济南商圈演变(济南开埠至今).pptx

青岛荣置地顾问有限公司济南分公司 二〇一五年三月济南商圈的发展演变l “济南刘家功夫针铺”商标铜版是我国迄今发现最早的商标，反映了北宋济南商品经济的发展元代，济南已经是山东最大的商业城市l 清朝时期，济南城里和城外关厢商业具有不同的特点济南城里主要是官署、学校和省、县考场所在地，商业以服务业为主靠近官署的院前、院东、院西等大街以及后宰门、贡院一带，集中了一批比较高级的旅馆、饭店、钱庄和金银珠宝店铺城外关厢是普通民众的居住地，在城外南关和东关等主要街道上，混杂着各种店铺和手工作坊，还有定期的集市贸易，是济南商业和手工业的集中地l 19世纪 80年代后的20年间，济南市场迅速扩大，商业逐渐由东关和城里向西关转移，西关成为新的商业中心当时的西关，商行繁多主要的大商行有国药行、杂货行、绸布行、鞋帽行、钱行，称为“西关五大行”l 1904年，济南成为中国近代史上第一个主动自开商埠的内陆城市，济南近代的发展也由此开端……前言济 南 商 业 的 发 展 历 程壹济 南 商 圈 现 状 概 述贰目录PART1 济南商业的发展历程190419792002194919952009商埠商业期传统商业 整合期传统商业 发展期传统商业期现代商业期现代 商业 起步 期现代 商业 发展 期现代 商业 成熟 期济南商业的发展历程u 商埠商业期商圈分布（1904年——1939年）Ø 开埠后，济南呈现内城、商埠区的“子母城”商业结构；Ø 内城商业中心以今泉城路、县东巷纵横两条主街组成并延伸至东门；Ø 老商埠区范围：东起济南老城之西（今纬一路），西至北大槐树（今纬十路），南沿赴长清大道（今经七路），北以胶济铁路为限（今经一路），计东西长约五里、南北约二里的区域，用以商货转输、发展商业。

u 商埠商业期大事件（1904年——1939年）Ø 1904年，德国人在经三纬二路创办济南第一家电影院——小广寒电影院；同年，济南第一处商埠公园（后改称中山公园）在经三纬五路开始建设；Ø 1905年，军阀张怀芝在西关外创办济南第一家商场式市场——新市场；Ø 1918年将普利门外沿顺河街向西到纬一路的地段拓为商埠区；Ø 1926年，胶济铁路以北被规划为北商埠，至20世纪30年代后期，北商埠逐渐成为以大型轻工业为主的工业区，成为北方纺织业和面粉业的中心u 商埠商业期商圈分布（1939年——1948年）Ø 济南仍呈现东西双中心，但商业中心已经移至商埠区和古城区之间，即今经四路东段——共青团路——纬二路一带，并分别沿经一路和泉城路朝东、西向扩展；Ø 核心商业区为大观园市场和新市场周围，其商业的活跃程度已超过商贸中心、西市场为代表的西部片区大观园新市场 西市场商贸中心u 商埠商业期大事件（1939年——1948年）Ø 1939年，日伪政权又规划将齐鲁大学以西、四里山以北、岔路街以东、经七路以南约１公顷土地为南郊新市区，又称南商埠还陆续将官扎营、南大槐树、营市街以及商埠区内原来保留的三里庄等地划入商埠。

190419792002194919952009商埠商业期传统商业 整合期传统商业 发展期传统商业期现代商业期现代 商业 起步 期现代 商业 发展 期现代 商业 成熟 期济南商业的发展历程u 传统商业期整合期（1949年——1979年）万字巷商场 新市场西市场人民商场国贸商场 大观园Ø 今经四路东段——共青团路——纬二路一带，成为当时的商业聚集区，主要商业市场包括国贸商场、新市场、大观园、人民商场等u 传统商业期整合期（1949年——1979年）Ø 商埠区虽然还有当时较为著名的商业市场——西市场和万字巷商场，但随着计划经济体制的建立，商埠区的商业地位及影响逐渐衰落，商埠区逐渐成为以市民居住和工厂生产为主的城区20世纪80年代以后，虽然有所复苏，但是其经济地位已经大不如从前u 传统商业期发展期（1980年——1995年）Ø 随着20世纪80年代交通条件的改善，城市商业向堤口路、纬十二路、经十路、历山路、济泺路南段和北园大街扩展，经四路——共青团路——泉城路仍然是商业核心区；Ø 济南百货、人民商场、大观园、济南一百、济南华联和山东华联，被称为当时济南商业的“六朵金花”大观园济南一百济南华联人民商场山东华联济南百货u 传统商业期发展期（1980年——1995年）传统商业时期济南商业特点：p本地国营商场，占据主要市场p商场以百货类为主▲ 20世纪90年代的泉城路 ▲ 西门桥，建于1995年190419792002194919952009商埠商业期传统商业 整合期传统商业 发展期传统商业期现代商业期现代 商业 起步 期现代 商业 发展 期现代 商业 成熟 期济南商业的发展历程u 现代商业起步期（1996年——2002年）现代商业起步期济南商业特点：p泉城路作为城市核心商圈的地位进一步的到巩固和提升；p消费力的提升促进少数高档百货出现；p消费观念的改变促使专业商场、专卖店及超市大量出现；p银座、贵和崛起，打破传统商业模式，以大润发为代表的各种超市大卖场在济南遍地开花。

u 现代商业起步期（1996年——2002年）现代商业起步期济南商业大事件：Ø 1996年，银座商城开业，开启济南高档百货的时代Ø 1997年，贵和购物中心开业Ø 2000——2001年，大润发历城店、历下店、天桥店、山水店相继开业Ø 2002年，贵和商厦开业u 现代商业发展期（2003年——2009年）现代商业发展期济南商业特点：p大型商业由传统商业向综合商业过度；p国际零售巨头进驻，第三代商业形态兴起；p销售类商业大量出现；p代表性商家：泉城路万达、沃尔玛、家乐福、易初莲花、国美、苏宁u 现代商业成熟期（2010年——至今）现代商业成熟期济南商业特点：p以泉城路为都市级商业中心，多个商业附中西逐渐成熟的商业格局p一站式的大型城市购物中心的出现，济南拉开大型城市购物中心序幕p商业壁垒逐步减弱，商业发展更加透明、有序p代表性商家：万达广场、恒隆广场、世茂国际广场u济南各时期商业特征时期商埠商业期传统商业期现代商业期开埠初期 开埠发展期传统商业整合 期传统商业发展 期现代商业起步期现代商业发展期现代商业成熟期时间段1904- 19391939- 19481949-19791980-19951996-20022003-20092009-至今商圈 范围老城区、商埠区经四路东段、 共青团路、纬 二路一带经四路、共青 团路、泉城路 一带泉城路一带泉城路一带泉城路为都市商 业中心，多个商 业副中心商 业 特 点Ø 新兴工商业迅猛发展 ，商品经济日益摆脱 自然经济束缚； Ø 西关逐渐成为济南 的商业中心Ø 商埠区的商业地位及影响 逐渐衰落； Ø 本地国营商场占据主要市 场； Ø 商场以百货类为主Ø 传统商业模式被 打破； Ø 消费力的提升 促进少数高档百 货出现； Ø 消费观念的改 变促进专业商 场、专卖店及超 市大量出现Ø 大型商业由传统 商业向综合商业过 度； Ø 国际零售巨头进 驻，第三代商业形 态兴起； Ø 销售类商业大量 出现Ø 济南拉开大型 城市购物中心的 序幕； Ø 商业壁垒逐步 减弱，商业发展 更加透明、有序代表 商家新市场、大观园、商 贸中心、西市场国贸商场、 新市场、大 观园、人民 商场济南百货、人 民商场、大观 园、济南一 百、济南华 联、山东华联银座、贵和、大 润发、三联泉城路万达、沃尔 玛、家乐福、易初 莲花、国美、苏宁万达广场、恒隆 广场、世茂国际 广场PART2 济南商圈现状概述u济南商业现状泉城路 商圈泺口 商圈 北园 商圈洪楼 商圈大观园 商圈 西市场 商圈英雄山商圈山大 路商 圈高新区商圈图例 ：市级商圈区域级商圈专业市场商圈济南市商业市场形成多商圈格局，以泉城路商圈为城市核心商圈，大观园、洪楼、英雄山、西市场等次级商圈为辅的格局u济南商圈现状分析商圈类型商圈名称商圈概要代表项目消费群体商业中心 市级商圈泉城路商圈济南市的核心商圈，商业分布密集，业态 较全，各种档次商品丰富。

交通便利，距 离火车站和汽车站都很近基本以百货经 营形态为主恒隆广场 、银座商城、贵 和购物中心、世茂国际广 场全市市民、外地游客区级商圈大观园商圈大观园商圈属于历史悠久的老城区商圈， 虽功能齐全（购物、餐饮、娱乐），但是 物业形态比较传统，档次较低，凭借其优 越位置，仍有生存空间万达广场 、大观园商厦、 经四路人防商城全市市民洪楼商圈济南市历城区的核心商圈，目前辐射了济 南市东北部很大范围，主要功能为满足居 民的日常生活消费，档次中等 大润发超市 、淘宝街、 银座洪楼店 周边居民西市场商圈属于专业市场商圈，主要功能为小商品批 发，档次普遍较低，但消费人群较广，辐 射范围较大；西市场商圈形成较早，有几 十年的历史和谐广场 、华联商厦、 嘉华购物广场济南西部片区居民 小商品经营者英雄山商圈英雄山商圈属于满足居民生活需要的区级 商圈，形态比较分散，不属于集中规划的 商圈，各商业形态档次差距较大 鲁商广场 、银座八一店、 银座玉函店周边居民高新区商圈东部高新区新兴的商圈，目前辐射济南市 东部高新区及周边范围，主要功能为满足 居民的日常生活消费，档次中等 丁豪广场、银座商城高新 区店周边居民家居建材北园商圈属于专业市场商圈，主要经营的品类以家 居、建材、小商品为主。

银座商城北园店、 、中恒小商品批发城家居建材经营商及装修 业主服装鞋类 儿童用品泺口商圈主要以批发零售为主，经营品类涉及服 装、鞋帽、通讯器材等齐鲁鞋城品牌港、济南窗 帘城、泺口服装市场经营商户和批发商 市区的中低档消费者数码电子山大路商圈属于专业商圈，是一个以信息产业等高科 技产业为特色的商圈济南华强广场、赛博数码 广场年轻人及商务人士u济南商业网点规划（2012-2020）济南印象商 业功能区西客站商业中心奥体文博商业中心唐冶新城商业中心北湖商业中心长清大学科技园— 创新谷商业中心王舍人商业中心洪家楼商业中心汽车站商业中心英雄山商业中心西市场商业中心长清文昌商业中心阳光新路商业中心工业南路 商业中心图例：都市级商业中心市级商业中心副市级商业中心区域级商业中心Ø 商业等级：都市级商业中心--市级商业中心—副市级商业中心--区级商业中心--社区级商业中心等五级结构Ø 商业布局：1核2心4副多组团。