土地管理基础辅导：地产开发与工程造价.docx

土地管理基础：地产开发与工程造价土地开发大纲要求：把握：土地开发的程序熟识：土地开发过程治理，土地开发本钱构成，开发土地获得途径与程序，开发土地的转让了解：土地开发的不同形式一、土地开发概念1.土地开发的概念土地开发是指单位或个人通过实行各种措施，将未利用土地改造成农用地或其他用地的活动2.土地开发的分类：土地开发包括将土地开发成农用地和建立用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发1）土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，根据土地利用总体规划、城市总体规划及掌握性具体规划和年度土地一级开发打算，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进展征地、农转用、拆迁和市政道路等根底设施建立的行为，包含土地整理、复垦和成片开发2）土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进展开发建立的行为在本章以下的内容中，土地开发是指将土地开发成建立用地，并且主要是指土地一级开发二、土地开发程序1.开发主体土地一级开发工作主要由政府授权或土地储藏机构来完成，不管是包含农地征转用过程的土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储藏机构。

2.开发程序（1）打算编制首先要依据国民经济和社会进展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供给打算、土地利用年度打算和土地储藏开发打算，来编制土地一级开发打算2）前期筹划依据已编制的土地一级开发打算，原土地全部者或使用者在征得县（区）人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源治理部门提出土地一级开发申请市级国土资源治理部门受理申请并进展预审，托付土地储藏机构编制土地一级开发实施方案3）征询意见和审批市级国土资源治理部门会同相关部门，包括规划、建立、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见同时，土地一级开发工程涉及征用土地的，土地储藏机构依据打算和规划有关手续分别向所在区（县）政府提出征地申请，由区（县）政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向国土资源治理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续土地储藏机构通过托付或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同4）组织实施开发土地一级开发主体首手进展拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案等等，并需经过政府主管部门审查通过与此同时，进展一级土地开发的开发商要准时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。

完成以上预备工作，就可以针对地块实施拆迁、撤除、三通一平或七通一公平工作5）工程验收土地一级开发工程完成后，土地储藏机构负责实施，由市国土资源治理部门会同相关部门依据《土地一级开发合同》、打算和规划的批准文件进展验收验收合格的建立用地，纳入政府土地储藏库三、开发土地获得途径与程序土地一级开发主体获得开发土地主要是国土资源治理部门或土地储藏机构通过招标方式来确定国土资源治理部门或土地储藏机构依据经批准的打算、规划、征地等文件和相关材料，组织编制招标文件，经批准后，一般由土地储藏机构组织招投标招投标根据政府确定的程序进展，包括：1.核准招标方式和招标范围2.编制招标文件3.公布招标公告或发出投标邀请书4.对潜在投标人进展资格审查5.发招标文件并组织现场勘察6.投标人编制投标文件7.组建评标委员会8.开标、评标，提交评标报告9.确定中标人10.发出中标通知书四、土地开发过程治理一级开发监管主要依靠有关法规和合同商定来约束，监管主要目的是掌握本钱、掌握开发进度以及开发质量目前主要有如下几种制度措施：1.实行重大事项或重要环节审核制度，主要包括对征地方案、拆迁方案、大市政建立方案等审核2.定期报表制度，报表包括一级开发进度报表、资金使用状况报表、手续办理状况报表等。

利用定期报表制度来检查进度、资金的使用、手续办理的状况等3.进度比照制度，通过对实际运作进度与一级开发单位投标进度进展比照分析，监视开发进度4.参加制度，储藏机构参加一级开发单位就工程拆迁、市政设计、施工等外包工作招标的评标工作主要形式是充当招标过程监视代表，检查招标工作的公开、公正、合理、合法性，确保有真正实力的公司中标5.备案制度，要求一级开发公司准时提交合同、支付款项凭证、手续办理批复等文件资料给储藏机构备案应当说明的是，备案并不意味着储藏机构认可合同或支付费用合理合法，合同签订、费用支付最终要经审计部门审计确认6.责任制度，对有收费标准的费用，按标准支付，储藏机构均予以认可，对于超标支付或有意扩大本钱的支出费用由一级开发单位担当五、开发土地的转让一级开发后的建立土地，全部进入政府土地储藏库属于经营性用地的，全部采纳招、拍、挂进展出让；属于非经营性用地的，根据国家规定，可以采纳协议或划拨方式二级开发的建立用地的转让，要符合《城市房地产治理法》和《转让治理规定》的规定，以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，要根据土地使用权出让合同商定进展投资开发，属于房屋建立工程的，应完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建立用地条件。

六、土地开发本钱构成1.征地拆迁补偿费及有关税费2.收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用3.市政根底设施建立有关费用4.招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用5.贷款利息6.土地储藏开发供给过程中发生的审计、律师、工程监理等费用；不行预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其他支出。