土地 武清光明道南侧地块项目土地价值评估分析报课件.ppt

武清光明道南侧地块项目 土地价值分析报告,1.市场分析,2.本体价值研判,3. 项目发展拟定位,4. 经济效益测算,一、市场环境,宏观政策经济环境 武清中观市场环境与发展空间 武清微观市场环境,,2010年是政策收紧年，整体市场压力将有明显增加；,产业政策,货币政策,政策的收紧，主要来自货币政策与产业自身政策,,从金融、财税、供应结构等方面，全面抑制投资，抑制市场过热，房价过快上涨；,,信贷额度与门槛，社会资金流动量，全面收紧，抑制过度通胀的出现；,市场环境宏观政策经济环境,“政策的调整”不会改变“市场的方向”；对未来的宏观背景，我们谨慎而乐观产业政策,货币政策,,虽面临通胀压力，但为维持汇率稳定，热钱大量流入，经济复苏不稳，利率上调空间有限涉及消费、投资两大领域，仍是宏观经济支柱产业，以调控为主，不会出现打压外需低迷，贸易壁垒滋生，贸易全面复苏尚需时日人民币升值压力明显，在贸易恢复期，汇率必须维稳,,,,,,市场环境宏观政策经济环境,,市场环境宏观政策经济环境,在2010年经济回暖期，通货膨胀环境下的主动政策性调整； 与2008年经济衰退期，通货紧缩环境下的被动市场性调整； 房地产市场的波动走势将有质的区别； “政策的调整”不会改变“市场的方向”。

对未来的宏观背景，我们谨慎而乐观在通胀环境下，房地产市场的政策性收紧， 对于拥有着闲置性资金的高端购买者而言， 在货币保值需求的刺激下，对其购买意愿打压较弱二、本体价值研判,区域优劣势分析 地块环境分析,,市场环境武清中观市场环境与发展空间,央企抢滩推动武清城市化发展,滨海新区发展、 经济、产业腾飞,依托京津之间的区位优势，抢抓滨海新区纳入国家发展战略的历史机遇，实施城市化为主导的率先发展战略，加快全域城市化发展步伐建成了以国家级骨干道路为龙头、覆盖全域、开放便捷的现代化路网体系，实现京津半小时的时空目标，使武清融入了环渤海经济带一体化发展的格局武清这座京津之间的明珠新城吸引了越来越多关注的目光中国水利水电建设集团公司、中国房地产开发集团、中国粮油食品进出口有限公司已经进驻武清，携手推动区域经济发展6865元/,本项目,,,6248元/,7154元/,京津一体化，城市发展价值,5000元/,6200元/,,市场环境武清中观市场环境与发展空间,城市化进程,发展特征,指标特征,居住特征,天津处于被动郊区化向主动郊区化转变阶段，未来郊区市场大有可为市场大势,,,,,,,,,,,【市场】 政策环境由松趋紧，但不会出现全面打压，市场方向难以改变；虽有调整压力，但市场上行趋势不改,【供求】将有一定幅度的提升 09年市场回暖，土地火热成交，预计2010年全年供应量在12001300万之间，且将会集中在下半年上市。

价格】 呈上升趋势，由于供求关系， 高端项目价格增长速度要高于 平均水平,【产品】 区域内同类型别墅产品陆续出现，集中在2010年底和2011年上半年，而对于高层产品户型面积在区域内未有明显优势客户】 同期上市竞品项目居多，势必会分流部分目标客户，区域内高消费阶层，对高端别墅产品具有很强的购买力和有效需求,【竞争】 实力开发商入住武清，直 面竞争对手,2010年市场趋势,,市场环境武清中观市场环境与发展空间,,,市场环境武清中观市场环境与发展空间,,市场环境武清中观市场环境与发展空间,翡翠半岛,松江运河城,翡翠半岛临湖别墅,,市场环境武清中观市场环境与发展空间,2010年上市项目,,市场环境武清微观市场环境与发展空间,二、本体价值研判,区域优劣势分析 地块环境分析,,本体价值研判区域优劣势分析,1.位于武清城区核心区域，紧邻行政及商业中心，未来升值潜力大 2.地块处于武清河西区域，生活高层区周边高端社区集中，生活氛围浓厚 3.地块南北紧邻杨村八小、英华中学等，外部教育氛围浓厚 4.地块距城铁仅1公里，城铁建成后，巨大的人流量必然为地块带来更 大的升值空间1. 地块距雍阳西道、振华道（振华西到-振华道尚未开通）等商业集中区域相对较远（约1.5-2公里），周边商业设施缺乏不便利。

2.地块距雍阳西道隔有另外一个地块，目前工程围挡已经呈现，未来情况未知，对项目会有一定的影响，利弊风险未卜地块优势 Strength,地块劣势 weakness,,,本 案,,,雍阳西道,泉达路,,保利上河雅颂项目,,,,,,,雍 阳 西 道,规划英华道,规 划 翠 亨 路,泉 达 路,,北,B.四至：基地位置四至为北至光明道，临近开发区，南侧紧邻雍阳西道，隔有规划英华道，西侧为规划翠亨路；东侧为泉达路，毗邻英华学校A.区位：项目位于武清河西区域，紧靠武清开发区，紧邻英华学校，以及行政单位集中的主干道雍阳西道、以商业为主的振华西道，位于武清区政府西侧约1公路，又处于武清城市发展主方向上，增值潜力较大，区位优越本体价值研判区域优劣势分析,,盛世天下,规划宗地工地围墙已有,本案,,本体价值研判区域优劣势分析,东,C.外部环境 北部：光明道、武清开发区 南部：翠亨小区、杨村八小 西部：工业厂房 东部：英华学校、东北部为武清多家行政单位，包括武清规划局、土地局、交管局、广播中心等,北,西,南,靠近政府办公区，周边传统住宅区和高品质社区较多，生活氛围浓厚,距项目最近的公共汽车站为561、562、563总站，位于光明道和泉旺路交口的。

三条线路共配车36部，覆盖了武清新区内33处小区、19所学校、6座医院、8处商场、邮局，并途经武清主要街道、商业和学校网点京津城际铁路正在修建中设北京南站、亦庄、永乐、杨村、天津站共5站，开通后天津至北京的距离将缩短为30分钟，而北京至杨村的距离为20分钟，将极大的方便京津之间的交流泉旺路,光明道,本案,,,,,,,,武清客运站,项目周边的公共交通不发达，近日刚刚开通第一批公交线 路，公众的交通工具普遍为自行车、电动车和农用三轮车,,,611覆盖了武清新由武清逸仙园开往市区中心公园，完成了武清与市区间的客流输送京津城际铁路正在修建中，距地块仅1公里，交通大环境优越，对项目地块价值的提升将会起到巨大作用,D.地块交通,,本体价值研判区域优劣势分析,随着居住区的扩大，商业的供给量将逐渐加大，以均衡区域的发展，满足新兴居住区居民的需求，规划中的城铁商业中心、距项目约1.5公里的西北部拟建的体育中心及文化设施、影视城开发、第6城等住宅项目配套的商业中心等，都将为区域商业发展提供动力目前主要商业场所,目前 1、区域商业聚集明显，主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置 2、区域商业业态单一，主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、沿街底商为主，档次较低且规模均较小，娱乐商业非常缺乏。

3、本案周边商业场所少，距最近的购物场为海大家乐二店所需步行20余分钟青少年活动中心,1,2,海达家乐超市二店,3,泉州路市场,4,江河酒楼、建设银行、 中国移动、信用联社,新华书店、京津购物,6,金融大厦、保健品大世界、国美、君力大厦,7,如家快捷酒店,8,大光明市场,9,雍阳宾馆、体育馆,10,东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、中信名都商厦,,,,,,,,,,,,,,,,,泉旺,泉兴,泉州,雍阳西道,振华东道,光明道,建设,新华,本案,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,11,海达家乐超市一店及少量商业,5,未来商业发展,地块周边商业配套,,,,本体价值研判区域优劣势分析,,,,,,,,本案,,,,,,,,,泉达,泉发,,泉旺,泉兴,泉州,雍阳西道,振华东道,光明道,新华,英华中学：距项目约500米,1,1,英华小学：距项目800米,2,英华幼儿园：距项目1.2公里,3,2,3,4,5,4,杨村五中：距项目1.8公里,5,杨村一中：距项目1.3公里,6,6,杨村三中：距项目1.3公里,7,杨村六中：距项目1.6公里,7,8,8,9,9,10,11,10,11,12,12,13,13,区域内的教育资源丰富，基本上每一个居住区都会拥有一所学校，并且图中显示，北部居住区的教育资源优于南部居住区。

注：英华学校为私立学校，小学学费2万/年，中学学费万/年,14,13,杨村二小：距项目1.7公里,卫生学院：距项目1.2公里,杨村四小：距项目1.2公里,师范大学：距项目2.2公里,杨村二中：距项目1.7公里,劳动技校：距项目1.7公里,天狮学院：距项目2.7公里,,,,振华西道,,本体价值研判区域优劣势分析,地块周边教育配套,政府及市政机关,,,,,,,,,,,,,,,,,,泉兴,雍阳西道,,新华,包括：区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、工商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区技术监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、水电基础局等包括：区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武清区医疗抢救中心等 另外，项目附近，距项目约1.2公里处，拟建一所三级甲等医院世纪东方医院（昝用名）,医疗,,,武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段本案,,,,本体价值研判区域优劣势分析,地块周边行政及医疗单位,,本体价值研判地块环境分析,光明道南侧地块,主要经济技术指标： 规划总用地面积：205914.9平米 项目总用地面积：154280.9平米 界外处理面积：51634.0平米 用地性质：居住用地 容积率：1.0-1.8 建筑密度：16% 建筑高度： 60米 绿地率：40%,地块四至： 东至泉达路；南至规划英华道、预留小学用地；西至预留小学用地、西界渠绿廊控制线；北至光明道,,光明道,泉达路,英华道,地块条件用地指标,项目发展拟定位,定位前提 市场定位 产品建议 风格建议,,项目发展拟定位定位前提,综合考虑“市场形势+客户需求+项目成长”：,客户需求：政策调整年环境之下，市场的支撑力量来自刚性客户置业改善需求，他们是持续性的市场消化力量，满足中、高端客户的刚性首置和改善需求；,市场形势：整体武清楼市受到2010年政策收紧形势压力影响，会出现一定波动，但政策的调整不会改变市场方向，因此项目启动首要基于谨慎而又乐观的态度；,项目成长：作为较大规模项目，产品升级带来的持续价值提升，树立市场信心，有效促进项目后期的滚动开发。

建议：安排较为丰富的产品线， 以主流需求，价值实现稍差，产品启动,,项目发展拟定位项目定位,盛世天下项目升级产品，问鼎武清高端住宅市场,考虑盛世天下项目作为奥克斯的武清首发项目，肩负着奥克斯地产品牌打响市场知名度的重要任务，起点相对较高，而为了形成奥克斯独有的品牌和产品系，其后期产品应延续盛世天下项目，并逐步升级，最终形成奥克斯几大武清领军项目垄断市场的局面 由于盛世天下项目产品起点较高，本案受土地自身条件限制，作为其升级，应更为注重对生活理念和附加价值的提升 崇尚高品质的健康低碳生活，同时增加产品科技住宅概念项目发展拟定位产品定位,,光明道,泉达路,英华道,翠亨路,,预留小学用地,,,,,18层高层产品，容积率2.0，总建面154280.9平米,,21层高层产品，容积率2.2，总建面101825.4平米,,联排产品，容积率0.7，总建面21599.3平米,德系 国际 现代 精工 别墅 样本区,综合考虑本项目整体定位及区域需求特点，同时结合市场差异化和借势原则建议采用德系国际现代风格，兼有德式建筑线条美感，精选石材和涂料塑造温馨和有安全感的建筑群，注重社区整体规格感与建筑单体识别性，营造归属意味，突出项目文化特质及高品质形象。

运用科技实现低碳环保健康舒适的别墅样本生活项目发展拟定位风格建议,,项目发展拟定位风格建议,德系风格 风格源自包豪斯，体现“实用”与“效率”建筑立面是平面功能的真实表现，从而呈现出简约的特征所谓“简约”，绝不是简单，简约体现出更高层次的审美内涵建筑因朴素而凸显出其固有的也最易产生震撼力。