杭州市市级物业管理优秀项目复评标 - 杭州市房产管理局.pdf

1 杭州市物业管理优秀项目复评标准及评分细则杭州市物业管理优秀项目复评标准及评分细则 项目名称： 考 评 人：年月日 标准内容 规定 分值 考评 得分 评分细则 一、基础管理18 1、物业服务企业根据国家规定取得企业法人资格和资质证书， 严格执行《物业服务企业资质管理办法》的有关要求 2 1、符合 2.0，不符合取消复评资格 2、物业管理专业人员取得职业资格证书，专业技术操作人员 取得相应专业技术操作上岗证；物业管理项目主任（经理）取 得《杭州市物业管理项目主任（经理）行业岗位证书》 ，并按 规定办理执业注册或变更手续 2 1、项目主任（经理）每缺一个证书扣 0.5 2、项目主任（经理）未按规定办理执业注册或变更手续扣 0.5 3、物业管理专业人员未取得相应职业资格证书每发现一人扣 0.2 4、专业技术操作人员未取得相应专业技术操作上岗证每发现一人扣 0.2 3、业主委员会按规定程序选举（换届） 、备案（单一业主或业 主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立的除外） ；制定 《管理规约》 、 《议事规则》 ；双方签订书面物业服务合同，责、 权、利关系明确 3 1、业主委员会未按规定选举（换届）扣 1.0，已成立未备案扣 0.5 2、 《管理规约》 、 《议事规则》未制定扣 0.5，已制定不完善扣 0.3 3、未签订物业服务合同扣 1.0，已签订但责、权、利关系不明确扣 0.3 4、物业服务企业建立健全各项管理制度、操作规程、岗位工 作标准，并制定具体的落实措施和考核办法2 1、物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、 岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣 0.2 2、未制定具体的落实措施扣 0.5，未制定考核办法扣 0.5 5、房屋及其共用设施设备档案资料、住用户档案、日常管理 档案台帐齐全，分类成册，管理完善，查阅方便 2 房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途统计成册，房屋及 共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐、 住用户档案及装修资料、 日常各部门的管理档案， 每发现一项不齐全或 不完善扣 0.2 6、建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支 严格按照相关政策进行财务管理，运作规范，账目清晰；依法 实行明码标价，将服务内容以及收费项目、收费标准等有关情 况在物业管理区域内予以公示；每半年公布一次经营性收入的 收支情况；按规定申请使用专项维修基金，保障共用部位、共 用设施设备的及时维修，其使用情况应在物业管理区域内公 示，接受业主监督 4 1、未建立财务管理制度并严格执行扣 1.0，已建立运作不规范扣 0.5， 账目不清晰扣 0.5 2、未按规定公布经营性收支情况扣 1.0，已公布但不符合规定扣 0.5 3、未实行明码标价扣 1.0，公示内容每缺一项扣 0.1 4、 未按规定申请使用维修基金扣 1.0， 维修基金使用情况未公布扣 0.5 2 7、建立 24 小时值班制度和回访制度，设立服务监督，对 业主、使用人反映的各类信息进行收集、反馈和存档，并在服 务承诺的期限内处理完毕；每年至少 1 次征询业主、使用人对 物业管理服务工作的意见并总结分析；对业主、使用人合理的 意见建议有整改措施、结果和回访记录，回访满意率达 90%以 上 3 1、 未建立24小时值班制度和回访制度扣1.0， 未设服务监督扣0.5， 发现一处业主反映处理不及时扣 0.2，回访记录不完整或无回访记录每 次扣 0.1 2、未开展意见征询工作扣 1.0，已开展但未总结析扣 0.5 3、对业主和使用人的合理意见建议未按时整改每发现一处扣 0.2，回 访满意率每降低 1 个百点扣 0.1 二、共用设施设备管理50 （一）综合要求10 1、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保 养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行 2 1、未建立设备管理制度每缺一项扣 0.5， 已建立但不完善扣 0.2，未 严格执行扣 0.3 2、对需定期检测的设施设备未经专业部门检测扣 0.5 3、值班、值勤、交接班记录不完善、不规范或有缺页每发现一处扣 0.1 2、建立健全电梯、消防、水、电、自然灾害等公共突发性事 件的处理机制和应急预案，并定期培训、演练3 1、未建立应急处理机制和应急预案每缺一项扣 0.5，已建立但不完善 或未认真执行扣 0.2 2、未定期进行培训、演练扣 0.5，无记录扣 0.2 3、设备及机房环境整洁，运行安全、正常；设备阀门、运行 标识清晰，设备卡健全 3 1、设备房、机房温湿度高于设备要求扣 0.5 2、机房有杂物、蜘蛛网或地面积尘积水、设施设备内部、表面积尘等 扣 0.3 3、设备、阀门状态标识不清楚、开关不灵活、设备卡不健全扣 0.3 4、未设立档鼠板或未达到标准要求，有虫害发生扣 0.3 5、强弱电箱、水表箱等未按规定上锁扣 0.4 4、配备所需各种专业技术人员，明确责任人、各操作人员持 证上岗并严格执行各项操作规程2 1、 操作人员上岗证和责任人未上墙扣 0.3， 每发现一人无证上岗扣 0.2 2、各种专业技术人员配备不合理扣 0.5 3、专业技术人员不熟练操作或未按操作规程执行扣 0.3 （二）电梯系统7 1、建立完善的电梯设备运行管理体系，与具有资质的电梯专 业公司签订维修保养合同，做好维保等工作并有记录；作业人 员持有效证件上岗 4 1、未制订电梯运行管理制度扣 1.0，已制定不完善或未上墙扣 0.3 2、与不具有资质的专业公司签订维修保养合同扣 1.0 3、维修、保养、大修、改造等工作没有相关记录扣 0.5 4、作业人员没有相应有效资格证每发现一人扣 0.3 2、电梯使用各类证件有效，轿厢内各种设备和配件保持完好， 运行正常平稳；轿厢、井道、机房保持清洁 3 1、电梯准用证、年检合格证等无效扣 1.0 2、轿厢内通风、按钮、灯具、监控探头、通话等附属设施不能正常使 用的每发现一处扣 0.5 3、轿厢应干净，井道应清洁，无垃圾杂物，机房、门道槽应无杂物， 发现一起不合格扣 0.2 3 （三）消防系统10 1、建立消防管理制度，消防控制中心 24 小时值班，消防系统 设施设备齐全、完好无损，可随时起用 4 1、未建立消防管理制度扣 1.0，已建立但不完善或未上墙扣 0.5 2、消控中心未建立 24 小时值班、交接班制度扣 1.0，值班、交接班记 录不规范或不完善扣 0.5 3、烟感器、灭火器、消防栓、水带、消防、防火卷帘门、喷淋管 网水压等每发现一处无法正常使用扣 0.5 2、明确各区域防火责任人，定期对消防设施设备进行维护、 管理、巡查；消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能 及时处理各种问题2 1、区域责任人不明确每发现一处扣 0.2 2、未定期对消防器材进行维护、管理、巡查并记录扣 0.5 3、消防设施设备检查测试及以往报警记录不全、未存档每发现一处扣 0.3 4、每发现一人不能正确使用消防器材或处理消防问题的扣 0.2 3、制定有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明 设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；无火灾安全隐患 3 1、 无应急方案扣 0.5， 各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣 0.2 2、每发现一处安全隐患扣 0.5 4、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育11、 未开展消防法规及消防知识宣传教育扣 1.0， 已开展未记录的扣 0.5 （四）供电系统6 1、制定用电管理制度与停电应急处理措施，并严格执行；限 电、停电有明确的审批权限、程序，保证正常供电 3 1、未制定用电管理制度与停电应急处理措施扣 1.0，已制定未严格执 行或未上墙扣 0.5 2、 未建立限电、 停电审批权限、 程序或倒闸规定及审批权限、 程序 1.0， 已建立未严格执行扣 0.5 3、供电设备设施经常出故障、影响正常供电扣 0.5 2、备用应急发电机可随时起用，备用储油罐储存环境符合要 求 3 1、未制定应急发电机维修保养计划扣 1.0，应急发电机不能随时起用 扣 0.5 2、备用储油罐储存处没有通风、安全等设备扣 0.5 3、没有应急发电机定期检查试机记录扣 0.5 4、储油罐有漏、滴现象扣 0.5 （五）弱电系统4 1、 按工作标准规定时间排除故障， 保证各弱电系统正常工作； 监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保 存 4 1、弱电系统设施设备不能正常工作或未在规定时间排除故障每发现一 处扣 1.0 2、未建立弱电系统设备运行管理制度扣 1.0，已建立但不完善或未上 墙 0.5 3、值班人员无上岗证每发现一人扣 0.5 4、没有运行值班记录扣 1.0，记录不规范扣 0.5 5、未按规定期限保存监控记录扣 0.5 4 （六）空调系统5 1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，阀 门等无滴漏水现象；制定中央空调发生故障应急处理方案 3 1、未建立中央空调系统运行管理制度扣 1.0，已建立但 不完善或未上 墙扣 0.5 2、中央空调系统或水塔不能正常运行扣 1.0 3、阀门等有滴漏水现象每发现一处扣 0.3 4、无应急处理方案扣 1.0，有方案但不完善或执行不够扣 0.5 2、定期对空调系统检查、保养、定期清洗等并有记录，空调 管道保温层等完好 2 1、没有定期检查、保养、定期清洗记录扣 1.0 2、空调送、出风口有积灰、脏等每发现一处扣 0.3 3、空调管道保温层不完好每发现一处扣 0.2 （七）给排水系统8 1、制定用水、供水管理制度，按约定对二次供水蓄水池设施 设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操 作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染 3 1、未制定用水、供水管理制度扣 1.0，已建立但不完善或未上墙扣 0.5 2、未按约定进行清洗、消毒扣 1.0 3、证件不齐，每缺一项扣 0.5 4、水池、水箱井口、透气孔无防虫网或未加盖、上锁扣 0.5 2、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周 围无污染隐患；设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象 3 1、没有管理措施扣 1.0，已建立未执行扣 0.5 2、水池、水箱周围每发现一处污染隐患扣 0.5 3、设备、阀门、管道工作不正常扣 1.0，跑冒滴漏每发现一处扣 0.5 4、阀门开关不灵活、生锈，管道表面生锈、起包、积尘或设备、阀门 状态标识不清楚每发现一处扣 0.2 3、排水系统通畅，道路无积水，地下室、车库、设备房无积 水、浸泡发生；制定事故应急处理方案 2 1、排水系统不通畅、积水、浸泡等每发现一处扣 0.5 2、无处理方案扣 1.0，方案不完善扣 0.5 三、房屋管理与维护保养14 1、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标， 组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显；大厦、栋号、楼 层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图， 驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置 2 1、住宅小区无示意图扣 0.5，无路标扣 0.3，幢、单元、户号每缺一个 扣 0.1 2、大厦无示意图扣 0.5，发现一处标志不清或没有标志扣 0.2 2、建筑物外观完好、整沽，外墙面砖、建材、涂料等装饰材 料无大面积脱落、破损、污迹；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱 悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁 统一美观，无安全隐患或破损；空调安装位置统一，冷凝水集 中收集，支架无锈蚀；封闭阳台统一有序，色调一致，不超出 外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、 晾晒架、遮阳蓬等 51、每发现一处不符合扣 0.3， 有安全隐患每处扣 0.5 5 3、建立共有部位、共有设施日常管理和维修养护制度，保证 使用功能完善、完好率达 90%以上；道路、楼道、大堂等公共 照明完好；容易危及人身安全的地方设置警示标志和采取相应 防范措施 2 1、 未建立日常管理和维修养护制度扣 0.5， 不完善或执行不到位扣 0.2 2、未建立安全防范措施扣 0.5，每发现一处安全隐患或警示标识缺失 扣 0.2 3、公共照明每发现。