上海宝山顾村房地产项目投资分析报告(共3页doc).doc

……………………………………………………………精品资料推荐…………………………………………………顾村项目投资分析根据出让方提供的项目资料和资产评估报告，计划部对顾村项目的利润指标进行了客观的测算，基本情况如下：一、 收购成本根据项目资产评估报告，本项目的资产评估价为8.38亿元，项目二期和三四期的评估价如下：　项目收购款（万元）折合单价（元/平方米）二期地价24842 4115 工程8803 （推算）1458 合计33645 5573 三四期地价49852 4716 工程345 33 合计50197 4748 一期车库车库1092 1693 合计　83842 　1. 项目转让溢价3.01亿元，如果采用在建工程转让方式，对方应承担增值税9364万元 适用税率40%，速算系数5%但由于采用股权转让方式，该笔增值税将由我司承担，各期的楼板价也将增加564元/平方米2. 项目二期在建工程全部完工还需投入9678万元，即1603元/平方米因此我司承接项目二期的实际成本为5573+564+1603=7740元/平方米3. 项目三四期的实际楼板价为4748+564=5312元/平方米二、 开发成本项目三四期的开发成本（含地下车库）预计约为4.48亿元，测算明细如下：　开发量（平方米）单位开发成本（元/平方米）总成本（万元）占比地上部分105711 3423 36188 80.8%地下部分19457 3500 6810 15.2%综合楼9546 1900 1814 4.0%合计44812 　地上部分的开发成本为448120000/（105711+9546）=3888元/平方米由于地下车库销售较困难，因此将其建造成本摊入地上部分，作为地上部分的开发成本。

因此，三四期实际成本为5312+3888=9200元/平方米项目二、三、四期的开发总成本约为14.77亿元，测算明细如下：收购成本83842 二期后续投入9678 三四期开发成本44812 总成本（不含增值税）138332 股权转让多承担增值税9364 总成本（含增值税）147696 三、 周边楼盘销售情况项目周边楼盘的售价约为7500-8000元/平方米（小高层），销售速度为每周3-4套，参考数据如下：楼盘名称销售均价（元/平方米）总住宅套数已售住宅套数开盘时间宏润韶光85003523022005-7-5圣卡洛铂庭7100-75008836692006-7-14世纪非凡7500-78004363232007-11-1四、 保本售价项目各期保本售价预估如下：1. 二期实际成本为7740元/平方米，保本售价为7740÷（1-5.6%-1%）=8286元/平方米 5.6%——营业税及附加，1%——预缴土地增值税2. 三四期实际成本为9200元/平方米，保本售价为9200÷（1-5.6%-1%）=9580元/平方米以上估算仅考虑了5.6%的营业税及附加和1%的预征土地增值税，未考虑增值税清算，因此实际情况下的保本售价会更高。

五、 结论1. 根据周边楼盘销售的调查情况，若该项目销售价格定在8000元/平方米时，楼盘去化速度约为4套/周（208套/年）在宏观调控的大背景下，房地产行业在年内出现重大政策性利好的概率很小若项目二期546套住宅按照保本价8286元/平方米销售，且市场热度保持现状的情况下，销售周期将约为3年左右2. 要达到项目整体开发毛利率不低于25%的底线要求，本项目三四期的销售均价至少应达到12600元/平方米以上，在目前市场情况下存在较大风险3. 项目的高峰资金占用为8.38亿元，而实际仅获得楼板价5312元/平方米的11万平方米开发面积4. 考虑到项目所处地段，5312元/平方米的楼板价已经在很大程度上消弱了项目的获利能力在交易条件没有发生根本性改变的情况下，建议公司放弃该项目发展计划部2008年3月31日3。