2023年云南省房地产估价师之估价原理与方法考试题库.docx

2023年云南省房地产估价师之估价原理与方法考试题库一单选题(共60题)1、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ ）A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年【答案】 A2、卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%，则该住宅的正常成交价格为（ ）元/m2A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】 A3、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2A.-100B.50C.50D.100【答案】 B4、路线价法特别适用于对( )进行估价A.单宗土地B.大量土地C.部分土地D.待开发土地【答案】 B5、房地产供给有限特性的本质是（ ）A.土地的总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】 B6、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪A.热B.暑C.风D.火【答案】 D7、在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的6%和3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担则该宗房地产的正常负担下的价格为（ ）元/m2A.2660B.2425C.2294D.2427【答案】 D8、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元该旧办公楼的重建成本为2050万元，旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（ ）。

A.2011B.2021C.29D.2030【答案】 B9、起于四肢肘膝以上部位的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】 C10、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ ）A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法【答案】 C11、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（ ）元/m2A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】 A12、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（ ）A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法【答案】 C13、面色 白，肢冷，倦卧，面红，烦热，口渴，脉大无根的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】 D14、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。

A.空置率偏小B.运营费用偏大C.收益期限偏短D.报酬率偏高【答案】 A15、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼【答案】 B16、价值时点原则要求评估价值是在由（ ）决定的某个特定时间的价值A.价值类型B.估价结果C.估价目的D.估价过程【答案】 C17、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（ ）A.开发利润率B.投资利润率C.土地利润率D.销售利润率【答案】 D18、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( )元/m2A.3816B.3899C.4087D.4920【答案】 D19、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般（ ）A.不能作为可比实例B.取相同的部分作可比性C.经调整后可作为可比实例D.可作为可比实例【答案】 A20、确定估价对象及其范围和内容时，应根据( )，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序【答案】 B21、国家标准《房地产估价规范》的最早颁布时间是（ ）年。

A.1994B.1995C.1999D.2004【答案】 C22、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪A.热B.暑C.风D.火【答案】 D23、下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（ ）A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年B.居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年C.居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年D.居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年【答案】 C24、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%～5%估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）A.年净收益为1500万元，报酬率为4%B.年净收益为1500万元，报酬率为5%C.年净收益为1550万元，报酬率为5%D.年净收益为1600万元，报酬率为5%【答案】 B25、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守( )。

A.现实性原则B.适宜性原则C.技术性原则D.客观原则【答案】 C26、在实际估价中，判定在建工程的标准是（ ）A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗【答案】 A27、“清气在下，则生飧泄；浊气在上，则生胀”说明哪种脏腑的紊乱A.心B.肝C.脾D.肺【答案】 C28、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D.带脉【答案】 B29、对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（ ）A.朝向B.楼层C.交通条件D.楼前绿化【答案】 B30、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（ ）A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】 D31、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（ ）A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.两者同样重要D.因人而异【答案】 A32、头胀头痛、甚则呕血、昏厥，属于A.怒则气上B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下【答案】 A33、在实际估价中，判定在建工程的标准是（ ）A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗【答案】 A34、选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、（ ），为进行后续的比较修正建立共同的基础。

A.客观合理B.有根有据C.基础相当D.相互可比【答案】 D35、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，抵押率为0.7则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元A.370B.385C.420D.550【答案】 B36、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（ ）A.提高B.下降C.不变D.无法确定【答案】 B37、下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告【答案】 A38、下列哪项不是治标与治本的运用方法A.急则治其标B.缓则治其本C.标本兼治D.先安未受邪之地【答案】 D39、由于房地产的（ ），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性【答案】 A40、收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素A.均衡原理B.替代。