理制度，配合做好流动人口登记、出租房屋登记工作5. 2. 5环境卫生维护应符合表12的规定表12 ：环境卫生维护内容及要求工程内容及要求生活垃圾的 收集、清运1 .有垃圾收集容器2 .每半月至少清洗1次垃圾收集容器（夏季1次/周），蝇、蚊孳生季节每周喷洒1次 杀虫药3 .生活垃圾应清运至指定的垃圾中转站，清运频次不低于2次/日，垃圾收集容器周 边无散落垃圾物业共用 局部清洁1 .公共场所每日清扫1次楼道、楼梯每日清扫1次2 .每季度擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。

3 .电梯轿厢：每日擦拭1次电梯轿厢门、面板每日清拖1次轿厢地面4 .楼外道路及设施：每H清扫1次、巡视保洁2次，楼外道路无积水；每月清洁1次 楼外公共照明及共用设施；每季度清洁1次雨篷、门头等5 .水景：根据水质情况进行消毒净化处理使用期间每周清洁1次水面：每年清洁2 次水池池底6 .有害生物预防和控制：配合相关部门进行有害生物的预防和控制投放药物应预先 告知，投药位置有明显标志5. 2. 6绿化养护应符合表13的规定表13：绿化养护内容及要求工程内容及要求绿化养护1 .灌溉：出现干旱情况及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死亡现象一般植物在 萌芽前、4〜5月份、秋季、入冬前浇水1次2 .施肥：根据植物生长情况施肥，一般乔木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次； 地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1次至2次；花坛植物根据生长情况进 行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次3 .病虫害防治：根据病虫害发生规律，植物生长季每2周检查1次病虫害情况；发 现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果4 .整形修剪:乔木每2年修剪1次;灌木每年冬季修剪1次;绿篱每年至少修剪3次； 草坪夏季每月至少修剪1次，全年至少修剪10次。

5 .除草：每年全面除草2次，重点绿地增加除草次数6 .垃圾处理：绿化作业产生的垃圾应在作业完成后4小时内清理干净第11页共35页社区文化建设应符合表14的规定表14 ：社区文化建设内容及要求工程内容及要求社区文化 建设1 .有管务公开栏及其它宣传栏，内容每季度更新1次2 .每年至少开展2次精神文明宣传教育工作，内容包括科学防疫、消防平安、食品卫 生、房屋及其附属设施设备使用平安、环保及法律等知识3 .每年按物业服务合同约定组织社区文化活动4 .社区文化有活动计划、有记录、有总结，相关资料齐全5. 3住宅物业三级服务5. 3.1综合服务应符合表15的规定表15:综合服务内容及要求工程内容及要求客户服务 场所1 .有客户服务中心，至少应配置有办公桌、椅、饮水机、电脑、打印机、网络。