房地产相关法律法规(图、案例).ppt

房 地 产 相 关 法 律,“房地产”的含义,房屋所有权或其他权益被称为房产；对特定地块的权利称之为地产；房产和地产的合并被称为房地产在《物权法》颁布之前，一般认为我国房地产法律体系是以《中华人民共和国房地产管理法》为核心的，他既调整了横向的平等的主体之间房屋买卖、租凭、抵押等关系，又同时对纵向的房屋管理关系进行了规定，即存在着民事法律关系和行政法律关系两个不同性质的房地产法律体系《物权法》颁布之后确定了不动产的概率，对房地产方面的法律问题更侧重于于物(土地或房地产）相关的权利研究市场经济中的房地产在利用和流转过程中发生的权利保护问题法院翟处理平等主体之间的以房地产为标地的纠纷中，使用法律一般首先是物权法、合同法、担保法等民法范畴的部门法，其次适用土地管理法，城市房屋房地产管理法等相关法律规定我国房地产相关法律体系,一、《中华人民共和国城市房地产管理办法》,《中华人民共和国城市房地产管理办法》,《中华人民共和国城市房地产管理办法》1994年7月5日第八届全国人民代表大会常委委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改＜中华人民共和国城市房地产管理法＞的决定》修正,目 录：,总 则房地产开发用地房地产开发房地产交易房地产权属登记管理法律责任附 则,本法适用范围：,第二条　在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

　　本法所称房屋，是指土地上的房屋建筑及构筑物本法所称房地产开发，是指在依据本法取得有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设行为 　　本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁注释：,这里所指的城市和城市规划区，是指《城市规划》中第三条界定的概念即指城市市区近郊区以及城市行政区域内因城市建设和土地发展需要实施规划控制的区域土地使用权出让规定：,第七条　土地使用权出让，是指国家将有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定的年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 注释: 国家将国有土地使用权转让给土地使用者，是国家作为国有土地所有权人，将其所有权权能中的使用权分离出来，转让给土地使用者的一种权利转让方式，其实质是国家形式对国有土地财产的处分权利土地使用权出让有以下几个特征,土地使用权出让，是以土地所有权与土地使用权分离为基础的土地使用权出让是有年限的土地使用权出让是有偿的，土地使用者取得一定年限内的土地使用权，需向土地所有者（国家）支付土地使用权出让金土地使用者享有的权利的效力是不及于地下之物的相关法规：,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：1、居住用地七十年，2、工业用地五十年，3、教育、科技、文化、卫生、体育、用地五十年，4、商业、旅游、娱乐用地四十年，5、综合或者其他用地五十年。

中华人民共和国城市房地产管理法,第八条　城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让 　　第九条　土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划中华人民共和国城市房地产管理法,第十五条　土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿注释：土地使用权出让是基于出让方与受让方签订的合同，受让方如未按合同约定支付出让金是违约行为，左右合同另一方的土地管理部分享有解除合同的权利中华人民共和国城市房地产管理法,土地使用权出让规定：第十七条　土地使用者必须改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用出让金注释：,本条所指的用途变更，是指城镇国有土地在下列用途之间变更：1、居民用地，2、工业用地，3、商业、旅游、娱乐用地，4、教育、科技、文化、卫生、体育用地，5、综合或者其他用地相关法规,《中华人民共和国土地管理法》第五十六条　建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意中华人民共和国城市房地产管理法,土地使用权出让规定：第十八条　土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预表，用城市基础设施建设和土地开发土地使用权出让金上缴和使用办法有国务院决定中华人民共和国城市房地产管理法,土地使用权出让规定：第二十二条　土地使用权划拨，是批县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅地应交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的期制中华人民共和国城市房地产管理法,土地使用权划拨　第二十二条　土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的期制关联法规：,《划拨土地使用权管理暂行办法》,中华人民共和国城市房地产管理法,第三十一条　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

注释：由于房屋所有权与房屋所占土地使用权是不可分割地归属于一个权利主体，因此，除出让方式取得的土地使用权可以单独设立抵押权外，房产转让、抵押时，其房屋所有权和该房产占有范围内的土地使用权必须同时转让、抵押关联法规：,《中华人民共和国担保法》第三十六条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押　　以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押《物权法》第一百八十二条　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押 　　抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押第三十二条　基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布具体办法由国务院规定 （房地产价格管理）,相关法规：,《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）《城镇土地估价规程》 （GB/T18508-2001）,中华人民共和国城市房地产管理法,第三十九条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定的，报有批准权的人民政府审批。

报有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金 　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理解释：,《城市房地产转让管理规定》第十二条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理 　　（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的； 　　（二）私有住宅转让后仍用于居住的； 　　（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的； 　　（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的； 　　（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的； 　　（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的； 　　（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

　　依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明中华人民共和国城市房地产管理法,第四十三条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地的使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同相应调整土地使用权出让金中华人民共和国城市房地产管理法,第四十六条　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为债务人不履行债务时，抵押权人有依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿 　　第四十七条　依法取得的房屋所有权连同该屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权中华人民共和国城市房地产管理法,第五十条　设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿注释：划拨取得的土地使用权抵押，抵押权人的优先受偿权后于土地使用权出让金划拨取得的土地使用权之上得房屋以赢利为目的的出租，应将其中的土地收益金上缴国家。

中华人民共和国城市房地产管理法,第五十一条　房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将士地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增的房屋所得，抵押权人无权优先受偿中华人民共和国城市房地产管理法,第六十一条　房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记 　　因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记 第六十二条　经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权的确认和变更分别载入房地产权证书二、物 权 法,,目　录,第一编　总　则 第一章　基本原则　第二章　物权的设立、变更、转让和 消灭第一节不动产登记 第二节　 动产交付 第三节 其他规定　　第三章　物权的保护　第二编　所有权 第四章　一般规定 　第五章　国家所有权和集体所有权、私人所有权第六章　业主的建筑物区分所有权 第七章　相邻关系 第八章　共　有第九章　所有权取得的特别规定,第三编　用益物权 第十章　一般规定 　第十一章　土地承包经营权 　第十二章　建设用地使用权 　第十三章　宅基地使用权 　第十四章　地役权 　第四编　担保物权 　第十五章　一般规定 　第十六章　抵押权 　第一节　一般抵押权 　 第二节　最高额抵押权 　第十七章　质权 第一节　动产质权 第二节　 权利质权 　第十八章　留置权 　第五编　占　有 　　第十九章　占　有,本法所称物权，是指？,,本法所称物权：,是指合法权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

当物权受到侵害时又该怎么办？,,第三章 物权的保护,《物权法》第三十二条，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决第六章　业主的建筑物区分所有权,第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。