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蓝溪国际（北区）营销策划报告谨呈：厦门市华荣泰实业有限公司n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告Contents目录目标理解市场分析客户分析项目分析营销策略推广策略n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告ChapterChapter 1 1目标理解目标理解 n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告华荣泰的目标1在现有地块条件下，最大化的提升项目价值，树立项目形象2实现价格平台超越（高于平台价格20% ），快速销售3再树安溪住宅新标杆，扩大华荣泰品牌影响力n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告ChapterChapter 2 2市场分析市场分析 n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告n 安溪距离泉州58公里，离厦门70公里，安溪厦门高速的通车将缩短交通时间半小时；安溪因泉三高速、安厦高速获得空前提升伴随交通体系的完善，安溪房地产也面临高速发展契机距泉州50km距厦门70km安溪n 泉三高速以及安溪厦门高速建成后，厦门、泉州的辐射效应得以更快、更直接地通达安溪，同时泉州三明的三小时经济圈、厦门三明的三小时经济圈、闽南南昌的六小时经济圈直接覆盖安溪，安溪刚好处于沿海经济发达县市产业往三明、江西梯度转移的第一站。

杏林大桥翔安海底隧道5500 65006000 7000区位概述n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告 老城区美法、吾都工业区 龙湖 开发区 特产城 中国茶都 茶博园本案向东发展城区约15.5平方公里，城市发展方向：优化老城区，发展新城区本案所在区域是未来城市发展的重点之一城市规划向西发展向南发展n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告 2010年10月20日-2011年2月9日 三个半月内，连续三次上调金融机构人民币存贷款基准利率，每次上调0.25个百分点 2011年1月26日“新国八条”正式出台 加大保障性住房供应 提高二套房首付至6成，贷款利率1.1倍 省会居民停购第三套房 未满5年二手房全额征营业税当房地产市场遭遇当房地产市场遭遇“史上最严厉史上最严厉”的国家宏观调控的国家宏观调控政策解读n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告购房者减少，观望者增多 通过加息等金融宏观调控政策，购房门槛显著提高，有效需求锐减投资型需求很大程度上遭到遏制 通过停止三套房贷，提高投资型需求的门坎，抑制炒房资金流入楼市，炒房门槛抬高，中小投资客被挤出市场同时，另外一部分有投资需求的客户，将把目标转向商业地产，因此，市场上的有效需求大量减少。

逼迫开发商降低房价以实现资金快速回笼 通过控制地产开发贷款，减少地产开发资金，降低原有开发资金的流动速度，增加了开发企业的开发风险，逼迫开发企业降低价格以实现开发资金的快速回笼政策解读n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告区域概况：北部为凤山风景区，南部为生活区，以安溪县政府为中心，集中了优质的生活、教育、医疗和成熟的商业配套，是安溪购房置业的首选区域，因此租售市场非常活跃区域现状：受老市区规划影响，可供开发出售的用地与房源不多，仅有大华绿洲、金盾豪庭待售区域未来：该区域住宅受地域影响，大多属中端产品，且近年将不会有大型住宅产品出现代表楼盘：金龙城市广场、大华绿洲金龙城市广场大华绿洲凤冠天下锦绣家园东城丽景金盾豪庭阳光城鸿业嘉辉版块分析中心区域n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告版块分析城南板块区域概况：二环路以北，河滨南路以西，通过龙津大桥和颖如大桥连接老市区区域现状：地域宽广，教育、生活、医疗配套相对齐全，且区域内可供开发用地较多，新盘综合品质较高区域未来：该区域集中了安溪近半的新盘，正在逐渐形成一个全新的城市副中心区，是安溪未来几年持续发展的重点区域代表楼盘：蓝溪国际、宝龙城市广场、永隆国际蓝溪国际世纪豪庭滨江花苑龙湖山庄时代广场永隆国际宝龙城市广场蓝溪明珠 景糖家园君悦华庭n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告版块分析城西板块龙凤都城金沙水岸中国家居工艺城御景华庭三江豪苑区域概况：位处县城片区西面，是厦门通往安溪的必经之路。

区域现状：片区属工业区规划，生活配套尚能满足基本需求，但整体档次不高区域未来：受地域规划影响，现售住宅大多为中低端产品，片区内可供开发的土地很多，随着安溪县城向外发展和大型地产商的进驻，未来有可能出现高端建筑代表楼盘：龙凤都城、金沙水岸n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告版块分析城东板块区域概况：该片区集中了安溪特产城、茶都、茶博园、明珠茶叶城、茶博汇等以茶叶为主的专业市场区域现状：片区连接二环，跨界火车站，位处往泉州的必经之路，是交通运输要道，但目前生活配套尚不够完善区域未来：市政规划将其打造成以茶主题文化为核心，宜居、宜游、宜业的现代山水茶城，并将四村片区打造成以乌龙茶为主体的现代示范新城镇代表楼盘：安溪特产城、明珠茶叶城、中国茶博汇恒禾置地用地安溪特产城茶博园茶博汇茶都明珠茶叶城n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告市场概况近年来安溪房地产市场投资开发情况l房地产投资：2007年9.8亿元， 2008年9.7亿元，2009年7.28亿元，占城镇固定资产投资的12%l受2008年房地产市场疲软影响，及开发商心理影响，2009房地产开发投资规模和速度持续下滑l2009年房地产新开工面积20.18万平方米，同比下降41.7%，2009年商品房销售量多为之前所积压的房源。

l安溪县城楼盘众多，在售楼盘20个以上，正常年去化量在25-30万平方米左右，销售好的楼盘年去化量在3-5万/年n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告市场概况安溪房地产市场近年销售情况安溪正常年份商品住宅年销售30-50万平米左右，2009年全县商品住宅呈爆发性增长，年销售量近47万平米，2010年销售量为30万平米左右n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告市场概况房地产往年销售情况概述2006年，全国市场行情大好，安溪房价开始不断攀升，持续高位运行2007年，全国市场大幅委缩，安溪同样受影响2008年，省公安厅“猎狐行动”严打实施，有效购买需求锐减，楼市进入严冬!2009年，全国市场急速好转，猎狐行动逐渐平息，安溪房地产市场回温2010年，09年消化了大量的刚性需求，市场开始趋于平稳安溪年销售量环比09年有所下滑n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告市场概况在售项目情况未售项目在售项目售罄项目君悦华庭东城丽景龙凤都城蓝溪明珠三江豪苑阳光城蓝溪国际世纪豪庭滨江花苑金龙现代广场凤冠天下金盾豪庭景糖家园宝龙城市广场永隆国际城恒禾置地中国茶博汇明珠茶叶城龙湖山庄时代广场大华绿洲明仕苑锦绣家园金沙水岸中国家居工艺城御景华庭三远滨江花园n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告目前安溪住宅市场存量300万平米，预计2011年的推盘量近100万平米，未来市场竞争压力巨大。

市场概况潜在供应量统计项项目名称 龙龙潭小区恒兴兴置地 金沙水岸 蓝蓝溪明珠 大华绿华绿 洲明仕苑 永隆国际际城 凤凤城明珠 金盾豪庭 茶博会片区 君悦华华庭 锦绣锦绣 家园三远滨远滨 江 景糖家园世纪纪豪庭 凤凤冠天下 三江豪苑宝龙龙城市广场场 龙龙湖山庄 龙凤龙凤 都城 御景华华庭 未售 未售 未售 未售 未售 未售 未售 未售 未售 未售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售住宅存量（万平米） 10222713330838061253631323352总总计计295n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告与其他项目竞争本案在销售市场上的竞争主要来自两方面：一方面来自本案周边和安溪其他区域的中高端产品， 另一方面在面对泉州、厦门等高端产品或投资型产品的分流压力同时，县城中心的价格相对其他项目高出了1500元/平米左右，说明安溪人对于县城中心的价值认同感较高；与时间竞争目前市场上住宅存量小，现有在售项目的销售率基本都在90%以上，2011年上半年市场几乎无房可卖，但是2011年下半年开始，市场住宅供给量将史无前例的接近100万平米，年中至下半年（5-10月）出现较为集中的放量，市场竞争将趋于白热化。

与自己竞争作为蓝溪国际的后续产品，本案在地理位置和社区规划上更具优势，延续蓝溪国际的基础上打造更高的项目形象，提升价格，将是本案的重中之重市场竞争n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告2009年-2010年上半年以来，中心区均价4500元/往上，受08年开发量影响，从2010年下半年开始，价格被明显拉升，2011下半年随着市场供应量剧增，价格走势应该会趋于平稳价格分析n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告从目前市场的总体供应特征来看，与早期经济型置业不同，现在安溪产品需求发生了较大变化，改善型大二房、三房比例增大，占到近80%的比例；从户型面积来看，二房面积多数在80-90、小三房面积110115左右、大三房面积在125140左右、四房面积在150160左右、复式面积在200260左右、别墅面积在200360左右，市场格局非常明显户型分析n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告竞争个案分析世纪豪庭项项目位置紧邻河滨南路，中国茶都北侧开发团发团队队开发商：泉州先河房地产开发有限公司代理商：厦门经纬航房地产策划代理有限公司项项目规规划占地：150亩，总建17.4万，项目是新加坡滨海社区规划理念，景观为东南亚风情，规划叠拼别墅、多层、小高层产品，社区有双语幼儿园。

户户型配比二期以100-120三房为主，配以少量65-90二房和36-40一房三期产品将做重大调整，把叠拼别墅改为独栋及双拼别墅，另三期还有2栋12层小高层和1栋16层高层，一房48，二房85，三房110-140，别墅共16栋，其中独栋8套350，双拼8套300，预计5月推出销销售情况二期开盘时间2007年12月，住宅起价3300元/，均价3500元/，最高价3800元/一期别墅均价4400元/，现主要销售沿街商业，均价大约15000元/三期预计存量约5万，目前在打桩客群主要客户周边乡镇的、茶商、茶农 特别是感德镇、和祥华镇，其中包括在外地做生意的，相对乡镇本城区的泛公务员相对较少购买目的：自住及子女教育，养老居住、投资较少n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告竞争个案分析金盾豪庭项项目位置安溪县县祥云路中段开发团队发团队开发发商：泉州金盾房地产产开发发有限公司项项目规规划总总占地6580，建筑面积积47371规规划1#、2#两栋栋，其中，1#为为小高层层，2#为为26层层高层层其中1、2楼为为商铺铺1#一梯两户户，主力面积积是130左右的三房2#两梯六户户，有128-140的三房，90左右的两房，其中04、09户户型为为复式户户型。

户户型配比主力户户型为为128-140的三房销销售情况地块块接近出地面，售楼处处蓄客登记阶记阶 段预计预计 4月开盘盘，预计预计 先推2#客群购买购买 目的：自住及子女教育，养老居住、投资较资较 少n泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划报告项项目位置安溪县县建安大道（龙龙津大桥头桥头）开发团队发团队开发发商：泉州先河房地产产开发发有限公司代理商：厦门门同舟济济房地产产策划代理有限公司项项目规规划总建筑面积6万 2幢A#、B#为32层和C幢25层的高品位点式，一梯五户户户型配比A #户型：110、130、130、115、126 都为三房B#户型：115、105、130都为三房，其中105、126设有入户花园户型：105 占 30% 110 占 10% 115 占20% 126 占10% 130：占30%，C#户型：90两房、110、130三房销销售情况住宅：2009年7月27日推出 A#、B# 5-32层住宅共计 280套 均价：3800元/ 2011年2月推出C#，共88套，4300元/起，均价4700元/（开盘当天售出77套，内部预留11套，实际销售率近90%）商铺：一层的商铺目前已经被关系户所消化 主力面积：30-60写字楼：2-4层设为写字楼，目前尚未销售。

蓝溪明珠三期尚在规划中，地块离一、二期有段距离，处于地面平整阶段客群主要客。