从美国资贷危机试论我国商业银行房贷的风险防范.doc

从美国次贷危试论我国商业银行房贷的风险防范2008年由美国次贷危机所引发的全球金融危机迅速袭卷世界各国，给全球经济造成了沉重的打击改革开放以来，我经的经济迅速腾飞其中，房地产经济成为我国经济的重要组成部分随着我国房地产业的繁荣，商业银行个人住房贷款的增长令人瞩目并日益成为我国银行最重要的资产业务之一一、美国次贷危机的成因分析美国次贷危机形成的直接原因是美国信贷市场利率上升和住房市场持续降温一）次贷的含义与特点次贷，顾名思义是次级房贷，是指一些贷款机构，例如投资银行向收入不高、且不稳定，以及信用程度较差的借款人提供的购房贷款次贷政策对中低收入的购房者很有诱惑力,因为它具备了三个特点:1．低首付一般的按揭贷款都要有首付,大概占总额的20%～40%，而次贷的首付偏低，有的次贷甚至没有首付,这对中低收入者特别具有吸引力2．期限长有的次贷20年还本息,还款周期长使贷款者压力小3．利息前低后高前2年是低息,后18年是高息,越到接近20年的时候利息越高美国开办次级贷款的初衷是好的,旨在解决中低收入者买房难问题这项措施自1994年启动以后,美国的私人住房率提升了6个百分点,成功为1000万中低收入者解决了住房问题。

次级贷款政策迎合了美国人的生活习惯,并较好地满足了美国人旺盛的购房欲望但市场经济的供求规律是不可违背的,次贷刺激了房市,也毁了房市二）美国次贷危机的演化美国次贷危机的演化可以由以下几个阶段组成：1．危机的潜伏期——泡沫形成互联网泡沫破灭和2001年“9·11”事件之后，为了刺激经济，美国联邦储备委员会（简称美联储）连续下调调联邦基金利率，使利率从6.5%降至1%的历史最低水平住房贷款利率同时下降，人们纷纷加入次贷购房的热潮中房地产泡沫自此形成2．危机的萌芽期——泡沫的膨胀次贷的蓬勃形成了许多债权，商业银行和其他金融机构将这些金融资产用于金融创新，不断的进行信用创造和资本的扩张，于是房地产泡沫通过金融领域开始在各行各业膨胀起来3．危机的发展——泡沫即将破裂从2004年6月起，为了抑制通货膨胀，美联储的低利率政策开始逆转，开始了一个连续17次的加息周期到2006年8月，联邦基金利率从2003年6月的1% 提高到5.25% 连续升息的过程在提高了房屋借贷成本的同时，也促发了房价的迅速下跌，以及抵押违约风险的大量增加4．危机的爆发——泡沫破裂房价的持续下跌和高利率，次级抵押贷款债务人难以支付，于是违约发生了。

导致次贷抵押贷款公司破产，以次级房贷为基础的债权转为坏账，以此衍生的金融资产化为乌有三）美国次贷危机爆发的原因美国次贷危机的影响覆盖全球，对于全球经济的很大引发美国次贷危机的根本原因是美国金融高度的自由化和利率的变化，而具体的原因很复杂，主要包括以下几个方面：1．美国次级抵押贷款的设计缺陷2006年，美国新增次级抵押贷款中，约90%是可调整利率抵押贷款(Adjustable Rate Mortgages，ARM)其中，大约三分之二属于“2十28”混合利率产品，即，这种抵押贷款的偿还期限是30年，其中头两年的利率是固定的，且显著低于市场利率，第三年起，利率开始浮动，并且采用一种基准利率加上风险溢价的形式另外ARM还有三种变形第一种贷款品种是仅付利息抵押贷款，即在贷款前几年，借款者只需要偿还利息，而不必偿还本金；第二种贷款品种是负摊销抵押贷款，即在贷款前几年，借款者的还款金额甚至可以低于应付利息但是前几年未偿还的应付利息部分将会自动计入贷款本金一旦累积的应付利息部分超过贷款总额的15%或25%，那么每月还本付息额就要根据新的贷款本金重新计算；第三种贷款品种是选择性ARM，这种贷款品种赋予借款者很大的还款自由度，即借款者每月可以选择是偿付本息、只还利息还是进行负摊销，这种自由选择权可以保留5年以上，或者直到新的贷款本金额度超过原始本金的110%。

所有这些次级抵押贷款产品都具有一个共同特点，即最初几年还款利率很低，这被称为诱惑性利率，而一旦几年后利率重新设定或本金重新计算，那么借款者的还款压力将会骤然上升，上升幅度显著、加速度上升还款方式不合理使次贷的违约风险非常大另外，次贷对于购房者要求过度宽松，甚至不需要购房者提供任何收入证明，还款额与收人比超过了55%，或者贷款总额与房产价值比超过了85%信用低、收入不稳定的贷款对象，无疑又增加了次贷的违约风险次级房贷机构把抵押住房未来增值作为主要的还款来源，而忽视了贷款者现在和未来的收人状况在贷款担保上，只看重所购住房作为抵押担保，而没有增加其他的担保措施，存在先天性的违约风险美国次级抵押贷款是美国金融机构在追求短期收益的驱使下，向信用等级较低的购房者提供的一种抵押贷款对象信用差、还款结构不合理与贷款担保问题表现出美国次级抵押贷款设计的缺陷2．美国经济的过度证券化作为原始贷款人的按揭贷款、转手卖给投资者的贷款打包证券化投资品种、次级房贷衍生产品等，客观上有着投资回报的空间在一个低利率的环境中，它能使投资者获得较高的回报率，这也吸引了越来越多的投资者面对巨大的投资需求，许多房贷机构降低了贷款条件，以提供更多的次级房贷产品。

这在客观上埋下隐患同时，他们把手中的巨额次级贷款债权转化为证券后，卖给各国的投资者事实上，不仅是美国，包括欧亚、乃至中国在内的全球主要商业银行和投资银行，均参与了美国次级房贷衍生产品的投资性3．政府监管缺位在美国次贷危机形成和爆发的过程，政府监管缺位是不可否认的事实美国多年来一直崇尚“市场看不见的手的作用”商业机构过度竞争、肆意放松贷款标准、金融衍生品杠杆扩张等市场风险不断升级的情况，监管部门基本上是不闻不问，客观上助长了商业机构的“唯利是图”二、房贷风险的相关理论（一）商业银行房屋贷款业务个人住房贷款是指购房人将房地产销售商之间的房地产买卖合同的标的抵押于银行，银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人的名义将款项交与房地产商的法律行为中国人民银行认为个人房贷是指贷款人向借款人发放的、用于购买自用普通住房的贷款贷款人发放个人房贷时，借款人必须提供担保借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任房屋贷款业务是商业银行一项主要资产业务，其运动是一种以“两权分离、按期偿还”为本质特征的特殊价值运动目前，个人房贷的业务形式主要有以下几种：1．个人住房公积金贷款以住房公积金存款为来源，由住房公积金管理部门委托商业银行发放的个人房贷。

中国建设银行作为我国最早开展个人房贷业务、包括公积金房贷业务的银行，将个人住房公积金贷的定义为:“按时足额缴存住房公积金的个人，在中国大陆境内城镇购买、建造各类型住房时，建设银行接受住房公积金管理中心委托向借款人提供的公积金个人房贷”2．个人住房商业性贷款以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款中国建设银行将其定义为:“个人房贷是中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款”3．个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是住房公积金贷款和自营贷款的组合中国建设银行的定义是:“个人住房组合贷款，是指借款人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请住房商业性贷款，两者的组合，简称为组合贷款”二）房贷风险的含义和特征提供住房贷款是商业银行资产业务之一，属于消费贷款业务贷款的风险主要有信用风险、利率风险和市场风险三种信用风险即违约风险，是借款者没有能力偿还或有意不履行还款义务，从而使银行损失的可能性利率风险和市场风险分别是由利率变化和市场因素给银行造成损失的可能性其中，信用风险和利率是房贷业务的主要风险。

主要表现为贷款到期不能按时收回和贷款的贬值等从目前我国商业银行贷款资产质量的现状看，形势较为严峻根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定；个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款；对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的；贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款；相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息因此，房贷表现出几个特点：以个人为贷款对象、贷款用途专一、贷款数量较大、贷款期限较长、偿还方式特殊这些特征决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要三）个人住房贷款违约风险的来源商业银行房贷风险主要是违约风险，也就是信用风险。

违约风险的主要来源如下：1．来自借款人还款能力变化的风险借款人由于借款病故、失踪、家庭发生意外事故，或在还贷期间出现收入下降、下岗失业等情况，导致偿还能力丧失或降低从而使银行放出的贷款无法收回或部分收回，从而形成商业银行应收账款的坏账2．来自市场风险来自市场的风险主要是指房价波动给商业银行房贷业务带来损失的可能目前我国推出的按揭成数一般最高是八成只要楼宇的价位比放贷时下跌二成以上，就会导致按揭房产的资产市值接近或低于其贷款额而房价往往和个人收入成正比，房价的下跌意味着个人收入水平的降低，例如：上海环线内房价是上海居民年收入的42倍这意味着当房价明显降低时，个人收入明显低于房贷还款额，借款人很有可能会违约3．来自信用评级的风险来自信用评级的风险，一方面是商业银行信用评级系统和具体操作行为的缺失与不当形成的风险商业银行根据贷款的风险程度对贷款的质量进行评价，将贷款分成不同的类别而对于个人住房贷款，商业银行同样需要根据借款者的信用程度进行分类，包括个人品德、收入水平等方面的状况在进行信用评级具体实施中，由于高估了借款者信用，商业银行做出的贷款方案在未来可能无法收回还款，从而形成损失，这就是来自信用评级缺失的风险。

另一方面，在借款人购房时，商业银行对其进行贷款审查，借款人提供的稳定收入资料不真实；或者借款人的首期付款并非自有资金而是公款私存或民间借贷；还有借款人信用低劣，有意骗取银行贷款或赖帐不还；以及借款人主观上有赖帐心理，特别是当担保条款对借款人约束力不强或抵押物执行比较困难时，信用风险尤其突出违约风险的主要来源包括来自借款人还款能力变化的风险、来自市场风险和来自信用评级的风险其中，来自借款者的风险往往是由于一些不可抗力的因素，是在众多购房借款者中发生的个别或局部现象；来自市场的风险往往受国内、国际经济变化等宏观力量的影响，商业银行的行为只能起到一定的作用而来自信用评级的风险一方面是由商业银行评级系统不完善形成的，另一方面是借款者在贷款审查、信用评级的过程中，利于信用评级系统的漏洞和信息不对称优势，进行的隐瞒和欺骗行为但归根结底是商业银行贷款时对借款者信用审核和评价工作的不完善，这是商业银行和政府相关机构可控的因素，是目中国房贷风险管理工作的重点三、中国个人住房贷款的风险组成及管理分析（一）中国个人住房抵押贷款现状在中国，住房抵押贷款是房屋购买者以购买的住房为抵押品向银行申请贷款，然后以所贷的款额作为购房费付给房地产开发商，再以年金的形式偿还银行贷款。

贷款期限较长，一般为10-20年随着金融市场的不断完善，许多原先是银行重要利润来源的大企业客户纷纷离开银行而通过证券市场直接融资，因此个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅。