某房地产公司考察汇报.docx

某房地产公司考察汇报某房地产公司考察报告考察说明考察时间：2022年5月7日5月8日考察地点：杭州、上海考察项目：（1）杭州：西溪望庄、绿城留庄、西溪晴雪、华元和庄、中国美术学院象山分院（2）上海：龙湖滟澜山、龙湖蓝湖郡、万科琥珀郡园考察人员：刘念、刘忠、房丽萍、刘刚、陆磊、倪娟第一站杭州第一站：杭州西溪望庄项目概况：项目位于文二西路与荆常大道的交界处(建设中)，紧邻西溪湿地三期，自然环境得天独厚 项目总建筑面积7万余平方，共11幢，绿化率37%，容积率1.0 规划特点：古典主义建筑，4层电梯洋房，以中央景观轴为界划分为左右两个围合式组团，打破了行列式布局的呆板，也保证了每户景观的均好性 户型特点：多层（4层）平层豪宅项目，面积180-310平米，一梯两户，一楼送地下室，四楼送阁楼，二、三楼为正常户型 开盘时间：2022年6月，开盘售价：二、三楼18000元/平米,一、四楼22000元/平米 销售情况：目前销售价格一、四楼在34000元/平米，二、三楼为23000元/平米，小户型在500万左右一套，大户型在1千万左右一套；目前仅剩余20余房源，据工作人员介绍待景观建好后拟再涨价。

物业费：2.8元/平米/月车位：一户配一个车位，一楼配车库，可停两个车位交付标准：毛坯智能系统：停车管理系统、周界监控系统、电子巡更系统、可视对讲及门禁系统、光纤接入系统、背景音乐系统、保温节能系统、电梯系统、智能信报箱系统 项目现场目前，项目建筑基本成形，景观正在建设之中 建筑风格为新古典主义风格，从建筑排布来看，小面积户型为单独一个单元，反而大面积为4个单元 第一站：杭州第一站：杭州大堂入户项目大堂的入口，除配备了门禁系统外，还配备了各户的邮箱，方便客户取阅邮寄的信件和报纸等入户智能邮箱门禁系统大堂入户项目为一梯两户，大堂采用挑高式规划，彰显大宅风范 第一站：杭州挑高大堂第一站：杭州300平米户型：一楼带地下室户型特点：动静分区，将生活区和休息区分离；主卧带卫生间，配备保姆房，子女房共用一个卫生间；负一层带有多重空间，且可以直接进入双车位车库 项目样板房该项目，我们主要看了300平米的样板房，总体来说，该项目样板房考虑比较周全，细节和格局上做的较好 第一站：杭州入户走廊，左右生活区域分割餐厅，早餐与正餐区分，但缺少中西餐分区第一站：杭州项目样板房卫生间内配备桑拿房地下室配备私人SPA地下室视听室下沉式院落第一站：杭州项目样板房项目总结项目由一家杭州本土并不知名的开发商开发，销售业绩良好，可见平层豪宅在杭州已较成熟，有着较重的市场地位。

本案明显有抄袭绿城留庄的痕迹，大厅设计，户型面积都类似，但项目精髓上还是缺乏一种平层大宅的尊贵感，在同类产品中，该项目只能处于中等水平 尤其是项目在一些细节性的把握上并不到位，影响了小区整体品质 第一站：杭州项目优劣势优势：（1）地段：区位较好，离高架出口仅几百米，出行比较方便，同时位于西溪附近，拥有自然环境优势；（2）户型：180平米-310平米，户型适中，选择性较大，而且310平米户型基本上能做到动静分区；（3）景观：围合式布局，能做到户户见景 劣势（1）户型：因围合式布局，导致户型并不是都是南北朝向；大户型平层，面积还是略显狭小，布局上没有将中西餐厅区分开，子女房共用卫生间，私密性不强；（2）规划：小户型单独一栋一单元，大户型却一栋4单元，无法体现大户型的尊贵感；（3）缺乏私密性：一梯两户，入大堂即看到入户门，私密性较弱 第一站：杭州西溪晴雪项目概况：项目位于杭州市西湖区著名的留下镇，择邻西溪公园南门，雄踞天目山路西端 东依钱塘活水水系留下河，北眺西溪国家湿地公园，南望西湖风景名胜区，生态环境得天独厚 总建筑面积约11万平方米。

规划特点：低密度纯多层带电梯，西侧以五、六层的小户型围合中心景观布置院落洋房，东侧由北至南规整分列排屋和洋房，整个项目呈反”L”型铺排 户型特点：90m平米阔景洋房、180平米奢适四房、400平米水岸联排 开盘时间：2022年4月10日，推出2#小户型房源销售情况：项目上月开盘，销售价格在23000元/平米左右，开盘即遇新政，销售大约30余套 物业费：平层公寓2.5元/平米/月排屋3元/平米/月车位：1：1配备交付：毛坯第一站：杭州销售现场因项目售楼处及样板房均位于市区，故本案未至项目现场考察，只参观了他们的售楼处和样板房，项目售楼处展示的是雅戈尔旗下的两个项目，一个为市内的高层建筑，另一个即是西溪晴雪 沙盘软包第一站：杭州180平米四房：这个户型从格局上看并不能称为平层豪宅，仅是四房两厅两卫的大户型 第一站：杭州90平米三房：这个户型在85%得房率基础上，利用阳台和飘窗空间，规划成三房两厅两卫，从户型设计上来看比180平米的更具卖点 客厅，将阳台规划在内第一站：杭州绿城留庄项目概况：位处杭州西溪国家湿地公园正南侧，北依“杭州第一景观大道”天目山路，背望优美如画的老和山，空气清新，自然景观资源得天独厚。

项目距西湖风景区仅约5公里 项目建筑面积7.8万平方米，总占地约50000余平方米，容积率1.17 规划特点：建筑层数3-4古典主义建筑，4层电梯洋房 户型特点：平层豪宅面积285-450平米，规划建造主力户型为350平方米左右的精装修官邸大宅，一梯两户，另配备一栋50平米小户型（50年产权，商业性质）多层 车位配比：大户型一户赠送两车位，另临时停车位300多个，供小户型业主购买或来访客户停车 物业费：6元/平米/月开盘时间：2022年7月，大平层开盘单价28000-45000元销售情况：2022年5月项目已整体交付,目前二手房价格在1500-1900万/套，单价基本45000-55000元之间 交付：精装交付（硬装）第一站：杭州建筑外立面古典欧式风格建筑，外立面采用石材和颜料粉刷相结合，米色外立面看上去比较大气，但由于粉刷材质的原因，时间长后，比较容易脏 第一站：杭州景观：项目于2022年交付，但从景观看，整个小区郁郁葱葱，绿化植被都非常充足，这是一般开发商无法做到的 公共游泳池第一站：杭州第一站：杭州门禁系统和邮箱项目每单元入口都设置了两道入口，第一道即为门禁系统和邮箱配备，这样方便了业主，也可以使大堂更显纯粹和气势。

邮箱门禁系统第一站：杭州入户大堂：大堂配备休息椅，体现项目在细节处的人性化，挑高式大堂，一梯两户，入户也较私密，体现了整个项目的尊贵感 第一站：杭州户型特点主力面积350平米，大平层户型面积比较合适；户布局动静分区，厨房和休息区分别于左右两侧，于大厅入口作为分割带；每个房间带一卫生间，保姆房带卫生间和洗衣房；该户型满足了大平层豪宅的基本功能，但由于其面积有限，故没有分中西厨房，也没有更多空间安排休闲娱乐的房间 入户走廊餐厅卧室厨房第一站：杭州主力户型：所有户型统一精装交付，不配备软装，对于一部分客户装修的唯一性有影响 第一站：杭州会所项目会所设置在项目入口处，为两层楼建筑，配合健身、餐饮、酒店客房等，在满足业主日常所需的情况下，也为业主招待客户人提供了便捷之处 项目总结项目由浙江绿城开发商开发建造，该开发商开发项目比较成熟，无论是项目建筑还是景观，都是一个高品质项目所呈现的样本 本次考察的第一个项目“西溪望庄”在建筑规划上基本上模仿了本案 本案开发时间较早，开发之时是杭州乃至整个华东地区都极为少见的低层豪华精装修电梯住宅 在物业服务上，本案采用了一对一式的管家服务，提升产品的服务等级；配备了二手房中介公司，为业主房屋出售提供便捷之处。

会所的酒店客户配置，对于业主招待来访客户提供了方便之处 第一站：杭州第一站：杭州华元和庄项目概况：华元和庄位于西湖天目山/国家唯一的城市湿地西溪湿地之畔，周边配套繁华，属泛黄龙商圈 园区总建筑面积:73264平方米，占地面积42131平方米，地上住宅面积约为41500余平方 规划特点：中式古典建筑，共100余幢纯中式排屋 户型特点：户型面积约为340-530平方米，地下1层，地上3层 开盘时间：2022年4月销售情况：目前价格30000-35000/平方米，总价1400-3500万,现目前仅，2套500多平米及2套380平米房源 车位：赠送，一户两个车位物业费：6元/平米/月安保系统：周界安防配置低照度图像监控、图像报警、红外栅栏报警，以及非法周界侵入实时报警等功能的周界机电防护系统 智能化设施：周界安防系统、停车管理系统、电子巡更系统、可视对讲系统、中央吸尘系统、新风系统供热系统：地源热泵外墙：涂料、石材进户门：高级防盗门第一站：杭州建筑特色整个项目采用了古代中式建筑风格，青砖白墙以及庭院景观，建筑特点比较纯粹，风格也较突出。

第一站：杭州一楼格局：一楼为生活区域，厨房，餐厅、客户以及一个活动房间第一站：杭州二楼、三格局：二、三楼为生活区域，设置次主卧、次卧以及书房 第一站：杭州三楼格局：三楼单独为一主人房，彰显了空间的奢华 第一站：杭州项目总结该项目为中式项目，主要是联排户型，在户型规划和空间布局上，均彰显了大户型的风范，样板房的设计业颇具吸引力 但从居住舒适度上看，同等面积、价格的排屋与大平层对比，相对来说，大平层更加舒适，大平层不仅避免了爬上爬下的麻烦，而且户型也能满足各种需求，居住舒适度更高 中国美术学院象山学院本次杭州之行，我方人员还考察了中国美术学院象山学院，主要目的参观该学院的建筑 该学院建筑利用了中国传统的建筑元素和园林概念，融合了现代建筑的科技感觉，创意大胆，形式新颖，创造了一座充满特色、想象力的空间建筑 现将该学院建筑照片汇集如下，供欣赏 第一站：杭州第一站：杭州第一站：杭州第一站：杭州第一站：杭州第一站：杭州第二站上海龙湖滟澜山项目位置：上海市青浦区嘉松中路6788弄主力户型：180250平方米物业类型：别墅建筑类型：双拼;叠拼;联排;容积率：1绿化率：50%总户数：564套单价：20000-30000万/面积区间：180-290总价：400-700万装修情况:毛坯项目情况：现销售二期香醒半岛产品配套：周界红外报警系统、24小时电子巡更、楼宇对讲系统、变频供水、预留空调机位、独立车库、涂料;面砖;、钢制防盗门、塑钢窗第二站：上海首次开盘时间：2022.10.20最近开盘时间：2022.9.17总销售套数：313套未售套数：251套园林龙湖滟澜山期香醍半岛横向有滟澜渡、紫香堤、银杏道、蔷薇谷、朗月溪五条色彩鲜明、的景观轴线装点社区，缔造出幽静浪漫的原生悠居生活。

纵向有莱蒙湖印象、普罗旺斯之香、托斯卡纳时光、波尔多往事、克里特传说五个特色小镇，龙湖滟澜山期香醍半岛还原出地中海梦幻度假生活 西班牙、意大利、托斯卡纳手工坡地艺墅，采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，在社区内整体塑造7-8米高差，龙湖滟澜山期香醍半岛在上海打造出真正的溪谷山居别墅 独特“全冠成树移植”，坚决不用砍头树，每颗树都有专车移植，让人可以享受不必等待的浓荫环境 龙湖滟澜山期香醍半岛五重垂直绿化，突破传统绿化指标，让生命立体灵动 龙湖滟澜山期香醍半岛未下沉的下。