房地产金融实务第5-7章.ppt

第五章 房地产开发贷款5.1 房地产开发贷款概述v房地产开发贷款含义v房地产开发贷款种类§信用贷款和担保贷款§固定利率和可调利率§短期、中期、长期§自营性和委托性§土地购置贷、开发贷、建设贷款§住宅开发、经适房、商业用房等v房地产开发贷款的目的：财务杠杆5.2 房地产开发贷款的操作程序5.2.1 房地产开发贷款的受理§申请§资格审查§借款人资质v一级、二级、三级、四级§借款人资信§开发项目应具备的条件§开发项目资本金比例§其他条件v一级资质： 　　１．注册资本不低于５０００万元； 　　２．从事房地产开发经营５年以上； 　　３．近３年房屋建筑面积累计竣工３０万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 　　４．连续５年建筑工程质量合格率达１００％； 　　５．上一年房屋建筑施工面积１５万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 　　６．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于４０人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于２０人，持有资格证书的专职会计人员不少于４人； 　　７．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 　　８．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 　　９．未发生过重大工程质量事故。

v二级资质： 　１．注册资本不低于２０００万元； 　　２．从事房地产开发经营３年以上； 　　３．近３年房屋建筑面积累计竣工１５万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 　　４．连续３年建筑工程质量合格率达１００％； 　　５．上一年房屋建筑施工面积１０万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 　　６．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于２０人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于１０人，持有资格证书的专职会计人员不少于３人； 　　７．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 　　８．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 　　９．未发生过重大工程质量事故 v三级资质： 　　１．注册资本不低于８００万元； 　　２．从事房地产开发经营２年以上； 　　３．房屋建筑面积累计竣工５万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 　　４．连续２年建筑工程质量合格率达１００％； 　　５．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于１０人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于５人，持有资格证书的专职会计人员不少于２人； 　　６．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； 　　７．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 　　８．未发生过重大工程质量事故。

v四级资质： 　　１．注册资本不低于１００万元； 　　２．从事房地产开发经营１年以上； 　　３．已竣工的建筑工程质量合格率达１００％； 　　４．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于５人，持有资格证书的专职会计人员不少于２人； 　　５．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； 　　６．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 　　７．未发生过重大工程质量事故 v限制性条件 （1）—（11）v贷款申请材料§单位资料v贷款申请报告v营业执照和年检证明、资质证书v组织机构代码证书v税务登记证明v基本账户开户许可证v企业章程v验资报告v法定代表人身份证明v近三年资产负债表、利润表、业主权益变动表及销量情况；本年度存借款及对外担保情况v贷款卡复印件v董事会成员名单和签字样本§项目相关资料v可行性研究报告v项目立项批复文件v四证复印件v销售许可证、预售许可证、土地出让合同、规划红线图、地价款缴交凭证§担保企业资料v营业执照、组织机构代码证、国税地税证复印件、基本账户开户许可证、企业章程、验资报告、法定代表人身份证、贷款卡复印件、近三年财务报表、董事会决议§抵押物贷款资料5.2.2 房地产开发贷款调查v借款人评价§借款人基本情况评价§借款人素质评价§开发项目销售情况评价§盈利能力评价§借款人信用状况评价§借款人发展前景评价v项目评估§项目建设的必要条件§项目建设条件评估§项目建设的实施进程评估§施工条件评估§环境保护条件评估§项目市场评估v项目市场定位评价v供求现状及趋势评价v竞争能力评估v销售前景评估§投资估算与资金来源评估v总投资：开发成本和开发费用v开发成本：7项v资金来源的评估§自有资金、预售收入、其他§财务评估v担保方式评价§保证§抵押§质押v贷款综合评价§计算贷款综合风险度贷款综合风险度=贷款风险额/贷款额*100% =信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目等级系数贷款风险额=贷款额*（信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目等级系数）综合风险度>60%，为高风险贷款，不予发放。

v例、某开发企业，信用等级A级，商品房作抵押，期限4年，项目风险等级A级v练习，某信用等级BBB级开发企业申请银行贷款，由AA级企业担保，贷款3年，项目风险等级AAA级，计算综合风险度§信用等级系数的取值规则vAAA级：30%；AA级：50%；A级：70%；BBB级：90%§贷款方式系数的取值规则v信用贷款：100%v金融机构提供担保：10%-20%v省级非银行金融机构提供担保：50%vAA级以下提供担保的为：100%v商品房抵押：50%§贷款期限系数的取值规则v中短期：半年以内：100%；半年—一年：120%v中长期：1年—3年：120%；3年—5年：130%；5年以上：140%§项目风险等级系数的确定vAAA、AA、A、BBB对应的风险系数分别为：80%、70%、60%、50%v综合评估应注意的问题房地产企业信用评级v信用评级：信用评级(Credit Rating)，又称资信评级，是一种社会中介服务为社会提供资信信息，或为单位自身提供决策参考 v信用评级的等级信用评级的等级v　　即反映资信等级高低的符号和级别有的采用5级，有的采用9级或10级，有的采用4级有的用A、B、C、D、E或特级、一、二、三、四级表示，有的用AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C表示，也有的用prime1、prime2、prime3、Not v国外信用评级机构国外信用评级机构v　　目前国际公认的专业信用评级机构只有三家，分别是穆迪、标准普尔和惠誉国际。

v　　1、穆迪（Moody）公司的创始人是约翰·穆迪，穆迪评级和研究的对象以往主要是公司和政府债务、机构融资证券和商业票据，最近几年开始对证券发行主体、保险公司债务、银行贷款、衍生产品、银行存款和其他银行债以及管理基金等进行评级目前，穆迪在全球有800名分析专家，1700多名助理分析员，在17个国家设有机构，2003年评级和分析的债券总额超过30兆美元，其股票在纽约证交所上市交易（代码MCO） v自1975年美国证券交易委员会SEC认可上述三家公司为“全国认定的评级组织”或称“NRSRO”（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）后，三家公司就垄断了国际评级行业每年的营业收入穆迪约15亿美元，标准普尔为10多亿美元，惠誉国际为5亿美元左右 v国内信用评级机构国内信用评级机构 　成为评级机构需要经过国家批准国内本来有五大，政府各部门发的全牌照的资信评级机构，分别为大公国际，中诚信国际，联合资信，上海远东资信，上海新世纪评级新世纪市场份额很小，只有市场不到5%的份额，而上海远东后因一些原因退出了评级市场现在资本市场评级业务只剩下四家了，大公，中诚信，联合,瓜分了资本市场95%以上的份额，上海新世纪基本忽略不计，市场影响力非常小。

5.2.3 房地产开发贷款的审查与审批v贷款审查的主要内容v审查要求v贷款的审批5.2.4 房地产开发贷款的发放v附录A5.2.5 房地产开发贷款的贷后管理1）监测2）管理贷款资料3）分类检查4）及时发现潜在风险5）调整客户授信6）对列入名单的授信应设立明确指标7）已清偿贷款的处理5.4 房地产开发贷款的风险管理5.4.1 主要风险5.4.2 建立风险管理保障机制5.4.3 风险管理1）风险评价2）风险控制3）贷款质量监测与考核4）对于房地产开发风险贷款的处置v案例分析第六章 房地产企业权益融资（1）：上市6.1房地产企业上市融资的历程回顾v1993年以前的开放阶段v1993-1999年上半年的明令禁止阶段v1999年下半年开始的解禁试点阶段6.2 房地产企业上市的条件和流程6.2.1主板市场上市的条件u生产经营符合国家政策生产经营符合国家政策u持有股票面值达人民币持有股票面值达人民币1000元以上的股东人数不少于元以上的股东人数不少于1000人，向社人，向社会公开发行的股份不少于会公开发行的股份不少于公司股份总数的公司股份总数的2525％；如果公司股本总额％；如果公司股本总额超过人民币超过人民币4 4亿元的，其向社会公开发行股份的比例不少于亿元的，其向社会公开发行股份的比例不少于1515％。

发％发起人认购的股本数额不少于公司你发行股本总额的起人认购的股本数额不少于公司你发行股本总额的35%35%u发行前一年末，净资产在总资产中所占比例不低于发行前一年末，净资产在总资产中所占比例不低于30%30%，无形资产占，无形资产占总股本数的比例不得高于总股本数的比例不得高于20%20%u股本不少于股本不少于50005000万万u发行前三年累计净经营性现金流超过发行前三年累计净经营性现金流超过5,000万人民币或累计营业收入万人民币或累计营业收入超过超过3亿元；无形资产与净资产比例不超过亿元；无形资产与净资产比例不超过20%；；发起人近三年无重发起人近三年无重大违法行为大违法行为u近三年连续盈利，近三年连续盈利，发行前三年的累计净利润超过发行前三年的累计净利润超过3,000万人民币；万人民币；财务财务指指标标最近一期末，无形最近一期末，无形资产资产（扣除土地使用（扣除土地使用权权、水、水产产养殖养殖权权和采和采矿权矿权等后）在等后）在净资产净资产中所占比例不高中所占比例不高于于2020％近三年近三年连续连续盈利，最近盈利，最近3 3个会个会计计年度年度净净利利润润均均为为正数且累正数且累计计超超过过人民人民币币3,0003,000万元万元 。

发发行人最近三年行人最近三年经营经营活活动现动现金流量金流量净额净额累累计计超超过过5,0005,000万元或最近三个会万元或最近三个会计计年度的年度的营业营业收入累收入累计计超超过过3 3亿亿元独立董事独立董事董事会成董事会成员员中中应应当至少包括三分之一独立董事当至少包括三分之一独立董事且独立董事中至少包括一名会且独立董事中至少包括一名会计专业计专业人士（指人士（指具有高具有高级职级职称或注册会称或注册会计师资计师资格的人士）格的人士）同同业竞业竞争争控股股控股股东东不得与上市公司从事相同不得与上市公司从事相同产产品的生品的生产产经营经营，以避免同，以避免同业竞业竞争6.2.2 主板市场发行上市的流程确定企业发展规划和固定资产投资详细计划筹备股份制公司聘请财务顾问发起人与顾问机构协作实施改组方案筹集股份制公司上市准备操作、股份公司成立股份制公司运行与上市上市申请与报批上网路演发行推销股票6.2.2 上市流程1.确定企业发展规划和固定资产投资项目详细计划：§取得批准文件2.筹备股份制公司：§拟定企业股份制改组方案§取得上级机构和主管部门批准文件§申请工商局预登记和批准文件3.聘请财务顾问：§选择并与财务顾问签订协议§制定上市全程方案§选定上市顾问服务机构：v律师、审计师、会计师、评估师、证券商§与上市顾问签订协议§取得资产管理机关资产评估的立项文件4.发起人与顾问机构协作实施企业改组方案§对资产评估并协同会计师工作：有形资产、无形资产§取得资产管理机关资产评估报批文件§律师界定重要合同与产权§审计主要发起人的会计资料5.筹集股份制公司§编制设立股份公司可行性报告§邀请发起人认股并签订协议§取得各发起人资料：营业执照复印件、法定代表人简历、决定入股的董事会决议文件§拟定新股份公司资本计划：注册资本、股份发行额、未来三年利润。

§编制公司章程§审核新公司未来三年利润§编制招股说明书和股份募集方案§发起人购股并出具验资报告§确定公司常年顾问§汇总文件批文证书§律师提出法律意见书6.上市准备操作：§委托证券登记公司签订上市交易监管协议§与承销商签订股票发行协议§编制发行与上市方案与报告书及摘要§邀请上市推荐人§申报证交所并审定上市资格§向证监部门取得批准文件和发行规模§募股结束后编制发行报告和股东名册7.股份制公司成立§公司创立会批准公司章程§律师认证公司决议文件§选举董事会、监事会§任命公司高级职员§董事会通过上市议案§会计师提出新公司验资报告§新公司注册登记领取营业执照§与上市推荐人签订协议8.股份制公司运作与上市§证监会派出机构专项负责§上市推荐人进行操作§推荐人提出股份公司运行报告§证监会派出机构核准运行报告§公司年度报告与信息披露9.上市申请与报批§主承销商上报股票发行报批文件§证监会初审报批材料§主承销商完善股票发行报批文件§证监会进一步审核报批材料§股份公司取得证监会发行批文10.上网路演发行推销股票§在指定报刊上刊登指示性报告§向上市部门提交报批文件和发行公告§确定发行时间和证券名称§刊登发行公告和招股说明书§填写发行申请和划款通知§交易所发布中签率§公布中签率举行播号仪式§公布中签配号并将股款划账§会计师出具对股款的验资报告vH:\国内企业上市条件及流程.doc6.3 房地产上市公司的遴选6.3.1 国外有关上市公司分类的标准体系u全球产业分类标准GICS：global industry classification standard.由10个经济部门、23个产业组、59个产业和123子产业组成u全球分类系统GCS：global classification system.由10个经济组、39个产业部门和102产业子部门构成。

6.3.2 中国证监会制定的的分类标准中国证监会（CSRC）于1999年4月制定《中国上市公司分类指引（试行）》将产业分为3级、13个门类、86个大类和307个中类房地产作为单独的一个门类排第15位J 房地产业房地产业(共共123家家)J01 房地产开发与经营业（房地产开发与经营业（120家）家）J05 房地产管理业（（2家）家）J09 房地产中介服务业（（1家）家）6.4 6.4 房地产企业上市融资与上市公司的监管与调控房地产企业上市融资与上市公司的监管与调控一、正确认识房地产企业上市融资的问题面对重新开放的房地产企业上市融资的发展机遇，房地产企业，尤其是有意通过上市的渠道进行融资的企业有必要对自身的素质、资金规模、发展潜力、管理水平等进行重新审视，制定相应的发展对策二、对房地产上市公司信息披露方面的监管证券监督管理机关对房地产上市公司的信息披露制定了详细的要求u针对房地产开发行业的特点，要求披露：比以前更加翔实的风险因素及控制对策、某些特殊资产的具体情况、公司及其经营的相关信息u针对房地产开发的财务特点，要求披露：收入的确认方法和原则、存货的具体情况、分地区披露收入、利润和资产等资料 6.5 6.5 房地产企业上市途径及案例分析房地产企业上市途径及案例分析6.5.1 房地产企业上市途径具体的三种途径分析具体的三种途径分析A股上市股上市H股上市股上市借壳上市借壳上市法法定定条条件件A股的正式名称是人民币普通股票。

它是由我国境内的公司发行，供境内机构、组织或个人以人民币认购和交易的普通股股票参与投资者为中国大陆机构或个人H股也称国企股，指注册地在内地、上市地在香港的外资股H股为实物股票，中国地区机构投资者可以投资于H股，大陆地区个人目前尚不能直接投资于H股，国际资本投资者可以投资H股所谓“壳”就是指上市公司的上市资格借壳上市就是指通过把资产注入一家市值较低的已上市公司，得到该公司一定程度的控股权，利用其上市公司地位，使母公司的资产得以上市A股上市股上市H股上市股上市借壳上市借壳上市优优劣劣分分析析A股IPO可以提供50倍左右的市盈率，但必须经过证监会批准，而证监会对房地产企业上市一直持谨慎态度，尤其是民营房企上市，审批极为严格，甚至明确表示对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准因此，A股上市难度最大截至目前，全国前十名房企，民营房企中，只有万科是通过A股上市H股IPO对房地产企业约束较少，门槛较低，只需要业绩征服投资者就可以了，但这也意味着企业在土地储备、销售额和负债率等方面表现优异显然而这对众多内地房地产公司来说，基本不成问题，很多地产公司都有着非常亮丽的财务报表。

更多的开发商选择了借壳在A股上市，只有45家企业是通过“审核过会”程序上市，其余大部分企业则是通过借助壳资源等其他方式进入A股市场大洲集团、金科集团、万方地产等房地产企业就是通过借壳实现上市目的的但借壳是个技术活和运气活，顺利的话，一次性成功，如果不顺利，不仅需要重新选壳，而且很可能把企业卷入一个资金漩涡借壳上市模式借壳上市模式借壳上市模式借壳上市模式1 1借壳上市模式借壳上市模式借壳上市模式借壳上市模式1 1上上海海证证券券交交易易所所部部分分房房地地产产上上市市公公司司名名单单深深圳圳证证券券交交易易所所部部分分房房地地产产上上市市公公司司名名单单香香港港证证券券交交易易所所部部分分房房地地产产上上市市公公司司名名单单借借壳壳上上市市部部分分房房地地产产上上市市公公司司名名单单6.5.2案例分析1H:\房地产企业权益融资.ppt#28. 幻灯片 28案例分析案例分析案例分析案例分析2——2——顺发恒业借壳上市顺发恒业借壳上市顺发恒业借壳上市顺发恒业借壳上市第7章 住房公积金制度与贷款7-1住房公积金概述7.1.17.1.1住房公积金的概念住房公积金的概念 1.住房公积金 根据我国住房公积金管理条例的规定，我国的住房公积金住房公积金是指城镇在职职工及职工所在单位按照规定比例缴存的长期住房储金，它是具有保障性和互助性的职工个人住房基金，归职工个人所有，专门用于职工住房建设和消费。

含义：v只在城镇建立，不包括农村v在职职工v有两部分组成：个人缴存和单位缴存v缴存的长期性v积累性和专用性2.住房公积金制度的产生和发展住房公积金制度的产生和发展 1）初期阶段（1991-1994年） 住房公积金制度是我国配合城镇住房制度改革进行的制度性安排 1991年上海市住房制度改革方案中，借鉴新加坡中央公积金制度在全国率先推行住房公积金制度 2）全面推行阶段（1994-1998年） 1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确提出在全国建立住房公积金制度 1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求全面推行和不断完善住房公积金制度3）发展阶段（1999 -2002年） 1999年国务院颁布了《住房公积金管理条例》，对住房公积金作了进一步的规定，标志着我国住房公积金制度进入了法制化、规范化发展的新时期 随后，各地从加强宣传、完善制度、规范管理、扩大个人贷款、改进服务等方面入手，推动了住房公积金工作的开展。

4）完善阶段（2002年至今） 2003年，《关于完善住房公积金决策制度的意见》3.住房公积金制度的作用 第一、打破了住房建设单纯依靠国家和单位投资的格局，为住房建设提供了长期稳定的资金来源，加快了住房建设步伐 第二、促进了住房消费的增长，活跃了住房消费市场 第三、推进了住房分配货币化进程，提高了职工买房的支付能力 第四、转变了职工群众的住房观念，为国有企业改革创造了条件 7.1.2住房公积金的性质和特点v性质：§属于工资的一部分，是住房分配货币化的重要形式v特点：§专用性： 住房公积金专门用于住房建设和消费，职工可用住房公积金购买、建造、翻建、大修自住住房，其他任何单位和个人不得挪用§强制性：公积金制度带有一定的法律强制性，是强制性的长期储蓄，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位，凡符合规定条件的单位和个人，都必须缴存公积金§政策性：公积金的运作、管理、使用都受到有关政策规定的制约单位 为职 工缴存的公积金部分，国家给予公积金免 税等规定均带有很强的政策性。

§互助性§保障性 7.1.3 住房公积金管理原则住房公积金管理原则 我国住房公积金管理的原则是住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户存储，财政监督 国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门、中国人民银行拟订住房公积金政策，并监督执行 省、自治区人民政府建设行政主管部门负责对本行政区域内住房公积金管理工作的指导7.1.4 住房公积金主要管理机构及主要职责（一）住房公积金管理委员会 住房委员会由直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市设立，由人民政府负责人和财政、建设等有关部门的负责人以及工会代表、专家等共同组成，是住房公积金管理的决策机构 住房委员会在住房公积金管理方面的职责是：制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施；拟订住房公积金的具体缴存比例；确定住房公积金的最高贷款额度；审批住房公积金归集、使用计划；审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告（二）住房公积金管理中心 住房公积金管理中心由直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市按照精简、效能的原则设立，主要负责住房公积金的管理运作。

县（市）原则上不设立住房公积金管理中心；确需设立的，应报省、自治区、直辖市人民政府批准 住房公积金管理中心是不以营利为目的的独立的事业单位 住房公积金管理中心的职责主要有： 1）编制、执行住房公积金的归集、使用计划； 2）负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况； 3）负责住房公积金的核算； 4）审批住房公积金的提取、使用； 5）负责住房公积金的保值和归还； 6）编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告； 7）承办住房委员会决定的其他事项 住房公积金管理中心按照中国人民银行的有关规定，委托住房委员会指定的银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续住房公积金管理中心应当与受委托银行签订委托合同 住房公积金管理体系图见书142页v简化的住房公积金归集和使用过程 单 位 职工 职工 住房公积金管理中心职工中央政府 住房公积金贷款 偿还住房公积金贷款购买债券 债券本息偿还 住房公积金缴存住房公积金提取7.2 住房公积金的归集和提取7.2.1 住房公积金归集业务 职工住房公积金按月缴存，缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例；单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。

住房公积金的缴存由职工所在单位按月将职工工资中扣除的住房公积金部分，连同单位替职 工缴存的部分一起存入单位名下的职工个人住房公积金账户1.住房公积金的登记业务1）单位住房公积金登记业务（1）单位住房公积金登记缴存业务（2）单位住房公积金变更登记业务（3）单位住房公积金年检登记（4）单位住房公积金注销登记2）职工住房公积金登记业务（1）职工住房公积金缴存登记（2）职工住房公积金变更登记（3）职工住房公积金注销登记2.住房公积金缴存业务1）住房公积金缴存方式 汇缴缴存和个人缴存2）缴存基数、缴存比例及月缴存额（1）缴存基数：本人上一年度月平均工资（2）缴存比例：5%—12%（3）住房公积金月缴存额3）住房公积金的转移（1）工作变动（2）单位合并、分立的（3）单位撤销、破产、解散，职工找到新工作的（4）需进入集中封存户管理的3.住房公积金集中封存户业务1）职工账户转入集中封存账户2）职工账户转出集中封存账户7.2.2 住房公积金的提取1.提取范围：1）住房消费提取 包括一次性提取和按月提取 职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：购买、建造、翻建、大修自住住房的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入的规定比例的 。

2）非住房消费提取 离休、退休的；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；户口迁出所在的市、县或者出境定居的；2.住房公积金提取的程序3.提取业务的办理1）应提供的身份资料2）应提供的证明文件7.3 住房公积金贷款1.含义：含义：住房公积金贷款住房公积金贷款是指政府部门所属的住房资金管理中心运用公积金，委托银行向购买自住住房（包括建造、大修）的住房公积金缴存人和离退休职工发放的优惠贷款2.与一般个人贷款的区别（1）性质不同（2）发放方式不同（3）贷款对象有所不同（4）贷款条件有所不同3.贷款对象 ：借款人应为本市正常缴存住房公积金的职工7.3.2 住房公积金贷款的程序1.借款申请 住房公积金贷款要向所在地的住房公积金管理中心提出借款申请 借款人提出借款申请时，需要提交借款申请书、本人身份证和本市城镇常住户口证明、房屋买卖合同2.借款审批 公积金中心在受理借款申请之日起15日内，按照受理时间的先后顺序，作出准予贷款或不予贷款的决定 准予贷款的，公积金中心发放准予贷款决定书，并书面通知申请人到受托银行办理贷款手续。

在准予贷款决定书规定的有效期内，借款人凭准予贷款决定书到受托银行办理借款手续借款人可以选择任何一家公积金贷款受托银行办理贷款手续受托银行与借款人应当以书面形式签订公积金借款合同3.贷款担保的具体方式： （1）抵押加担保借款人将所购的住房抵押给银行，同时还要有具法人资格、符合担保条件的第三方给予担保 （2）抵押加购房综合保险如果不选择第三方担保，可以在办理房屋抵押时，买一份综合保险，它将为借款人提供保证、保险 （3）质押也就是把相当于贷款额的“硬通货”押给银行，如债券、存单等 （4）由房地产担保公司担保国际上通行的担保方式4.办理抵押登记 借款申请人持相关资料到购房所在地的区县房地产交易中心办理住房抵押登记手续5.办理保险手续6.贷款资金的请领和划拨7.贷款使用7.3.3 个人住房公积金贷款的偿还1.还款方式：等额本金和等额本息2.提前还款3.逾期还款5.注销抵押物6.其他v住房公积金的利率和税收v1、利率政策v存款利率:当年归集的0.72 % 上年结转的1.72%v贷款利率:1-5年 5-30年v沉淀资金利率：1.89%v2、税收政策：免税 2002.22004.10.29 2005.3.175年以内3.6%3.78%3.96%5年以上 4.05%4.23%4.41%7.3.4住房公积金制度存在的问题及完善建议1、住房公积金制度中的几个问题 ：v住房公积金的风险管理问题v住房公积金运行的监督问题v职工个人的贷款劝和提村权问题 v住房公积金归集率不高v住房公积金管理机构的设置混乱v职工个人权益缺乏保障v住房公积金的互助性难以发挥2.住房公积金完善与我国住房金融发展分析v改革住房公积金制度，建立有效的政策性住房金融。

v设计适合居民支付能力的多样化的住房抵押信贷工具v成立国家住房公积金总局v以市场为基础，实行公积金贷款利率市场化v培育住房二级抵押市场 补充：补充：新加坡中央公积金制度新加坡中央公积金制度 新加坡是最早建立公积金制度的国家，其中央公积金制度为解决居民住房问题提供了无可替代的支持，取得了举世公认的成就（一）新加坡中央公积金制度概况 新加坡中央公积金制度建立于1955年，是根据新加坡《中央公积金法》建立的强制性储蓄制度中央公积金制度建立之初只是为了实施养老金计划，为新加坡的在职人员提供社会保险 随着该制度的不断发展和完善，目前已逐步发展成为包括住房、家庭保障、养老、保健、教育、投资等作用的具有十多项实施计划的覆盖全社会的社会保障储蓄制度 中央公积金制度以立法的形式规定，凡在新加坡有薪金收入（包括各种津贴）者，都必须与其雇主一起将其月薪的一定比例缴存于中央公积金局存款人（雇员）可以按照规定，用公积金购买住房，支付医疗、就学、投资等费用，在达到55岁的退休年龄或因残疾无法劳动时，便可以用这笔储蓄来维持生活。

公积金具有延续性，不因雇员的工作变动而终止或中断 公积金的管理、使用、核算由中央公积金局全面负责（二）新加坡中央公积金制度的作用和特点 1.新加坡中央公积金的作用 中央公积金制度是具有多种用途、覆盖面很广的社会综合保障体系，在新加坡社会经济发展中发挥着重要的作用 中央公积金制度不仅在建立住房、养老、医疗等社会保障体系方面发挥了重要作用，而且对新加坡经济发展、消费结构和产业结构的调整，以及金融市场与资本市场的稳定和发展产生了重大影响 公积金局的闲置资金几乎全部用于购买政府债券，这一方面降低了投资风险，保证会员利益不受损失；另一方面也便于政府集中用于发展公共事业和通过海外投资等方式保证资金的保值、增值，成为稳定金融体系、抑制通货膨胀的重要手段 中央公积金制度把个人储蓄与他的工作成就结合在一起，从而激励工人们去努力工作并注重培训 该制度还是控制劳动力成本和增强国际竞争力的重要宏观经济调控手段之一 2.新加坡中央公积金制度的特点 （1）法律强制性 （2）综合保障性 （3）自助性 （4）国家援助性  （三）与住房有关的公积金运作计划 1968年，新加坡政府在以公积金为后盾的基础上，提出“居者有其屋”计划，该计划的成功实施，使新加坡成为世界上比较好地解决城市居民住房问题的少数国家之一。

公共住屋计划就是支持公积金会员利用公积金购买建屋发展局组屋（推行“居者有其屋”计划以后由政府统一开发的住房），包括用于购买新建的组屋、二手组屋，以及交付建屋发展局对旧组屋实施翻新计划的费用如果会员卖掉组屋，则要把使用的公积金和利息重新存到本人的公积金账户中 （三）与住房有关的公积金运作计划 1981年实施的住宅产业计划是支持公积金会员利用公积金存款从市场上购买住房会员可以用公积金普通账户中的现有存款和未来存款购买私人住房，以及缴付有关购买该住房的律师费、印花税、调查费等其他费用 如果会员卖掉房产，则要把使用的公积金和利息重新存到本人的公积金账户上思考题v1、我国住房金融制度存在的问题及对策v2、中外住房金融制度比较v3、我国住房金融效率分析v4、住房公积金贷款工具创新研究。