一个房产商的“空手套白狼”.doc

创业讲堂之一个房地产商的空手套白狼 编者 401010018一个房产商的“空手套白狼”租赁来的土地上可以开发房产吗？不能同样内容的施工合同能搞“一女多嫁”吗？也不能上述问题，如果换成河南鸿运置业有限公司（下称鸿运置业）来回答，就能将“不能”变成“能” 2006 年以来，该公司利用一块租赁来的土地，采用“一女多嫁”的方式同一个又一个建筑商签了施工合同，但签合同并不是目的，其真正用意是收取每家数十万元到上百万元不等的合同履约金鸿运置业一内部人士称，该公司利用上述手段收取的合同履约金不止 2000 万元那么，这家房产商是如何做到这些的呢？承包商付了 100 万履约金3 月 2 日下午，白雪覆盖了郑州市中州大道与花园路交叉口处一块用围墙圈起的空地空地内除了两层活动板房和齐腰深的荒草外，空空如也建筑商老鞠的心情，相当糟糕——他在这块土地上白白扔去的不仅仅是 300 多万元钱，还白白浪费了近 3 年的时间42 岁的老鞠是中建六局第三建筑工程有限公司（下称中建六局三公司）的项目经理，在建筑行业摸爬滚打了 10 多年2007 年 4 月的一天，正在北京出差的老鞠接到一个熟人的，说郑州一家房地产公司在中州大道与花园路交叉口处的大庙村（属惠济区花园口镇）买了一块 100 多亩的土地，正准备在上面开发惠泰花园小区，要盖 10 多栋小高层，这个熟人正好认识该公司老总，能拿下这个项目。

老鞠闻讯立即赶到了郑州实地查看，发现这块土地具备房地产开发的基本条件通过这个熟人的引荐，老鞠找到了鸿运置业的“副总经理”张和平，张又领着他去看鸿运置业在惠济区新城办事处贾河村内的一个在建项目——惠龙鸿运花园小区当时，这个小区的 20 栋小高层将要封顶鸿运置业提供的营业执照、机构代码证、税务登记证等都是真实的，针对大庙村的惠泰花园项目，还有一份专门的施工图纸，图纸上标明，惠泰花园将盖 12 栋小高层鸿运置业承诺，除其中两栋另有用途外，剩余 10 栋全部发包给老鞠，预算的工程款为 1.5亿元，利润相当可观2007 年 5 月 6 日，鸿运置业同中建六局三公司签署了一份建设工程施工合同，中建六局三公司需要向鸿运置业交纳一笔合同履约金在建筑行业里，合同履约金又称质量保证金，是发包方（即开发商）为了保证施工质量和工期进度向承包方（即建筑公司）收取的一笔费用经讨价还价，鸿运置业向老鞠收取了 100 万元的合同履约金动工时出现多家承包商在交纳过 100 万元的合同履约金后的 2007 年 8 月 1 日，鸿运置业给老鞠下达了一份进场通知，让其做好施工前的准备工作于是老鞠立即花 30 多万元搭建了两层、30 多间活动板房，聘用了 20 多名管理人员入住活动板房，并成立了“惠泰花园项目部” 。

而建筑工程必须取得开工许可证才能动工2008 年春节前，鸿运置业才告知老鞠“可以先把地基打起来，然后慢慢等手续，这样两不耽误” 当老鞠兴高采烈地带着 40 多个工人准备打桩时，又一家施工队进入了工地，这是一家上海的桩基公司老鞠一看急了，而对方却拿出了一份鸿运置业下发的进场通知书和 20 万元的合同履约金收据随后的几天，不断有建筑公司带着民工来到这块空地上做开工准备他们同样和鸿运置创业讲堂之一个房地产商的空手套白狼 编者 401010018业签了施工合同，交了十几万元到一百多万元不等的合同履约金老鞠粗略地估算了一下，那些天跑来准备开工的公司有七八家，少的签了一两栋楼的施工合同，多的则是十来栋而据他事后了解，这块土地根本不是鸿运置业买的，而是其以每年 36 万元租的，土地面积是 104 亩，但中州大道的扩宽会占去其中 30 多亩，实际可用的只有 70 亩，按照楼房采光和间距要求，这块地上最多能建 8 栋楼更为重要的是，这块土地的产权属大庙村集体所有，与鸿运置业无关，不可能让其在上面开发房产光履约金就收了 2000 万发现上当的老鞠立即去找鸿运置业的负责人交涉。

他说，鸿运置业的董事长李学敏告诉他，未能如期开工的主要原因还不是手续问题，而是鸿运置业资金紧张，如果老鞠能够为他们融资 2000 万元，不但大庙村的工程会立即开工，其工程总承包的地位不变，惠龙鸿运花园西北角的两栋高层工程也会让其负责承建，不再收取保证金2008 年 7 月 4 日，老鞠和鸿运置业签了一份补充协议，这份补充协议中除了约定上述两项内容外，鸿运置业还保证大庙村项目 2008 年 10 月办理好开工手续，如果到期不能开工，自愿赔偿老鞠 100 万元鸿运置业的法人代表李学敏和股东郭长明、乔福运都在上面签了字这样一份补充协议让老鞠再次看到了希望他用了近两个月的时间，2000 万元的资金终于汇入一家银行的账户上此时他却被告知：“就是引来资金我们也不要了，现在房子不好卖，盖好了也卖不出去 ”老鞠犹如遭当头棒喝，意识到自己再次入彀但这还没让老鞠彻底绝望，因为 2008 年8 月 25 日，鸿运置业给其下达了一份进场通知，让其 9 月 30 日前往惠龙鸿运花园的 1 号楼、2 号楼施工当老鞠按照进场通知要求的时间赶到惠龙鸿运花园时，却发现，鸿运置业承诺让他建设的小高层已经有人在开挖地基2008 年 9 月以来，老鞠不断前往鸿运置业讨说法。

在这里，他遇到了十余家建筑公司的代表，他们都有着和老鞠相同的经历除土建工程外，鸿运置业还使用相同的“一女多嫁”的方式，收取包括水电、电梯、绿化、保温、外墙漆、门窗、桩基、消防、材料供应等项目承包商的合同履约金2008 年下半年以来，已不断有人前往鸿运置业所在的惠济公安分局经侦大队报案老鞠说，据他了解，记录被鸿运置业以同样手段收取合同履约金的承包商的名单写满了 8 张 B4纸估计有上百家，骗取的合同履约金不下 1000 万元 ”而当老鞠说出这句话时，在场的鸿运置业一内部人士当即接过话头儿：“一千万？两千万都不止！”承包商履约金被用来“填窟窿”鸿运置业在其网站上称，其是一个新兴的房地产开发营运商，也是河南大型综合性房地产营运商，综合实力位居中国房地产业前列，并于 2005 年在河南本地开发了惠龙鸿运花园楼盘上市而实际上，惠龙鸿运花园是鸿运置业开发的第一个也是目前为止唯一一个楼盘，并且，这个楼盘因属于非法占地的小产权房，已多次被媒体揭露曝光资金的缺乏一直以来都在困扰着鸿运置业，经常是工程干到半截没钱了而停下来，甚至连道路绿化的钱都拿不出来在这种情况下，如何找来资金完成惠龙鸿运花园的后期工程成了当务之急。

于是，建设咨询公司和混迹在各建筑公司充当中间人的各路人马纷纷登场，通过关系的创业讲堂之一个房地产商的空手套白狼 编者 401010018关系、朋友的朋友，一个又一个建筑商来到大庙村的这块空地上考察，紧接着便签了合同交了合同履约金，而他们交的钱，并不是真正用到这个虚构的地产项目的质量保证上，而是用来填补十几公里外的惠龙鸿运花园的资金缺口有建筑商说，或许，鸿运置业当初只是想利用大庙村的这块土地套取一定的合同履约金，以填补第一个项目资金缺口房子建好后能卖出去，再用卖房子的钱去还这些合同履约金，这样双方都没有大的损失有人形象地将这种行为称为“乾坤大挪移”或“空手套白狼” 但是，惠龙鸿运花园的销售情况并不理想，资金缺口越来越大，到了最后鸿运置业难以控制局面，无法收场行业潜规则让承包商乖乖入套鸿运置业的业务经理张和平（他对外的职务是公司副总）说自己也是事后才知道，大庙村的那块土地即便被鸿运置业买下来，也不可能被批准开发房产，因为政府规划中它还有着其他用途老鞠们在签合同时，看到的只是鸿运置业和大庙村的一份联合开发协议和一份选址意见书。

按照建筑行业常识，在没有取得开工许可证的情况下，以前取得的任何手续都会存在很大的变数，但老鞠们仍然希望潜规则能发挥作用这种潜规则就是，以前不少开发商都是未批先建，边建边办手续，用既成事实逼主管部门就范而随着近年来郑州市行业主管部门对违法施工、非法占地和小产权房等问题越来越重视，这种潜规则没了用武之地，所以老鞠们合同签了一两年也开不了工2008 年下半年以来，随着报案人数的不断增多，鸿运置业不得不开始理赔根据记者了解到的情况，目前已有部分承包商讨回了自己交纳的合同履约金，这些多是数额较小的资金，以十万元、二十万元居多，像老鞠这样上百万元的都还没有着落记者陪同老鞠前往惠济公安分局经侦大队时，一位民警在中对老鞠说，关于鸿运置业，他们还在查针对此事，记者拨通了鸿运置业法人代表、董事长李学敏的，接的是一位女士，她称会让李随后和记者联系并做出回应，但截至发稿时，李学敏仍未就此事做出解释和说明。