2010顺义石门尚项目可行性分析报告 41p.pptx

顺义石门尚项目可行性分析报告顺义石门尚项目可行性分析报告2010/09 思源商业公司项目定位2项目背景1摘 要财务评价3基础结论4京郊地铁物业、商业立项、独栋小盘项目背景项目定位财务评价基础结论摘 要 p 本项目位于顺义老城区边缘地段，石门街与顺西路交汇处西南角，与建设中的15号线顺西路站相结合p 用地性质：商业立项40年产权；p 物业结构：计划地下二层/地上五层（地下一层至地上五层暂规划为商业项目概况规划经济技术指标总用地面积7183.24m2容积率1.62建筑覆盖率36.26%建筑高度36.9米绿化率13.7%商业经营指标商业总面积14298平方米经营楼层地下一层,地上五层单层面积1837~2670平方米地块进深30米地块开间80米项目用地现状南：南侧为万 科四季花 城小区及 临街底商 商业 内部：地块现状较为 规则平整，东侧地 铁现正施工北：石门街以北为红菜 坊餐饮,为顺义本地 品牌连锁餐厅（知 名度高）西：社区内 部路以西 为顺义职 业学校东：顺西路以东为专业 市场（家居/五金/ 建材等）地块现状规则、内部平整，东、北两面毗邻市政交通要道。

南邻四季花城小区 北邻石门街东邻顺西路西邻顺义职业学校地块内部项目背景项目定位财务评价基础结论摘 要开发商简介项目背景项目定位财务评价基础结论摘 要北京诚智曙光房地产开发司成立于2005年11月，是经北京市建设委员会批准成立的房地产开发企业，具备房地产四级开发资质，注册资金1000万元公司自成立之日起，就建立了精干高效的管理和开发队伍，公司下设经理室、办公室、财务部、工程部、开发部、销售部、预算部等部门，技术力量雄厚，管理人员和专业人员具备丰富的组织和管理经验，具有从规划设计、施工管理、市场营销到物业管理等综合开发经营能力，能独立开发建设各类型房地产项目公司理念：◇◆ 经营理念：客户满意，公司成功◇◆ 开发理念：开发精品项目，建立企业美誉◇◆ 建筑理念：环保、适用、协调、自然◇◆ 企业精神：诚心务实、团结协作、高效廉洁、发展创新◇◆ 质量方针：科学严谨、追求卓越、优质优材、打造品牌 项目定位——项目背景项目定位财务评价基础结论摘 要p 市场定位——VIVAVIVA POWER POWER BLOCKBLOCK 新生活方式动力街区新生活方式动力街区p 产品定位——VIVA 动力街区崇尚新兴客群家庭休闲生活方式的体验，以配合区域居住人群及地铁流动客流需求的Modern Life需求，涵括餐饮、欢聚、休闲、服务、购物、5种现代都市生活方式载体。

p 价格定位——根据综合评分法及项目入市时间等因素，最终按16657元/平方米均价进行投资测算亟待解决问题2开发背景1第 一 章 项目 总论立地条件研究31、石门尚项目乃诚智集团开发的第四个商业项目（望京西路K7、回龙观F01、回龙观港龙中心）2、本项目计划开发期为1年（2010.11-2011.11），总投资1.2亿元，力争完成全部销售3、借势城市外扩及顺义新城发展的契机，地铁上盖物业的特征为项目销售去化和商业经营奠定一定基础开发背景开发背景亟待解决 问题立地条件 研究项目总论1、物业组成方向——针对项目现状与实现利益最大化同时快进快出的目标，如何实现快速销售2、产品结构划分——研究适应现有商业市场的物业结构特征，使本项目能够适应区域市场的需求，加快项目的去化3、物业租售价格——研究现有区域竞品市场的租售价格与去化程度，进行本项目投资敏感性分析亟待解决问题4、商业发展定位——本项目为京郊新区地铁上盖物业，研究此类型物业商业配比尤其是高层物业的产品定位5、项目开发资金的解决和投资利润的预测开发背景亟待解决 问题立地条件 研究项目总论项目区位分析本项目位于顺义主城区西南部边缘，距离现有顺义核心商圈约800米，距离机场约9公里，距离市区/三元桥约30余公里。

中 心 区空港新区河东 新区本项目牛栏山组团马坡组 团主城区组团空港工业区后沙峪 镇物流 园区现有周边商业以配套商业为主，东侧顺西路乃规划餐饮街，规模性餐饮、洗浴、专业市场本 项 目 红 菜 坊底商建材建材建材餐 饮洗浴KTV核心商圈底商餐 饮开发背景亟待解决 问题立地条件 研究项目总论区域交通分析地面交通概况：顺西路和府前街均为双向四车道；且均为顺义内部重要交通要道之一公交线路概况：项目地块紧邻两公交车站，线路主要到达顺义核心商圈、空港物流区、后沙峪以及市区三元桥地铁交通：M15号线预计一期望京至后沙峪段今年底开通，本项目石门站将在二期（后沙峪至俸伯段 ）2011年底开通地铁15号线二期于2011年底的开通，将大大提升项目地段价值利好）外域交通通达的同时易造成今后商业客流的分流项目地处过渡点）开发背景亟待解决 问题立地条件 研究项目总论● 零售● 餐饮● 休闲娱乐● 底商、配套● 在待建项目周边商业环境商业业态——区域 周边商业 呈现城乡结合部发展新区特征，以生活类基础配套商业为主体家居建材专业市场、大型洗浴及餐饮业态、底商服务配套）物业形式——专业市场及餐饮休闲业态以规模性商业单体为主；基础服务配套业态以80-100平方米底商为主体。

经营状况——熟地-有利于缩减市场培育时间区域商业经营状况良好，沿街店铺空置率较低区域商业分析开发背景亟待解决 问题立地条件 研究项目总论核心消费群分布—— 东至铁路沿线，北到卧龙环岛周边； 西邻西环路，南达顺平路附近核心消费群构成——p周边住宅小区业主/初步统计约3 万人 p周边建材市场/京顺医院/职教学 校/二中客流核心消费群特征—— 区域消费处于顺义中档消费力水平 人员构成：原有区域居民+城市外溢型 客群区域商业分析周边消费群体开发背景亟待解决 问题立地条件 研究项目总论机会消费群界定—— 新建开发区-马坡区域消费客 流地铁沿线客流（南法信周边- 核心区客流）机会消费群特征—— 交通通达性辐射 弹性商业需求及定向性消费马坡马坡核心区核心区南法信南法信 本案区域商业分析周边消费群体开发背景亟待解决 问题立地条件 研究项目总论立地条件结论——1、区域消费群体聚集力及消费能力日益提升2、现状商业以配套为主，餐饮及休闲聚集趋势明显3、200平米以下底商及中型规模独栋餐饮/休闲商铺为市场去化点1、生活配套的提升及地铁带动的新商业机会点的汲取2、餐饮、休闲、娱乐带动的主题营销3、销售型店铺的去化落位及“以大带下”营销方式的引用定位及去化方向研究立地条件发展分析开发背景亟待解决 问题立地条件 研究项目总论第 二 章 市场研究顺义商业市场研究2顺义区域市场宏观研究1结论3顺义区位于北京市东北郊，城区距北京市区30公里。

发展基础及资源：全国最大、设备最先进的航空港––首都国际机场京承铁路、大秦铁路，京平公路、京密公路纵横穿越全境，发达畅捷的公路、铁路网将顺义与周边市、区（县）紧密相连区域发展方向：依据《北京城市总体规划（2004年—2020年）》，顺义是“东部发展带的重要节点，北京重点发展的3个新城之一”，主要承担引导发展现代制造业以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能发展空间布局： 构建“一港、两河、三区、四镇”的区域空间总体布局，形成新城——重点镇— —一般镇的城镇结构 一港：首都国际机场及临空经济核心区，是新城发展的枢纽核心 两河：潮白河风景区和温榆河绿色生态走廊，是新城发展的生态屏障 三区：中心区、空港区、河东新区三城区，是新城发展的城市载体 四镇：杨镇、高丽营、李遂、赵全营四个重点发展的城镇，是新城发展的统筹桥 梁顺义区域发展概况顺义区域 市场宏观研究顺义商业 市场研究结论市场研究顺义新城规划分析本项目处于顺义新城发展规划中新城中心边缘地区顺义新城主要新建居住拓展区为北部及东部区域/商务商业聚集区域乃现有核心区域的外扩及加强→ 地处城市拓展的过渡点区位本项目顺义区域 市场宏观研究顺义商业 市场研究结论市场研究顺义商业规划分析顺义商业发展判断——一元核心论的逐步加强，难以撼动。

城市商业中心区位于顺义城区，西起顺西路、东至光明街、南起建新街、北至幸福街属于综合型商业中心区，服务于顺义全区乃至北京市东北部地区项目应采取规避大型商业中心的竞争，借势现有商业基础，延续提升方式开发挖掘点：顺西路原有餐饮街规划 + 府前街现有政府办公聚集 + 区域配套商业基础→餐饮为主体 商务休闲带动城市商业中心区和居住区配套商业服务中心区构成示意图● 城市商业中心 ● 居住配套商业区本项目所在 区域特色商业街构成示意图本项目顺义区域 市场宏观研究顺义商业 市场研究结论市场研究整体商业环境特征——以生活消费为主要方向，中档及中低档次基础配套业态占据主体商业一元核心区位日益巩固，并呈向南侧拓展趋势顺义核心商圈位于新顺大街与府前街交汇区域，以大型零售店铺聚集为主要特征国泰大厦、国泰珠宝城、顺义西单商场、顺义西单电器、大中电器、隆华购物中心顺鑫沟通中心（在建）、金街（新世界百货）（在建）本 项 目 红 菜 坊 底商建材建材建材餐饮洗浴KTV核心商圈底商餐饮专业市场以建材、家具类为主体，居于区域主要交通要道，区域类生活配套商业以住宅底商为市场主体，单店规模较小（80-100平方米），以区域性品牌为主。

餐饮休闲业态以大型规模单体店铺为主，分布于核心商圈边缘及顺西路周边顺义区域 市场宏观研究顺义商业 市场研究结论市场研究分业态商家分析——零售业态：l 零售业态乃区域商业主体l 现有商业以规模性商业单体及专业市场和住宅底商形式出现，购物中心模式初现端倪l 生活类百货及配套商业占据较大比重顺义区域 市场宏观研究顺义商业 市场研究结论市场研究l整体特征：连锁商家以满足区域机关办公人群 需求的大型中餐、商务餐为主；地 方餐饮以满足家庭聚会的家常菜、 麻辣干锅等为主；连锁快餐品牌相 对较少，菜系较为匮乏l布局特征：以主干路沿线布局（顺西路、西外 街、新顺大街、顺平路）l物业特征：规模性商家以独栋物业为主；快餐 类多为底商分业态商家分析——餐饮业态： 顺义区域 市场宏观研究顺义商业 市场研究结论市场研究商业组成：大型足浴、KTV、洗浴业态以独栋物业为主，主要集中于顺西路及专业市场带动的交通要道周边底商形式商家以美体、养生、婚纱摄影为主体，现主要聚集于核心商圈边缘区域的婚纱摄影商街以及新建社区主题商街分业态商家分析——休闲娱乐业态： 顺义区域 市场宏观研究顺义商业 市场研究结论市场研究商铺投资市场分析——目前，顺义区域商铺销售去化高于办公产品销售去化；区域200平方米以下商铺开盘2个月内销罄；300平方米以上商铺在开发区及顺义核心区域已入市销售，与其他小商铺同期去化。

投资客分布——以顺义区域投资客群为主体，外来城区溢出型投资客群为辅投资客投资能力——顺义区域 市场宏观研究顺义商业 市场研究结论市场研究市场研究结论——1、本项目地处顺义中心边缘，应借势现有商业基础，延续提升方式开发以餐饮娱乐为主，生活配套为辅；2、底层商铺易于销售去化，重点解决高层商业的销售3、区域投资规律的遵循：总投资600万以下/200平米以下销售去化快4、区域商铺销售利好/高于办公产品开发5、区域消费力支持社区商业的提升顺义区域 市场宏观研究顺义商业 市场研究结论市场研究第 三 章 项目开发方案项目商业产品建议2项目商业发展方向研究1l 项目地处顺西路及府前西街交汇点，具备良好商业展示及商业延续发展基础l 15号地铁上盖物业为客流聚集及商业带动起到一定的促进作用l 周边小区入住率较高以及培训教育机构的较多，底商及配套商业市场培育期缩短：前进花园、宏成花园、西辛小区及万科四季花城 S S 优势优势————W W 劣势劣势————l 项目现有计划体量难以实现市场规模效应l 项目地处老城区及商业核心区边缘，乃过渡点区位，今后商业分流严重l 顺西路及府前西街长期的修建施工，影响项目的展示并降低投资客信心l 政策影响的制。