11日长沙友阿百利大厦营销策略报告.ppt

《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】长沙和润地产顾问有限公司长沙和润地产顾问有限公司长沙和润地产顾问有限公司长沙和润地产顾问有限公司 2015-05-11 2015-05-11 2015-05-11 2015-05-11友阿百利大厦营销策略报告《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】目录：第一部分：市场分析第二部分：项目解读第三部分：目标解析第四部分：营销策略第五部分：营销执行第六部分：费用预算《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】市场分析写字楼市场2014市场回顾及2015展望公寓市场《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】Ø2014年长沙楼市可谓一场“泥浆大战”，媒体集体唱空，调控政策不断出台，加上开发商跑路等各种负面新闻报道，不管是开发商、代理商还是购房者都不知何去何从，只能在混乱中摸索前行。

Ø￿营销方面，优惠、活动再怎么吸引人，客户就是不买单，于是全年做的最彻底的莫过于降价，从豪宅到普宅一路狂跌，众筹、0首付、首付分期等花招可谓百出，触底挣扎也不过如此，稍有安慰的是以价换量还是赢得部分销售额2014关键词：触底挣扎《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】2014房产政策《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】￿￿￿￿￿￿￿一级市场：2014年长沙土地市场放量趋缓，成交趋冷河西领跑长沙土地供销全年内五区总供应109宗地块，供应面积629.74万平米，同比下降2.02%，总成交面积528.34万平米，同比下降7.10%；总成交金额212.2亿，同比下降46.41%￿￿￿￿￿￿￿二级市场：2014年商品房成交量与价格双双滞涨商品房备案成交面积1134.42万平米，环比下降18.48%；其中商品住宅成交952.60万平米，同比下降19.02%；均价6112元/平米，环比下降2.24%￿￿￿￿￿￿￿总的来讲：2014年长沙房地产是困顿的一年，也是风起云涌的一年。

全年商品住宅量价同比受挫，长沙市场开启了以点带面的促销模式，进一步恶化了客户的观望情绪，而各项政策的温和出台未能力挽狂澜，但在一定程度上回振了客户信心2014长沙市场概况《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】2014土地市场方面：•2014年六区累计土地出让面积1082万㎡，环比下降4%；经营性用地累计供应564.6万㎡，环比下降28%，占总供应的52%•2014年六区累计土地总供应196宗，环比下降18%；经营性用地累计供应100宗，环比下降65%，工业用地累计供应87宗，环比增加87.5%•2014年六区土地供应土地规划建筑面积2546万㎡，环比下降17.3%；累计出让经营性用地规划建筑面积1688万㎡，环比下降32.9%•11月2014年全年土地供应集中在下半年（占60.2%），其中供应最多的月份为11月，供应34宗，含16宗经营性土地，17宗工业用地，1宗住宅服务用地•望城区2014年各区土地供应中，最多的为望城区，累计供应95宗，占比48.5%；其中经营性用地44宗，工业用地39宗，其他用地12宗《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】2014二级市场：￿￿￿￿￿￿￿商品房供应方面，2014年长沙内6区整体供应量为1613.6万方，与去年相比下降了1.09%；其中下半年供应量明显高于上半年；￿￿￿￿￿￿￿从区位来看，岳麓区供应量为574万方，占六区的36%，为供应量最大的区域；￿￿￿￿￿￿￿从物业构成来看，商品房主要以住宅为主，占了79%，其中普宅占72%，公寓项目占5%，别墅占2%；￿￿￿￿￿￿￿成交量方面，2014年内六区商品房成交936.9万方，相比去年下降19.29%。

￿￿￿￿￿￿成交均价达到8079元/平米，环比上升2.39%，成交均价上涨主要是受部分高端项目例如北辰三角洲等商业项目成交量大、成交价格高所致￿￿￿￿￿￿￿成交套数为90107套，相比去年下降19.95%，成交主要集中在第四季度￿￿￿￿￿￿￿成交面积段集中分布在90-140㎡，其中90-100㎡段成交最多，达134万㎡《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】长沙商品住宅市场存量及去化周期《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】2015关键词：危机四伏Ø2015年，随着若干看似利好的政策暗示和降息刺激，消费者心理预计上半年会有一波短期回暖的市场反应，但不会持久，真正意义上的理智市场将成为常态￿￿￿￿￿￿￿￿Ø2015年相比于2014年多了些转机，但是整体市场的回暖还是需要一定时日来加以证明在这全面竞争的时代里危机四伏，唯有做好自身产品、做好服务才能立于不败之地《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】Ø￿2月4日晚间，央行宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是自2012年5月以来第一次普降存款准备金率Ø继2014年11月宣布降息3个月之后，央行再次宣布降息：自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%Ø3月1日同步启动的，还有不动产登记，这将影响到改善性住房的销售情况Ø3月30日，财政部、税务总局发文：二手房满2年交易免征营业税￿Ø3月30日，央行、住建部、银监会联合通知：调低二套房首付比例至四成，继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定Ø央行宣布自2015年5月11日起，下调金融机构贷款及存款基准利率各0.25个百分点，并将存款利率浮动区间扩大至基准利率的1.5倍 2015政策面消息：《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】￿￿￿￿￿在2015年宽松的货币政策支撑下，我国房地产市场的政策导向总体会坚持“稳”字当头、增长为主：  1.稳定销售量：2014年全国商品房销售量下降7.6%，但仍处于我国房地产市场发展历史上第二高的销售规模。

2015年全国商品房销售目标应继续保持稳定以利于国家新型城镇化战略的推进  2.稳定房地产投资：2014年我国房地产开发投资总额再创历史高位，但10.5%的同比增速是过去10年最低水平2015年，在宏观经济增幅预计继续下滑背景下，预计国家将充分发挥住房投资和消费对经济的支撑作用  3.稳定住房价格：2015年，为稳定住房价格，预计各地将对不同城市按不同目标分类调控，并通过调整供需稳定住房价格  政策解读：《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】Ø从土地市场来看，2014年土地市场可经营性成交建筑面积1411万㎡，环比2013年减少了36.75万方，意味着在土地储备情况上来看2015年新房市场供应量将有较大程度下滑；Ø从新开工面积来看，2014年长沙新开工面积为1635万方，按照65%的变现换算，预计2015年商品房供应量约为1063万方，较2014年稍有回落；Ø从购房者信心来看，2014年楼市低迷行情导致市场客户大部分观望心态较重，但第四季度多个政策利好加码推动楼市成交，购房者信心不断回振，预计2015年楼市成交将有所回暖，但增幅有限。

2015年展望：《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】市场分析写字楼市场2014市场回顾及2015展望公寓市场《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】2014年1月—12月长沙市写字楼月度供应￿￿￿￿￿￿￿￿￿2014写字楼累计供应127.24万方，6、7月达到25万方全年峰值后有所回落￿￿￿￿￿各区来看，写字楼供应主要集中在雨花、岳麓和开福三区，其中雨花区供应主要集中在即将上市的双塔国际和今年上市的御溪国际；岳麓区则集中在专业写字楼楷林国际；开福区供应量来自于华创国际广场和北辰三角洲2014年1月—12月六区写字楼月度供应情况月均10.6万方月均供应10.6万方，雨花、岳麓、开福是主力《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】2014年1-12月累计成交69.4万方，同比下跌21%，房地产市场整体走弱成为影响成交量下滑主因2013年1月—2014年12月长沙市写字楼月度成交月均7.34万方月均5.8万方《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】2013年1月—2014年12月长沙市写字楼月度价格2014年1月-12月六区写字楼均价（分地段）2014年1-12月长沙市写字楼整体均价10778元/㎡，较2014年年均11990元/㎡下滑10.11%。

10778元/㎡11990元/㎡p分地段来看，中心区价格高达14399元/㎡；中心与二环之间为12689元/㎡；二环至三环及三环以外价格分别为9103元/㎡、4934元/㎡价格随离中心城区位置而递减，且降幅扩大《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】供销比：全年供过于求，热点区域供应持续2014年1月—12月长沙市写字楼月度供销比月份开福区天心区望城区雨花区岳麓区2014年1月6.30￿3.33￿62.54￿——￿1.09￿2014年2月——————————2014年3月————————3.08￿2014年4月7.08￿————2.79￿2.36￿2014年5月——————3.58￿3.71￿2014年6月3.88￿9.12￿30.42￿2.97￿3.67￿2014年7月————0.44￿8.24￿4.48￿2014年8月13.31￿————0.07￿——2014年9月——————6.19￿1.58￿2014年10月0.09￿1.62￿————6.31￿2014年11月——————0.232.62014年12月1.20.420.631.21.6￿￿￿￿￿￿￿￿￿2014年整体供销比1.83，就各月来看，除2、3、12月外，其它各月均大于1，全年基本供过于求。

￿￿￿￿￿各区来看，芙蓉区今年0供应，望城写字楼市场不成熟，去化量极小，造成供销比超高；￿￿￿￿天心受个别项目影响明显，呈点式供应；￿￿￿￿开福、雨花、岳麓由于有热点区域开福北金融生态区、三大热点板块等热炒，写字楼供应较为平均《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】2014年各区写字楼份额2013年各区写字楼成交占比2014年各区写字楼成交占比p近两年开福区由于万达广场持续热销及其他写字楼开盘销售，保证其领头位置；p区域热点由省府板块转移到河西三大热点板块及高铁新城，导致写字楼成交重点变化，主要由绿地中央广场，、喜盈门范城、建发汇金国际、运达中央广场等《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】不同区域，去化时间与存量差异明显《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】购房主力人群以本市为主《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】写字楼去化写字楼市场小结：1成交区域2供求失衡3整体供过于求，未来供应持续导致存量堆积，整体供销比达到1.83客源及质数需提升4大部分为湖南省客户，客源单一，无法对大型城市产生吸引力。

2014年受房地产整体市场影响，长沙市写字楼呈现量价齐跌的现象，月均成交量下跌28%，价格下滑10%开福区金融中心持续建设推进其写字楼保持领先优势，由于热点区域的发力，下一步成交区域由天心区转向雨花岳麓《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】市场分析写字楼市场2014市场回顾及2015展望公寓市场《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】面积段（㎡）25-3031-4041-5051-6061-70合计2012年1813080624731522439150992013年18010935326293530798412014年176186731162851118991992012年-2014年11月全市公寓推货情况2012年、2013年、2014年1-11月，25-70㎡小户型推货分别为15099套、9841套、9199套，40-50㎡户型为供应主力，其次为50-60㎡《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】面积段（㎡）25-3031-4041-5051-6061-70合计2012年30145930291696185280662013年1591716486533872347124742014年78648106986541430742012年-2014年11月全市公寓销售情况2012年、2013年、2014年1-11月，25-70㎡小户型销售分别为8066套、12474套、3074套，40-50㎡户型为销售主力，其次为50-60㎡。

《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】2014年公寓项目共推售货源约80万方，小户型项目月平均去化量在20-25套2014年长沙成交住宅以90-120㎡的刚需户型占绝对主力，60平米以下公寓仅占5%公寓存量及去化周期《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】￿￿长沙市公寓主要分布在中心板块，其次为武广、省府、河西市府板块长沙公寓分布格局《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】全市主要在售公寓项目装修情况序号项目名称公寓体量(万㎡)装修序号项目名称公寓体量(万㎡)装修1德思勤城市广场7.88精装24宇洋西海广场8.7毛坯2喜地时代广场5毛坯25外国7毛坯/精装3雅阁国际3.94毛坯26泊富国际广场3.7精装4大财门3.5精装27五江天街3.5精装5长城万富汇8.46loft毛坯公寓28阳光锦城5毛坯6金鹰国际广场1.5酒店式公寓29北辰三角洲（E5/E3）14精装/毛坯7合创盈通·世廷朗盛6.35精装修酒店式公寓30星宇V立方　4.5毛坯　8红橡华园2.8精装修31兰亭玥岛1.98毛坯9喜盈门范城4精装32建发汇金国际6.8毛坯10江与城4.66毛坯33乾城4.2毛坯11观园4.45精装/毛坯34宽寓4毛坯12金房奥斯卡二期1.93毛坯3590公馆2精装13壹号公馆3.18精装36东塘瑞府3.68精装14凯通公馆5.87毛坯37建安像素汇3.12精装15昊天大厦5.4精装38央谷金苑1毛坯16华悦城2.77毛坯39奥克斯广场6.3毛坯17保利国际广场11.18精装40米兰春天3.11精装18蓝湾国际广场3.05精装41东宸19公馆2.57精装19佳兴国际汇2.99毛坯42康乃馨老年示范城4.81精装20东岸城邦4.46精装43绿地中央广场6精装21华远华中心10精装44波士堂5.5毛坯22芒果天地3毛坯45锦泰东环2.92精装23万科环球村5.53毛坯46少帅府4.2毛坯《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】价格档次价格档次区位区位装修状况及装修状况及标准准备注注12000-18000中心板块精装3000办公公寓10000-12000次中心板块多为精装，约1800非精装的为办公公寓8000-10000中心板块、尚东板块最多、省府板块和梅溪湖次之大部分是毛坯，少部分精装多在省府板块装修标准1200-1400非精装的主要集中在中心板块，地段较好6000-8000此价格阶段除中心板块，其余板块数量较为均匀精装多集中在尚东板块，中心板块没有，装修标准1100-2000，/6000以下以麓谷雷锋湖板块和星沙板块居多毛坯居多，少部分精装，精装标准800-1000/中心板块公寓价格12000-18000元/㎡，个别精装公寓高达20000元/平米，次中心公寓区间在8000-12000元/平米之间，其余板块多在7000-8000元/平米；星沙和麓谷板块公寓价格处于低位，均价在5000-6500元/㎡之间。

在售公寓板块分布及价格情况《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】项目名称项目体量（万㎡）产品性质产品类型保利国际广场13.2商业性质50年商住公寓泊富国际广场3.7商业性质40年商住公寓外国6.9住宅性质70年居住公寓华远华中心6.1住宅性质70年商住公寓星宇V立方4.5住宅性质70年商住公寓江与城4.7住宅性质70年酒店式公寓蓝湾国际广场3.5住宅性质70年酒店式公寓大财门6.2住宅性质70年居住公寓万博汇11.2住宅性质70年居住公寓东塘瑞府7.1住宅性质70年居住公寓德思勤广场5.2住宅性质70年酒店式公寓商住公寓绿地中央广场4.8住宅性质70年居住公寓喜盈门范城9.2住宅性质70年酒店式公寓目前长沙典型标杆公寓项目主要集中在中心板块，其次为南城板块典型在售公寓情况《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】项目名称外墙材质标准层高标准层面积大堂面积大堂层高电梯服务面积㎡电梯品牌中央空调车位面积比保利国际广场玻璃幕墙/局部铝板3.2米1640㎡首层面积约918平米，地面和墙面采用全石材装修6米20梯43户（5400）1:2.15日立分户式/泊富国际广场low-e中空玻璃幕墙3米1800㎡五星级入户大堂，进口石材地面　/6梯20户（6167）1:3.33三菱中央空调/外国粘土多孔砖3米950㎡五星标准，大理石墙面与地面6.7米2梯14户（11500）1:7未定/280㎡（404个车位）蓝湾国际广场全石材干挂2.9米1200㎡五星级酒店豪装，6.6米挑高设置6.6米4梯22户（6000）1:5.5奥迪斯无200㎡（388个车位）大财门/3米580㎡酒店式精装双大堂/3梯13户（12600）1:4.3三菱分户计费中央空调200㎡（352个车位）东塘瑞府氟碳漆2.8米1900㎡400平米入户大堂，大理石瓷砖地面6米12梯47户（6000）1:3.9韩国现代分户式250㎡（347个车位）德思勤广场/3米850㎡五星级酒店精装设计3梯13户1:4.3/无/绿地中央广场外墙砖3米900㎡6.3米挑高大堂入户6.3米6梯25户（5000）1:4.2三菱或同档次电梯无/华远华中心双层LOW-E玻璃幕墙3.4米酒店式精装大堂11米9梯22户1:2.4无喜盈门范城仿石涂料4.5#3米6#3.2米1150㎡五星级酒店式大堂/4梯20户（4333）1:5西子奥迪斯分户式/产品情况：层高在2.8-3.2m之间，大堂层高在6-7米；电梯多选用日立、三菱、奥迪斯等高档次品牌；个别高端项目配置中央空调，电梯户数配比集中在1:4-1:5.5《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】项目名称装修标准精装修产品配置保利国际广场3000元/㎡厨房：墙面地面瓷砖，配备橱柜，水槽为摩恩或同档次品牌。

电器：电磁炉、抽油烟机、西门子或同档次冰箱、洗衣机、多联机中央空调，施耐德或同档次开关面板窗：镀银low-E玻璃，6+12A+6断桥隔热铝合金采暖：电暖，品牌速诺凡入户门：装甲门，高档钢木锁具：高级指纹，程控密码锁卫生间：墙面地面瓷砖、洁具为杜拉维特或同档次品牌，五金为汉斯格雅或同档次品牌泊富国际广场3000元/㎡中央空调、智能家居、地板、地砖、吊顶、电视背景墙、内嵌灯具、橱柜、卫浴五金外国3000元/㎡家私、家电、厨房、卫浴、收纳、智能全面家居六大系统蓝湾国际广场1000元/㎡窗台面：优质米黄石材台面抽油烟机：方太热水器、洗脸盆、龙头、花洒：科勒锁具：美国爱迪尔指纹密码锁门：美国爱迪尔指纹密码锁墙及吊顶：华润、多乐士墙面漆地面：东朋、鹰牌、新中源或同档次品牌挂柜：丹麦丹娜空调：美的或同档次空调东塘瑞府1500元/㎡入户门：鑫美亚钢木防盗门橱柜：成品定制橱柜抽油烟机、厨具：方太厨盆龙头、龙头、花洒：艾美珂玻璃：双层中空离线镀膜热水器：美的空调：美的嵌入式空调德思勤广场3800元/㎡智能家居、地板、地砖、吊顶、电视背景墙、内嵌灯具、橱柜、卫浴五金）；精装不含：软装（家具、灯具、配饰）绿地中央广场1500元/㎡墙面：乳胶漆。

地面：复合地板台盆柜、毛巾架、厕纸架、洗面盆及龙头、座厕花洒：科勒浴霸：雷士电工橱柜、洗菜盆及龙头：海尔入户门：盼盼华远化中心3000元/㎡9S精装、智能家居、成品定制橱柜、Low-e玻璃、入户门电子锁、西门子冰箱、施耐德开关面板、高档防盗门、品牌抽油烟机等喜盈门范城3000元/㎡木地板：圣象、生活家、菲林格尔抽油烟机：方太、帅康、老板电磁炉：美的、九阳、苏泊尔龙头、水槽：佳德、九牧、欧琳电热水器：美的、阿里斯顿、海尔面盆、面盆龙头、、花洒、马桶：科勒普通居住型公寓项目精装标准为1000-1500元/㎡，高端居住项目3000元/㎡左右；商住公寓和酒店式公寓多为3000元/㎡以上装修标准，可直接拎包入驻装修情况《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】项目名称体量(万㎡）开盘时间销售量（万㎡）年均去化量（万㎡）主力户型单价（元/㎡）主力总价保利国际广场13.22012.65.962.4634-52精装16000-19000毛坯13000-15000精装65-100万/套毛坯40-80万/套泊富国际广场3.72014.90.040.327-55精装17500精装50-100万/套外国6.52013.33.82.2937-54精装12000毛坯10000精装44-65万/套毛坯33-55万/套华远华中心6.12014.30.220.3250-70精装17000-1900080-130万/套精装江与城3.52012.101.70.8643-64毛坯12000-13000毛坯52-83万/套蓝湾国际广场3.52011.91.60.642-68毛坯11000精装46-75万/套大财门6.22013.61.20.8539-79精装12000-14000精装50-110万/套万博汇11.22010.78.51.9640-52毛坯9000-10000毛坯40-55万/套东塘瑞府7.12011.46.51.835-48精装11000精装38-53万/套德思勤广场5.22012.44.61.840-81精装10000精装40-80万/套绿地中央广场4.82012.124.12.133-64精装9300毛坯8000精装30-60万/套毛坯26-51万/套喜盈门范城9.22012.47.773.035-53精装8500毛坯7000精装30-45万/套毛坯25-40万/套资源地段较好的高端公寓年均去化能达到2万㎡以上，主力面积集中在35-55㎡之间，毛坯单价在10000-15000元/㎡，精装单价在12000-19000元/㎡销售情况《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】市场竞争激烈公寓市场小结：1长沙目前市场公寓项目较多，且项目规模及自身配套较本项目均具有优势精装公寓较多2中心城区推出的居住型精装公寓较多，公寓方向偏居住与商务酒店，本项目办公型毛胚公寓仍具有很大的市场空间公寓存量大3长沙市场在售公寓及尾盘项目体量不小，均对我项目构成一定威胁地段主导4公寓型产品仍以地段为主导，客户对于价格敏感度相对较低，加之政策利好出台，公寓市场在去化存量的同时仍存在较大空间《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】目录：第一部分：市场分析第二部分：项目解读第三部分：目标解析第四部分：营销策略第五部分：营销执行第六部分：费用预算《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】项目解读项目概况卖点梳理客户分析形象定位案名及LOGO《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】基本指标开发商￿长沙百利房地产开发有限公司项目位置长沙市雨花区韶山路与劳动路交叉口西南侧报建名友阿公寓推广案名东友星座项目总建筑面积32161平方米主力户型43-87平米装修状况毛坯产权年限70年交房时间2016年底物业公司华冠物业《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】市场分析项目概况卖点梳理客户分析形象定位案名及LOGO《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】投资投资年投资回报年投资回报5.6%5.6%唯中心恒久远投资就投城市中心交通交通交通枢纽交通枢纽四维立体交通枢纽助跑生活商务时速物业物业全五星物业全五星物业增值物业服务加持公寓价值成倍翻涨地段地段东塘东塘CBDCBD东塘￿￿最后一次吸金机会全资源配套体系城央唯此梦想生活全案价值梳理配套配套全资源配套全资源配套《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】Ø地段价值Ø交通价值Ø配套价值Ø物业服务Ø投资价值价值梳理《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】长沙的徐家汇，区级商业中心东塘CBD以劳动路与韶山路交汇处（白沙立交桥）为中心，是一个有多年历史的老商圈，在本地有“长沙的徐家汇”之称。

在《长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）》中，东塘商圈规划为城市中心区内两个“区级商业中心”之一，与五一广场商圈（唯一市级商业中心）、火车站商圈（区级商业中心）形成三足鼎立，并称为“长沙三大商圈”东塘CBD在长沙商业格局中所处的重要地位对商家和投资者都具有很强的吸引力地段价值《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】￿城央商圈￿￿￿绝版办公式公寓￿东塘中心￿￿￿唯一在售商住公寓项目Ø土地稀缺在房地产开发中，土地是不可再生资源，房产的价值主要取决于地段价值东塘商圈是长沙第二大商圈，可开发土地更加稀缺Ø产品稀缺东塘商圈核心位置唯一发售的房产项目，湘影大厦、八院只租不售，更加凸显本产品的稀缺地段价值《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】长沙的第二商圈长沙仅有一个市级商圈，4个区级商圈通过对商圈的鉴定和判别，目前长沙主城区包括新老商圈共计25个，其中包括市级商圈、区级商圈和社区级商圈Ø市级商圈：五一广场Ø区级商圈：东塘、红星商圈、金星步步高商圈、上河国际商圈Ø准区级商圈：万达广场商圈Ø社区级商圈：新开铺商圈、银盆岭奥克斯商圈、溁湾镇商圈、时代广场商圈、朝阳路商圈、雨花亭商圈、火车站商圈、大润发长沙店商圈、天虹百货商圈、芙蓉广场商圈、林科大商圈、袁家岭商圈、喜盈门商圈、湘江世纪城商圈、伍家岭商圈、侯家塘商圈、赤岗冲商圈、左家塘商圈、华晨世纪广场商圈商圈等级划分商圈Рij（%）商圈等级五一广场62.86市级商圈东塘6.17区级商圈红星6.13金星步步高5.51上河国际2.34万达广场1.94社区级商圈新开铺1.84银盆岭1.63朝阳路1.32溁湾镇1.29雨花亭1.22时代广场1.2大润发0.91火车站0.89天虹百货0.85芙蓉广场0.84林科大0.76袁家岭0.68喜盈门范城0.43湘江世纪城0.43伍家岭0.27侯家塘0.2赤岗冲0.17左家塘0.09华晨世纪广场0.03地段价值《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】具有年增长达到约30%和逆势增长双重保障的黄金地段Ø升值空间从2004年到2014年各商圈价格增长迅速，东塘写字楼价格逐步攀升商圈写字楼增值（倍）住宅楼增值（倍）东塘2.752.8五一广场2.882.85溁湾镇2.52.68伍家岭2.42.66火车站2.862.77Ø保值能力在2008年遭遇金融危机时，长沙主要商圈只有五一商圈和东塘商圈逆势增长，其余商圈增长停滞，部分项目出现大幅降价地段价值《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】地段价值东塘￿￿￿最后一次吸金机会l￿城央商圈￿￿￿绝版办公式公寓l￿东塘中心￿￿￿唯一在售商住公寓项目l￿城市中心不可复制黄金地段￿￿投资价值极速狂飙《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】Ø地段价值Ø交通价值Ø配套价值Ø物业服务Ø投资价值价值梳理《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】城市交通枢纽商圈内主要交通干道：劳动路、韶山路、芙蓉路、曙光路、新建西路人民路其中劳动路和韶山路都是长沙市的主要交通干道。

韶山路北连人民路，南接南二环而劳动路西接湘江路，向东则穿过芙蓉路、车站路与京珠高速公路相连从路面情况来看，劳动路和韶山路的路面宽度都达到10米以上，且道路状况比较良好可见，东塘商圈是长沙重要的交通枢纽交通价值《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】30分钟擎动大长沙生活圈直线距离开车时间公交车公交时间火车站3.2km8分钟104、602、7路、202、805、101、70125分钟高铁站7.2km20分钟124、8路、160、159、40分钟机场22.2km30分钟五一广场3.5km8分钟6路、314、145、11路、143、2路、旅2、20225分钟雨花区政府5.3km10分钟旅2、8路、124、160、159、80540分钟星沙9.3km25分钟70350分钟岳麓山5km10分钟20230分钟橘子洲4km10分钟6路、314、145、11路、143、2路、旅2、20225分钟洋湖湿地公园7.3km15分钟4路40分钟交通价值《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】28条公交线路通达全城公交车方面：路经东塘商圈内的公交车车次总共达到28辆，其公交路线已经覆盖了全市大部分地区公交车站台方面：东塘商圈内总共有7个站点。

分别是韶山北路的东塘北站，韶山中路的东塘南站，劳动西路的东塘西和雅礼中学站，及劳动中路的东塘东、市客管处和赤岗冲站公交车次发车方向服务时间发车频率平均载客量2东塘西-北站05:30￿-￿24:005分钟/趟20人/车6东塘东-溁湾镇05:30￿-￿24:005分钟/趟20人/车7火车站-汽车南站05:30￿-￿24:005分钟/趟30人/车8树木岭-南门口西05:30￿-￿24:005分钟/趟20人/车11赤岗冲-新河05:30￿-￿24:005分钟/趟20人/车102汽车南站-潇湘北路黄泥河路口06:00￿-￿21:455分钟/趟20人/车103汽车南站-汽车东站05:30￿-￿24:005分钟/趟30人/车104火车站-1103厂06:00￿-￿21:305分钟/趟20人/车116桔园小区-新河大市场06:30￿-￿21:305分钟/趟30人/车124东塘-大塘06:00￿-￿21:005分钟/趟20人/车137科技职院-灵官渡06:30￿-￿21:305分钟/趟20人/车143万家丽建材超市-华厦大市场06:00￿-￿22:005分钟/趟20人/车145八角亭-友谊路06:30￿-￿21:305分钟/趟20人/车146桔园小区-蒋家垅06:30￿-￿21:005分钟/趟20人/车159汽车北站-体育新城06:30￿-￿21:305分钟/趟40人/车160火车南站-体育新城06:10￿-￿21:005分钟/趟20人/车202火车站-桃花村06:00￿-￿22:005分钟/趟20人/车314汽车西站-东塘东06:00￿-￿24:005分钟/趟20人/车402毛纺厂-毛纺厂05:50￿-￿23:355分钟/趟20人/车601体院北路-解放四村06:30￿-￿22:005分钟/趟20人/车602芙蓉苑-科技职院06:30￿-￿22:005分钟/趟20人/车701长沙机床-南郊公园06:30￿-￿21:005分钟/趟20人/车703星沙（三一重工）-香樟06:30￿-￿21:005分钟/趟20人/车902湖南民俗村-南郊公园06:30￿-￿21:005分钟/趟20人/车905王家湾-高桥大市场北6：30-21：005分钟/趟20人/车912伍星村-火炬村06:30￿-￿21:305分钟/趟30人/车915世界之窗-新姚小区6：30-21：005分钟/趟20人/车旅游二线圭塘-华厦大市场06:20￿-￿21:305分钟/趟20人/车交通价值《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】交通价值长沙地铁3号线全长41.4公里，设28座车站，3号线衔接坪塘科教研发及文化创意产业基地、大河西先导区洋湖垸片区、岳麓大学城、贺龙体育中心、侯家塘—东塘商圈、长沙火车站、长沙大学、月湖居住板块、星沙商业中心等重要地区，引导城市向西南和东北方向拓展。

其中东塘站是地铁3号线与地铁8号线的换乘站地铁3号线出站口位于友谊商城前广场地铁3号线无缝对接《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】双地铁物业交通价值《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】地铁物业拥有30%的升值能力据统计，在已经开通地铁的纽约、伦敦、东京、香港、上海、广州、北京等城市，地铁沿线的物业都不同程度升值地铁物业价格平均高于同片区、同等品质的物业30%以上而沿线的商铺出租率也非常高，上海、广州、香港等城市的地铁沿线商铺出租率高达100%Ø北京地铁5号线开通半个月，沿线住宅价格暴涨2367元/平米；北京地铁5号线开通前一个季度周边二手房销售价格上涨20%，月租金增幅在23%-25%，而10号线在建设的两年期间，周边物业价格平均上涨一倍多　Ø￿到2012年,上海将有13条线路、350多座车站投入运营，形成总长度超过500公里的轨道交通基本网络，日均可承担约800万人次的客流，占全市公共交通出行总量的43%上海市中心商业物业售价十年前一般在20000元/平方米左右，而如今，凡是地下层连接了地铁站的商业物业，售价高约160000元/平方米，而同区域的同等商业物业价格也还维持在每平方米几万元的水平。

Ø关数据显示，广州初建地铁的时候，地铁沿线物业升值15%~25%，地铁开通后，沿线物业再次升值15%~25%Ø公布地铁2、3号线延长线的站位规划后，沿线站位的附近楼盘就应声而涨有关专家认为，长远来看，随着地铁线的延伸，地铁网络的构建，其沿线住宅物业升值潜力将更为巨大《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】地铁物业升值潜力——上海陆家嘴《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】地铁物业升值潜力——南京新街口《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】交通价值四维立体交通枢纽助跑生活商务时速l￿地铁3号线上盖物业￿￿￿10分钟通达全城l￿近30条公交线路￿坐享全城最发达交通网络l￿15分钟达高铁￿￿极速辐射全国l￿30分钟抵机场￿￿与全球无缝接驳l￿30分钟一站式生活圈￿￿￿巨省生活商务成本《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】Ø地段价值Ø交通价值Ø配套价值Ø物业服务Ø投资价值价值梳理《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】配套价值Ø5分钟生活圈￿￿￿友谊商城、平和堂、金色家族、步步高、通程电器、苏宁电器、国美电器、火宫殿、新华楼、湖南中医药大学附属医院、贺龙体育馆、天心阁、白沙古井、桂花公园、沃尔玛、南湖路隧道Ø10分钟生活圈￿￿￿五一广场、火车站、橘子洲、湘江风光带、南湖路隧道Ø15分钟生活圈￿￿￿￿岳麓山、南郊公园、洋湖湿地公园、开福寺、烈士公园、月湖公园、省政府、雨花区政府Ø30分钟生活圈￿￿￿￿黄花机场、长沙南站、省植物园、市政府、世界之窗5分钟生活圈，精致生活的表达《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】教育配套长沙市重点学校综合排名前排名小学中学1长沙市砂子塘小学长沙长郡中学2长沙市枫树山小学长沙市雅礼中学3长沙市大同小学长沙一中4湖南是大学附属小学湖南师大附中5长沙市天心区仰天湖小学长沙明德中学6湖南省长沙市育英学校长沙麓山国际实验学校7长沙市开福区清水塘小学长沙第六中学8湖南师范大学附属小学长沙市第十一中学9长沙实验小学湖南地质中学10长沙市青园小学长沙市周南中学11长沙市青竹湖湘一外国语学校长沙市田家炳实验中学12长沙育才二小长沙市南雅中学13长沙市博才卓越小学长沙市望城一中14湖南第一师范学院第一附属小学长沙明德中学华兴中学15长沙市育英学学校长沙铁路第一中学16长沙市桐梓坡小学长沙第二十一中学17望月湖一小长沙市第十五中学18长沙市三角塘小学长沙市第七中学19国防科技大学附属小学长沙市长郡双语实验中学20长沙市燕山二小长沙市湘郡未来实验中学21岳麓一小湖南大学附属中学22长沙市溁湾路小学长沙市周南实验中学23湖南一师二附小长沙市雷锋学校24仰天湖二小长沙外国语学校25长沙市火星小学湖南广益实验中学26长沙市桂花坪小学长沙市宁乡县第一中学27长沙市南大桥小学长沙市培梓实验中学28长沙市麓谷中心小学长沙市稻田中学29长沙市金鹰小学湖南省长沙县实验中学30长沙市芙蓉区朝阳小学中南大学附属实验中学Ø小学东塘商圈内小学6所，砂子塘小学、枫树山小学、曹家坡小学、砂子塘二小、雨花区育新小学、长塘里小学Ø中学东塘商圈内中学5所，雅礼中学、稻田中学、十五中学、十一中学、长沙外国语学校Ø大学东塘商圈内大学1所，湖南中医药大学其中长沙排名前三的小学2所，占比66%。

排名前三的中学1所，占比33%本项目处于砂子塘小学学区范围87平米户型带有砂子塘本部学位《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】75000常住居民和15万/天人流量21万/天的车流量是支撑东塘发展的核心动力Ø长沙常住人口截止到2014年8月底，长沙市全市共有常住人口857.52万人（包括户籍人口667.89万人，流动人口189.63万人），其中长沙市城区常住人口389.28万人（包括户籍人口249.18万人，流动人口140.10万人）Ø长沙机动车：统计数据显示，2014年底，长沙汽车保有量达144.40万辆，Ø东塘常住人口东塘商圈内总共拥有居民约25000户、75000人，约占长沙市城区常住人口的2%Ø长沙各主要商圈人流量商圈人流量车流量日均人流量占比日均车流量占比五一商圈30万20%32万22%东塘商圈15万10%21万15%溁湾镇商圈10万8%14.4万10%伍家岭商圈10万8%14.4万10%袁家岭-火车站商圈15万8%28.8万20%红星商圈8万8%11.5万8%雨花亭商圈8万8%11.5万8%银盆岭商圈10万8%11.5万8%大学城商圈10万8%14.4万10%新开铺商圈5万5%5.7万4%配套价值《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】40万方城熟商业成就东塘业态商家百货友谊商城、金色家族、嘉信茂商业广场、平和堂综合卖场秀街时尚购物、潮流特区专卖店国美电器、通程电器、迪信通卖卖、金世纪城、潇湘、尚服饰广场、东塘鞋服交易大楼、百幸鞋城、屈臣氏大型超市步步高、家润多、沃尔玛商业街大都市地下商业街两条南北主干道韶山路交会成东塘商圈的“黄金十字架”，商业体量约40万方。

其核心区汇聚了友谊商城、通程金色家族、平和堂等现代商业，构筑了商圈东塘内周围人群衣食住行的便捷网络2014雨花区GDP达到1400亿，位居各区第一，第三产业生产总值551.39亿￿东塘商圈完成生产总值约200亿，约占雨花区生产总值的14.28%商业配套《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】商业配套由于目前主要以中低档商业占较大比例，且东塘立交桥与交通的过于拥挤在一定程度上制约了中高档商业的发展，目前主要以南城消费者为主东塘商圈业态特点：东塘商圈业态齐全，档次拉差大，大众化的专业卖场与超市占了很大比例,也是最受到消费者欢迎的百货目的在于走差异化的路线，在周边中低档的商业中脱颖而出，但周边消费力有限，场内显冷清沿线有不少临街的小商铺，商品低档，形象差，有待更新换代东塘商圈整体业态齐全《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】商业配套Ø商铺数量：东塘商圈内沿街商铺的数量约500家其中韶山中路最多，为130家，占总数的31.7%，但是主要以小型商铺为主韶山北路最少，为63家，占15.4%，但此处盘踞了好几家大型商店，如国美、平和堂、金色家族等。

劳动西路和劳动中路的商铺数量分别为：96家和121家，分别占总数的23.4%和29.5%Ø业种分布：从东塘商圈内商铺业种分布图可以看出，商圈内主要是以经营服装饰品、餐饮食品、日常生活服务和通信服务的三种商铺为主，分别占商铺总数的23.4%、11.7%、9.2%和8%其他所占比例较多的还有洗浴按摩（5.9%）、医疗健身（5.4%）、烟酒水果（6.3%）我们可以看出东塘商圈内各种生活、医疗、休闲设施配制已经较为完善，东塘商圈已经成为一个比较稳定的商业地段和居住场所《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】2014年东塘商圈零售总额达到60亿元占雨花区零售额的21.81%￿￿￿￿业态分布￿￿￿￿从东塘商圈内业态分布图我们可以看出，东塘商圈内以专卖店的形式经营的商铺最多，为166家，占总数的40%而百货商店的数目最少，为11家，占总数的3%，但大部分百货商店都是较大型的百货超市便利店、专营店则分别占22%、24%据统计显示，2014年雨花区零售总额达到275亿元2014年东塘商圈零售总额达到60亿元，占雨花区零售额的21.81%商业配套《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】金融配套东塘商圈银行1交通银行湖南省分行2中国建设银行长沙东塘支行3招商银行东塘支行4中国建设银行长沙大华支行5中国邮政储蓄银行东塘支行6长沙银行东塘支行7中国农业银行长沙友谊支行8中国银行东塘支行9中信银行长沙东塘支行10中国工商银行长沙银讯支行11兴业银行东塘支行12长沙银行瑞昌支行13中国民生银行长沙东塘支行14中国银行劳动路支行15上海浦东发展银行东塘支行16中国银行枫树山支行17北京银行18中国农业银行19长沙雨花区农村合作银行友谊分理处20中国邮政储蓄银行枫树山营业部21华夏银行建设银行、中国银行、邮政银行、交通银行、农业银行、工商银行、招商银行、长沙银行、兴业银行、北京银行、民生银行、浦发银行、渤海银行、农村合作社、华夏银行等等15家银行进驻东塘，共21个银行网点。

目前长沙共有银行20家，东塘涵盖了长沙75%的银行《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】配套价值全资源配套体系城央唯此梦想生活全案l￿5分钟生活圈￿￿￿￿精致生活的表达l￿精英教育地标￿￿￿名校密度中部之最l￿中心商业地标￿￿￿国际品牌商家汇聚于此l￿顶级配套地标 医院公园一一揽入l￿城市金融地标￿￿￿75%银行机构进驻《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】Ø地段价值Ø交通价值Ø配套价值Ø物业服务Ø投资价值价值梳理《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】物业增值服务现有物业增值服务Ø便民服务：、打印、复印Ø日常生活：购水、电、气、宽带、就学、求医Ø中介服务：房屋租赁、家政服务、点餐外卖、急开锁Ø租借服务：日用工具、用品Ø维修服务：日常居家生说中的简单水电维修Ø文化服务：联谊会、文体娱乐活动等Ø泊车服务：代架、代泊车Ø托管服务：委托照看老人、小孩Ø个性服务：办公乔迁服务、婚礼迎宾服务可增加增值服务Ø公共食堂Ø收发快递Ø洗衣房《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】物业服务增值物业服务加持公寓价值成倍翻涨l￿独有公共食堂￿￿生活生意均无后顾之忧l￿自助式洗衣房￿￿生活省时省心l￿特设托管服务￿￿委托照看老人小孩l……《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】Ø地段价值Ø交通价值Ø配套价值Ø物业服务Ø投资价值价值梳理《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】东塘写字楼95%出租率、最高3.2元/㎡·天租金写字楼租金项目售价（元/㎡）租金（元/㎡·天）物业费（元/㎡·月）出租率出租周期大华宾馆120002.22.390%60天东一国际78001.07296%60天兴威名座75261.61.898%60天湘影大厦///85%60天顺天IFC160003.21.885%60天八院/2.3//60天兴湘（在建）////60天Ø参考周边写字楼的租金水平，本项目的租金约为1.8-2.3元/㎡·天Ø出租率：95%Ø出租周期：60天《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】东塘住宅98%出租率、1600-3500元/月租金Ø参考周边一房的租金情况，本项目一房租金约为1600-2500元/月，两房租金约为2000-3500元/月Ø出租率：98%Ø出租周期：60天公寓租金项目二手房售价租金水平出租率出租周期电力院8750800-100094%60天华都120001500-200096%60天瑞府100001600-250085%60天花海嘉园67801000-160095%60天海华花园6000800-160095%60天金科园6000800-150095%60天《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】东塘十年间房价增长3倍从2004年到2014年，长沙市东塘商圈商品房住宅、写字楼销售均价连年攀升，住宅从3000元/平米到9000元/平米，增长了约3倍。

写字楼从4000元/平米到￿￿11000元/平米，增长了2.75倍，2009年金融危机后经济复苏，房价涨幅最大2010年长沙开始正式实施限购政策，房价涨幅略有放缓，但依然保持明显的增长趋势《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】东塘十年间租金增长3倍从2004年到2014年，长沙市东塘商圈商品房住宅、写字楼租金连年攀升，住宅从0.3元/平米到1元/平米，增长了约3倍写字楼从0.6到2.3元/平米，增长了3.8倍，《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】东塘以5.7%投资回报率为例长沙第二2014年长沙商业地产总体投资回报率为5.1%，在全国属于中等偏上水平，高于全国平均水平0.72个百分点2103年下半年我国房地产投资回报率研究中商铺静态投资回报率为4.4%）,高于五年定期存款利率，低于6个月至一年贷款利率东塘投资回报率仅次于五一商圈，位列长沙第二长沙各行政区域投资回报率（%）芙蓉区4.94雨花区5.82开福区5.3天心区5.1岳麓区5.81各地段商业地产投资回报率（%）一环以内9.41一环以外二环以内4.74二环以内三环以外4.95三环以外4.81各物业类型投资回报率综合体商业5.4专业市场投资5.28住宅底商4.12投资回收周期商业地产20年住宅底商24年专业市场19年各商圈投资回报率商圈写字楼住宅租金出租率投资回报租金出租率投资回报五一广场2.595%5.81.596%5.5东塘2.295%5.71.295%5.1袁家岭-火车站290%5.31.193%4.6武广1.575%5.20.775%4.4溁湾镇1.880%5.10.986%4.9伍家岭285%5.4192%5.1《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】投资价值唯中心恒久远投资就投城市中心l￿投资投稀缺￿￿￿中心之上不可复制的黄金地段l￿投资投人潮￿￿￿国际购物中心之上百万客流l￿投资投地标￿￿￿坐享土地物业双重升值l￿投资投中心￿￿￿立鼎繁华保值增值既稳又快￿《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】市场分析项目概况卖点梳理客户分析形象定位案名及LOGO《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】只有保证胜利的战略只有保证胜利的战略 没有保证胜利的战术！没有保证胜利的战术！正确的定位保证航向行使的正确方向！正确的定位保证航向行使的正确方向！形象定位关于项目形象定位的思考《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】形象定位首先是我们看项目的高度，它不仅仅是一个单纯的公寓项目，它担负着通过项目形象确立开发商市场地位的责任！所以，项目的定位，在一定意义上就决定了它的地位！它的地位也决定了开发商的地位与收益！￿所以——定位就是标准，项目的定位站在城市运营的高度，定义东塘高品质办公，树立城市办公新高！关于项目形象定位的思考《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】项目定位Ø东塘首席地标￿￿CBD绝版资产Ø城央珍罕办公式公寓￿￿即将压轴巨献Ø抢CBD最后一桶金Ø东塘正中心￿绝版办公式公寓￿￿即将倾城公开Ø投资就投城市中心Ø东塘地标巨著￿￿绝版办公式公寓￿￿即将限量登临Ø只此中心￿￿绝版登临Ø东塘正中心￿绝版办公式公寓￿￿即将倾城公开东塘首席办公式公寓《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】市场分析项目概况卖点梳理客户分析形象定位案名及LOGO《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】客户分析办公式公寓客户研究客户是谁？客户来源？······《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】客户分析自用办公纯投资自用自住出租办公学位、陪读过度短期变现长期投资自己办公1、客户类型2、客户区域写字楼、公寓投资产品客户来源较分散，长沙占70%、地州市占30%3、客户行业中私企业主、大投资客多，政府及下游单位写字楼客户。

《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】市场分析项目概况卖点梳理客户分析形象定位案名及LOGO《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】项目解读东友星座东塘·友谊集团·东塘之星《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】目录：第一部分：市场分析第二部分：项目解读第三部分：目标解析第四部分：营销策略第五部分：营销执行第六部分：费用预算《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】目标解析项目体量产品配比蓄客目标销售任务《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】项目体量￿￿￿￿友谊商住楼总建筑面积67831平方米，其中原有商业部分面积为28712平方米，原有地下部分建筑面积为6958平方米，续建高层公寓建筑面积为建筑面积32161平方米￿￿￿可售面积29839平米，共476套《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】户型配比户型配比编号户型套内面积建筑面积户数占比A一室户33.743.718939.71%B一室户39.951.6449.24%C一室一厅52.467.8428.82%D一室一厅62.581.3214.41%E一室两厅67.587.413728.78%F一房一厅43.155.7214.41%G一房一厅42.655.1224.62%合计￿￿￿476100%《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】销售目标2015年销售目标(按8月份开盘计算)去化50%￿——238套、14920平米销售金额￿￿——140844800元2015年销售目标(按9月份开盘计算)去化40%￿——190套、14920平米销售金额￿￿——112675840元《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】目标分解：2015年签约目标总签约金额：119718080元；2015年销售目标全年总销售金额：140844800元全年住宅总销售套数：238套；2015年客户目标认筹客户数量：认筹客户约为476筹；新客户的数量：新客户约为2400批；2015年月度目标月客户数量：每月约400批客户；周客户数量：每周约100批客户；2015年总的营销目标：按照85%的签约率进行测算；按单价9440元/㎡、户均61㎡测算按新客户20%的认筹比例、认筹客户50%的解筹比例，即总体15%的成交比例进行测算；按6个月的销售周期进行测算；《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】目录：第一部分：市场分析第二部分：项目解读第三部分：目标解析第四部分：营销策略第五部分：营销执行第六部分：费用预算《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】营销策略营销策略销售策略案场策略推广策略《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】策略推导Strengths优势分析S1地段：位于东塘商圈核心位置S2配套：配套、交通路网完善S3地铁上盖物业：地铁3号线、7号线无缝对接￿S4投资价值：7%年投资回报率S5教育资源：带砂子塘学位Weaknesses劣势分析W1产品方面：户型较小、层高低、南面户型采光差W2市场方面：受去年调控政策影响，长沙房地产市场低迷W3配套方面：停车位不足、无绿化W4价格方面：单价较高OpportunitiesOpportunities机会分析机会分析 O1：东塘可售同类型产品稀缺O2：不动产投资风险低03：地铁上盖物业04：政府出台利好政策ThreatsThreats威胁分析威胁分析 T1：长沙房产存量较大，去化速度较慢T2：长沙写字楼市场日趋专业，对写字楼配置要求更高发挥优势、抢占机会发挥优势、转化威胁减小劣势，避免威胁利用机会、克服劣势策略推导《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】基于核心问题的营销策略1、市场占位：东塘地标、东塘首席办公式公寓￿￿￿￿￿￿￿￿以东塘地标、东塘首席办公式公寓形象占位，隔离竞品干扰首席2、价值体系：项目价值与销售政策配合针对自用客户主打地段、交通、品质、学位。

对投资客，降低首付，增强购买信心3、推广策略：高调入市、诉求明确气势高举高打、快速树立项目高端形象线上网络作为突破口，先下大力巡展拓客4、客户策略：从现有资源入手，注重地州市客户拓展从现有客户及现有资源入手，重要节点辅以三级市场联动较强地州市客户拓展5、活动策略：渠道+活动，持续引爆售楼部开放活动气势、后期以圈层活动扩大圈层传播，大型营销事件活动吸粉6、展示策略：匹配项目地标及价格的展示精神堡垒、楼梯巨幅、楼体发光字增强项目昭示；加强外围导示，吸引途径客户《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】营销策略营销策略销售策略案场策略推广策略《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】2、结合产品特点，选择推货方式Ø按朝向推售：先推南北向，再推东西向Ø按楼层推售推售策略思考1、分期多批次推售，确保各批次均有较高的销售率，各批次价格都能稳步提升，实现利润最大化《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】推售货量分解：2015年签约金额119718080元，则需完成公寓销售金额约140844800元（签约率按85%测算），销售公寓约238套，则需推售货量约19000㎡（按照80%的销售率），即需要将总推售货值约1.8亿元。

货量测算与分解《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】1、按朝向推售推售原则：•采取高、中、低三段个选取部分房源进行销售的模式；•将本项目分成南北朝向和东西朝向两个片区分开销售；2、按楼层推售推售原则：•26、27楼保留，为整层大客户•23—25楼保留，为半层大客户•18—22层为住宅，根据销售情况调整• 7 —17层为办公，根据销售情况调整推售房源情况《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】首开推售楼层建议：低楼层段的7、8、9、10、11层；中段楼层的13、14、17、18、19层；高楼层段的24、25、26、27层；共14个半层，共168套进行销售加推楼层建议：南北朝向剩余7个半层+东西朝向高中低6个楼层；首推房源内部团购房源建议：7-9层首开推售楼层建议：低楼层段的7、8、9、15、16、17、18层；共7个半层，共154套进行销售按朝向推售按楼层推售加推楼层建议：10、11、12层内部团购房源建议：7-8层《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】这4点决定了友阿百利全年的“推售”打法……123新盘，友阿百利大厦是一个全新的项目，之前没有任何客户积累；东塘，东塘是长沙有名的商业片区，人流量及商业氛围有保障；小盘，项目总共476套房源，3.2万方的体量，为独体建筑；4小量，5个月时间，238套目标，任务较重、压力较大；•整体推售策略思考：本项目所面临的几个关键性问题：新盘+东塘；小盘+小量整体推售策略思考《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】2015-12015-22015-32015-42015-52015-6 2015-72015-8 2015-9 2015-10 2015-11 2015-126月底营销中心开放8月中下旬正式开盘10月中上旬加推第二波12月加推第3波2015年，1次大开盘，1次热销加推，根据情况决定年底12月是否加推；整体推售策节点铺排《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】营销策略营销策略销售策略案场策略推广策略《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】l推盘策略：推盘策略：“稳步释放，利润最佳”。

根据销售条件逐步推盘，不同楼层交替释放，互相带动实现利润最大化l价格策略：价格策略：“低开高走，控制节奏”，以全面提升项目产品价格l促销策略：促销策略：首期以折扣、低首付优惠等为促销手段，吸引市场客户，迅速积聚市场关注度，实现利好销售l客户维护策略：客户维护策略：真诚回馈，系列保养根据销售排期，通过系列的维护活动持续提高客户的满意程度，为后期的媒体投放提供相关的素材销销售售策策略略销售策略《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】营销策略营销策略销售策略案场策略推广策略《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】推广总思想高举精打、口碑传播、差异竞争高举精打、口碑传播、差异竞争高举精打、口碑传播、差异竞争高举精打、口碑传播、差异竞争 高举精打——推广确立项目在市场上高端精品形象，打造上流 口碑传播——利用客户与客户之间的传播，扩大项目知名度；差异竞争——突出项目地段、交通以及投资价值的宣传力度，在市场上脱颖而出《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】l活动策略：活动策略：根据客群的变化在强调活动的轰动性和新闻性的同时更加注重品质感和专业性，从各个细节渗透产品优势。

l媒体策略：媒体策略： 以户外、网络的长线传播为主，以节点性的平面媒体为辅，不轰炸，不做秀，良好地树立项目大盘、稳健的形象l广告策略：广告策略： 以“东塘首席地标，CBD绝版资产”为基本原则，增加对项 目卖点的深度挖掘，提高平面表现的感染力推推广广策策略略推广策略《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】推广渠道线上推广网推论坛门户网站软文线上活动硬广框架百度关键字电台线下推广电商行销、电CALL社区巡展电商自媒体暖场活动写字楼巡展商超巡展项目昭示精神堡垒楼体发光字楼体巨幅其它渠道转介三级市场联动分销《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】推广渠道铺排计划《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】线下渠道执行方案《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】营销策略营销策略销售策略案场策略推广策略《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】案场策略l销售道具：销售道具： 宣传折页、户型图、VI系统、楼书、宣传片等的筹备，形成项目的整体形象，保证销售。

l包装策略：包装策略：除了强调品质感外，增加现场的氛围l管理策略：管理策略： 加强对销售团队的组建和培训，符合高档楼盘的形象气质，进一步增强销售体的接客户能力案案场场策策略略《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】目录：第一部分：市场分析第二部分：项目解读第三部分：目标解析第四部分：营销策略第五部分：营销执行第六部分：费用预算《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】营销策略营销总控各阶段营销执行《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】时间均价￿营销节点9600工程节点售楼部开放二次开盘开盘认筹策略均价提升2％均价提升2％9440二次认筹40%50%80%阶段目标6.2895%12月11月8.15销售节奏多维拉升强销期尾盘期塑立形象期目的：通过各种营销活动，进一步热场，形成项目热销之势维护与老客户的关系，推动口碑传播与老带新成交2015年2016年月份5678910111212345678910111260%三次开盘三次认筹5月3月四次开盘四次认筹8月7月￿推广主题产品投资价值地段营销总控《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】营销策略营销阶段划分各阶段营销执行《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】营销阶段第一阶段：筹备期（2015.4-2015.6）阶段目标：练好内功、完善物料推广重点：项目形象亮相诉求手段：内部物料/包装体系诉求渠道：网络、论坛、楼梯巨幅《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】Ø确项目形象包装定位Ø￿销售团队的组建和培训Ø完成各种销售物料的准备工作Ø完成售楼处建设和售楼处包装工作Ø样板间建设筹划Ø完成预热期及开盘期的方案筹备Ø利用业内传播和软性宣传的方式使市场保有对品牌的基本印象筹备期主要工作营销阶段《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】阶段目标：储备客户,塑造市场声音推广重点：项目形象宣传，品牌提升诉求手段：软性宣传，项目自有户外广告牌诉求渠道：框架/网络/户外/电商第二阶段￿:预热期和蓄水期（2015.7—2015.8）营销阶段《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】Ø同甲方相关部门及人员建立顺畅的合作流程；Ø重点加强团队建设和业务演练；Ø通过客户反馈进行价格策略的调整，保障开盘强销；Ø推广活动以及大众推广全面启动；Ø客户积累及培养；Ø客户资料库建立；Ø为开盘活动作好准备预热期和蓄水期主要工作营销阶段《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】阶段目标：强势开盘、内外互动、力促成交推广重点：项目卖点打造，项目及时性信息公告诉求手段：公关活动、硬性广告、软性广告、直投广告诉求渠道：网络/户外/开盘活动/电商第三阶段￿:开盘强销期￿（2015.8—2015.9）营销阶段《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】Ø￿前期积累客户可以正式签约；Ø￿加强现场管理，争取最大的来访成交比；Ø￿保证销售认购量的同时作好签约及回款工作；Ø￿有影响力的开盘活动；Ø￿样板间开放；Ø￿强势推广配合营销阶段开盘强销期主要工作《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】东塘首席地标￿￿CBD绝版资产——城央珍罕办公式公寓￿￿即将压轴巨献《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】售楼部及板间开放仪式活动主题：东友星座体验馆盛装开放核心活动之一￿目的：开放前后通过媒体炒做，为项目带来上门客户，并促进认购客户和意向客户成交。

形式：请生态专家样板间设计师现场讲解，每位参观者赠送生态主题小礼品《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】核心活动之二大型开盘活动 ——东友星座盛大首开东友星座盛大首开活动目的：活动目的：项目集中亮相，引爆市场，积攒项目美誉度和影响力活动地点：活动地点：酒店参加对象：参加对象：意向客户、生态节能专家等内内 容：容：大型文艺汇演、明星助阵、现场促销媒体宣传：媒体宣传：电台、网络、等强势宣传《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】阶段目标￿：诠释内在魅力，拓展客户资源推广重点￿：产品卖点深化，项目形象升华诉求手段￿：软性为主、硬性为辅、公关保养、直投诉求渠道￿：平媒/杂志/网络/户外/公关活动营销阶段￿第四阶段￿:持续强销期￿（2015.9—2015.10）《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】Ø第二波爆破放量房源，保证再次热销期房源的供应；Ø￿挖掘老客户资源，调动老客户积极性，实现老带新；Ø利用各种手段对滞销户型进行促销；Ø举办小规模、高格调的客户维护活动，做好老客户的维系工作和潜在购房客户的保养工作；Ø拓展新的营销渠道，降低大众平媒的投放，保证项目的市场声音，实现低成本有效营销；营销阶段￿持续强销期主要工作《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】目录：第一部分：市场分析第二部分：项目解读第三部分：目标解析第四部分：营销策略第五部分：营销执行第六部分：费用预算《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】费用预算《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】感谢聆听。