社区商业定位与招商方案.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,,*,社区商业定位与招商,万商俱乐部 杨泽轩,2024/10/23,1,说在前面的话,,目的导向,顾客思维：,投资商、开发商、投资者、经营者、消费者、政府,案例借鉴,他山之石,感悟应用,,2024/10/23,2,目 录,第一部分 定义与特征分析,第二部分 定位与业态规划,第三部分 招商与销售管理,第四部分 营销与运营管理,第五部分 案例分享,2024/10/23,3,社区商业定义与特征分析,社区商业的定义,社区商业的特征,社区商业的角色,社区商业的问题,2024/10/23,4,社区商业的定义,何谓社区商业,?,社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业它的服务人口一般在,5,万人以下，服务半径一般在,2,公里以内由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在,3,万平米以内，,,社区商业是什么？不是什么？业态,?,定义突出的是什么？ 商圈？,,同类对应的是城市商业中心,\,区域商业中心,,2024/10/23,5,辐射型：,5,％,—11,％，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。

中间型：,2,％,—5,％，主要依赖于本社区居民的需求,,,兼顾周边,.,内向型：,2,％以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营社区商业类型,--,按照商住比指标分类,2024/10/23,6,类型,案例,户数,人口,商业总面积,（㎡）,人均商业面积,（㎡,/,人）,辐射型,美丽,365,花园,1,799,6,297,16,000,2.54,招商海月花园,4,199,14,697,28,000,1.91,锦绣江南,4,400,15,400,25,000,1.62,海滨广场,4,760,16,660,18,000,1.08,中间型,阳光棕榈园,2,946,10,311,9,000,0.87,蔚蓝海岸,5,119,17,917,15,500,0.87,内向型,祈福新邨,7,464,26,124,19,800,0.76,皇御苑,3,690,12,915,5,940,0.46,万科四季花城,4,700,16,450,6,000,0.36,风和日丽,3,600,12,600,1,980,0.16,星河湾,10,330,36,155,5,000,0.14,,上表中，辐射型社区商业的人均商业面积在,1.0—2.5㎡,之间，中间型及内向型社区商业的人均商业面积在,0.14,－,1㎡,之间 。

面积不是判断辐射,\,中间,\,内向型的唯一标准,.,（来自外部资料）,社区商业类型,--,人均商业面积比指标,2024/10/23,7,社区商业提供的服务一般交通时间,15,分钟内可到有专家把构建社区购物网称作“,51015”,，即居民出家门步行,5,分钟可以到达便利店，步行,10,分钟可到达超市和餐饮店，步行,15,分钟可到达社区购物中心社区商业类型,--,按照交通时间分类,2024/10/23,8,便利级商业：,面积一般在,3000M2,以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在,3000,人以下；,邻里级商业：,面积一般在,3000-20000M2,，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在,3000-50000,人；,社区级商业：,面积一般在,20000-50000M2,，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在,50000-150000,人社区商业类型,--,按照服务的规模分类,2024/10/23,9,底商型商业,裙房型商业,独立型商业,社区商业类型,--,按照载体建筑形式分类,2024/10/23,10,散点,式,式商,业,业,商业,街,街型,商,商业,购物,中,中心,型,型商,业,业,社区,商,商业,类,类型,--,按照,布,布局,分,分类,2022/12/25,11,内部,型,型商,业,业,外部,型,型商,业,业,兼有,型,型商,业,业,社区,商,商业,类,类型,--,按照,位,位置,分,分类,2022/12/25,12,社区,商,商业,类,类型,--,按照,社,社区,规,规模,分,分类,小型,社,社区,：,：,人口,规,规模,：,：,300-700,户（,组,组团,，,，相,当,当于,居,居委,会,会管,辖,辖规,模,模）,；,；,人均,商,商业,面,面积,：,：,0.6,平米,/,人以,下,下；,可设,定,定的,商,商业,层,层次,：,：便,利,利商,业,业组,合,合，,个,个别,交,交通,条,条件,特,特别,优,优良,者,者可,考,考虑,形,形成,商,商业,街,街区,；,；,商业,交,交通,时,时间,：,：步,行,行,5,分钟,内,内，,如,如形,成,成商,业,业街,区,区则,可,可考,虑,虑步,行,行十,分,分钟,内,内；,商业,功,功能,满,满足,：,：服,务,务为,主,主，,便,便利,性,性商,品,品和,服,服务,，,，便,捷,捷性,餐,餐饮,。

2022/12/25,13,中型社区,：,：,人口规模,：,：,2000-5000,户；,人均商业,面,面积：平米,/,人；,可设定的,商,商业层次,：,：便利商,业,业组合,+,商业街区,或,或邻里购,物,物中心,(,交通条件,优,优良者可,考,考虑形成,商,商业街区,),；,商业交通,时,时间：步,行,行,10,分钟以内,；,；,商业功能,满,满足：日,常,常性服务,与,与商品并,重,重，便捷,性,性餐饮并,可,可结合部,分,分中式正,餐,餐，可考,虑,虑建设社,区,区商业中,心,心社区商业,类,类型,--,按照社区,规,规模分类,2022/12/25,14,大型社区,：,：,人口规模,：,：,1-1.5,万户（相,当,当于街道,办,办事处管,辖,辖规模）,；,；,人均商业,面,面积：平米,/,人；,可设定的,商,商业层次,：,：便利商,业,业组合,+,（商业街,区,区）,+,社区商业,(,邻里购物,中,中心或社,区,区购物中,心,心,),，交通条,件,件优良者,可,可考虑形,成,成商业街,区,区；,商业交通,时,时间：步,行,行,15,分钟以内,；,；,商业功能,满,满足：可,考,考虑建设,全,全方位服,务,务和商品,的,的社区商,业,业中心的,设,设置，并,考,考虑休闲,娱,娱乐类商,业,业的补充,，,，餐饮全,业,业态引进,；,；,,,社区商业,类,类型,--,按照社区,规,规模分类,2022/12/25,15,社区商业,的,的特征,顾客属地,性,性,业种配套,性,性,日常便利,性,性,服务亲和,性,性,赢利稳定,性,性,需求依赖,性,性,商圈扩展,性,性,社区商业,的,的特性决,定,定了它的,角,角色,2022/12/25,16,社区商业,的,的角色,忽悠买房,者,者？,服务业主,者,者？,品牌支撑,者,者？,利润获取,者,者？,敷衍指标,者,者？,自我作品,者,者？,其它,……,社区商业,与,与住宅开,发,发者之间,的,的关系究,竟,竟是什么,？,？,2022/12/25,17,社区商业,的,的角色,局部服从,整,整体优先,原,原则,利益最大,化,化的辅助,原,原则,顾客需求,导,导向产品,原,原则,忠告：玩,社,社区商业,的,的,不要让社,区,区商业把,你,你玩了,！,2022/12/25,18,社区商业,的,的开发应,该,该遵循“,商,商业服从,整,整个社区,的,的大盘思,维,维原则”,，,，首先要,考,考虑的就,是,是如何更,好,好地提升,整,整个社区,的,的综合价,值,值及居民,生,生活素质,。

其次才,是,是社区商,业,业自身价,值,值的最大,化,化商业,特,特色的营,造,造也不例,外,外，应与,住,住宅的文,化,化、特色,保,保持高度,一,一致假,如,如住宅营,造,造的是欧,洲,洲小镇风,情,情，社区,商,商业却以,江,江南园林,特,特色为主,题,题，则显,得,得非常突,兀,兀、不协,调,调不但,整,整体建筑,外,外观应坚,持,持此原则,，,，甚至一,草,草一木都,不,不容疏忽,，,，不能只,停,停留在“,表,表面功夫,”,”,,,细节也是,体,体现事物,本,本质的重,要,要组成部,分,分社区商业,与,与整体住,宅,宅区关系,2022/12/25,19,楼盘名称,主题风格,表现形式,万科四季花城,欧洲小镇风情,建筑外观、线条,地方代表植物,景观小品点缀,与住宅风格统一,中海阳光棕榈园,都市闲情,+,地中海生活情景,建筑外观、线条,地方代表植物,景观小品点缀,与住宅风格统一,波托菲诺,意大利风情山海小镇,建筑外观、线条,地方代表植物,景观小品点缀,与住宅风格统一,桃源居,世外桃源,建筑外观、线条,地方代表植物,景观小品点缀,与住宅风格统一,社区商业,与,与整体住,宅,宅区关系,2022/12/25,20,万科四季,花,花城,桃源居,波托菲诺,社区商业,与,与整体住,宅,宅区关系,2022/12/25,21,,从整个社,区,区的综合,价,价值提升,的,的角度来,看,看，商业,服,服从于社,区,区，这一,点,点，反映,在,在商业特,色,色的营造,上,上，体现,为,为商业的,文,文化、主,题,题、特色,应,应该与住,宅,宅保持高,度,度统一；,在建筑外,观,观及线条,上,上，除了,与,与住宅风,格,格相统一,，,，还应该,注,注意强调,自,自身色彩,及,及线条的,强,强化运用,，,，因为商,业,业与住宅,是,是不同区,间,间的两种,物,物业，商,业,业在外观,的,的处理上,更,更强调视,觉,觉的冲击,力,力；,景观小品,、,、植物及,地,地方代表,性,性建筑对,于,于整个社,区,区商业的,特,特色营造,及,及商业氛,围,围提升也,有,有着重要,作,作用，具,体,体可依据,自,自身特点,进,进行相应,的,的布置。

如,如万科四,季,季花城特,色,色主题是,欧,欧洲小镇,风,风情，其,在,在假日大,道,道商业街,的,的整体景,观,观营造，,包,包括常绿,乔,乔木、休,闲,闲座椅等,均,均给人很,强,强烈的欧,洲,洲小镇风,情,情感受唯,唯有做到,大,大到建筑,外,外墙，小,到,到一草一,木,木，均浑,然,然一体，,各,各具特点,而,而又围绕,同,同一主题,，,，整个社,区,区商业才,能,能够给人,很,很鲜明的,特,特点，形,成,成项目自,身,身的差异,化,化优势；,除了以上,几,几点，定,期,期或不定,期,期地举办,一,一些与主,题,题相关的,活,活动也很,有,有帮助，,目,目前来说,，,，较少有,社,社区商业,采,采取这样,的,的形式，,原,原因是处,于,于刚起步,阶,阶段，运,作,作模式尚,不,不成熟这,这种较为,灵,灵活的方,式,式不但可,巩,巩固社区,商,商业特色,，,，使之在,业,业主,/,消费者心,中,中留下深,刻,刻印象，,而,而且也是,与,与业主,/,消费者拉,近,近距离，,可,可以从一,个,个侧面体,现,现社区商,业,业的贴心,服,服务，营,造,造活泼、,亲,亲切的商,业,业氛围。

社区商业,与,与整体住,宅,宅区关系,2022/12/25,22,社区商,业,业的问,题,题,鸡先还,是,是蛋先,便民与,扰,扰民,出租与,出,出售,一铺养,三,三代与,三,三代养,一,一铺,放水养,鱼,鱼还是,杀,杀鸡取,卵,卵,物业：,管,管理还,是,是经营,步行街,还,还是不,行,行街,2022/12/25,23,小结,搞清楚,社,社区商,业,业是什,么,么？,搞清楚,你,你要什,么,么？,2022/12/25,24,目,录,录,第一部,分,分,定,定义与,特,特征分,析,析,第二部,分,分,定,定位与,业,业态规,划,划,第三部,分,分,招,招商与,销,销售管,理,理,第四部,分,分,营,营销与,运,运营管,理,理,第五部,分,分,案,案例分,享,享,2022/12/25,25,社区商,业,业定位,与,与业态,规,规划,社区商,业,业市场,分,分析,社区商,业,业定位,策,策划,社区商,业,业业态,组,组合,社区商,业,业规划,布,布局,2022/12/25,26,社区商,业,业市场,分,分析,—,主要要,素,素,周边人,口,口统计,周边消,费,费群特,征,征分析,竞争对,手,手分析,（,（现有,及,及潜在,的,的竞争,对,对手）,周边人,车,车流量,统,统计分,析,析,周边商,业,业业态,的,的统计,分,分析,周边市,政,政规划,分,分析,商业物,业,业条件,分,分析,2022/12/25,27,社区商,业,业市场,分,分析,---,调研模,板,板,1.,项目周,边,边环境,调,调研分,析,析,1),项目,1.5,公里半,径,径周边,商,商家,/,机构分,布,布,2),项目周,边,边未来,20000,平米以,上,上商业,规,规划,/,在建项,目,目,3),项目商,圈,圈调查,与,与分析,:,分别,0.5/1/1.5,公里半,径,径居民,人,人口数,、,、人口,结,结构、,家,家庭收,入,入水平,,,流动人,口,口调研,分,分析（,数,数量、,构,构成、,职,职业、,年,年龄、,收,收入水,平,平、消,费,费特点,等,等）,项目周边交,通,通设施图示,及,及主要客流,对,对象及走向,（,（普通路、,快,快速路、轨,道,道交通、公,交,交枢纽与线,路,路）,项目客流监,测,测,:,平时,\,周末,,,（,7,：,00—22,：,00,）不同方向,客,客流量及其,交,交通工具；,2.,小型租户分,类,类入户深访,（,（租户类型,、,、面积、营,业,业额、经营,状,状况、项目,规,规划概念测,试,试等）,3.,消费者街头,拦,拦访调查（,个,个人基本信,息,息、消费习,惯,惯与特征、,项,项目绘画概,念,念测试问题,等,等）,4.,特别调研项,目,目：典型或,可,可参考个案,深,深度研究、,特,特殊消费群,体,体调研分析,5.,项目概念测,试,试（设计项,目,目定位与初,步,步规划，对,消,消费者、小,型,型商家和相,关,关人士进行,测,测试）,2022/12/25,28,社区商业的,定,定位策划,市场定位,顾客定位,规模定位,主题定位,2022/12/25,29,社区商业市,场,场定位,市场定位是,前,前期定位策,划,划的最重要,定,定位之一，,主,主要包括：,功能定位：,按,按商业辐射,程,程度分为辐,射,射型社区商,业,业、中间型,社,社区商业、,内,内部型社区,商,商业；,业态类型：,日,日常生活消,费,费、社区配,套,套、餐饮、,休,休闲、娱乐,、,、专业市场,等,等，但社区,商,商业中定位,为,为专业市场,的,的商业较少,；,；,形象定位：,低,低档、中低,档,档、中档、,中,中高档、高,中,中档、高档,；,；,名称建议（,通,通常是综合,项,项目所处区,域,域、项目自,身,身特点、开,发,发商名称等,来,来确定）。

2022/12/25,30,顾客是谁,顾客规模,顾客特征：,肖像描绘,,社区商业顾,客,客定位,2022/12/25,31,商业规模是,确,确定社区商,业,业类型的基,本,本要素之一,，,，特别是对,于,于未确定商,业,业面积的项,目,目来说，规,模,模的定位更,是,是重中之重,，,，适中的商,业,业规模才能,有,有利于项目,的,的整体发展,商业规模,的,的大小在一,定,定程度上决,定,定着社区商,业,业的性质，,一,一般情况下,，,，社区商业,的,的规模越大,，,，人均商业,面,面积越高，,其,其商业的对,外,外经营性质,越,越强，呈现,出,出正相关的,关,关系规模,定,定位中主要,考,考虑的因素,有,有：,区域的商业,市,市场容量,市场整体租,售,售状况对项,目,目规模的影,响,响,项目的商业,属,属性（辐射,型,型、中间型,或,或内向型）,主力店的带,动,动效应（一,般,般主力店与,其,其辐射区域,面,面积比为,1,：,1.5,）,竞争性项目,对,对项目规模,的,的影响,市政规划对,项,项目片区商,业,业规模的影,响,响,项目自身条,件,件对规模的,影,影响等社区商业规,模,模定位,2022/12/25,32,商业主题形,象,象定位主要,考,考虑的因素,：,：,住宅楼盘的,整,整体风格,项目片区的,整,整体氛围,主题营造的,可,可实现性等,,社区商业主,题,题定位,2022/12/25,33,社区商业业,态,态组合,百货、超市,、,、餐饮、服,务,务配套、美,容,容、服饰精,品,品、生活家,居,居和休闲八,大,大类业态构,成,成了社区商,业,业的基础业,态,态。

业态组合规,划,划原则：,社区商业基,本,本特性：超,市,市、餐饮和,服,服务配套是,社,社区商业三,大,大基本业态,；,；,租金收益的,最,最大化，位,置,置较好的铺,位,位优先考虑,承,承租能力较,高,高的业态；,是否具有招,商,商的可执行,性,性，符合项,目,目实际情况,；,；,能否在项目,目,目前条件下,开,开业经营，,培,培育商业氛,围,围；,符合商铺建,筑,筑设计技术,指,指标2022/12/25,34,,租户特点,租金承受能力,租金模式,人流贡献,型租户,一般零售主力店、次主力店如,百货、大卖场，娱乐业态如影,院、电玩、冰场等,通常承受租金能力相,对最低,以纯租金方式居多， 也有可,控租户采取扣率租金（有保底,营业额）的方式,租金贡献,型租户,部分品牌店、一般专卖店、中,西快餐、花车租户,承租能力相对最高,零售类以扣率租金或两者取高,为主，而中西快餐则以纯租金,模式为主,提升形象,型租户,各业态业种中的旗舰品牌，如,休闲运动服饰中的,NIKE,，快餐,中的必胜客,承租能力相对一般，,视地段、客流、交通,等情况,以扣率租金为主,功能配套,型租户,以服务类机构为主，以满足购,物中心的一站式消费,除了个别租赁面积小,或银行、展示等机构,外，一般承租能力较,低,以纯租金为主,填空补漏,型租户,以消化购物中心富裕楼层或面,积为考虑,一般很低,纯租金为主,社区商业业,态,态组合,—,租户角色定,位,位,2022/12/25,35,,名称,位置,规模（㎡）,1,家乐福,福田区福强路与新洲三街交汇处,19,000,2,家乐福,福田区梅林一村一区,12,000,3,万佳,福田区华强北路华发大厦,18,500,4,万佳,福田区福中路福景大厦,12,000,5,沃尔玛,福田区福星路福民楼,9,800,6,沃尔玛,福田区上步路百花大厦裙楼,18,700,7,人人乐,福田区金田南路银庄大厦,21,800,8,新一佳,福田区彩田南路彩福大厦,14,400,9,百佳,福田区福强路益田村中港城购物广场,13,000,10,百佳,福田区华强北路群星广场,6,000,11,沃尔玛,罗湖区洪湖路湖景花园,16,800,12,沃尔玛,罗湖区凤凰路,12,号中山花园大厦裙楼,12,500,13,万 佳,罗湖区春风路,2021,号长丰苑,20,000,14,万佳,罗湖区翠竹路华丽园大厦,12,500,15,新一佳,罗湖区东门中路,20,000,16,人人乐,宝安,25,区华丰商贸城,13,500,17,万佳,宝安,5,区新安湖商业城,24,000,18,沃尔玛,宝安,35,区前进路安华工业区,16,500,19,新一佳,宝安,22,区公园路,24,000,20,沃尔玛,龙岗区布吉街道大芬社区深惠路旁,17,000,21,新一佳,龙岗区布吉街道白鸽路信义假日名城,23,000,22,沃尔玛,南山区蛇口东滨路与南海大道交汇处,20,000,23,人人乐,南山区后海大道,6,300,,平均规模（㎡）,15,870,社,区,区,商,商,业,业,业,业,态,态,组,组,合,合,-,深,圳,圳,23,个,社,社,区,区,来,自,自,外,外,部,部,资,资,料,料,2022/12/25,36,每个社区都,有,有自身的具,体,体情况，因,此,此在配套商,业,业的业态组,合,合上也会有,鲜,鲜明的个性,，,，,23,个案例也不,例,例外，如某,些,些社区超市,业,业态占了较,大,大部分的经,营,营面积，象,旭,旭飞花园（,69.3%,）、港湾丽,都,都（,67.3%,）、蔚蓝海,岸,岸（,52.6%,）等；某些,社,社区则餐饮,业,业态经营规,模,模较大，如,波,波托菲诺（,50.5%,）、东海坊,（,（,70.1%,），而一些,商,商业规模较,小,小的社区一,般,般以服务配,套,套类业态为,主,主，以满足,居,居民的日常,购,购物及生活,便,便利基本需,求,求为目的，,如,如招商海月,花,花园（,24.7%,）、星海名,城,城（,20.6%,），因服务,配,配套类商家,单,单体经营面,积,积较小，经,营,营面积占比,达,达到,15,％以上可以,说,说是该社区,商,商业的主力,业,业态，发挥,着,着主体作用,。

社区商业业,态,态组合,-,深圳,23,个社区,来自外部资,料,料,2022/12/25,37,社区商业业,态,态组合,-,深圳,23,个社区,来自外部资,料,料,2022/12/25,38,社区商业业,态,态组合,-,深圳,23,个社区,来自外部资,料,料,2022/12/25,39,社区商业业,态,态组合,-,深圳,23,个社区,来自外部资,料,料,2022/12/25,40,,社区商业三,种,种类型的业,态,态组合各有,特,特点，区别,主,主要体现在,社,社区商业基,础,础业态上业态,辐射型,中间型,内向型,,,超市,50.12%,30.41%,29.23%,,餐饮,11.92%,24.84%,17.23%,,服务配套,6.14%,8.98%,14.4%,,便利店,0.49%,1.84%,0.90%,,美容,2.57%,6.03%,8.58%,,生活家居,0.49%,3.43%,0.11%,,休闲,23.96%,7.59%,6.79%,,服饰精品,1.81%,4.60%,3.50%,,地产中介,0.73%,2.87%,7.18%,,杂货,/,肉菜,/,五金,/,证券,0.77%,3.38%,0.76%,,其他,0.99%,6.04%,8.80%,,合计,100.00%,100.00%,100.00%,,社区商业业,态,态组合,-,深圳,23,个社区,来自外部资,料,料,2022/12/25,41,社区商业业,态,态组合,-,深圳,23,个社区,来自外部资,料,料,2022/12/25,42,社区商业业,态,态组合,-,星河湾示例,2022/12/25,43,社区商业规,划,划布局,社区商业布,局,局类型,各业态布局,特,特点,人流动线的,规,规划,社区商铺铺,位,位面积配比,社区商铺铺,位,位开间,/,进深比例,,来自外部资,料,料,2022/12/25,44,商业的布局,形,形式是前期,规,规划重点问,题,题之一。

整,体,体的布局与,商,商业的规模,、,、性质有直,接,接关系，而,现,现实案例中,不,不同业态商,家,家的布局则,体,体现了商家,对,对于位置的,偏,偏好及商业,整,整体规划的,合,合理程度根,根据对深圳,社,社区商业的,研,研究，发现,各,各社区商业,的,的布局主要,有,有四种类型,：,：,类型,案例,优点,缺点,底商满布型,美丽,365,花园、锦绣江南,招商海月花园、阳光棕榈园,商业体量可以较大限度的扩,大，展示面较长，可视性佳，,较有效的吸引外部的消费者，,对外性较强，在一定程度上,利于商业的销售商业规模较大，不利于业态的,控制，如果出现街铺空置的情,况，对社区的整体形象有较大,的负面影响入口商街型,风和日丽、万科四季花城,蔚蓝海岸,有利社区居民的购物消费，,街铺商业价值较高一定程度上限制了商业的规模,扩大，且展示面不长，可视性,不强入口集中型,星河湾、凤凰城,祈福新邨、皇御苑,将商业独立于住宅区，减少商,业对居住的影响，同时，在一,定程度商业利于商业规模的扩,大，易于形成规模效应，带旺,整个社区商业商业较集中，弱化了社区商业,的便利性特点，有时不方便居,民的购物消费散点列布型,海滨广场,商业较分散，在一定程度上方,便居民的购物。

商业较分散，难以形成规模效,应社区商业布,局,局类型,2022/12/25,45,底商满布型示例：,锦绣江南,入口商街型示例：,万科四季花城,入口集中型示例：,星河湾,散点列布型,示,示例：海滨广场,社区商业布,局,局类型,—,各类型示例,来自外部资,料,料,2022/12/25,46,根据各业态,的,的经营特点,，,，对于位置,的,的要求也不,尽,尽一致从,方,方便居民生,活,活及合理分,配,配资源的角,度,度出发，应,该,该要注意的,基,基本原则有,以,以下几点：,在商业布局,时,时，可优先,考,考虑体现居,民,民生活便利,的,的业态，如,超,超市、服务,配,配套类和便,利,利店等业态,的,的位置，既,方,方便社区及,周,周边居民的,消,消费，又兼,顾,顾龙头商家,对,对其它小商,家,家的带动作,用,用；,餐饮等业态,有,有噪音、卫,生,生等问题，,在,在规划业态,时,时应避免影,响,响到社区居,民,民的正常生,活,活；,对位置要求,不,不高的业态,可,可规划于相,对,对较偏的位,置,置，如装饰,公,公司、美容,一,一般是以二,楼,楼为主要承,租,租面积，但,必,必须预留良,好,好的展示面,。

各业态布局,特,特点,2022/12/25,47,综合,社,社区,商,商业,主,主要,业,业态,的,的布,点,点，,则,则主,要,要有,以,以下,基,基本,要,要求,：,：,各业,态,态布,局,局特,点,点,主出入口,/,主干道,1,层,/2,层,1,000,-,5,000,社区标超,位置要求不高，可移动弹性较强,1,层,10,－,40,其他,不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高,1,层,10,－,20,冲印店,靠近主出入口，离居住区域较近,1,层,10,－,20,干洗店,新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力,较高，通常位置较优越,1,层,30,－,100,地产中介,属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于,1,、,2,层皆可,1,层,/2,层,100,-,200,生活家居,一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高,1,层,30,－,60,饼屋（蛋糕店）,靠近主出入口，离居住区域较近,1,层,50,-,200,便利店,主力承租面积通常位于,2,层，具体位置上无特殊要求，但要有一个,较好的展示面,1,层,/2,层,500,-,1,000,休闲类,主力承租面积通常位于,2,层，具体位置上无特殊要求,1,层,/2,层,美发：,50,-,100,美容：,200,-,1,000,美容,/,美发,偏好社区商业街两端位置，临主干道,1,层,/2,层,快餐类：,100,－,500,；,西餐咖啡：,200,－,800,中式酒楼：,1,000,-,3,000,餐饮,主出入口,1,层,100,-,500,便利超市,主干道,/,主出入口,-,1,-,3,层,6,000,－,15,000,综合超市,位置,经营楼层,经营面积（㎡）,业态,指标,主出入口,/,主干道,1,层,/2,层,1,000,-,5,000,社区标超,位置要求不高，可移动弹性较强,1,层,10,－,40,其他,不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高,1,层,10,－,20,冲印店,靠近主出入口，离居住区域较近,1,层,10,－,20,干洗店,新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力,较高，通常位置较优越,1,层,30,－,100,地产中介,属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于,1,、,2,层皆可,1,层,/2,层,100,-,200,生活家居,一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高,1,层,30,－,60,饼屋（蛋糕店）,靠近主出入口，离居住区域较近,1,层,50,-,200,便利店,主力承租面积通常位于,2,层，具体位置上无特殊要求，但要有一个,较好的展示面,1,层,/2,层,500,-,1,000,休闲类,主力承租面积通常位于,2,层，具体位置上无特殊要求,1,层,/2,层,美发：,50,-,100,美容：,200,-,1,000,美容,/,美发,偏好社区商业街两端位置，临主干道,1,层,/2,层,快餐类：,100,－,500,；,西餐咖啡：,200,－,800,中式酒楼：,1,000,-,3,000,餐饮,主出入口,1,层,100,-,500,便利超市,主干道,/,主出入口,-,1,-,3,层,6,000,－,15,000,综合超市,位置,经营楼层,经营面积（㎡）,业态,指标,2022/12/25,48,一层,二层,商业,分,分布,形,形式,为,为环,绕,绕街,铺,铺型,，,，展,示,示面,较,较宽,。

临,莲,莲花,路,路展,示,示效,果,果最,好,好，,也,也是,大,大型,品,品牌,主,主力,商,商家,分,分布,最,最密,集,集的,区,区域,，,，如,麦,麦当,劳,劳、,肯,肯德,基,基、,民,民润,、,、小,六,六汤,包,包等,各业,态,态布,局,局特,点,点,—,万科,金,金色,家,家园,来自,外,外部,资,资料,2022/12/25,49,东海,坊,坊是,位,位于,深,深圳,福,福田,区,区的,大,大型,高,高尚,住,住宅,社,社区,商,业,业面,积,积约,7,000,多㎡,商,业,业属,性,性为,中,中间,型,型，,布,布局,形,形式,为,为入,口,口商,街,街型,，,，与,高,高尚,社,社区,的,的住,宅,宅定,位,位相,呼,呼应,，,，商,业,业整,体,体形,象,象较,好,好餐,餐饮,是,是其,配,配套,商,商业,最,最突,出,出的,特,特色,，,，占,总,总经,营,营面,积,积的,比,比重,大,大，,并,并且,经,经营,种,种类,较,较齐,全,全，,其,其分,布,布也,相,相对,较,较合,理,理，,主,主要,位,位于,端,端口,位,位置,，,，符,合,合餐,饮,饮经,营,营特,点,点要,求,求，,主,主力,商,商家,卡,卡碧,桃,桃展,示,示面,临,临香,轩,轩路,，,，代,表,表了,整,整体,商,商业,的,的形,象,象。

服务,配,配套,类,类业,态,态如,药,药店,、,、冲,印,印店,、,、饼,屋,屋等,均,均位,于,于社,区,区出,入,入口,附,附近,，,，方,便,便居,民,民日,常,常消,费,费各业,态,态布,局,局特,点,点,—,东海,坊,坊,来自,外,外部,资,资料,2022/12/25,50,波托,菲,菲诺,是,是深,圳,圳华,侨,侨城,片,片区,的,的高,尚,尚住,宅,宅社,区,区与,与东,海,海坊,相,相似,，,，餐,饮,饮也,是,是其,经,经营,的,的一,大,大特,色,色主,主力,店,店百,佳,佳超,市,市临,展,展示,效,效果,较,较好,的,的香,山,山街,，,，,7-11,便利,店,店位,置,置与,其,其隔,汉,汉阳,馆,馆相,邻,邻，,但,但较,靠,靠近,出,出入,口,口主力,餐,餐饮,商,商家,如,如丹,桂,桂轩,、,、舞,鹤,鹤等,位,位于,相,相对,深,深入,位,位置,，,，因,为,为有,可,可依,托,托的,湖,湖水,资,资源,，,，并,且,且可,解,解决,停,停车,问,问题,，,，展,示,示面,则,则通,过,过于,香,香山,街,街加,设,设导,视,视牌,解,解决,服,务,务配,套,套类,业,业态,位,位于,以,以香,山,山街,分,分界,的,的两,边,边社,区,区的,中,中间,位,位置,，,，兼,顾,顾了,整,整体,便,便利,性,性。

各业,态,态布,局,局特,点,点,—,波托,菲,菲诺,来自,外,外部,资,资料,2022/12/25,51,在社,区,区商,业,业的,人,人流,动,动线,中,中，,一,一般,存,存在,人,人流,的,的集,散,散中,心,心，,目,目前,主,主要,表,表现,为,为两,种,种形,式,式：,人流,焦,焦点,和,人流,端,端点,人流,焦,焦点,一般,位,位于,社,社区,主,主出,入,入口,或,或商,业,业的,主,主力,店,店，,是,是人,流,流的,集,集散,地,地，,具,具有,唯,唯一,性,性，,一,一般,情,情况,下,下，,人,人流,焦,焦点,人,人流,较,较密,集,集，,具,具有,凝,凝集,人,人流,的,的作,用,用人流,端,端点,一般,位,位于,社,社区,出,出入,口,口和,商,商业,的,的主,力,力店,，,，是,拉,拉动,人,人流,的,的关,键,键，,可,可以,并,并存,多,多个,，,，有,效,效地,提,提升,人,人流,流,流动,频,频率,在深,圳,圳典,型,型社,区,区商,业,业中,，,，人,流,流动,线,线规,划,划较,具,具有,代,代表,性,性的,是,是：,西,西海,湾,湾花,园,园、,万,万科,四,四季,花,花城,、,、万,科,科金,色,色花,园,园、,港,港湾,丽,丽都,、,、东,海,海坊,和,和波,托,托菲,诺,诺。

人流,动,动线,规,规划,2022/12/25,52,人,流,流,动,动,线,线,规,规,划,划,来,自,自,外,外,部,部,资,资,料,料,2022/12/25,53,人,流,流,动,动,线,线,规,规,划,划,来,自,自,外,外,部,部,资,资,料,料,2022/12/25,54,人,流,流,动,动,线,线,规,规,划,划,来,自,自,外,外,部,部,资,资,料,料,2022/12/25,55,以,上,上,6,个,社,社,区,区,中,中,：,：,西,海,海,湾,湾,花,花,园,园,和,和,万,万,科,科,四,四,季,季,花,花,城,城,主,主,力,力,店,店,与,与,社,社,区,区,主,主,出,出,入,入,口,口,相,相,距,距,较,较,近,近,，,，,两,两,者,者,形,形,成,成,一,一,个,个,整,整,体,体,，,，,作,作,为,为,人,人,流,流,焦,焦,点,点,；,；,万,科,科,金,金,色,色,家,家,园,园,和,和,港,港,湾,湾,丽,丽,都,都,的,的,主,主,力,力,店,店,与,与,社,社,区,区,主,主,出,出,入,入,口,口,虽,虽,然,然,相,相,距,距,较,较,远,远,，,，,但,但,由,由,于,于,商,商,业,业,分,分,布,布,较,较,长,长,，,，,两,两,者,者,都,都,能,能,吸,吸,引,引,人,人,流,流,经,经,过,过,大,大,部,部,分,分,商,商,业,业,，,，,仍,仍,是,是,以,以,主,主,力,力,店,店,作,作,为,为,人,人,流,流,焦,焦,点,点,。

东,海,海,坊,坊,商,商,业,业,在,在,临,临,香,香,轩,轩,路,路,和,和,农,农,轩,轩,路,路,处,处,规,规,划,划,品,品,牌,牌,餐,餐,饮,饮,主,主,力,力,店,店,，,，,以,以,此,此,拉,拉,动,动,整,整,个,个,商,商,业,业,的,的,人,人,流,流,，,，,是,是,商,商,业,业,的,的,人,人,流,流,端,端,点,点,波,托,托,菲,菲,诺,诺,以,以,超,超,市,市,主,主,力,力,店,店,、,、,临,临,天,天,鹅,鹅,湖,湖,的,的,品,品,牌,牌,餐,餐,饮,饮,店,店,和,和,社,社,区,区,出,出,入,入,口,口,为,为,人,人,流,流,端,端,点,点,，,，,三,三,个,个,端,端,点,点,拉,拉,动,动,人,人,流,流,经,经,过,过,社,社,区,区,的,的,大,大,部,部,分,分,商,商,业,业,人,流,流,动,动,线,线,规,规,划,划,2022/12/25,56,从,以,以,上,上,6,个,社,社,区,区,看,看,，,，,焦,焦,点,点,型,型,人,人,流,流,动,动,线,线,和,和,端,端,点,点,型,型,人,人,流,流,动,动,线,线,的,的,主,主,要,要,特,特,性,性,是,是,：,：,焦点型人流动线,端点型人流动线,人流集散中心具有唯一性；,能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显；,人流集散中心为两个或多个；,两端或多端拉动人流，增加人流频率，提升商业的整体价值。

人,流,流,动,动,线,线,规,规,划,划,2022/12/25,57,综,合,合,两,两,种,种,类,类,型,型,人,人,流,流,动,动,线,线,分,分,析,析,，,，,社,社,区,区,商,商,业,业,人,人,流,流,动,动,线,线,规,规,划,划,应,应,主,主,要,要,注,注,意,意,以,以,下,下,几,几,点,点,：,：,1,、,规,规,划,划,人,人,流,流,动,动,线,线,应,应,简,简,单,单,易,易,达,达,，,，,增,增,强,强,商,商,业,业,的,的,便,便,利,利,性,性,；,；,2,、,人,人,流,流,焦,焦,点,点,或,或,人,人,流,流,端,端,点,点,尽,尽,量,量,临,临,主,主,要,要,道,道,路,路,设,设,置,置,，,，,对,对,外,外,展,展,示,示,面,面,良,良,好,好,，,，,利,利,于,于,导,导,入,入,外,外,部,部,人,人,流,流,；,；,3,、,人,人,流,流,焦,焦,点,点,应,应,设,设,置,置,于,于,商,商,业,业,的,的,中,中,心,心,位,位,置,置,，,，,均,均,匀,匀,的,的,拉,拉,动,动,人,人,流,流,；,；,人,人,流,流,端,端,点,点,的,的,设,设,置,置,应,应,考,考,虑,虑,能,能,否,否,引,引,导,导,人,人,流,流,经,经,过,过,尽,尽,可,可,能,能,多,多,的,的,商,商,业,业,；,；,4,、,人,人,流,流,动,动,线,线,设,设,计,计,以,以,直,直,线,线,为,为,主,主,，,，,在,在,人,人,流,流,视,视,野,野,范,范,围,围,内,内,的,的,商,商,铺,铺,，,，,具,具,有,有,较,较,高,高,租,租,金,金,价,价,值,值,，,，,同,同,时,时,适,适,当,当,勾,勾,勒,勒,弧,弧,线,线,，,，,体,体,现,现,层,层,次,次,感,感,及,及,节,节,奏,奏,，,，,增,增,加,加,人,人,流,流,动,动,线,线,的,的,变,变,化,化,；,；,5,、人流,动,动线规,划,划中，,可,可结合,具,具体情,况,况设置,具,具有衔,接,接过渡,的,的中庭,等,等设施,，,，一方,面,面使人,流,流动线,较,较灵活,，,，同时,也,也起到,很,很好的,凝,凝聚人,气,气作用,，,，提升,部,部分商,铺,铺商业,价,价值。

人流动,线,线规划,2022/12/25,58,硬件规,划,划设计,如,如不合,理,理，会,导,导致合,适,适的业,态,态无法,进,进驻，,因,因此，,硬,硬件规,划,划是社,区,区商业,能,能否良,好,好经营,的,的重要,环,环节每种业,态,态对于,硬,硬件技,术,术指标,的,的要求,都,都不一,致,致，对,于,于铺位,面,面积的,需,需求也,各,各不相,同,同，结,合,合社区,商,商业各,业,业态面,积,积需求,，,，将铺,位,位按面,积,积区间,分,分为“,30㎡,以下、,31㎡,－,80㎡,、,81㎡,－,200,㎡,㎡,、,201,㎡,㎡,－,500,㎡,㎡,、,501,㎡,㎡,以上”,五,五种面,积,积区间,铺位面,积,积,2022/12/25,59,铺位面,积,积,来自外,部,部资料,2022/12/25,60,从以上,特,特点看,，,，面积,区,区间较,大,大的铺,位,位在面,积,积比例,上,上占有,较,较大的,比,比例，,符,符合辐,射,射型社,区,区商业,的,的特点,：,：辐射,面,面较广,的,的业态,——,如餐饮,、,、美容,等,等的比,例,例相对,其,其他面,积,积区间,的,的社区,商,商业较,高,高，而,这,这些业,态,态的经,营,营面积,都,都较大,，,，因此,，,，面积,区,区间较,大,大的铺,位,位比例,相,相对应,的,的较高,。

但是,，,，在个,数,数比例,上,上，“,30㎡,以下”,和,和“,31㎡,－,80㎡,”,”,两种面,积,积区间,的,的铺位,还,还是占,有,有较大,的,的比例,，,，虽然,其,其所占,面,面积比,例,例较低,，,，但由,于,于单体,面,面积偏,小,小，在,个,个数上,有,有着较,大,大的优,势,势铺位面,积,积,来自外,部,部资料,2022/12/25,61,中间型,社,社区商,业,业的辐,射,射力相,对,对于辐,射,射型社,区,区商业,较,较弱，,经,经营面,积,积较大,的,的主力,店,店在规,模,模上会,相,相对的,减,减少，,因,因而该,面,面积区,间,间中“,501,㎡,㎡,以上”,的,的面积,相,相对应,的,的降低,，,，但个,数,数比例,却,却有所,上,上升，,主,主要由,于,于在缺,少,少经营,面,面积较,大,大的主,力,力店，,为,为保持,商,商业的,辐,辐射面,，,，相应,增,增加次,主,主力店,的,的数量,，,，形成,规,规模效,应,应铺位面,积,积,来自外,部,部资料,2022/12/25,62,内向型,社,社区商,业,业中面,积,积区间,较,较大的,铺,铺位面,积,积比例,下,下降较,多,多，主,要,要由于,内,内向型,社,社区商,业,业的对,外,外辐射,力,力较弱,，,，一些,辐,辐射面,广,广且经,营,营面积,较,较大的,业,业态比,例,例会相,应,应的较,少,少。

铺位面积,来自外部资,料,料,2022/12/25,63,类型,面积配比,30㎡,以下,31㎡,－,80㎡,81㎡,－,200㎡,201㎡,－,500㎡,501㎡,以上,内向型,8.3,％,30.3,％,9.8,％,15.2,％,36.3,％,中间型,5.2,％,21.3,％,14.0,％,10.0,％,49.6,％,辐射型,1.3,％,2.8,％,5.6,％,7.2,％,83.2,％,类型,个数配比,30㎡,以下,31㎡,－,80㎡,81㎡,－,200㎡,201㎡,－,500㎡,501㎡,以上,内向型,33.6,％,55.0,％,5.5,％,3.7,％,2.1,％,中间型,27.5,％,51.8,％,13.6,％,3.8,％,3.2,％,辐射型,32.5,％,29.7,％,19.5,％,10.2,％,8.1,％,三种类型商,业,业的铺位个,数,数比：,三种类型商,业,业的铺位面,积,积比：,铺位面积比,来自外部资,料,料,2022/12/25,64,业态,30㎡,及以下,31㎡,－,80㎡,81㎡,－,200㎡,201㎡,－,500㎡,501㎡,以上,超市,0.0%,0.0%,0.6%,5.0%,40.4%,餐饮,9.9%,12.7%,29.7%,46.7%,27.7%,便利店,2.3%,4.1%,0.0%,0.0%,0.0%,服务配套,37.6%,25.2%,18.4%,15.0%,4.3%,美容,5.7%,14.7%,18.4%,5.0%,4.3%,生活家居,3.9%,4.1%,7.6%,1.7%,0.0%,休闲,2.9%,1.5%,4.4%,20.0%,17.0%,服饰精品,11.0%,10.1%,4.4%,1.7%,0.0%,地产中介,11.2%,12.2%,5.7%,0.0%,0.0%,其他,15.4%,15.5%,10.8%,5.0%,6.4%,合计,100.0%,100.0%,100.0%,100.0%,100.0%,经统计，,23,个典型社区,商,商业各面积,区,区间商铺的,各,各业态比例,如,如下表所示,：,：,铺位面积比,—,与业态之间,关,关系,来自外部资,料,料,2022/12/25,65,类别,区间,开间,3m,以下,3m,－,6m,6m,－,9m,9m,－,18m,18m,以上,——,进深,3m,以下,3m,－,6m,6m,－,9m,9m,－,15m,15m,－,18m,18m,以上,开间区间,比例,3m,以下,13.2%,3m,－,6m,51.2%,6m,－,9m,26.9%,9m,－,18m,4.0%,18m,以上,4.8%,合计,100.0%,进深区间,比例,3m,以下,4.5%,3m,－,6m,29.0%,6m,－,9m,30.8%,9m,－,15m,30.1%,15m,－,18m,1.6%,18m,以上,4.0%,合计,100.0%,社区商业的,开,开间,/,进深主要在,以,以下几个区,间,间：,铺位开间,/,进深比,2022/12/25,66,底商设计要,点,点,客流量与面,积,积大小正相,关,关,客流量低，,价,价值低，内,街,街铺尽量不,要,要,面宽进深,〈1,：,3,面宽一般,4-9,米，进深,8-15,米（餐饮尽,可,可能大于,12,米），总面,积,积控制在,100,平以下；,餐饮一般不,能,能做，如果,做,做，需要在,平,平面预留共,用,用排烟道（,结,结合塔楼高,空,空排放）,预留上下水,,DN40/100,室内外高差,〈100-300,毫米,电量至少,100W/,平米,广告位预留,空调机位考,虑,虑，顶或立,面,面（,〉2.2,米,),层高根据各,地,地看,,,尽可能,4.5,以上,,2,层可低点,,,管道穿梁问,题,题,剪力墙优化,问,问题,,,可考虑部分,转,转换,(,如转换层出,现,现,,,则与设备层,合,合用,),,从经济性考,虑,虑,,,不提倡除核,心,心筒落地外,其,其它剪力墙,全,全部转换的,做,做法,,,除非商铺价,值,值足够,消火栓安装,完,完成,,,但要暗装,2022/12/25,67,北京某项,目,目商业整,体,体规划,来自外部,资,资料,2022/12/25,68,目 录,第一部分,定,定义,与,与特征分,析,析,第二部分,定,定位,与,与业态规,划,划,第三部分,招,招商,与,与销售管,理,理,第四部分,营,营销,与,与运营管,理,理,第五部分,案,案例,分,分享,2022/12/25,69,社区商业,招,招商与销,售,售管理,社区商业,租,租售定位,社区商业,租,租售比例,社区商业,租,租赁管理,社区商业,销,销售管理,2022/12/25,70,社区商业,租,租售定位,租售定位,原,原则：,市场租售,态,态势对项,目,目的影响,（,（租售市,场,场压力的,大,大小）；,发展商的,意,意图：,若希望短,期,期回笼资,金,金，则建,议,议尽可能,的,的销售；,若有条件,长,长期经营,并,并希望作,为,为自有的,品,品牌来打,造,造，则建,议,议以租为,主,主；,若希望短,期,期回笼资,金,金，同时,兼,兼顾品牌,的,的打造，,则,则通常建,议,议只售价,值,值较高的,街,街铺，而,主,主力店及,内,内铺只租,。

项目的租,售,售前景预,判,判2022/12/25,71,社区商业,租,租售定位,来自外部,资,资料,2022/12/25,72,租金定位,：,：通常是,运,运用市场,比,比较法进,行,行定价，,通,通过项目,周,周边主要,项,项目（相,近,近或相类,似,似的商业,项,项目）的,市,市场调研,，,，进行综,合,合比较，,主,主要比较,的,的要素有,：,：,a,、整体区,位,位,b,、商业氛,围,围,c,、人流量,d,、主力店,e,、交通条,件,件,f,、发展商,实,实力,g,、规模主,题,题,h,、升值前,景,景,社区商业,租,租售定位,—,租价定位,2022/12/25,73,主要有两,种,种方法对,售,售价进行,定,定位，即,市,市场比较,法,法和收益,还,还原法。