第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法.doc

第九章 房产税、城乡土地使用税和耕地占用税法单选3题，多选3题合计7.5分单选3题，多选3题合计6分每个税种各一题，合计2分）第一节 房产税法学习本节一方面要掌握房产税的特点：1．房产税属于财产税类现行的《房产税暂行条例》是1986年由国务院颁布的本来房产税只对国内单位和个人征收，起对外商投资公司、外国公司以及外籍人员征收房产税2.房产税属于费用税单位缴纳的房产税计入管理费用，在公司所得税前扣除3.房产税与城乡土地使用税有许多共性，请注意归纳总结 一、房产税基本原理（一）概念房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税二）特点 1、属于财产税中的个别财产税 2、征税范畴限于城乡的经营性房屋 3、区别房屋的使用方式规定征税措施二、纳税义务人及征税范畴（熟悉） 　　（一）纳税义务人 　　房产税的纳税义务人是征税范畴内的房屋的产权所有人1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税 2、产权出典的，由承典人纳税教材中的“根据房产原值”今年删除) 3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

4、产权未拟定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税 5、无租使用其她房产的问题无租使用其她单位房产的应税单位和个人，根据房产余值代缴纳房产税修改为：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税6、起外商投资公司、外国公司和组织以及外籍个人，缴纳房产税历年考题：下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是（　）（考题） A．产权属于集体的由承典人缴纳 B．房屋产权出典的由出典人缴纳 C．产权纠纷未解决的由代管人或使用人缴纳 D．产权属于国家所有的不缴纳 【答案】C 【解析】产权属于集体的由集体单位缴纳；产权出典的由承典人缴纳；产权属于国有的由经营管理单位缴纳涉及（二）征税范畴——房产 　　它是有屋面和围护构造，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场合与房屋不可分割的多种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物 (如水塔、围墙等)不属于房屋，不征房产税 　　注意：房产不等于建筑物，要用房产的特性判断某一建筑物与否征收房产税房地产开发公司建造的商品房，在发售前，不征收房产税（由于对其而言是产品）；但对发售前房地产开发公司已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税（犹如视同销售）。

05判断题：对房地产开发公司建造的商品房，在发售前，一律不征收房产税　)答案：错征税范畴：都市、县城、建制镇、工矿区，但不涉及农村的房屋同城乡土地使用税判断题：农民王某２００６年将她在本村价值２０万元的楼房出租，获得租金收入３０００元按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税３６０元答案：错农村房产不征收房产税　　三、税率、计税根据和应纳税额的计算（掌握） 　　（一）税率1.从价计征：税率为1.2%； 　　2.从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房（原为居民住房，出租后仍用于居住），暂按4%税率征收房产税有关优惠，营业税3%，个人所得税10%）（二）计税根据 　　1.从价计征——计税根据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值 　　对房产原值需要阐明的是： 　　（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价 起，对根据房产原值计税的房产、不管与否记载在会计账簿固定资产中，均应按照房屋原价（按照国家有关会计制度规定核算的）计算缴纳房产税未按照国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调节或重新评估　　（2）房产原值应涉及与房屋不可分割的多种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

独立于房屋之外的建筑物如水塔、围墙等则不涉及因素?)　　（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增长房屋的原值 　　这里尚有两个需要注意的特殊问题： 　　第一，以房产联营投资的，房产税计税根据应区别看待： 　　(1)以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税根据计征房产税； 　　(2)以房产联营投资，不承当经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义获得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税 　　“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同商定开始日的次月起根据房产余值缴纳房产税合同未商定开始日的，由承租人自合同签订的次月起根据房产余值缴纳房产税修改为：在计征房产税时以房产原值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由本地税务机关根据实际状况拟定4）房屋附属设备和配套设施的计税规定但凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计上与否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可以扣减本来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要常常更换的零件，更新后不再计入房产原值5）居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。

开始：居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税自营的，从价计征若没有房产原值或与其她房产原值不能精确划分的，由主管税务机关核定出租的，租金收入为计税根据新增：（6）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应涉及地价，涉及为获得土地使用权支付的价款，开发土地发生的成本费用等宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此拟定计入房产原值的地价如何理解？除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此拟定计入房产原值的地价这种状况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，涉及为获得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等现举例阐明： 例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积1平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝1平方米×2×1万元/平方米＝24000万元） 如果该工厂这宗土地其她条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。

该条规定可以理解为对公司减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的公司等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自12月21日起，对此类“大地小房”的状况，即宗地容积率低于0.5的，容许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此拟定计入房产原值的地价，可以测算出此类公司计算房产税的地价将不不小于所有地价款，减轻了房产税承当2、从租计征——租金收入，涉及货币收入和实务收入如果是以劳务或其她形式为报酬抵付房租收入的，应根据本地同类房产的租金水平，拟定原则租金额从租计征新增：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同商定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税判断题：房产出租时，如果以劳务为报酬抵付房租收入的，应根据本地同类劳务的平均价格折算为房租收入，据此计征房产税　)　参照答案：×　答案解析：房屋出租时，如果以劳务报酬抵付房租收入的，应根据本地同类房产的租金水平，拟定一种原则租金额从租计征判断题：凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中与否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

）【参照答案】√【解析】考核房产税计税根据的具体规定多选题：下列各项中，应根据房产余值缴纳房产税的有（ ）A.融资租赁的房产B.产权出典的房产C.无租使用其她单位的房产D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产【参照答案】ABCD（三）应纳税额的计算 计税措施 计税根据 税率税额计算公式 从价计征计税余值 1.2% 全年应纳税额 = 应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%从租计征房屋租金12%（4%） 全年应纳税额 = 租金收入×12%（个人为4%）06单选题：某公司拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租A、B两栋房产在1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，4月底B栋房产租赁到期自5月1日起，该公司由A栋搬至B栋办公，同步对A栋房产开始进行大修至年终竣工公司出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府拟定按房产原值减除20％的余值计税该公司当年应缴纳房产税（ ）A、15.04万元 　　B、16.32万元 　　C、18.24万元 　　D、22.72万元答案：A解析：1200×（1-20%）×1.2%×4/12+1000×（1-20%）×1.2%×8/12+10×4×12%=3.84+6.4+4.8=15.04注意：大修免税。

例题】 某公司1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元本地政府规定容许按房产原值减除20％后的余值计税该公司当年应缴纳房产税（　） 　　A.4.8万元 　　B.24万元 　　C.27万元 　　 D.28.8万元 　　【答案】 C 　　【解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税=（3000-1000） × （1-20%） × 1.2%+1000 × （1-20%） × 1.2% ÷ 12 × 3=19.2+2.4=21.6万元；出租的房产按本年租金从租计征=5 × 9（月） × 12%=5.4万元，公司当年应纳房产税=21.6+5.4=27万元 　　【例题】 某公司有一处房产原值1000万元，7月l日用于投资联营(收取固定收入，不承当联营风险)，投资期为5年已知该公司当年获得固定收入50万元，本地政府规定的扣除比例为20%该公司应缴纳房产税（　） 　　A.6.0万元 　 　　B.9.6万元 　　C.10.8万元 　　 D.15.6万元 　　【答案】 C 　　【解析】以房产联营投资，不承当风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；应纳房产税 = [1000×（1－20%）×1.2%÷2+50×12%] = 4.8+6 = 10.8万元 05试题，赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己及家人居住，另一处原值20万元的房产于7月1日出租给王某居住，按市场价每月获得租金收入1 200元，赵某当年应缴纳的房产税为( )。

A.288元 B.576元 C.840元 D.864元答案：A 解析：个人所有非营业用房免征房产税，原值60万元的房产供自己及家人居住的用房是免房产税的，此外一处，也只就其出租期间缴纳房产税；出租后仍用于居住的，减按4％税率征收 应缴纳房产税＝1200×4％×6＝288(元)例题：某公司1月1日将房屋出租，年租金5万，租期2年，一次收取租金10万元请问房产税的计税根据是多少？答：用当年租金5万。