2023年房地产估价师考试理论与方法真题及方法.doc

2023年房地产估价师考试理论与方法真题及方法 - 2023年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试真题及答案 一、单项选择题〔共35题，每题1分每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号〕 1．房地产需要专业估价的根本条件是房地产具有〔 〕的特性 A．独一无二和供应有限 B．独一无二和价值最大 C．流动性差和价值最大 D．不可挪动和用处多样 2．在英国和其他英联邦国家，法院一般〔 〕来判断房地产评估价值的误差范围 A．使用估价对象房地产的实际成交价格 B．使用政府公布的房地产交易指导价格 C．使用近一年内房地产的平均成交价格 D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 3．某市于2023年对市中心一平房区进展拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2023年该区同类建筑物的重置本钱到达2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；那么最合理的拆迁补偿价格应以〔 〕元/m2为根底进展修正 A．4000 B．5000 C．6000 D．9000 4．假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，那么用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为〔 〕。

A．－1.33 B．－0.66 C．0.66 D．1.53 5．在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的上下排序为〔 〕 A．甲乙丙丁 B．乙丁甲丙 C．乙丙甲丁 D．丙乙丁甲 6．某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进展改造批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，那么理论上应补交地价〔 〕元/m2 A． 1250 B．1750 C．2050 D．2150 7．房地产估价中，遵循独立、客观、公正原那么的核心是估价机构和估价人员应当站在〔 〕的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值 A．委托人 B．估价报告预期使用者 C．管理部门 D．中立 8．回忆性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是〔 〕。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为如今 B．估价对象状况为如今，房地产市场状况为如今 C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D．估价对象状况为如今，房地产市场状况为过去 9．在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的〔 〕范围之内 A．0.5～2.0 B．1.5～2.0 C．0.5～1.5 D．1.0～1.5 10．承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200/m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2．现市场上类似住宅的年租金为600元/m2．假设折现率为8％，那么承租人甲当前的权益价值为〔 〕万元 A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58 11．某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2买卖中涉及的税费均由卖方负担但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格根底上相应调整买方付给卖方的价格，那么调整后买方应付给卖方〔 〕元/m2。

A．2023.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37 12．某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，那么住宅每平方米建筑面积的建筑价格为〔 〕元 A．2400 B．2580 C．2607 D．2760 13．评估某宗房地产2023年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2023年1月末，该类房地产自2023年1月末至2023年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％那么该可比实例在2023年9月末的价格为〔 〕元/m2 A．2938 B．2982 C． 3329 D． 3379 14．在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可，比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2．假如分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，那么前者与后者的差值是〔 〕元/m2。

A．-100 B．-50 C．50 D．100 15．以下不属于导致建筑物经济折旧的因素是〔 〕 A．交通拥挤 B．建筑技术减少 C．城市规划改变 D．自然环境恶化 16．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是〔 〕元 A．76880 B．79104 C．77952 D．81562 17．某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为___年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为〔 〕 A．43.2％ B．50％ C．56.8％ D．70％ 18．某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价将来期限内每年平均空置率由如今的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40％假假设该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，那么该写字楼将产生〔 〕万元的贬值。

A．548.19 B．558.15 C．567.39 D．675.40 19．某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为〔 〕年 A．40 B．43 C．47 D．50 20．以下关于农地征收费用的表述中不正确的选项是〔 〕 A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C．新菜地开发建立基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定 21．某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元/m2．假设报酬率为6％，受益期限为50年，那么该房地产价格为〔 〕元/m2 A．3000 B．4500 C．5200 D．5600 22．某宗房地产的受益期限为40年，通过预测将来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限完毕，该类房地产的报酬率为8％，那么该宗房地产的收益价格最接近于〔 〕万元 A．280 B．285 C．290 D．295 23．某写字楼年出租狰收益为300万元，预计将来3年内仍然维持该程度，3年后该写字楼价格为如今写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10％，那么该宗写字楼如今的价格为〔 〕万元。

A．4580 B．5580 C．6580 D．7580 24．某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计将来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为平安利率的60％，那么该商场在2023年10月的价值最接近于〔 〕万元 A．536 B．549 C．557 D．816 25．某在建工程土地使用权年限40年，自获得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该工程至建成还需___年，一直报酬率为8％折现率为12％，该工程开发完成后的房地产现值为〔 〕万元 A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09 26．实际估价中设定将来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是〔 〕 A．过去数据简单算术平均法 B．过去数据加权算术平均法 C．将来数据简单算术平均法 D．将来数据加权算术平均法 27．在采用假设开发中的传统方法进展房地产估价时，一般不计息的工程是〔 〕。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值 B．投资者购置待开发房地产应负担的税费 C．销售费用和销售税费 D．开发本钱和管理费用 28．某类房地产2023年初至2023年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2023年初为预测基期，那么该类房地产与2023年初的价格最接近于〔 〕元/m2 A．3100 B．3195 C．3285 D．3300 29．当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用〔 〕预测房地产的将来价格 A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．平均开展速度法 D．挪动平均法 第 页 共 页。