安徽XX项目投资分析报告.docx

第一章 黄山市发展概况一、区位城市发展规划状况近几年来，黄山市的城市建设和经济发展速度令人瞩目黄山市新一轮城 市总体规划为黄山勾勒出了未来发展的无限风光，将城市发展潜质向世人做出 了展示本轮规划指出，黄山市要致力于打造国际性旅游城市，著名的自然与 文化遗产地和皖南地区中心城市,其市域城市化水平的目标为：近期（2005 年）达到33%,中期（2010年）40%,远期（2020年）达到58%左右旅 游和交通市黄山本轮发展的重点所在，这将大大的增加旅游房产的发展空间WffWlW目标在城市人口规模方面屯溪区近期（2005年）目标为18万人，中期（2010 年）为22万人，远期（2020年）将达到30万人；徽州区近期（2005年） 为4.6万人，中期（2010年）为5.5万人，远期（2020年）将达到7.5万 人；黄山区近期（2005年）为4.9万人，中期（2010年）为6.0万人，远 期（2020年）将达到8.5万人；三区合计近期（2005年）为27.5万人，中 期（2010年）为33.5万人，远期（2020年）将达到46万人27.51人口发展规模4650403020100近期（2005年） 中期（2010年） 远期（2020年）□人口 （万人）2005年，城区建设用地控制在28.5平方公里以内，其中屯溪区18万人 左右，建设用地控制在18平方公里以内。

到2020年，城市实际居住人口 46 万人左右，建成区建设用地控制在旦平方公里以内，其中屯溪区30万人左 右，建设用地控制在31平方公里以内2020年黄山市区城市用地规模将达 到47.8平方公里，其中屯溪区为29.5平方公里，徽州区为7.5平方公里，黄 山区为8.5平方公里，机场建设用地2.3平方公里屯溪区城市用地空间结构与功能分区是以"三江为城市的绿化景观与公共 服务轴，以城市北片、西片、南片为三个基本功能片区，集中紧凑综合发展 "三江景观与公共服务轴即是以新安江、横江、率水为城市主轴，将两岸滨江路 塑造成集游览、休闲为一体的城市景观大道，形成功能齐全、相互配套又各具 特色的三个城市组团彻底改变中心城区南北狭窄的条状格局,2007年城市 化水平达到75%以上城市基本功能片区是指以新安江为自然分割形成的北片 区、阳湖片区、黎阳片区，北片区为城市中心所在地，集中了城市的行政、体 育、商业、文化等多种功能南片区主要为教育区和居住区西片区主要为休 闲娱乐和生活区规划同时对继承和弘扬徽派建筑艺术提出了具体要求黄山市在未来的规划中，将形成"一轴两点，一环四片"的多三角旅游空间 格局，即以风景区为龙头，以屯溪为旅游服务基地，充分利用和合理开发市域 自然与文化遗产资源，形成黄山一屯溪旅游服务轴。

规划形成以黄山风景区为 中心，带动周围旅游资源开发的新格局，形成屯溪、黔县、黄山区、歙县环状 的四片旅游地系统，最终形成三个三角区：黄山、黔县、屯溪旅游三角区；黄 山、歙县、屯溪旅游三角区和屯溪、歙县、黔县旅游三角区而前两个三角区 性质较为相似，是名山秀水徽文化旅游三角区，后一个三角区形成的是徽文化 旅游三角区按照规划，黄山区旅游地系统将以“山水风情”为主题进行甘棠旅游地系 统的建设，协调黄山风景区西大门、北大门与太平湖风景区开发度假旅游的相 关关系，重点培育太平湖旅游度假区的发展，以高标准、高档次、建设国家级 旅游度假区；歙县旅游服务地系统将以“古民居探访游、休疗养健身游和历史 文化名城游”为主题进行建设，积极申报渔梁古村和渔梁坝加入世界遗产，围 绕千岛湖一深度开展新安江水路旅游；黔县旅游地系统将以“皖南民居古村落” 为主题进行建设，在积极保护的基础上，争取将南屏、关麓、屏山列入皖南古 村落世界遗产名录到2010年,城市的建成面积将由现在的14.1平方公里扩张到20平方公 里以上二、区位资源概况黄山市境内有世界级名山-黄山，有“黄山情侣”-太平湖，还有黄山国家 森林公园、中国黄山龙裔公墓、翡翠谷、猴园、九龙瀑、天湖、神仙洞、芙蓉 谷、翠微寺、彩虹谷等众多自然、人文景点，景点非常集中。

在黄山区周边，还有石台溶洞群、黔县古民居、道教名山齐云山、屯溪老街、歙县历史文化名 城、泾县军部旧址等景区景点（见景区示意图）萸HI肖景区什帀图齐云山林门县■屠区•趁县所在地_黄山风*区区 山 黄屯溪是黄山市市政府所在地，是黄山政治、文化、经济、交通枢纽，是区 域经济的核心地段，在整个区域经济中占首席地位；屯溪靠近国家级旅游胜地 黄山、太平湖，西邻全国四大道教胜地一一齐云山，东临千岛湖，是黄山风景 区的南大门，是大多数中外游客登临黄山的第一站，拥有独一无二的旅游资源 优势，并以屯溪老街堪称徽文化的集中典范区三、城市配套屯溪目前基础设施建设正不断完善中，道路交通、市 政公用、园林绿化和住宅建设配套也不断跟进在交通配套方面前 园路、黄山路、滨江路、华山路、戴震路、股份大道、新安路为主 要干线；商业已形成了宇隆商贸城、黄山新街、老街、荷花池等商 业中心区；而世纪广场一片已形成新的文化、体育中心，西郊建成 休闲度假中心，新安江南岸新城区开始建设在规划中，作为核心城区的北市区将完善和丰富功能配置，提高城市品位;南市区的建设将以国际旅游万博城项目和新安大道、中华大道的建设为标志, 2003年全面启动，五年基本形成以商贸会展、科教中心为一体的新型城区迺 市区则以高尔夫休闲中心为主体，加快民营企业家俱乐部、黄山植物大观园和 鬲山风景区的规划与建设，形成与全市旅游景点相配套、全省规模最大的娱乐 休闲、生态观光度假区。

一）交通组织配套205国道和103、218省道及即将动工的合铜黄高速公路穿境而过，拥有 国家一类航空口岸，开通2 0多条国内航线黄山市与上海、杭州、南京、合 肥、九华山、景德镇等地均有国道相连正在修建的徽杭高速公路，将于2004 年正式通车（全线通车预计为2006年），使黄山连接杭州的公路里程缩短到2 小时合肥-铜陵-九华-黄山高速公路，黄山-景德镇高速公路,环黄山高速公 路也已经完成立项，将形成黄山未来重要的交通纽带屯溪市区内过去一直以三轮车（人力、机动）交通为主，公交车也多是以 微型面包车为主，目前新型中巴车替代了原来的微型面包车，而出租车也在市 府的指导下下浮了起步费，开始了打表计费的时代，现在市区出租车以5元起 步，大部分地区的交通也几乎就是五元钱，按照规划，黄山市今后将大力加强交通网络建设，在2008年之前，迅速 架起其与各下属县市和周边主要城市的快捷沟通，成为安徽省南部地区的交通 枢纽航运方面，本轮规划建设在花山附近，建设中心城区的航运码头，恢复屯 溪至深渡的新安江水运路上，铁路黄山站将由现在的三等站规划为二等站， 岩寺将设立货运站，渔亭站将升格为四等站，同时为加强与上海、浙江、福建、 江西的省市的联系，带动黄山和九华山的旅游发展，皖赣复线、黄山一金华铁 路、青阳童埠一黄山铁路也在积极的规划之中；除已全线开通的徽杭高速公路 外，黄山还将建合同屯（合肥一铜陵一屯溪）高速、屯景（屯溪一景德镇）高 速、屯宣芜（屯溪一宣城一芜湖）高速和屯婺（屯溪一婺源）高速等五条高速 公路；而黄山市域内，环黄山公路，岩寺一万安高等级公路也将规划开建。

二） 商业配套目前的商业主要集中在老街、黄山中路一带，宇隆商贸城、黄山新街、老 街、荷花池等商业区分布其中，商业气氛浓厚整体商业产品以中档品为主， 品牌意识依然薄弱，为旅游配套的商业内容比较发达，其中餐饮类占据了市场 重要的地位在目前的商业配套中，主要是围绕黄山景区和徽文化服务的商业内容，现 代意义的商业内容还没有形成，商业的规模化消费和品质化消费依然缺乏有效 的人群支持三） 旅游娱乐配套两岸滨江路塑造成集游览、休闲为一体的城市景观大道市区内形成以新 安江为主题的江景风景线，同时有屯溪老街以及周边山景2条风景线，在一定 意义上塑造了屯溪境内的旅游景观带由于屯溪在很大程度上充当了黄山旅游中转站的职能，因此，以外来消费 市场为主的娱乐配套相对发达，包括各式卡拉OK厅，酒吧以及影响力不小的 情色娱乐内容这更进一步的促动了当地旅游经济的发展四） 酒店宾馆配套境内现有星级酒店10余家黄山三星以上的宾馆有黄山国际大酒店（4 星）、黄山建国商务大酒店（4星）、新南国大酒店、黄山丽园大酒店、黄山花 溪饭店、黄山交通宾馆、黄山白云山庄、黄山九州大酒店、黄山云松酒店（4 星）、黄山国脉大酒店、黄山建国大酒店、黄山高尔夫大酒店（5星）等。

但缺 乏真正上档次的国际著名的品牌酒店星级酒店结构同样，酒店业的兴旺基本是倚赖黄山的旅游市场而进行的，在旅游高峰以 及周末的出行集中时段，黄山的酒店经常是爆满状态，事实表明市场的需求潜 力依然存在，同质化的酒店仍然有一定的市场，但差异化的酒店则更有利于吸 引入驻者的眼球四、黄山房地产市场概况黄山市房地产开发主要集中在市政府所在地的屯溪区由于黄山市地处内 地，经济、信息、文化等相对落后，因此，房地产开发较晚，整体房地产市场 处于初级阶段2001年以来，黄山房地产市场得到了较快的发展，房地产开发投资持续增 长，开发面积同步增加，商品房销售一直呈现供销两旺的局面，房价也随之水 涨船高而发展至今，黄山楼市也逐渐呈现出自己的特色，旅游休闲房产的聚 集地黄山市楼市真正成为热点的时间是在2002年末，维多利亚广场、世纪花 园、秀水豪园、百盛广场、时代广场等被越来越多的人所认识随着外埠开发 商的不断涌入，屯溪房地产价格稳中有升，并开始越来越多地吸引外来投资者 和居住者对屯溪的关注而走外销房产开发是从2003年底开始，第一个项目为徽州文化园•华商 山庄，之后有黄山松柏高尔夫别墅、太平湖康桥半岛、徽州胜景及新徽天地等。

由于受本地消费能力的限制，这些项目主要市场均走向外地，并主要销往上海、 浙江等长三角地区，以中高档房产为主目前较为成功的项目为徽州文化园•华 商山庄，五星级酒店式公寓已经销售完毕，而已推出的外销高档别墅为黄山松 柏高尔夫别墅，一期32幢，已经预订一空，销售势头良好根据市场调查，预计在未来两年内，此类高档旅游度假房产将呈集中放量 的趋势五、房地产市场相关数据分析（一）供求分析黄山市房管局相关数据显示，黄山房地产开发投资持续增长，年均增长30 % 以上2004年1—6月同比增长一倍以上，其中住宅建设投资年均增长达70% 么上；同时，房产开发面积同步增长，施工面积年均增长也达30%以上，其中 住宅开发面积年均增长15%以上，竣工面积增长13%,住宅竣工面积增长 48.26%;此外，商品房销售供销两旺，年均增长48.88%,其中住宅增长 50.06%空置房面积今年6月底同比减少4.5万平方米，其中空置住宅同比减少3.86万平方米黄山中心城区房地产开发情况一览项目时间房地产开发完成投资（亿元）施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）销售面积（万平方米）空置面积（万平方米）总量住宅总量住宅总量住宅总量住宅总量住宅20013.991.3549.9734.4328.8220.2920.8216.319.033.9920025.162.653.0538.3724.4217.7319.4815.3810.946.9520037.5482.2759.7253.8341.6739.7832.1911.685.682003 。