房地产估价与土地估价基本理论与方法介绍.doc

房地产估价与土地估价基本理论与方法介绍 可编写可改正房地产估价与土地估价基本理论与方法介绍（新职工培训资料）永业行 技术部 编讲二 OO 七年三月二十三日 / 1 可编写可改正房地产估价与土地估价的基本理论与方法一、房地产基本看法和内涵1、房地产 ---- 是指土地、建筑物及其余地上定着物（附着物） ，它是实物、权益、区位三者的综合体也以是土地，也能够是建筑物，还能够是综合体2 、土 地---- 是指地球陆地表面及其上下必定范围内的空间仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值3 、建筑物 ---- 是指人工建筑而成，由建筑资料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等构成的整体物，包含房子和修建物两大类4 、房 屋---- 是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、积蓄物件或进行其余活动的空间场所5 、修建物 ---- 是指房子之外的建筑物， 人们一般不直接在内进行生产和生活活动， 如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、地道、水坝等6 、其余地上定着物 ---- 固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不行分其余物；固然能够分别，可是分别不经济，或许分别后会损坏土地、建筑物的完好性、使用价值或功能，或许会使土地、建筑物的价值明显遇到伤害的物。

比方，埋在地下的进水、排水、供电、通信等管线和设备，建筑在地上的庭院、花园、假山、围墙，栽种在地上的树木、花草等暂时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产 ）7 、地上建筑物 ---- 一般不单指地面± 0 以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物如地下室、地下泊车场等 （特别是在建工程，未竣工的基础等）往常将房地产简化为两大多数，即土地和建筑物（地上建筑物）两大多数二、房地产的表现形态（实物）1 、估价对象的主要表现形态房地产往常将房地产简化为两大多数，即土地和建筑物（地上建筑物）两大多数土 地 建筑物 其余地上定着物2、估价报告涵盖的对象在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样因为土地估价与房地产估价有不一样的房子 修建物1 可编写可改正规范要求，所以不一样的估价对象需要出具不一样的估价报告房地产房地产估价报告与土地估价报告的估价对象及范围项目主要估价对象总结独自土地独自建筑物土地与建筑物的土地估价报告房地产估价报告无建筑物的空地无建筑物的空地地上有建筑物（包含还没有地上有建筑物（包含还没有建成建筑物） ，只要评估土建成建筑物），只要评估地价值土地价值（收税或补交出地上有建筑物，只要评建筑物价值让金，办理银行抵押有时地上有建筑物，土地与建筑物（已建成的建筑物）作需要独自评估土地）为一个整体进行评估在建工程（土地与未建成的建筑物的合成体）将来状况下的房地产（此刻为期房，计划建设中）已经消逝的房地产（民事纠葛或理赔）房地产的局部（某栋某单元或此中的装饰装饰部分等）包含有其余财产的房地产或许以房地产为主的一个公司整体（利润法、成本法，与财产评估相联合，如酒店旅馆的评估价值， 除了包含建筑物及其占用的土地价值，还可能包含家具设备，甚至包含客户基础、职工队伍、商誉等等）作为公司整体的一部分的房地产①房地产估价的范围较广，涵盖了土地估价的范围；②只要评土地价值的，依据拜托方要求能够出具土地估价报告，也能够出具房地产估价报告；③凡是需要评建筑物价值的，就一定出具房地产估价报告。

三、房地产权益1、看法及内涵：（1）房地产中无形的、不行触摸的部分，包含权益、利益和利润三大多数2）房地产权益是指以房地产权益为基础的 ，包含：房地产的各样权益（所有权、使用权）遇到其余房地产权益限制的权益（如设有抵押权的房子所有权）遇到其余限制的房地产权益（如城市规划对房地产权益的限制）房地产额外利益或利润（如屋顶或外墙面可销售可出租给广告公司做广告）2、房地产权益的种类：2 可编写可改正房地产权益所有权 房地产所有权人在法律规定的范围内自由支配（据有、使用、利润、处使用权土地所有权为国家和集体所有当前主假如指土地使用权，土地使用者租借权 以支付租金的方式从房子所有权人或土地使用权人那边获取的使用房地抵押权 债权人对债务人或第三人不转移据有而供作债权担保的房地产，在债务典权 指支付典价据有别人房地产而为自己使用、利润的权益地役权土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用别人土地的空间利用权 房地产权益人在法律规定的范围内，利用地表上下必定范围内的空间，3、土地使用权的种类：土地使用权国有出让国有划拨常有如： 暂时土地使用权证， 限期二至暂时用地又称为乡村承包土地使用权（集体土地）土地承包经营权宅基地使用权四、房地产实物、权益、区位对价钱的影响房地产价值土地、建筑物及其余地上实物构成： 定着物3 实物 权益 ( 如完好、部分 区位产权 , 合法、违章 ) 可编写可改正价值影响要素：一 宗 房 地 产表现形态： 与其 他房地产 或事物 在空间方 位与距 离上的关 系（地理地点、与重要场所的距离、可及性与便利度、周4 可编写可改正五、房地产估价与土地估价中的专业术语与估价方法基本介绍（一）房地产估价规范中专业术语1．房地产土地、建筑物及其余地上定着物，包含物质实体和依靠于物质实体上的权益。

2．房地产估价专业估价人员依据估价目的，依照估价原则，依照估价程序，采纳适合的估价方法，并在综合剖析影响房地产价钱要素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价钱或价值进行估量和判断的活动3．估价对象一个详细估价项目中需要估价的房地产4．估价目的估价结果的希望用途5．估价时点估价结果对应的日期6．客观合理价钱或价值某种估价目的的特定条件下形成的正常价钱7．公然市场在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必需的市场信息，有较丰裕的时间进行交易，对交易对象拥有必需的专业知识，交易条件公然其实不拥有排它性8．公然市场价值在公然市场上最可能形成的价钱采纳公然市场价值标准时，要求评估的客观合理价钱或价值应是公然市场价值9．近似房地产与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、品位、建筑构造等方面与估价对象同样或邻近的房地产10．同一供求圈与估价对象拥有代替关系、价钱会互相影响的适合范围11．最高最正确使用法律上同意、技术上可能、经济上可行，经过充足合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用12．市场比较法将估价对象与在估价时点近期有过交易的近似房地产进行比较，对这些近似房地产的已知价钱作适合的修正，以此估量估价对象的客观合理价钱或价值的方法。

13．利润法估计估价对象将来的正常利润，采纳适合的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价钱或价值的方法5 可编写可改正14．成本法求取估价对象在估价时点的重置价钱或重修价钱，扣除折旧，以此估量估价对象的客观合理价钱或价值的方法15．假定开发法估计估价对象开发达成后的价值，扣除估计的正常开发成本、税费和利润等，以此估量估价对象的客观合理价钱或价值的方法16．基准地价修正法在政府确立宣布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价钱的方法17．潜伏毛收入假定房地产在充足利用、无空置状态下可获取的收入18．有效毛收入由潜伏毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其余原由造成的收入损失后所获取的收入19．营运花费保持房地产正常生产、经营或使用一定支出的花费及归属于其余资本或经营的利润20．净利润由有效毛收入扣除合理营运花费后获取的归属于房地产的利润21．建筑物重置价钱采纳估价时点的建筑资料和建筑技术，按估价时点的价钱水平，从头建筑与估价对象拥有同 等功能功效的崭新状态的建筑物的正常价钱22．建筑物重修价钱采纳估价对象原有的建筑资料和建筑技术，按估价时点的价钱水平，从头建筑与估价对象同样的崭新状态的建筑物的正常价钱。

23．物质上的折旧建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失24．功能上的折旧建筑物在功能方面的落伍所造成的建筑物价值的损失25．经济上的折旧建筑物之外的各样不利要素所造成的建筑物价值的损失26．估价结果对于估价对象的客观合理价钱或价值的最后结论27．估价报告全面、公正、客观、正确地记述估价过程和估价成就的文件，给拜托方的书面回复，对于估价对象的客观合理价钱或价值的研究报告二）土地估价规程中的专业术语1. 基准地价6 可编写可改正是指在城市规划区范围内 , 对现状利用条件下不一样级其余土地或许土地条件相当的地。