店址选择.doc

店址选择店址选择一、店面选择要点一、店面选择要点1 1、选择店址的原则、选择店址的原则店址的选择，是一项关系着店面未来的经济效益和发展前景的重要工作通过我们对该城市调查分析、寻找一年内能产生利润并有明显增加趋势的店址有可能的话还要预测所选店址的销售额、毛利、成本和利润及未来的增长潜力2 2、选址的基本要素、选址的基本要素2.1 目标店方圆 3 公里区域内(10 万人—30 万人)，居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店面的地方2.2 交通方便，旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，可以在顾客步行不到 20 分钟的路内的街道开店2.3 店面临主干道，门店设在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的，它位于两条街道的交叉处，是人流的停滞点，可以产生“拐角效应”2.4 有充足的停车位(5-10)2.5 所处位置在当地有较高知名度2.6 确定目标店时，应争取更多的户外广告位置2.7 确定目标店时，应考虑适当面积的库房，一般可占用 40-80m22.8 参考店租价格：以成都为例二环以外约为：元/m2·天，一环线至二环线之间约为元/m2·天条件好的店址,价格可适当放宽 20%--35%.3 3、选择开店的商圈、选择开店的商圈3.1 最佳目标店：大型超市、家具广场、高级住宅区、新建成的居民住宅区、人口素质较高的居住区、有较多居住人口和活动人口的地方、大型车站附近、同行密集的地方或没有一个竞争对手的大街。

3.2 最差目标店：僻静的小街小巷、人口稀少的居民区、机关单位集中的办公区、居民人口老化的地方.繁华的市中心、步行街等不宜考虑3.3 装修定位：店内的地面、墙面、天花板均应有相应的装修、要力求有新的创意，体现出与众不同的风格、店内环境一定要保持清洁4 4、选择开店的方位、选择开店的方位4.1 选择现在被商家看好的店址，不如选择不久的将来会由冷变热，而目前尚未被看好的店址这样的门店位置费用低，潜在的商业价值大因此，应特别留心城市建设的发展带来的变化4.2 选择靠近大公司、大店铺的街道一边这一侧出入者可以成为我们的顾客，另一方面是因为来过的顾客便于向别人介绍，比较容易指引他人光顾4.3 选择靠近人口会增加的地方住宅区的发展，新机构的设立，会给门店增添顾客，使今后的发展更具潜力4.4 选择经营方向相辅相成的门市作邻居如:超市附近、家居商场附近4.5 选择门店位置时，还应重视门店所在建筑提供的设施是否符合经营要求4.6 在同一条街道两侧选择门市位置，以客流量多、能见度高、交通不易堵塞的位置为佳5 5、预测销售额的因素和方法、预测销售额的因素和方法5.1 因素①市场容量及竞争情况 ②交通 ③3 公里内人口数量及人口基本素质 ④店面情况 ⑤未来城市规划5.2 因素分析方法①花卉市场容量及竞争情况调查花店基本情况（花店性质、员工数、年销售额） ，预计年销售额．②交通第一步：购买城市地图，计算主要交通道路，如环线加放射路线结构地交通，可计算该城市共有几条环线、几条放射线，环线和放射线交叉口是较好地店面位置，将交通状况整理列表。

第二步：按交通状况表，对每一条道路和路口通过步行观察客流状况，对周边无住户路段排除，确定重点调查路口和路段，调查客流量和公交线路状况，依客流量大小进行排列第三步：确定主商圈③ 目标店方圆 3 公里内居民调查根据主商圈寻找可出租的店址，主要有新建底商，不景气商场、超市等可主动找主要负责人面谈，面积在 3000-5000 平米，作为目标店址，对目标店址应调查周边 3 公里之内顾客群④ 店面情况6 6、应该注意的问题、应该注意的问题6.1 注意租赁房屋租赁之前，应先了解房屋的基本条件及价格，查看房屋的产权状况，实地考察，看是否适合我们经营，房屋有无破损，楼面的受力以及水电等情况，了解房租情况. 6.2 注意城镇的发展规划有些城镇人口稠密区的商业繁华区都在不断增多和扩大，都挤在城市某一块地方是不可能的，必须四面扩张，但扩张不是相等平齐的，而是有条件和有先有后的，选择场地就要注意到这一点，用长远的、发展的眼光对待这一问题6.3 抓紧时机要选择的场地只要基础好，有发展前途，看准了下决心定下来，环境和条件差一点，可以边经营边建设，逐步改善环境，创造好的条件如果犹犹豫豫，当决不决，就会错过商机7 7、租、租 金金 计计 算算7.17.1 计算原则计算原则先准确调研出该城市的年社会消费品零售总额 St，推算出花卉市场的年零售总额 Sh。

以该市花卉年零售额的 40%为目标占有率乘以 7%的综合毛利率 Pt计算出大概的年毛利额 Py以年毛利额的 20%作为这个城市的总租金额，分 2到 3 年实施，第一年用总租金额 40%的额度为宜，第二年依经营情况推进7.27.2 计算公式计算公式第一年租金=Sh×40%×7%×20%×40%道路截点流量登记表道路截点流量登记表道路名称道路名称： 地地 点：点： 调查人调查人： 时间：时间： 年年 月月 日日机动车流量（辆）机动车流量（辆）自行车流量（辆）自行车流量（辆）人流量（人）人流量（人）时时 段段上行上行下行下行上行上行下行下行上行上行下行下行备备注注7 7——8 88 8——9 99 9——10101010——11111111——12121212——13131313——14141414——15151515——16161616——17171717——18181818——19191919——2020合计合计目标店情况调查表目标店情况调查表调查人： 调查时间： 1、详细地址： 市（省） 区 街 号。

2、总建筑面积 平方米，总使用面积 平方米3、总建筑高度 米，共 层5、停车位： 自行车存车处自行车存车处 a、有□ 无□ b、存放数量： 位c、收费情况： 元/位机动车停车处机动车停车处 a、有□ 无□ b、存放数量： 位c、收费情况： 元/位 d、其他说明：6、房产性质： a、临建□ 稳定□ 待拆□ 租赁□ 自行开发□ b、产权所有人 c、租房期限 年 月 日d、租金 元/ 天 ·平方米f、该商圈内租金状况（建议从该地区统计系统获取数据以备参考 ）7、户外广告位：a、橱窗 有□ 无□ 个b、户外广告牌 有□ 无□ 个c、路灯挂旗 有□ 无□ 个d、灯箱广告 有□ 无□ 个8、正门朝向 9、主要道路名称 ， 条10、主要公交路线序号序号车次车次起始站起始站终点站终点站途径主要社区途径主要社区载客量载客量多□ 一般□ 少□11、公共设施：卫生间 有□ 无□ 面积 平方米12、消防设施 有□ 无□顾客基本情况调查顾客基本情况调查项项 目目区区 域域商品房价格商品房价格（（ 元元/ /平米）平米）人均收入人均收入（（ 元元/ /年）年）其其 它它目标店周边环境（以目标店周边环境（以 3 3 公里为辐射半径）公里为辐射半径）1、人口密度40 万人以上□ 30－40 万人□ 20－30 万人□ 20 万人以下□2、家庭人数5 人以上□ 3 人以上□ 2 人□ 1 人□3、文化水平本科以上□ 高中以上□ 初中□ 初中以下□4、职业构成公务员□ 国企□ 私企□ 其它□5、收入水平5000 元以上□ 2500 元－5000 元□1000 元－2500 元□ 1000 元以下□6、消费水平月收入的 50％以上□ 月收入的 30％－40％□月收入的 10％－20％□ 月收入的 10％以下□7、流动人口数量人口密度的 30％以上□ 人口密度的 20％－30％□人口密度的 10％－20％□ 人口密度的 10％以下□8、产业结构商业区□ 工业区□ 农业区□9、交通状况表如下： 交通流量统计表城市公交线路统计表另附照片一套另附照片一套, ,目标店所处位置地形图一套目标店所处位置地形图一套市场调研员工作职责市场调研员工作职责1、城市基本状况调查1） 本市全年常住人口数2） 本市辖区人口数3） 城市总面积4） 人口密度（人口密度＝总人口数÷总面积）5） 全市年人均收入（以公布资料为主，并请注明以上数据来源）2、花卉零售市场基本状况调查1） 全市花店状况2） 全市大型花店状况地理位置、场地面积、租金状况、硬件环境、外观照片经营内容、服务特色、客流情况、经营额度广告内容、宣传特色运输状况、仓储状况办公状况、人员总数及其它说明每个公司建立一份档案，按门店分类，将店面详细情况归档。

3） 其它业态经营基本情况（花卉批发市场等）建立一份档案，将情况归档。