房地产 - 武汉市土地委托交易流程（旧厂房改造）.docx

武汉市土地委托交易政策及流程（工业用地变性为商住用地）—旧厂房改造一、 委托交易相关政策1.市国土规划部门负责统筹安排全市工业用地计划严禁擅自改变工业用地用途，对未开发建设的工业用地，2002年7月1日以后的新增工业用地、储备机构供应的工业用地，申请改变用途进行经营性开发的，应当由储备机构实施储备，采取招标、拍卖、挂牌方式出让《市人民政府关于进一步加强土地供应管理 促进节约集约用地的已经》武政规【2016】1号）2.委托交易地块，属于工业用地的，按照土地成交价的20%核定政府土地收益属于其他用地，容积率在3.5以内（含）的，按照土地成交价的50%核定政府土地收益；容积率超出3.5的，以建筑面积均摊，按照3.5以内部分土地成交价的50%与3.5以上部分土地成交价之和核定政府土地收益《市人民政府关于进一步加强土地供应管理 促进节约集约用地的已经》武政规【2016】1号）3.对于申请出让的经营性用地或者工业用地、申请将用途改变为经营性用途或者工业用途的土地、以及申请转让且转让价格明显低于市场价格的出让、租赁土地，政府可以优先收购或者依法收回，并予以储备（《武汉市土地交易管理办法》市人民政府第195号令）4.鼓励社会资金参与“三旧”土地一级开发整理。

社会投资人在约定期限内完成土地一级开发整理后，在返还实际投资额和财务费用的基础上，给予其投资回报其中，财务费用参照银行同期贷款基准利率据实核算；投资回报按照不高于实际投资额的同期三年期银行贷款利率的1.3倍确定《中共武汉市委 武汉市人民政府 关于加快推进“三旧”改造工作的意见》武发【2013】15号）5. 武汉市土地增值税预征率与土地增值税清算核定征收率武汉市土地增值税预征率时间起时间止房地产开发企业预征率标准非房地产开发企业转让房地产预征率文件依据普通标准住房费普通标准住房其他商品房土地2002年11月11日2006年10月31日0.50%2%2%5%2%鄂地税发[2002] 163号 武地税发[2003] 35号2005年1月1日2006年10月31日——————3%2%武地税发[2006] 206号2006年11月1日2008年5月31日0.50%1%1%1%2%鄂地税函[2006] 204号2008年6月1日2009年12月31日0.50%2%2%3%2%鄂地税发[2008] 106号 武地税发[2008] 94号2010年1月1日2010年6月30日0.50%2%2%3%3%武地税发[2010] 62号2010年7月1日2012年12月31日1.50%3%5%5%5%鄂地税发[2010] 135号 武地税发[2010] 123号2013年1月1日2014年12月31日2%4%6%无无武地税发[2012] 140号2015年1月1日——1.50%4%6%取消保障性住房、双限房和三限房预征率；工业园区厂房适用普通住宅预征率省局2014年第7号公告武汉市土地增值税清算核定征收率时间起时间止武汉市土地增值税清算核定征收率 房地产非房地产开发企业文件依据普通标准住房非普通标准住房其他商品房土地——2009年12月31日1%3%3%5%未规定武地税发[2008] 38号2010年1月1日2010年6月30日1%5%5%5%未规定武地税发[2010] 62号2010年7月1日2012年12月31日3%5%7%7%参照房地产企业武地税发[2010] 123号2013年1月1日——5%中心城区7% 远城区6%中心城区9% 远城区8% （个人7%）10%参照房地产企业武地税发[2012] 140号二、 委托交易流程序号工作事项对接部门预计办理时限前提条件：2002年7月1日之前（以签订土地出让合同日期为准）的工业用地才有资格申请土地委托交易（详见市人民政府关于进一步加强土地供应管理促进节约集约用地的意见（武政规【2016】1号）文件加强工业用地管理内容）1地块“控制性详细规划”将土地用途调整为居住用地或者商住用地区规划局已完成2地块“控制性详细规划”需要得到政府核准的批文区规划局已完成3向区政府递交“关于要求变更用地性质并进行土地委托交易的请示”报告区委府办公室10日4区政府将“关于要求变更用地性质并进行土地委托交易的请示”转发区土地储备中心出意见区土地储备中心20日5土地方向区土地储备中心递交相关资料区土地储备中心20日需要递交的资料清单（1）区政府同意进行委托交易的批示（2）土地交易委托书（3）转让补偿合同文本（加盖公章）（4）国有土地使用证原件（5）地上建（构）筑物、附着物产权证明文件（含《房屋所有权证》）原件（6）加盖公章的组织机构代码证复印件（7）单位上级主管部门（或董事会、职代会）同意土地转让的决议原件（8）单位法人代表身份证明书及法人身份证复印件。

如有委托，还需提交委托代理书及委托代理人身份证复印件（9）土地、房屋登记管理部门出具的无抵押、查封的证明原件（10）企业法人营业执照或非企业单位主体资格证明文件复印件（加盖公章）（11）原土地出让合同（复印件）及缴纳有关税费的凭证、或原土地转让补偿合同复印件（12）原地籍测量资料一份（含电子图件）（13）其他需提交的资料6区土地储备中心向区规划局申请核发地块规划设计条件区土地储备中心区规划局80日7区规划局出具该土地的规划设计条件区规划局20日8由区土地储备中心牵头委托具有资质的评估单位对地块进行土地评估（为了初步确定土地价格）区土地储备中心20日9区土地储备中心对地块进行储备论证，同意该地块进行委托交易（不予储备才可委托交易，若储备，区政府进行收购收储）区土地储备中心10日10区土地储备中心拟定土地供应方案（确定土地挂牌价格，土地情况说明，土地价款分成方案：容积率3.5以下，土地方享有成交价款的50%，容积率3.5以上，土地方享有成交价/容积率*3.5*50%）（详见市人民政府关于进一步加强土地供应管理促进节约集约用地的意见（武政规【2016】1号）文件土地收益确定及控制标准内容）区土地储备中心30日11区土地储备中心局业务例会对土地供应方案进行会审区土地储备中心20日12区土地储备中心将土地供应方案上报区人民政府进行批准区土地储备中心20日13区土地储备中心上报市土地交易中心进行公告、挂牌的申请区土地储备中心10日14市土地交易中心编制招拍挂文件并进行公告、挂牌（20天公告期、10天挂牌期）市土地交易中心10日从申请委托交易到挂牌公告预计需要时间270日。