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品牌调研l l圣迪奥l l歌莉亚l l美特斯邦威美特斯邦威Ø圣迪奥l l百科名片百科名片百科名片百科名片l l圣迪奥品牌名称从英文圣迪奥品牌名称从英文圣迪奥品牌名称从英文圣迪奥品牌名称从英文S S• •DEERDEER音译而来音译而来音译而来音译而来SMALL DEER SMALL DEER 英文意思英文意思英文意思英文意思是是是是指简单、不起眼的事物指简单、不起眼的事物指简单、不起眼的事物指简单、不起眼的事物寓意圣迪奥寓意圣迪奥寓意圣迪奥寓意圣迪奥“ “服务无小事服务无小事服务无小事服务无小事” ”的理念的理念的理念的理念，也反映了公司，也反映了公司，也反映了公司，也反映了公司崇尚简约的设计风格，更崇尚简约的设计风格，更崇尚简约的设计风格，更崇尚简约的设计风格，更寄托了圣迪奥事业从简单寄托了圣迪奥事业从简单寄托了圣迪奥事业从简单寄托了圣迪奥事业从简单开始，最终成就辉煌的美开始，最终成就辉煌的美开始，最终成就辉煌的美开始，最终成就辉煌的美好愿景l l产品风格产品风格产品风格产品风格l l　　圣迪奥不仅是产品的　　圣迪奥不仅是产品的供应商，更是文化的传播供应商，更是文化的传播者圣迪奥拥有一支把握者。

圣迪奥拥有一支把握设计潮流、市场经验丰富设计潮流、市场经验丰富的国际化设计团队，其中的国际化设计团队，其中不乏来自巴黎、不乏来自巴黎、米兰米兰、伦、伦敦以及敦以及中国中国最优秀的最优秀的设计设计师师，他们的设计饱含着丰，他们的设计饱含着丰富而又特别的文化元素，富而又特别的文化元素，凸显了圣迪奥追求人文文凸显了圣迪奥追求人文文化的渴望与激情圣迪奥化的渴望与激情圣迪奥产品定位于时尚化休闲装，产品定位于时尚化休闲装，目标顾客群是城市的年轻目标顾客群是城市的年轻一族，他们追求时尚且不一族，他们追求时尚且不流于大众，彰显个性却不流于大众，彰显个性却不特立独行，风格简约但不特立独行，风格简约但不失大气，富有文化品味却失大气，富有文化品味却不显清高不显清高   l l编辑本段编辑本段编辑本段编辑本段公司理念公司理念公司理念公司理念l l　　圣迪奥尊崇　　圣迪奥尊崇“ “服务、服务、尊敬、信任尊敬、信任” ”的理念，的理念，始终信奉人的价值高于始终信奉人的价值高于物的价值，坚信公司的物的价值，坚信公司的基业长青依托于核心客基业长青依托于核心客户的信赖与支持！户的信赖与支持！“ “让让顾客顾客100%100%的满意的满意” ”是公是公司一贯的服务宗旨。

圣司一贯的服务宗旨圣迪奥信奉以最低成本为迪奥信奉以最低成本为顾客提供最大价值，在顾客提供最大价值，在此原则指引下，圣迪奥此原则指引下，圣迪奥产品的价格始终定位在产品的价格始终定位在“ “让白领工薪阶层买得让白领工薪阶层买得起起” ”的价位上加之特的价位上加之特色的卖场文化、温馨的色的卖场文化、温馨的销售服务，能够让客户销售服务，能够让客户获得超值的购物体验获得超值的购物体验   灰色之美安定淀放l l天然纤维织物、薄挺天然纤维织物、薄挺的细织衬衫布、双层的细织衬衫布、双层织物、女性化的西装织物、女性化的西装直条纹，以及经纬异直条纹，以及经纬异色织物防紫外线功能色织物防紫外线功能和防水的新型面料、和防水的新型面料、抗菌金属纤维、丝绸抗菌金属纤维、丝绸或仿丝绸，以及悬垂或仿丝绸，以及悬垂的针织面料，还有经的针织面料，还有经水洗、做旧等工艺处水洗、做旧等工艺处理的牛仔面料理的牛仔面料   自然元素、环保舒适的面料、体贴的穿着触感、歌莉娅”一直致力于面料与产品的研发工作，采用精细的纯棉及美国杜邦公司的“莱卡”等先进舒适的面料配以新颖的设计、优雅的剪裁、合宜的价格， 圣迪奥迪奥女装女装2011新款新款 女装时尚时尚都市连衣裙连衣裙 甜美甜美学院学院感连衣裙连衣裙 帅气双排扣外套外套 英伦风两穿式褶裙 圣迪奥迪奥女装女装2010新款新款不打折是我们一直以来的销售策略 面对各地促销风暴坚决不打折面对各地促销风暴坚决不打折 塑品牌形象是长久之计塑品牌形象是长久之计 追求时尚且不流于大众；彰显个性且不特立独行；风格简约且不失大追求时尚且不流于大众；彰显个性且不特立独行；风格简约且不失大追求时尚且不流于大众；彰显个性且不特立独行；风格简约且不失大追求时尚且不流于大众；彰显个性且不特立独行；风格简约且不失大气；富有文化品味且不显清高。

圣迪奥产品风格完全地表现了我们追气；富有文化品味且不显清高圣迪奥产品风格完全地表现了我们追气；富有文化品味且不显清高圣迪奥产品风格完全地表现了我们追气；富有文化品味且不显清高圣迪奥产品风格完全地表现了我们追求人文文化的渴望与激情求人文文化的渴望与激情求人文文化的渴望与激情求人文文化的渴望与激情渐变的颜色给我们带来神秘，让我们想到了天空的深邃，渐变的颜色给我们带来神秘，让我们想到了天空的深邃，○2011的潮流元素2011主打歌设计看上去并不复杂，却十分设计看上去并不复杂，却十分注意整体协调的混搭，黑色注意整体协调的混搭，黑色运用灰色，黑色是永远不会运用灰色，黑色是永远不会过时的色彩去进圣迪奥，这过时的色彩去进圣迪奥，这几款是今年的主打歌，全渐变几款是今年的主打歌，全渐变的颜色，同一灰色调，给你一的颜色，同一灰色调，给你一个高贵，优雅的体验个高贵，优雅的体验l l第一色系为起点以轻质的第一色系为起点以轻质的冷灰色为主色调，以轻柔冷灰色为主色调，以轻柔的棉布为主要材质设计的棉布为主要材质设计师说这是圣奥迪倡导师说这是圣奥迪倡导“ “灰灰调时装调时装” ”的起点的起点l l第二色系为第二色系为“ “比远方更遥比远方更遥元元” ”本系列运用了大量的本系列运用了大量的牛仔面料，也运用了花色牛仔面料，也运用了花色水洗印染等工艺水洗印染等工艺•第三色系为“我之深处”，色调主要为黑色和深灰色，作品更加强调简洁流畅的线条整场发布并以体现创意为主，作品高度市场化，设计看上去并不复杂，却十分注意协调的混整场发布并以体现创意为主，作品高度市场化，设计看上去并不复杂，却十分注意协调的混搭。

从整体上彰显一种婉约的柔美，设计师也在细节上下了一些功夫，棉布长裙注意了层层搭从整体上彰显一种婉约的柔美，设计师也在细节上下了一些功夫，棉布长裙注意了层层叠叠叠叠 元素的运用元素的运用刘丽丽时装发布会歌莉娅l l“ “歌莉娅歌莉娅” ”源自英文源自英文“ “GLORIAGLORIA” ”，意为，意为“ “荣耀荣耀、、颂歌颂歌” ”自19951995年诞生以年诞生以来，来，              l l歌莉娅服饰歌莉娅服饰歌莉娅服饰歌莉娅服饰l l独家首创以世界旅游文化独家首创以世界旅游文化诠释诠释品牌内涵品牌内涵，环球之旅，环球之旅的足迹从未间断，其足迹的足迹从未间断，其足迹遍及：遍及：瑞典瑞典、丹麦、、丹麦、泰国泰国、、澳洲、澳洲、南非南非、法国巴黎、、法国巴黎、雅典、雅典、瑞士瑞士、法国南部、、法国南部、英国英国、西班牙、、西班牙、意大利意大利、、新加坡、新加坡、巴厘岛巴厘岛等地等地   歌莉娅品牌始终坚持健康、充满朝气的理念，以自然元素、环保舒适的歌莉娅品牌始终坚持健康、充满朝气的理念，以自然元素、环保舒适的歌莉娅品牌始终坚持健康、充满朝气的理念，以自然元素、环保舒适的歌莉娅品牌始终坚持健康、充满朝气的理念，以自然元素、环保舒适的面料面料面料面料、、、、体贴的穿着触感、多种搭配组合为拥有体贴的穿着触感、多种搭配组合为拥有体贴的穿着触感、多种搭配组合为拥有体贴的穿着触感、多种搭配组合为拥有2323岁年轻心态的女性传递拥抱自然、岁年轻心态的女性传递拥抱自然、岁年轻心态的女性传递拥抱自然、岁年轻心态的女性传递拥抱自然、享受时尚的年轻生活态度和物超所值、物美价更美的购物乐趣。

享受时尚的年轻生活态度和物超所值、物美价更美的购物乐趣享受时尚的年轻生活态度和物超所值、物美价更美的购物乐趣享受时尚的年轻生活态度和物超所值、物美价更美的购物乐趣 优雅浪漫的优雅浪漫的Collection系列，让年轻的系列，让年轻的OL在在工作时充满自信工作时充满自信 轻松甜美的轻松甜美的Relax系系列，宛若邻家女孩列，宛若邻家女孩般亲近可人般亲近可人 潇洒帅气的潇洒帅气的Jeans系系列，让你紧跟时尚步列，让你紧跟时尚步伐，倍添活力伐，倍添活力 目前，歌莉娅女性服目前，歌莉娅女性服饰拥有三个不同的服饰拥有三个不同的服饰系列，满足年轻女饰系列，满足年轻女性在不同场合的多种性在不同场合的多种着装需求着装需求 布料和工艺是品质的根基布料和工艺是品质的根基布料和工艺是品质的根基布料和工艺是品质的根基　　时尚、环保、自然的面料一直是歌莉娅品牌的最爱，美国杜邦　　时尚、环保、自然的面料一直是歌莉娅品牌的最爱，美国杜邦莱卡纤维莱卡纤维、含绒、含绒量超过量超过90%90%的白鸭绒的白鸭绒   、精梳纯棉、木代尔等原料，为歌莉娅服饰带来健康舒适的、精梳纯棉、木代尔等原料，为歌莉娅服饰带来健康舒适的穿着感受、高档的外观与手感。

穿着感受、高档的外观与手感   　　国际级的精美剪裁、精益求精的制作工艺，让每一个部位，都妥贴细致；让每　　国际级的精美剪裁、精益求精的制作工艺，让每一个部位，都妥贴细致；让每一朵绣花，都散发活色生香的美丽一朵绣花，都散发活色生香的美丽 细细节节处处理理无论怎么的变，都无论怎么的变，都会让你感觉到百变会让你感觉到百变不离其中，裙子的不离其中，裙子的下摆以重叠式样的下摆以重叠式样的设计，具有层次感设计，具有层次感歌莉娅女性服饰，以源于自然的元素品品牌牌灵灵魂魂：：纯纯真真的的歌歌莉莉娅娅：：干干净净、、美美感感、、健健康康、、回回归归更更简简单单生生活活的的渴渴望望，，宣宣示示着着旅旅游游梦梦想想、、自自然然舒舒适适、、美美感感与与宽宽阔阔的的视视野野浪浪漫漫的的歌歌莉莉娅娅：：热热情情、、充充满满魅魅力力、、感感觉觉自自己己更更像像个个女女人人，，唤唤醒醒着着美美学学的的欣欣赏赏力力、、浪浪漫漫质质感感，，提提升升了了生生活活无无穷穷的的乐乐趣趣旅旅行行的的歌歌莉莉娅娅：：喜喜爱爱旅旅行行、、体体验验和和追追寻寻新新事事物物，，自自由由地地探探索索世世界界来来发发现现自自己己，，探探索索着着更更美美好好、、更更真真实实、、更更令令人人满满足足的的内内心心深深层层渴渴望望。

“美特斯·邦威”是美特斯邦威集团自主创立的本土休闲服品牌美特斯邦威集团公司于1995年创建于中国浙江省温州市，主要研发、生产、销售美特斯·邦威品牌休闲系列服饰美特斯·邦威”代表为消费者提供个性时尚的产品，立志成为中国休闲服市场的领导品牌，扬国邦之威、故邦之威品牌名称凝聚了集团创始人周成建先生永不忘却的民族品牌情节和对于服饰文化的情有独钟 在社会各界及广大消费者的关心与支持下，美特斯邦威集团迅速发展壮大品牌简介品牌简介概述概述　　“美特斯·邦威”是上海美特斯邦威服饰股份有限公司于1995年自主创立的本土休闲服品牌目标消费者是16~25岁活力和时尚的年轻人群品牌致力于打造“一个年轻活力的领导品牌，流行时尚的产品大众化的价格”，倡导青春活力和个性时尚的品牌形象，带给广大消费者富有活力个性时尚的休闲服饰    美特斯邦威·l l品牌内涵品牌内涵l l　　　　　　“ “美美美美” ”：：：： 美丽美丽美丽美丽，时尚；，时尚；，时尚；，时尚；“ “特特特特” ”：：：：独特，个性独特，个性独特，个性独特，个性；；；；“ “斯斯斯斯” ”：在这里，专心、：在这里，专心、：在这里，专心、：在这里，专心、专注；专注；专注；专注；“ “邦邦邦邦” ”：国邦、故邦；：国邦、故邦；：国邦、故邦；：国邦、故邦；“ “威威威威” ”：威风。

威风 “美特斯美特斯美特斯美特斯· ·邦威邦威邦威邦威” ”代表为代表为代表为代表为消费消费消费消费者者者者提供个性时尚的产品，立志成为提供个性时尚的产品，立志成为提供个性时尚的产品，立志成为提供个性时尚的产品，立志成为中中中中国国国国休闲服市场的领导品牌，扬国邦之休闲服市场的领导品牌，扬国邦之休闲服市场的领导品牌，扬国邦之休闲服市场的领导品牌，扬国邦之威、故邦之威品牌名称凝聚了集团威、故邦之威品牌名称凝聚了集团威、故邦之威品牌名称凝聚了集团威、故邦之威品牌名称凝聚了集团创始人创始人创始人创始人周成建周成建周成建周成建先生永不忘却的民族品先生永不忘却的民族品先生永不忘却的民族品先生永不忘却的民族品牌情节和对于服饰文化的情有独钟牌情节和对于服饰文化的情有独钟牌情节和对于服饰文化的情有独钟牌情节和对于服饰文化的情有独钟 在周成建先生独特的经营理念指导下，在周成建先生独特的经营理念指导下，在周成建先生独特的经营理念指导下，在周成建先生独特的经营理念指导下，在社会各界及广大消费者的关心与支在社会各界及广大消费者的关心与支在社会各界及广大消费者的关心与支在社会各界及广大消费者的关心与支持下，美特斯邦威集团迅速发展壮大。

持下，美特斯邦威集团迅速发展壮大持下，美特斯邦威集团迅速发展壮大持下，美特斯邦威集团迅速发展壮大第九大道第九大道第九大道第九大道的美特斯邦威服饰，极提升的美特斯邦威服饰，极提升的美特斯邦威服饰，极提升的美特斯邦威服饰，极提升美特斯邦威公司的形象，使消费者时美特斯邦威公司的形象，使消费者时美特斯邦威公司的形象，使消费者时美特斯邦威公司的形象，使消费者时尚、个性的风格，价格让消费者满意，尚、个性的风格，价格让消费者满意，尚、个性的风格，价格让消费者满意，尚、个性的风格，价格让消费者满意，质量让消费者放心！质量让消费者放心！质量让消费者放心！质量让消费者放心！　　　　“心系一处心系一处”，集中优势，集中优势资源，专注于服装产业的休闲资源，专注于服装产业的休闲服饰，在该领域做深、做细、服饰，在该领域做深、做细、做精；做精； 　　在近阶段的　　在近阶段的3~5年内专注年内专注于于中国大陆中国大陆市场，不轻易、不市场，不轻易、不盲目、不虚荣地盲目、不虚荣地开拓国际市场开拓国际市场，，只有当国内市场的领导地位建只有当国内市场的领导地位建立并稳定之后，才会考虑拓展立并稳定之后，才会考虑拓展海外市场海外市场。

　　美特斯邦威品牌在年龄定　　美特斯邦威品牌在年龄定位上专注于位上专注于18～～25岁的年轻、岁的年轻、活力的消费者，决不轻易变动活力的消费者，决不轻易变动延伸专注专注品牌精髓品牌精髓　　不走寻常　　不走寻常路！具有中国路！具有中国人民的创新理人民的创新理念念　美特斯邦威品牌在年龄定位上专注于美特斯邦威品牌在年龄定位上专注于18～～25岁的年轻、活力岁的年轻、活力的消费者，决不轻易变动延伸的消费者，决不轻易变动延伸●　　　　19921992年，周成建的服装作坊积累了大约年，周成建的服装作坊积累了大约400400万元的原始资本万元的原始资本19941994年，他创立美特年，他创立美特斯斯· ·邦威品牌，但没有邦威品牌，但没有           周杰伦代言广告周杰伦代言广告沿着普通扩大化生产的老路走下去，而是剑沿着普通扩大化生产的老路走下去，而是剑走偏锋，闯出自己的一套独特经营方式走偏锋，闯出自己的一套独特经营方式————一个只直接运营品牌和管理数据的公司一个只直接运营品牌和管理数据的公司   　　周成建把制衣和销售两环节外包给其他　　周成建把制衣和销售两环节外包给其他企业，自己仅留企业，自己仅留“ “美特斯美特斯· ·邦威邦威” ”这个品牌，这个品牌，节约了大量初始生产成本，而且调动了其他节约了大量初始生产成本，而且调动了其他企业或加盟者的积极性，以企业或加盟者的积极性，以“ “双赢双赢” ”作为经作为经营的最大卖点。

营的最大卖点   　　在美特斯　　在美特斯· ·邦威实行邦威实行“ “外包外包” ”的环节中，的环节中，加盟销售和成衣生产是加盟销售和成衣生产是100%100%外包而销售外包而销售门市分两种，一种为直营店，一种为门市分两种，一种为直营店，一种为加盟店加盟店，，它在全国拥有直营店和加盟店共计它在全国拥有直营店和加盟店共计22112211家，家，其中加盟店其中加盟店19271927家，占家，占87%87%，直营店只有，直营店只有284284家家企企业业经经营营方方式式去掉掉两两头头只只留留品品牌牌“心系一处心系一处”，集中，集中优势资源，专注于服优势资源，专注于服装产业的休闲服饰，装产业的休闲服饰，在该领域做深、做细、在该领域做深、做细、做精做精2003年夏至今代言人年夏至今代言人周杰伦周杰伦 2007春-2009冬代言人:张韶涵 2007秋-2009夏代言人:潘玮柏 2001夏-2003夏代言人:郭富城以及平面模特以及平面模特乔任梁乔任梁kimi 杨颖杨颖Angelababy 这款衣服是今年的新款，衣服最大的特点就是打细褶皱，和前胸的荷叶褶皱，这款衣服的整体感觉是小家碧玉流行元素小细褶皱2010年流行裤子年流行裤子“一个年轻活力的领导一个年轻活力的领导一个年轻活力的领导一个年轻活力的领导品牌，流行时尚的产品品牌，流行时尚的产品品牌，流行时尚的产品品牌，流行时尚的产品大众化的价格大众化的价格大众化的价格大众化的价格” ” 倡导青倡导青倡导青倡导青春活力和个性时尚的品春活力和个性时尚的品春活力和个性时尚的品春活力和个性时尚的品牌形象，带给广大消费牌形象，带给广大消费牌形象，带给广大消费牌形象，带给广大消费者富有活力个性时尚的者富有活力个性时尚的者富有活力个性时尚的者富有活力个性时尚的休闲服饰，休闲服饰，休闲服饰，休闲服饰，总结总结l l通过这次的品牌调研让我们看到了很多的时尚元素，给我们对美的启发也很大，品牌的东西不管是从面料，做工，款式，设计元素，服饰搭配等等来说都非常的讲究，服饰带给人的不是单纯的好看，同时也诠释着一种境界。

如何进行房地产市场分析学习内容¶ 理论部分¶ 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5评评估项目目估项目目标实现的可能性标实现的可能性市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础的过程，市场分析的结论是进行决策的基础开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。

针对某种特定物业研究市场的供需关系需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1思路l三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场l两个方面两个方面供给、需求l三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。

第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得•区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标      GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划•区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源•各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴•土地、规划部门的政府官员访谈•规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。

方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～～30003000～～40004000～～80008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增增幅幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。

方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入  （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。

方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度……周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素l 地段要素l 环境要素l 地块要素l 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素——目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威胁）的价威胁）的价值要素值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革l 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）l 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向►观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。

►在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势  S机会机会  O威胁威胁  T劣势劣势  W进行房地产市场分析时常犯的错误1大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好l房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略•地产江湖地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：•市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！•数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；•基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。

题、或是判断趋势、或是找到答案等EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容¶ 理论部分¶ 案例学习。