上海港汇恒隆广场市调报告.ppt

港汇恒隆广场市调报告,市调过程简介： 时间安排： 9:30—11:30 完成流程性调查 13:00—16:30 完成元素性调查 路线： 上海火车站—上海港汇广场 乘坐地铁1号线（莘庄方向）18分钟，12号出口调查内容: （广宣)  （陈列）  （现场）  （经营） 流程性调查： 1.楼层品项占比(百分比图) 2.人流及动线规律 3.顾客定位（年龄结构、职业比例和消费水平） 4.成交率 5.各品项主价格带 6.优劣势品牌,元素性调查：  A:经营分析：经营模式和占比  商场业态占比 主导品项占比（衣服、鞋子、化妆品、家电） 分析“2.8”盈利方向和销售主导  B.广宣手段：、网络、店内外广告等手段，并分析主打广宣的优劣性  店内促销方式，分析如何达到了盈利目的  举例,选择该商品和促销方式的原因  C. 现场： 卫生 人流疏散 现场氛围等硬件条件  服务员形象礼仪、销售技巧和管理层管理流程和特色等软件条件  D. 陈列： 商品各主要陈列方式汇总及解析  了解营业员陈列方式的动机并谈谈如何达到销售与陈列互利互惠的,项目名称：港汇恒隆广场 商业类别：城市综合体 商 圈：徐家汇 体 量：总面积40余万平方米开 发 商：香港恒隆地产有限公司 设 计：美国凯里森设计事务所 轨道交通：地铁1号线、9号线.11号线产业覆盖：国际化购物中心、双子塔写字楼、高档服务式公寓的综合性商业地产车库：1400个泊位，分地上一层和地下三层,港汇恒隆广场简介,,业态覆盖简介,港汇购物中心： 1.商场内分为7个营业层面，地上六层和地下一层 2.商铺营业面积7万余平方米 3.购物中心汇聚集购物、娱乐、休闲、餐饮、观光、泊车于一体 4.一楼中庭挑高36米的中庭巨大玻璃采光穹顶，加之中庭两翼跨越整个商场的玻璃采光顶，使得中庭及各楼层周围，均可利用天然光源 5. 商场设有升降梯和手扶梯多达94部 双塔写字楼 ： 1. 每座高225米各51层，总建筑面积达13.4万平方米 2.每座塔楼设置16部高速电梯，内部装修完全依照国际A级办公楼装修标 3.世界500强或世界著名企业入驻办公，使港汇中心成为名企汇聚之地 服务式公寓： 1.港汇花园一座(RT1)、二座(RT2)及港汇服务式公寓(SA)三栋建筑，拥有635套单元可供出租 2.公寓的豪华私家会所位于港汇服务式公寓内七层，且配备有高级私家会所及其屋顶露天游泳池、网球场，是上海最具规模的外籍人士服务式公寓,港汇购物中心—-1F/1F,-1F 1F:,品项占比：手表53% 服饰14% 餐饮10% 其他（超市、化妆品、配饰）23%人流量：1200人/时成交率：5%主价格带：手表2800-3000 服装600-1000 饰品2000-4000优势商品：ZARA FILA BOSS DOXA,品项占比：时装32% 餐饮21% 化妆品28% 其他（包具、手表、饰品）19%人流量：800人/时成交率：2%主价格带：时装5000-9000 化妆品700-2000优势商品：Hugo boss Cerruti188 A Sot CHANG,港汇购物中心—2F,2F,,品项占比：男服10% 女服33% 男鞋9% 女鞋27% 护肤品10% 餐饮4% 其他7%人流量：600人/时成交率：5%主价格带：衬衫（低价带）700-2000 （高价带）5000 外套 (低价带) 5000-8000 (高价带) 10000-30000 皮衣 10000-50000优势商品：DKNY JORYA劣势商品: David Mayernaman Toemix,港汇购物中心—3F/4F,3F,4F,品项占比：男女装35% 童装20% 玩具20% 其他（餐饮、饰品、鞋子）25% 人流量：300人/时成交率：8%主价格带：童装300-900 童鞋200-800 童裤300-700优势商品：Moda Only 优衣库 JACKJONES,品项占比：男女装30% 男女鞋5% 内衣15% 床上用品25% 其他（饰品、珠宝、护肤品）25%人流量：200人/时成交率：6%主价格带：女装700-1600 男装800-1800优势商品：Levis 马克华菲 淑女屋,港汇购物中心—5F/6F,5F,6F,品项占比：餐饮娱乐52% 、配饰（珠宝、眼镜、皮包）27%、文化用品9% 、美容美发9%、 其他（服饰、化妆品等）3% .人流量：130人/时主价格带：餐饮150-300 配饰1500—3000优势商品：肯德基、必胜客、凡蒂尼等5F/6F主要为餐饮娱乐，定位于为顾客提供休闲娱乐的地方，整体档次尚可。

以餐饮娱乐带动其他品牌销售，做到附加销售，从而带来利润生意尚可，成交率11%.,特色区域,商场各楼层都规划了特色区域： 1.地下一楼设有联华超级生活馆、名店运动城 2.一楼168米长“L”的欧亚式露天步行街——“兰桂坊”为商场增添了异国情调，其中汇聚了十余家东西方餐馆、咖啡吧、水果吧、点心店、茶坊等； 3.五楼设有“新华书店”；五楼、六楼的“美食世界”，精彩呈现各式风味特色餐饮的饮食文化； 4.六楼专辟的“金数码城” 汇聚了时尚、先进的数码产品和尖端的通讯产品；六楼的五星级“永华电影城” 5.港汇广场集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化等全方位业种为一体，以宽敞宏大的空间和休闲自在的氛围，让顾客体验一站式全享贴心服务,定位总结,1.百货业本身“大而全”的定位令其缺乏个性产品，因而敌不过有业态组合优势的商业综合体而相对而言，美罗城的体量较小，因而其商场内部的通透性并不明显，港汇恒隆则以其大体量的优势，进行交通内部循环梳理，与周边商业项目拉开了距离 2.随着未来徐家汇中心的建成，甲级办公楼的落地将引入更多白领消费群，加上港汇恒隆广场本身的写字楼，白领消费将为徐家汇西北角提出更高层次的需求，因此，港汇片区的高端路线受到业内肯定,港汇不足之处,1.目前华山路的修路对该项目的外部交通带来了一些负面影响，而徐家汇转盘的车流拥堵同样为驱车前来的消费者带来诸多不便2. 购物定位的提高，商场内的餐饮定位也应相应作出调整，以满足商务宴请的需求。

而该项目由于层数较高，如何将人群吸引至高处是一个问题3. 电子商务的发展，人们逛商场的动力正在减小，因此，如何增加体验式消费因此建议商场内可引进电玩、互动式零售等体验式内容当然，随着消费需求的不断变化，商场对个别店铺的调整也是需要经营者实时关注的部分,港 汇 经 营 业 态 分 析,目 录 业态占比与经营模式 客源分析 品牌定位 经营分析 涉外内街,业态占比与经营模式,,由图可见：购物：餐饮：娱乐 67:22:11商场处于高端繁华区，整体消费水平较高，所以商厦以高端品牌为主，其他为辅进行操作.这种以购物为主的模式通过实践来证明是很正确的.经营模式：租赁形式为主，过道品牌少数采用联营在市中心租金很高，办公楼租金均价10元/平方，物业费：31.50元/平方米·月，所以主要利润为租金，广告，与公共场区的促销扣点,客源分析,受众覆盖区域,受众行为特征,左图客源多为3公里左右住宅区、办公室白领、金领阶层人员10公里多为外来人口从火车站坐地铁人员.,港汇广场结合多种业态于一体，顾客在选择上多为购物和休闲娱乐为主，餐饮为辅，与双塔商务写字楼互利互惠,客源分析,受众性别分析,商场定位高档，故而购物人员多为成功男士与有资男女及多金家庭,客流方向：1.港汇恒隆广场将通往地铁站的通道刻意做出拓宽设计，是引入消费人群的 重要方式 2.对外的两个小侧门和扶手电梯入口是对外注入人流的主要通道，但根据商场的定位设计上来看，并不起主导作用，可以说平时人流很少，只看见出门的，与商场的定位有关。

3.商场和双塔写字楼楼层有上下电梯直通，更加方便的引入消费阶层为购物提供了便利,受众年龄层分析,品牌定位,总体上看，商铺营业面积7万余平方米包含了男女服饰、包袋、鞋履、餐饮、化妆品、手表、珠宝、精品超市、儿童乐园、电影院等百余项品类的四百多个专营店，分布于各楼层的主题区域内，涵盖了消费领域各种标杆品牌，例如Dunhill、Burberry、Dior、Hugo Boss、Emporio Armani、PAUL&SHARK、PIERRE BALMAIN、Max Mara、Thomas PINK、CERRUTI 1881、Coach、Swarovski等在徐家汇这种高消费地段，采取高端品牌来迎合市场，事实证明是完全正确的营业分析,1.商场一楼开始新一轮品牌升级：Dunhill专营店和Dior化妆品已开幕；Vivienne Westwood中国首家店将于八月开幕国际奢侈品牌Chloé已在9月份进驻国际饰品品牌BLISS和施华洛世奇迁铺装修国际顶级一线品牌ESCADA、Loewe将进场装修2.二、三、四楼的品牌也正在陆续更新首次入驻徐家汇澳大利亚知名品牌UGG入驻二楼入驻港汇多年的DKNY、agnes b.、Miss Sixty重新开门迎客汇聚了国际知名鞋履品牌的Spige、意大利知名男装David Mayer、女装ILARIA装修后已全新亮相3商场五楼两个知名餐饮也是颇受瞩目六月底，享誉世界的台湾小笼包专卖店——鼎泰丰进驻商场五楼而彼邻的知名餐饮品牌——苏浙汇，预计不久即将开幕,。