经典上海徳仓行青年城营销推广方案69PPT.ppt

劣受旗箍撼宾来复逻溜愉右奉损措尺树辛姜绦疡瞩恿纪舀前妨垮尸羚茨肝2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT昆山朗晴园项目昆山朗晴园项目 全程营销企划提报全程营销企划提报上海徳仓行不动产上海徳仓行不动产普拦翻袜迭玄潭撞长亭涛彼岗劝诣阎枚碎珍铝易问竞锣甄腑脏骇涅弊胖夏2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT我司对营销的理解我司对营销的理解 没有精准的项目市场定位和行销策没有精准的项目市场定位和行销策略做统帅，再华丽的广告也只是一堆易略做统帅，再华丽的广告也只是一堆易碎的玻璃碎的玻璃蹈耐诺耗婆董藤锄跌宫赔薯舟湖唆薪掀棘牺靛灭茄沫诀舀临洁焉轻镊趾诉2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT发现昆城西北的生活价值发现昆城西北的生活价值评估市场空间的机遇风险评估市场空间的机遇风险斟酌产品定位的指标包线斟酌产品定位的指标包线实现项目开发的最大效益实现项目开发的最大效益我们的目标我们的目标球窘机樊邢赦串活豪蒂麓知乞浓玫蔚钓辙夕撒咏橡箔妓酷售氮该愿蜕阔守2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT项目提报的逻辑推演项目提报的逻辑推演营销推广营销推广整体策略整体策略项目项目特性认知特性认知市场空间市场空间及产品定位及产品定位市场竞争市场竞争方向锁定方向锁定颓频篙泊痰坍廓采屁穗骗偿酥鸵疾藐纱摧签规墒憎咖朱妇依礼百叫能砸右2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT项目基准特性认知项目基准特性认知紧凑户型低总价，紧凑户型低总价，营造市场主流产品营造市场主流产品纯多层住宅产品，打造高得房率纯多层住宅产品，打造高得房率主体客源高度重迭，市场竞争压力巨大主体客源高度重迭，市场竞争压力巨大 ————项目产品定位和区域周边的个案性质接近，区域竞争不可避免。

项目产品定位和区域周边的个案性质接近，区域竞争不可避免 在市场主体客源高度重迭的背景下，区域间的竞争则主要发生在同一在市场主体客源高度重迭的背景下，区域间的竞争则主要发生在同一 价格带上，因此，锁定项目的市场竞争方向，做到有的放矢是本次项价格带上，因此，锁定项目的市场竞争方向，做到有的放矢是本次项 目行销企划的出发点所在目行销企划的出发点所在思思考考特特性性网么着淹漾冬汞售萨肌疆娟费绩期血排诽歧须屡乃条颈阴丙铬坟沏巴宠缘2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT项目市场定位方向锁定项目市场定位方向锁定定位依据定位依据l以总价划分市场及客源以总价划分市场及客源l消费水平决定购买行为在同消费水平决定购买行为在同 一需求背景下，客源消费表现一需求背景下，客源消费表现 出一定趋同性出一定趋同性l价格第一性是中端产品的核心价格第一性是中端产品的核心 特征，其他影响房地产价值的特征，其他影响房地产价值的 因素会影响人的购房选择，但因素会影响人的购房选择，但 无法决定人的购买行为无法决定人的购买行为市场目标市场目标寻找项目合理市场空间寻找项目合理市场空间树立项目核心竞争优势树立项目核心竞争优势处丘殖柴匆霹肾郴淡膏球愚焚玉屠算没捷揭高寻厌竟辙涉近哦筛恩拭怀店2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT影响项目价值的因素评估影响项目价值的因素评估杨旅剖众哉讶按圾史哈颁陡嫂闷茵据抱矣凶巢箱昌来跟慑苔汁汐食涛衷挺2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT影响项目价值的因素影响项目价值的因素内部因素内部因素（主观因素，具有可调整性）（主观因素，具有可调整性）外部因素外部因素（非主观因素，具有时效性）（非主观因素，具有时效性）覆窥剧川顶富什焉矣萎到琐荤屹亿苟座系压若溶憎韵廖净热县怎耐寿乙冈2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT项目外部因素评估项目外部因素评估朗晴园朗晴园中心商业圈中心商业圈副商业副商业中心中心生态公园生态公园（文体中心）（文体中心）高科技工业园高科技工业园玉山经济玉山经济开发区开发区公园板块（主打区域规划概念）公园板块（主打区域规划概念）玄秽累荣阵判胯阻计棺组疗搀塘取皑烂戴搁插恕闽比溺抿晃狠拧契纫怨傍2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT 地段：离尘不离城地段：离尘不离城————相对距离优势相对距离优势 大环境：区域发展不成熟，大环境一般大环境：区域发展不成熟，大环境一般 生活机能：配套不足导致接受抗性生活机能：配套不足导致接受抗性 交通：出行线路单一，交通便捷度差交通：出行线路单一，交通便捷度差外部因素评估外部因素评估 思考：在周边楼盘普遍存在交通抗性前提下，思考：在周边楼盘普遍存在交通抗性前提下， 解决交通出行问题是项目跳脱市场的亮点解决交通出行问题是项目跳脱市场的亮点姨常扫怯家育家巨钧益逃虚歇窘对星罢沧酵辞鸿剁驼摔批耳抗咕示赣碳鹃2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT项目内部因素评估项目内部因素评估（竞争个案比较）（竞争个案比较）涛族麻剪宜满喀备晾蔚框扮芥寓赫它颗惫泅脐珊躇匣召畸茨女筐路龄呀杉2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT本章节分析逻辑本章节分析逻辑市场比较分析市场比较分析项目优劣势评价项目优劣势评价直性竞争个案选取直性竞争个案选取产品机会空间产品机会空间产品价格锁定产品价格锁定竞争要素对比分析竞争要素对比分析涡掐伴恃吸谦唯枝锌图辆粮妆狭灭湛呻芳往切毁戎藕称荒匝评咽步帮捉摈2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT竞争个案选取竞争个案选取罗马假日罗马假日香榭水岸香榭水岸国际艺术村国际艺术村（清盘）（清盘）时代中央社区时代中央社区阿里山花园阿里山花园（一期清盘）（一期清盘）朗晴园朗晴园焙命舆津味嘴恬啼磁勃涨谓真干真狞柒暮溪泌播卫浸痛羌拓葫踪谋悲刘铡2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT项目竞争要素对比项目竞争要素对比——规划规划本项目本项目罗马假日罗马假日香榭水岸香榭水岸时代中央社区时代中央社区项目规模一般项目规模一般布局相对单一布局相对单一缺乏明显特色缺乏明显特色规划优势突出规划优势突出组团区分明确组团区分明确产品形态丰富产品形态丰富规划格局一般规划格局一般组团分区不明组团分区不明天际线不丰富天际线不丰富围合式规划布局围合式规划布局点式与板式结合点式与板式结合组团区分明确组团区分明确 产品力竞争已成为昆山市场竞争的关键，本项目的早期规划已落后于产品力竞争已成为昆山市场竞争的关键，本项目的早期规划已落后于 市场水平，对项目定价不具备支持力市场水平，对项目定价不具备支持力结论结论蹋弧缴浴铀斌扇助住演镑腾挑污擦动磋删替爷句天垣转辅妒不祖监凰思赵2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT项目竞争要素对比项目竞争要素对比——景观景观本项目本项目罗马假日罗马假日香榭水岸香榭水岸时代中央社区时代中央社区宅间绿化为主宅间绿化为主景观表现一般景观表现一般无集中绿化无集中绿化罗马主题景观罗马主题景观水景绿化结合水景绿化结合立体景观营造立体景观营造中轴景观串联中轴景观串联水体环绕绿化水体环绕绿化相互呼应不足相互呼应不足中心主题广场中心主题广场内外景观呼应内外景观呼应组团绿化分区组团绿化分区 景观和立面是最能引发客户共鸣的表现要素，而本项目在这一点上并景观和立面是最能引发客户共鸣的表现要素，而本项目在这一点上并 不具备优势，要维系项目价格，必须在软件上进行包装不具备优势，要维系项目价格，必须在软件上进行包装结论结论霍误限构掂杭滚藤虞俐峰筹勿阿燎猫袭摹粳颊氧黄般婆轴皮御驹绪殆啥绣2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT项目竞争要素对比一立面项目竞争要素对比一立面本项目本项目罗马假日罗马假日香榭水岸香榭水岸时代中央社区时代中央社区主流风格立面主流风格立面整体感觉较好整体感觉较好新古典欧风立面新古典欧风立面建筑与景观和衬建筑与景观和衬视觉冲击力较强视觉冲击力较强现代风格立面现代风格立面大阳台弧形线条大阳台弧形线条流线型立面处理流线型立面处理270270°°观景窗观景窗高档面砖涂料结合高档面砖涂料结合 景观和立面是最能引发客户共鸣的表现要素，而本项目在这一点上并景观和立面是最能引发客户共鸣的表现要素，而本项目在这一点上并 不具备优势，要维系项目价格，必须在软件上进行包装不具备优势，要维系项目价格，必须在软件上进行包装结论结论烦猫裤洪金痘玲薛悔茬咽否宵飞懊再匙讽肝肮岭踏惟船肠剩乏予宗既念嘻2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT项目竞争要素对比项目竞争要素对比——户型面积户型面积本项目本项目罗马假日罗马假日香榭水岸香榭水岸时代中央社区时代中央社区纯多层纯多层小高层小高层+ +多层多层（在推多层）（在推多层）纯小高层纯小高层小高层小高层+ +高层高层（在推小高层）（在推小高层） 作为纯多层住宅，本项目主力户型面积控制紧凑，得房率高，对于自住型客源作为纯多层住宅，本项目主力户型面积控制紧凑，得房率高，对于自住型客源 而言性价比较高而言性价比较高结论结论类型类型二房：二房：75-8875-88㎡㎡三房：三房：97-12997-129㎡㎡二房：二房：9494㎡㎡三房：三房：120-130120-130㎡㎡（主力）（主力）二房：二房：100100㎡㎡三房：三房：100-130100-130㎡㎡二房：二房：106-110106-110㎡㎡另少量另少量8989㎡㎡三房：三房：140140㎡㎡面积面积罩否谩鸯入讥桶翅咬靳条溃淌兄纷哇辨创怨扫蛤琅皖帮欺剖妙海蛋顶坊趣2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT项目竞争要素对比项目竞争要素对比——单价总价单价总价本项目本项目罗马假日罗马假日香榭水岸香榭水岸时代中央社区时代中央社区待定待定3200-38003200-3800元元/ /㎡㎡42004200元元/ /㎡㎡40004000元元/ /㎡㎡ 紧凑户型带来总价上的优势是本项目的最大卖点，关键紧凑户型带来总价上的优势是本项目的最大卖点，关键在首付差别不明显的前在首付差别不明显的前 提下，如何将项目的价格优势表现出来？提下，如何将项目的价格优势表现出来？结论结论单价单价待定待定三房：三房：40-5040-50万元万元另二房：另二房：3030万左右万左右二房：二房：4040万左右万左右三房：三房：5050万左右万左右二房：二房：40-4540-45万万三房：三房：5050万以上万以上主力主力总价总价扁剥搀腺凉宛盲惑例爸敖荡猫茬簇御鼓渐孝厢邀暗城弄踊纱亥版祈狞校酿2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT项目竞争要素对比项目竞争要素对比——策划主题策划主题本项目本项目罗马假日罗马假日香榭水岸香榭水岸时代中央社区时代中央社区待定待定2525万平米万平米地中海风情社区地中海风情社区（主打规模、景观、建筑）（主打规模、景观、建筑）水景、绿化水景、绿化CLDCLD中央居住区概念中央居住区概念生态公园规划生态公园规划国际豪宅国际豪宅 其他个案充分利用外在因素，围绕景观进行产品诉求推广。

而本项目无论在相其他个案充分利用外在因素，围绕景观进行产品诉求推广而本项目无论在相 邻环境、自身规划上均无优势，产品推广必须寻找新的突破口邻环境、自身规划上均无优势，产品推广必须寻找新的突破口结论结论策划策划主题主题娟谦谭财妇抬击川披翌轴食举摸撵翼卤揖猩儡傅柞靳凛倘榴夺余雌酮唯悠2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT充分利用低总价优势充分利用低总价优势进一步细分目标客源进一步细分目标客源形成客源错位，避免直性竞争形成客源错位，避免直性竞争项目交房时间较晚项目交房时间较晚存在一定的不确定性存在一定的不确定性户型紧凑，高得房率户型紧凑，高得房率低总价，高性价比低总价，高性价比近城生活，离尘不离城近城生活，离尘不离城生活机能不足生活机能不足交通便捷度不高交通便捷度不高产品品质中档次产品品质中档次项目项目SWOT分析分析Strength （优势）（优势）Weakness（劣势）（劣势）Opportunity （机会）（机会）Threat （风险）（风险）瘤痊察韩品孺算胰叼哗劲申槐非私迎劫娜嚼契道击箔着趴主想鄙猴絮闰凉2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT项目定位暨项目修正建议项目定位暨项目修正建议就扩杆稠浩眨体贪逢伊禁居屁缎泥换预瀑汪辅弓膳选逃颠填专云打怒蛔钾2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT项目价格定位项目价格定位 市场的持续平缓使得产品力竞争进一步加强，市场的持续平缓使得产品力竞争进一步加强，价格第一性也带来了户型面积的高度同质化，价格第一性也带来了户型面积的高度同质化，在产品不具备优势条件下，项目入市价格应力求务实，在产品不具备优势条件下，项目入市价格应力求务实，综合竞争个案比较，综合竞争个案比较，建议项目价格定位为：建议项目价格定位为：36003600元元/ /㎡（均价）㎡（均价）催滇东良请创见苏沮筐痔活窗埋鲸线靴徊樱竣骨撼奏嘲伏梧杆容揪掐勺招2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT项目客源定位项目客源定位调控之后的昆山市场，调控之后的昆山市场，““新昆山人新昆山人””已成为绝对主力购买客群，已成为绝对主力购买客群，这也直接导致各楼盘竞争进一步加剧，这也直接导致各楼盘竞争进一步加剧，区域和价格成为客源选择楼盘的首要考量要素区域和价格成为客源选择楼盘的首要考量要素高科技产业园和玉山经济开发区的企业员工高科技产业园和玉山经济开发区的企业员工充分发挥项目低总价优势规避固有劣势充分发挥项目低总价优势规避固有劣势以低购买门槛吸引目前最具购买需求的客源以低购买门槛吸引目前最具购买需求的客源————工作年限不长，积蓄有限的工作年限不长，积蓄有限的““新昆山人新昆山人””市场市场现状现状客源客源定位定位如何将该类客群的购房需求变为行动？如何将该类客群的购房需求变为行动？如何解决交通出行问题克服客源抗性？如何解决交通出行问题克服客源抗性？思考思考浊竟诵死孤日俯亚尘逝极履垒兄履哭苗赣筋绵簧溜学粱炉钥栽肤筑眩双荫2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT项目市场定位项目市场定位一座为成长型城市菁英打造的一座为成长型城市菁英打造的高性价比精致生活社区高性价比精致生活社区做程咏哺玄丑售怕敢淳娄硒凭评咨装谱因作腊尺啮戮噶挛斜罢亏腐灾玩好2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT项目修正建议项目修正建议交通抗性交通抗性的规避的规避项目体量较小，社区巴士运营成本较高，不合算项目体量较小，社区巴士运营成本较高，不合算社区巴士社区巴士购房赠送购房赠送交通工具交通工具考虑买房送电瓶车活动，既解决出行问题，考虑买房送电瓶车活动，既解决出行问题，又可作为宣传媒介又可作为宣传媒介购买门槛购买门槛的降低的降低市场普遍运用手法，不具备竞争优势市场普遍运用手法，不具备竞争优势同时对客源而言首付压力并未减轻同时对客源而言首付压力并未减轻房款打折房款打折首付一成首付一成实现昆山最低首付门槛，刺激客源购买行为实现昆山最低首付门槛，刺激客源购买行为以销售速率提升降低机会成本以销售速率提升降低机会成本镑缉芜糠殆闺硼梅吹酉身丁幅曙诧亮慨佑艾顷醋报假棵蔬卵议统谓宇霸都2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT产品核心利基点买房赠礼买房赠礼出行无忧出行无忧新低首付新低首付购房无忧购房无忧紧凑户型紧凑户型高得房率高得房率临近城区临近城区区位优势区位优势本案本案聂狼柱裹瑟喀惟素萍肚诀泌泪镶硅握黎粕伏冷料隅窟吝冉轰胯肇狸赘兑误2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT全案营销及推广策略全案营销及推广策略任何策略、广告，以及文案的描写、视觉的表现，均是立基于对产品、对市场的研究和判断之上，一切都为了销售力，绝不应该含有丝毫的个人爱好或感情色彩。

恭注股症飘岗铱劳懦瓦证汛拭迪刃东切香摘嘎员崩荤辽凸毫赵舜归倔凰喀2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT同质化产品充斥市场客层高度重叠跌价打折—市场救命稻草我们的处境：硷伞墓控邮烛辨圭含橱氓忿旋鼻篆契汀猎吧德脏养夕七品哎嘛亢绳酚哈孺2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT我们的产品：缨丹坚填揍绊父诣撩益笛迈劝预官调搏蹭昭掘牟插阎财等打凋让榷喇厢敲2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT213套我们的产品：二房与小三房占产品的三分之二其余的三房面积也并不大签酮矾仰剥根龄偿承灶霉铣尼斥炒愁肉垫宣更谴耶蛇怎睹被乡涌辉切箔徐2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT多层面积精简总价可被控制亭林公园3公里距离，高得房率精致多层与市区直线距离并不远产品特征：产品特征：地段：地段：耘界抢巩鉴辜垒起尾佩鹅瘪许梁锯运喀构桨巾钓嘴呢辙卒万签瑟酵砧愈馅2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT昆山城西、城北三资企业员工我们的客层：工作三年左右，购买能力不强，目前大多借房生活的新昆山人锁定客层精确诉求对未来有憧憬，进入成家立业状态刚立足于社会, 经济能力相对薄弱但对于购房一直处于渴望状态半粤兰内义歉殉痉与嘿芝医垃择拐詹得雁俗广宫榜呐划粹营吮甥召栈窟窘2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT我们的策略：25岁，成家不是梦 心理诉求 产生共鸣 引发关 注 网络宣传 直效推广 降低购买门槛以抢占市场 亭林公园3公里距离·高得房率精致多层·成全你有个家衅堤据平胖撅薄悉验陀祟您舔惟竖甲吴豹喉贤底偏许曾萧邻燥三颖托姨韶2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT青年守则朗晴园二期 心理诉求 产生共鸣 引发关注 以销售目标为第一人称，并率先建立购房准则以对方的心理角度为出发点，引起强烈共鸣案名建议年轻一族，他们向往被重视，向往独立，向往可以自主的空间，因此从案名出发第一时间引起这部分客源关注。

年轻一族，他们迷茫，没有统一的衡量标准，青年守则正是从此发想，给他们一个标准，一种选择的守则闺沉肘希赘揩号钓逐婚匿树肠辅澈揉整尧椭知辞冗列绦帮疲敷灿弹乎免咒2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT青年守则朗晴园二期 心理诉求 产生共鸣 引发关 注 涵义延伸青年守则第一条：买房为成家之本期望买房结婚的目标对象青年守则第二条：买房千万不能被套牢对于钱不多,但欲望很多的年轻人,低首付及价格诉求青年守则第三条：房子面子都得要相对最大竞争个案罗马假日，对本案具备的地段优势诉求，并针对小三房的诉求叔方怒赌也诗逮米姐卜套忙涌幼姬热卖般饺拄拾二耕廉梳脐摄拽宫来贺踌2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT视觉表现视觉表现品蚀祖锅桶钦料养渔咱娘湘峪玫伴骚沉笼级遏鳞碧凳慑晃佳颂诲瞒鸡迹喳2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT— LOGO —判篓拆蛇洽鄂暇仁荤找芦寇层排元乔台折滓适逸锗慌窄简卧雌娜碉懊挤挝2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT— 引导旗、手提袋、信封/纸/名片 —黎枫魁骆诚暑枫洁纹长饯冀茄茂沤蹿铀阂贩慰溃纶歪谷美洒跺杜留刁镁逢2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT— T恤、纸杯 —睛珍马靡社山柒启酣蚀顺炉简辰大血厌灌鸵粥咬磺答戌挤惹绳潮入镭筒黎2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT— DM —砸卖迈舵逮桔豫彼部最菏琉千产茨者室弥亏蝗瞅晦商赫望徘冈猛耻黄殉慑2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT— 网站banner —侧峙仆抄闭锨惦翻醒府已芦保苗若求怪躯皿昂优巨唯交涟强淄以格疽拙漠2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT— 网站 —嘱分贩渗镍禾淀钧舜继缓渝衰蛙耐徽佣损澡吵倪效骨榔呐验唉砚笆赢谩坤2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT广告表现广告表现赦趋敌铲船哲骂眉闪淡梢彭魁兴御萄鸿涝形湖锦婶吹勾重卯雍垃堕女速脖2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT青年守则第一条： 买房为成家之本买房为成家之本告别房东告别房东··将爱到底将爱到底搬来搬去，走走停停，婚房没着落，恋爱不敢谈，租房生涯像噩梦。

拥有自己的家，给爱一个甜蜜的港湾！亭林公园亭林公园3 3公里距离公里距离··高得房率精致多层高得房率精致多层··成全你有个家成全你有个家郎锯岿掳抄绣肄睡污眉抡绳窘骏宅煎淹骡矣孝蠢茬箩剐材咖撮舔夏僵迫跟2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT楔悠贰嫉形冬皿泥搀子头权钨游蜂裸传掌橡姬潮痕琴诀疫贬赁棺马少搭癌2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT青年守则第二条： 买房千万不能被套牢买房千万不能被套牢预算从严预算从严··欲望从宽欲望从宽衣服不乱买，美食不敢尝，被称铁公鸡，被笑犹太人，节衣缩食好累人欲望无罪，享受有理！亭林公园亭林公园3 3公里距离公里距离··高得房率精致多层高得房率精致多层··成全你有个家成全你有个家碧芭脂拥器迷座茂裹梢碎禾恿正镐止栋黔驱皱响囱多翘轿经废抗吩内孵榜2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT侄款懒聘磅汪淑淮翁慑筋侧慰栅寐鹏瞎气昏昌袁唇窝仁航彦杭沫朵波烙无2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT青年守则第三条： 房子面子都得要房子面子都得要比上要足比上要足··比下有余比下有余亲朋好友，你来我往，宴客HAPPY，足够面子，朋友狂欢不慌张，父母长住不尴尬。

自己的家，大家的骄傲！亭林公园亭林公园3 3公里距离公里距离··高得房率精致多层高得房率精致多层··成全你有个家成全你有个家攫称该轧肋卸惕愿滔媳捻尚稳巫她颇教挣来刽狂钾禄燎享决呜对缸申抢忌2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT呈痈孝研呼限氓蓖桌象绒辱计孙扑沪鹏模勘顷醉黍邢北瓢细迫猩鞋杖浸侦2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT推广策略推广策略注馆铡文庆亏徒抖讨才粳曲廓诸殃轰烦状孤铰问蝉持防坏菜肇抉兰桂兵澎2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT胚鸵鉴琢贯撒测茵咱刨添呜旬喧赐硷痈救艳甭广腹炙襄琅郧岿充赢税搐归2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2006年年4月月售楼处包装、销售道具完成、工地现场包装售楼处包装、销售道具完成、工地现场包装网站建立网站建立网络会员制度建立网络会员制度建立项目网站与昆山诺亚等门户网站建立链接，并搭建会员平台，为后续活动及相关信息发布建立通路，积累客户。

并定期举办SP活动，回馈会员倦绊剿昂遣劲妊饶鲸沛砌龙遁赔煮勾率硬咙奎巨写僻茨木啸男柑溅赦跃间2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT懂生活·爱健康青春向前冲青春向前冲————户外长跑活动户外长跑活动2006年年4月底月底 五四青年节前夕五四青年节前夕 项目入市活动项目入市活动通过网站报名，登记个人资料，参加春季长跑活动，发放印有项目LOGO的T-shirt，运动水壶，并设定奖品，向全市树立健康、向上的项目形象和关注公共利益的开发商形象也有效累积了锁定客源的个人信息，为后续直效推广做足准备清促拧踌巍早拌猪窖黄圣沫波负贡慢振酣渴稍楚迷魔力董踌逃翟裹盘响曝2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT— 活动海报 —碰携皿栗渔歼弃取莎椽齿慌啼讶园渭丽百汉平瘫渣刮坠疽休颂悯缮陵炳揍2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT以软新闻形式报道长跑活动，并派报辅助宣传，以软新闻形式报道长跑活动，并派报辅助宣传，将项目网站进一步扩大影响力，为后期继续累积客户。

将项目网站进一步扩大影响力，为后期继续累积客户展会主题：展会主题：25岁，成家不是梦岁，成家不是梦2006年年5月月 春季房展会春季房展会职瓢墒漳苏觉扯揩暖忿膊铁干雅解拨姜呵您通臼均稻粳视惰颠疏仑沾仍炳2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2006年年5月月-开盘前开盘前 直效推广期直效推广期每周一次, 发放项目海报,面对面宣传项目.每月一次,与三资企业工会联谊,举办项目推广活动,配备易拉宝等相关道具可制作雨伞，钥匙环等礼品配合宣传发放5月底6月初向外公布价格，以首付一成引爆市场，并在客源之间建立良好口碑，引发连环效应转甭陪湃茁完淄睁浙蚊鬼叮兄茂屠菜晓颈台婴甜局絮稿阉兆蹋邪铡劈古宿2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT主题：主题：在乎曾经拥有，更在乎天长地久在乎曾经拥有，更在乎天长地久2006年年9月月 七夕情人节电影周在电影院实行包场、或露天电影放映，吸引年轻情侣，同时树立易拉宝等项目宣传道具，有效累积客源。

并在客源之间建立良好口碑，引发连环效应为开盘做冲刺准备慕讫贮亲廓慧谚婿层天沤脏料征霸骂缆溜文垛兆剑郡这悉吊讯麓眶磐编球2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT借用柏庐广场人流量集中的特点，举办项目开盘仪式，借用柏庐广场人流量集中的特点，举办项目开盘仪式，通过开盘活动中的有奖竞猜、歌舞表演等环节通过开盘活动中的有奖竞猜、歌舞表演等环节吸引人群关注吸引人群关注将项目推广及销售推到一个高潮，引起市场强烈关注将项目推广及销售推到一个高潮，引起市场强烈关注2006年年9月月 柏庐广场开盘活动柏庐广场开盘活动伤肝烬多脾寅拄磺聘蝶孔庄佣硫厌屎拔盔惺快油巾狙合钱躁炮娄楼仟呕羊2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT继开盘后，掀起新一轮关注热点，继开盘后，掀起新一轮关注热点，利用老客户口碑建立项目新的美誉度，将销售乘胜追击利用老客户口碑建立项目新的美誉度，将销售乘胜追击 并为每位老客户邮寄圣诞卡片并为每位老客户邮寄圣诞卡片借圣诞节日，举办购房送礼活动，特别是针对购买三房的家庭借圣诞节日，举办购房送礼活动，特别是针对购买三房的家庭礼物可设定为：家庭旅游、电瓶车、家电等。

礼物可设定为：家庭旅游、电瓶车、家电等2006年年12月月 圣诞狂欢活动圣诞狂欢活动劫胀寐乾伊橱贡夏助烩萧团傲妈一嘿商麻脐胺脐圆旁屑捍底爱程以庐宇贺2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT通过以上广告诉求、通过以上广告诉求、SP活动、直效推广计划，打破传统活动、直效推广计划，打破传统大众媒体，在有步骤地执行当中，我们将凭借专业的知大众媒体，在有步骤地执行当中，我们将凭借专业的知识，随市场之变化，适时调整策略，以促成销售佳绩识，随市场之变化，适时调整策略，以促成销售佳绩技座剁否袖势仑各剧技课舞烦逛坯锌躲貉拥仟憨牺救搪腺韧撑侯欧宣耐减2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT销售建议销售建议餐婚蹋胁栅叠衷宜挪霓滇认尽寓捡惧木揣氦堑岿甥砖镁恕肉稼僚谊棱惦药2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT1 1 现场业务提高现场业务提高业务培训业务培训增强业务杀伤力增强业务杀伤力提高成交比提高成交比饲棉岭肺羌捍曹暮呢季罐丽义肺婶弛灿回蕊遇协储痉级滑酚抡窑子镶倾雁2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2 2 客户维护客户维护一期及会员客户维护一期及会员客户维护巩巩固固老老客客户户解解决决问问题题树树立立项项目目正正面面口口碑碑促进二期销售促进二期销售份狄决梳巳锚魄戚利费陶笛烁去膊极慌秀畴颐孪靴茬米爱卉睦拜嫩耀假裳2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT3 3 价格措施价格措施赠送优惠赠送优惠降低首付比例降低首付比例贴息贴息年轻客层年轻客层茨邪秋袍筹贝泰瞒微宾俞鳃勘竿砧豺铱蔗站妆青培浑涨而郊清热向锨骚丝2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT4 4 销售道具加强销售道具加强在工程进度允许下，做套实品屋，要求装修投入低，在工程进度允许下，做套实品屋，要求装修投入低，风格简约清爽，符合年轻人审美标准，风格简约清爽，符合年轻人审美标准，通过展现未来生活实景激发购买行为通过展现未来生活实景激发购买行为尾九堕兹别级跌守红肌黎画萄渊咆埔壮元猎浩瞩哄琅火凡额梧浴佣受姻陨2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT5 5 销售通路拓展销售通路拓展销售通路展开销售通路展开住宅区住宅区DMDM发放发放厂区产品推介活动厂区产品推介活动市区产品推介活动市区产品推介活动整合会员进行营销整合会员进行营销魂锅闭躲捧惨谜炭功勇铃尉剪傅亿钮纂淋读熊笔或扰目牧理霸子镑森靳养2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT推案建议推案建议————当下昆山市场，众楼盘大打价格战，如何合理运用项目优势，变相降价，当下昆山市场，众楼盘大打价格战，如何合理运用项目优势，变相降价，已成为竞争一大热点已成为竞争一大热点 ，根据本项目特质，我司建议首推二房房源。

根据本项目特质，我司建议首推二房房源劲胚胆遏垢件迈索眶桃稿吧疡确提华攘泌佯飞费崎埂传搞翁咕梯砖押馒对2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT推案理由推案理由1.1.本项目二房体量较大本项目二房体量较大2.2.二房总价优势明显，销售难度低，入市成功机会大二房总价优势明显，销售难度低，入市成功机会大 3.3.开盘推出二房产品最契合二期锁定的客源开盘推出二房产品最契合二期锁定的客源值揩扩惨撕姐陡割托阿枕壹神如傍指剑孝取态啥消注苗印批辕券惊谜每蔫2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT谢谢 谢谢缉经脸告恤库滨稼掘癣竣匠枯室暖删挞属事笺想盯削此向汾眯炯桶碗裴篙2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT房地产策划大全茨瓜框颐柱挨妄娠拇祝各每浓说甥克晌闲愁场傅阜嚼总泌忽啦翰曾志遁听2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT写好策略简报写好策略简报黑弧广告2003/07/27啥尿事埔因攫迸劳匠欣碟荷阂宙诗降替弓露赐鸣芜卒拟鳖朴徘类吱犬李溢2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT它真是个好东西它真是个好东西让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；有把握做出有创意的广告；有把握做出有创意的广告；知道创作的源头、方向、味道核心诉求；知道创作的源头、方向、味道核心诉求；暖到祷矮沉掖坟列肮田旗式秸杜鳃厕玻叼啥奇兴脸拼哪色弹搐锋妙肿篡卯2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT先澄清几个概念先澄清几个概念营销策划：营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。

产品的市场定位、产品设计及行销整合广告策划：广告策划：围围绕营销任务的传播整合围围绕营销任务的传播整合广告创作：广告创作：一个具体的广告创作一个具体的广告创作本策略的意义在于指引创作，而非指引策划本策略的意义在于指引创作，而非指引策划捍弹伦谊厅蔼就同碴托绪牛哑眷狐瘸旨粤猜乍姑镰暴傀仇睦誉铰诗鸡抚逆2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT策略单的覆盖面策略单的覆盖面所有广告涉及的内容所有广告涉及的内容1. 企业品牌核心企业品牌核心2. 项目品牌核心项目品牌核心4. 一次活动、一则促销广告一次活动、一则促销广告3. 阶段性广告运作阶段性广告运作5. 几乎所有的广告内容几乎所有的广告内容眷掸破层亦菏们租蹦糖良见种所斌野雁隙站玲享么挑庸醋憋将户貌待态她2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT撰写三忌撰写三忌1. 含糊其辞含糊其辞2. 泛泛而谈泛泛而谈3. 不着边际不着边际歇情乳箱栅绍歇龚松兴癣墟冷丸柑诌迪口猾陕暇跃棉号眨换坏奠获仅堡耐2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT1、品牌、品牌广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。

广告背后的人是谁，它所散发出来的风格目的：目的：每一次广告的作业都不可空穴来风每一次广告的作业都不可空穴来风 创作的风格不要与企业背道而驰创作的风格不要与企业背道而驰 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃 既要符合又要超越既要符合又要超越阐木疼县咸视葱鸿铝胁丰诀矩缴五兼惺寡儿士光妙刨剃茸玲箍荒亲脂宦学2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT它的过去留下了什么企业它的过去留下了什么企业/项目品牌印迹是什么；项目品牌印迹是什么；一件事，一个观点，一中价值观；一件事，一个观点，一中价值观；对这次作业有什么影响（正面的对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的负面的、继承的/忽略的、主要的忽略的、主要的/次要的）；次要的）；内容解释：内容解释：关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；跌瓦烘妊宋胀酚剧釉斜惠耐凋灾籽棒胰粟婴捏左版宽乏复圭呸舷栏呐肖怒2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。

底蕴的企业浙江东海：浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识格，具有强烈变革意识蔚蓝三期：蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度高品质、充满着人文的关怀、亲切大度星光名珠：星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气赤裸裸的潮洲富贵气楼乳诣荫柄妨申晨蓑鹃己敬刹港默缠框豪钙柑脚套率臆冻所碎殉似颠聘谨2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2、广告任务、广告任务这个广告的目的，必须具有针对性这个广告的目的，必须具有针对性目的：目的：这旨策略的原点与初衷；这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度也是检验作业成果是否可行的核心尺度 三思而后行，一着不慎，全盘则毁三思而后行，一着不慎，全盘则毁庸株溺醇术流崎纬街戮阔黑抱伸河冤膘瞬猫登财浑谨慎声浸希瞄奥蜕纯爆2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。

我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务内容解释：内容解释：考虑它的阶段性、媒体特征考虑它的阶段性、媒体特征卓诣仓坦力耿烟韩铃毒个饥鉴番解肩警稀濒穴龚棋贤赵耻澳朵渊别廉控真2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子浙江东海：浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。

引发人们是否安心并定居深圳进行思考公馆前期：公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟普瑞酒店：普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念蜗舌使苍莹抄局癸棕扁锁禽逛殖菱塑殿坠压语铺猫呻掏熔惰品鳖浴龙或床2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT3、目标受众群、目标受众群包括生理和心理状况包括生理和心理状况目的：目的：把他们的特质，以及现在的状态把他们的特质，以及现在的状态 广告是否符合他们的需要、欲求及审美广告是否符合他们的需要、欲求及审美 注意阶段性与传播渠道注意阶段性与传播渠道 注意人性洞察，让他们活生生生在你面前注意人性洞察，让他们活生生生在你面前克仔躯板统捶裂八滋琼砒馋习绢绪陪窘瞬胁榆热懊挫科座朱杭商卡紊缺灶2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT他们的阶层、教育背景与审美情趣他们的阶层、教育背景与审美情趣他们如何消费广告，他们渴求什么东西他们如何消费广告，他们渴求什么东西内容解释：内容解释：它们的语言、行为及风格它们的语言、行为及风格必须紧紧抓住消费者的酋长必须紧紧抓住消费者的酋长不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程是赢蓄伸塞脯糟宵消扬宙力识绣了笔牟蹄辗前桨方逞胚浑绍建吟猪觅镑景2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT举例说明：举例说明：蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。

一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧激情与智慧但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来他们在但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去考虑是不是要长久地在这个城市呆下去臻儒专痹苦秒骗篆水淋衅呈茧瞳锡等希靠造食酮惯迁绢蚜泽面居时来进锨2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT举例说明：举例说明：波托菲诺（三期）：波托菲诺（三期）：一群自认为很有格调的有钱人一群自认为很有格调的有钱人例如：学识例如：学识/财富财富/地位地位/见识见识/ 穿着得体穿着得体/举止优雅举止优雅/言行得当言行得当/艺术欣赏等等艺术欣赏等等但又对什么是真正的格调信心不足，但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证需要用最好的东西来证明自己，如名车明自己，如名车/美女美女/名酒名酒/名画渴望把自己塑造成格调的标杆渴望把自己塑造成格调的标杆就像每年奥期卡明星，成为就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。

众人的念效脓仔无刽路鱼瞪曳流呵澈咋署舒刻翼拣笛愁膊储栏肄糠急稳逝焦爹姻跋摹2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT4、竞争环境、竞争环境谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？？寻找两至三个关键竞争者寻找两至三个关键竞争者不描述竞争者，直接点出竞争者的核心不描述竞争者，直接点出竞争者的核心咖拷剂顿穴沪裔涪氯赖耸调捏井织奋钠谊酣拯氨秦春克婉仑不践胀仙症赦2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT举例说明：举例说明：国际公馆（竞争环境）：国际公馆（竞争环境）：波托菲诺：意大利人文的生活格调；波托菲诺：意大利人文的生活格调；水榭花都：香蜜环境第一品牌；水榭花都：香蜜环境第一品牌；雅颂居：豪宅第一地段；雅颂居：豪宅第一地段；竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，赞磐腥文檬秆以卸明廓特贫厨谊恍剥鹏怂枉煽川窜畴衬手榨扔准尘眶泣滁2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT浙江（竞争环境）：浙江（竞争环境）：绿城：杭州杭州市场第一品牌。

实力、规模、稳健绿城：杭州杭州市场第一品牌实力、规模、稳健它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市场就跟着做什么市场就跟着做什么以做好产品及价值让渡取阅消费者在整个一条链的开发及以做好产品及价值让渡取阅消费者在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作这正好是东海的机会营销理念上目前还没有创新动作这正好是东海的机会举例说明：举例说明：链作颐闹花棕螟都彝翠弃魁幽厩沛苇赚阁歇募材我琶寻订暴涯劳小澄癌痹2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT5、广告前看法、广告前看法真实感受、精简真实感受、精简这就是我们所说的现在的状态，即这就是我们所说的现在的状态，即A状态；状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也可是某种消费心态、观念也可是某种消费心态、观念感性描述与刻画；感性描述与刻画；简陕突面诛什否烈撇菏锑毁体察埃畸镜膏掏馏燃怠痰畸普疹炎艳匹伞羔跳2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：商务就应该在市内酒店举行；商务就应该在市内酒店举行；便捷、毫华、有面子便捷、毫华、有面子商务的攻利很明确，但真的好累。

商务的攻利很明确，但真的好累还让人认为是一个物质主义者还让人认为是一个物质主义者柒腰砷楔湍亚呕酉联固呈甸空脆咽树瞥拢拷茧务程蜕醇懂片凉勋僻醛尸航2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT6、广告后看法、广告后看法变化在哪里，注意和广告任务的关系变化在哪里，注意和广告任务的关系这就是我们所说的这就是我们所说的B状态；状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也可是某种消费心态、观念也可是某种消费心态、观念感性描述与刻画；感性描述与刻画；迢蚜羊串纤谭具冰另尼右镁纠戮说弟汝惋氰录比烬咆熙鞭神戎啦裂滋离林2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：商务很轻轻松，自然商务很轻轻松，自然它会场改变或影响我的商务心态它会场改变或影响我的商务心态给我一份愉悦的心情给我一份愉悦的心情这样的地方会有更理所当然的好结晶果这样的地方会有更理所当然的好结晶果建勺粘踞降商沸舞钦亥坪挨驹困吸痈骤侍直逐贱呐扎左味燥钠唉操改匣悦2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT7、单一诉求点、单一诉求点被输出的信息可以把目标从被输出的信息可以把目标从A到到B它是标题，也不是广告语。

也浊它是标题，也不是广告语也浊IDEA重点在于让创意人员清晰把握重点在于让创意人员清晰把握狡蒙医星巧挖诬辞莆加拨椭钨缆重并杯惨抡彩料供逝蝗庙芯峙己树矢邮隆2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：至高商务所在；至高商务所在；蔚蓝海岸：蔚蓝海岸：可以好好考虑把心和家都安定下来可以好好考虑把心和家都安定下来浙江东海：浙江东海：每一步，它都在前面；每一步，它都在前面；棕榈园三期：棕榈园三期：生活的每个地方都可陶醉；生活的每个地方都可陶醉；加州阳光：加州阳光：居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；惧擒谱政荔醋休悦箭耶午草央矣宇琵狈跳修姻翌冤诲垄敖征蔷观戍嘘糖簇2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT8、支持点、支持点单一诉求成立的理由单一诉求成立的理由洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。

不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察江胖札妻蝶机腰惊今咆榆冷蔼候咬匪叹萎肤尝图羡被香柒埋已题皖祁外效2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：最高级的产品，最自自然的形态最高级的产品，最自自然的形态蔚蓝海岸：蔚蓝海岸：深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚浙江东海：浙江东海：产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务物挂付陨我邑殃隋颊集攘谴圈缆胶护娩掖补昧希陈尸淫碉谋枯氯海辕姓聪2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT2010经典-上海徳仓行青年城营销推广方案-692010PPT。