城中村改造的成功范例——关于西安市城中村改造的调查.docx

城中村改造的成功范例西安东窑坊棚户区改造安置小区记者 王燕 摄西安黄埔庄城中村改造安置小区——常春藤花园记者王燕 摄西安市联合调研组中共中央政策研究室主编的《学习与研究》杂志2011年第5期刊登了中共西安市委政研室会同市城改办、市统计局、市社科院联合调研组撰写的《城中村改造的成 功范例——关于西安市城中村改造的调查》现予全文转载随着城市化进程的快速发展，城中村改造已经成为摆在每个城市特别是大中城市面前的焦点与难点近年来，西安市在推进城市化和国际化进程中，把城中村改造 当做一场新的革命，进行了积极探索与实践，形成了城中村改造的“西安模式”最近，市委政研室会同市城改办、市统计局、市社科院成立联合调研组，对西安市 城中村改造情况进行了专题调研一、 基本情况由于地处经济欠发达地区和历史原因，西安市的城中村数量在全国副省级城市中属于较多的城市之一据统计，全市城六区共有行政村624个，其中人均耕地在0.3 亩以下的城中村286个，涉及人口 37万人：加上郊三区40个城中村，共计城中村326个，人口约46万，有各类土地21. 6万亩作为改造重点的二环路以内有行政 村72个，涉及农业人口 2. 5万户，& 98万人，集体土地约2. 3万亩。

西安市的城中村改造经历了起步、探索和全面推进三个阶段从2002年开始，西安市按照“自筹资金，自我改造，自我发展”的“三自”方针进行城中村改造，但 由于各村是进行自我改造，没有完善的配套政策，加之建新不拆旧和资金匮乏等问题，造成城改工作进展缓慢2005年3月，西安市成立了城中村改造工作领导小 组，明确了城中村改造“政府主导，以区为主，市场运作，改制先行，改建跟进，尊重民意，利民益民”的基本原则，积极推进城中村改造工作，积累了一定经验 2007年8月，在不断总结完善的基础上，西安市全面启动城中村改造工作，进一步加强了对城改工作的组织领导，出台了《西安市城中村改造管理办法》，研究制 定了一系列城改配套政策，经过试验示范、由点到面、全面推开，城中村改造工作进入了平稳快速推进的新阶段，取得了显着成效截至2010年底，全市累计启动 城中村改造的村庄达到231个（包括取得城中村改造方案批复及列入城中村改造计划村），比五年规划启动143个村的改造任务增加了 88个村从工作进度看，120 个村完成整村拆迁任务（其中二环内57个），拆除面积2241. 78万平方米，涉及5. 5万户、19万人、4. 28万亩土地；安置房累计开工面积1013.2万平方米，占安 置总面积1380万平方米的74%,累计完成投资272.5亿元；回迁安置38个村，安置房367.6万平方米，涉及2. 36万户、& 2万人。

无形改造共完成182个村、近 16. 5万人的农转居工作，完成109个村的经济体制改革和89个村的撤村建社区工作二、 主要做法1•加强组织领导，建立推进工作新机制省、市主要领导高度重视，把实施城中村改造作为贯彻落实科学发展观的重要举措，作为改善民生、建设人民满意城市的 重要抓手，多次深入城中村实地调研，召开现场会、专题会解决相关问题2007年8月，在全国率先成立了政府直管的正局级部门——西安市城中村改造办公室， 集中办理改造范围内的计划、规划、土地、建设、房产等行政审批事项，实行一站式”办公各区和各开发区也组建了相应的独立工作机构，为城中村改造工作高 效运转提供了组织保障把城中村改造纳入目标责任综合考评体系，每年年初市政府与各区政府签订目标责任书，年终考核奖惩建立城中村改造工作领导小组联席 会议制度，定期研究解决城中村改造规划、安置房建设、集体土地确权等焦点难点问题2. 规范管理行为，形成城改工作新秩序一是开展“提升年”活动2008年召开了全市改造建设管理提升年活动动员大会，提出了城改“543”工作要求，即扭住 整村拆除、招商引资、査处违法建设、安置补偿与安置房建设、破解制约城改深层次问题“五不放松”，做到违法建设、劣质工程、投诉、上访“四无”，让群众、 投资者、政府“三满意”。

二是加大执法力度抽调专人组成综合整治监察大队，对全部326个村进行了拉网式检查按照“摘帽子、引路子、堵口子”原则，严肃 查处城中村改造违规建设行为，坚决取缔没有审批方案假借“城中村”之名的非法开发项目；对方案已审批、并已开工建设但手续不完备的改造项目加强政策引导， 规范改造行为；加强源头控制，堵住各种非法建设的口子，从根本上解决和遏制改造秩序混乱的局面，确保改造工作规范、健康发展三是严格拆迁审批坚决做到“六不拆”，即没有控规不拆、没有方案批复不拆、没有监管资金不拆、没有拆迁批复不拆、没有拆迁公告不拆、没有维稳风险评估不拆四是完善各项制度坚持 一手抓建章立制，一手抓现场管理，确保城改工作质量仅2010年，市城改办就制定完善了规章制度42项，组织召开专题会议8次，现场检查120余次，解决了 4 大类51个问题3•维护群众权益，营造和谐改造新局面坚持把群众利益放在首位，最大限度地让利于民在改造方略上，明确提出了 “村民得利、开发商微利、政府不争利”在编制控规上，综合考虑村民和开发商合理诉求以及改造村人口、地段等因素，科学制定规划设计条件在规划选址上，大多采用就地安置办法，让拆迁群众优先选 择安置楼位。

在制定改造方案上，把握好安置开发比，并提交村民代表大会讨论通过，确保群众利益在拆迁过程中，现场设立咨询接待室，由人大、政协、工商、 税务、司法、水电、信访等部门现场办公，做到程序公开、政策公开在整村拆除后，坚持安置先行”原则，首先建设安置楼，把保障村民合法权益、维护社会稳 定作为重中之重，成立安置房建设督导组，统一安置房与开发商品房建设质量标准，落实了安置回迁责任制在拆迁改造中做到三个到位，即补偿标准到位、程序合 法到位、完善服务到位，使拆迁工作为广大群众所理解支持，变阻力为动力，实现了 “迅速拆除一处、按时回迁一处、尽快富裕一处”的目标4. 破解政策瓶颈，拓展城市建设新途径城中村是新出现的城市化问题,既是行政管理的交错区又是法律法规的空白区，存在着诸多难点为此，西安市科学构筑政 策平台，有效地指导了城中村改造工作市政府相继出台了《西安市人民政府关于加快城中村改造工作的意见》《西安市城中村村民房屋建设管理办法》《西安市人 民政府关于城中村无形改造工作有关问题的通知》等一系列公平合理、公开透明、符合民意的配套政策同时，釆取灵活措施，解决改造中的瓶颈问题，落实优惠政 策，创造良好的改造投资环境。

诸如把涉及城中村的土地出让金、城建配套费等归集为专项资金，全部用于改造；按照有关法律法规，以确权方式解决城中村改造中 的集体土地转性问题，等等这些政策法规的制定、颁布实施，确立了西安市改造工作政策法规体系的框架，为城改工作提供了政策法律依据5. 不断求索完善，开创城改工作新模式在总结以往“三自”改造方针经验教训的基础上，创造性地提出了 “政府主导，市场运作”的工作思路在明确政府各级 机构权利职责，定原则、给政策、创环境，统一编制规划、改造方案、策划招商、实施拆迁安置和实行无形改造工作的前提下，坚持市场运作，通过项目设计、策划 包装、主动招商和以商引商等多种方式，积极吸纳社会资本参与西安城改这一创举，使政府在牢牢把握改造主导权和方向、有效遏制城中村改造无序混乱行为的同 时，解决了资金难题，加快了城改工作进程2007年以来，仅通过“西洽会”这个平台，全市先后就有33个城改项目成功签约，协议资金达到513亿元，获得了经 济效益和社会效益双丰收三、主要成效西安市城中村改造的实践证明：城中村改造是加快科学发展、实现率先发展、建设国际化大都市的重要内容，是改善城市形象、彰显城市魅力、提升城市品位的重 要举措，是优化人居环境、改善人民群众居住条件的重要任务。

城中村改造提升了城市形象，改善了人居环境，将城市管理的难点变为城市发展的亮点，对西安加快 城市化进程，完善城市功能，促进经济发展，提升市民生活质量等具有积极的推动作用，产生了良好的社会效益和经济效益，也创造了西安市城建史上拆迁量之大、 安置房建设面积之多、动迁之平稳三个绝无仅有”，为城中村改造探索了一条新路子《人民日报》、新华社、中央电视台、香港凤凰卫视等主流媒体先后进行了 报道党和国家领导人亲临视察指导，并给予充分肯定上海、广州、武汉、杭州等近百个城市前来考察学习国家建设部领导和专家也给予高度评价1•城中村改造对西安经济增长拉动作用明显城中村改造不仅拓展了经济发展空间，带动了运输业、金融业、服务业等相关产业的发展，而且促进了水泥、钢材、 木材等建筑材料的消费，增加了财政税收，投资拉动经济发展效应显著，成为新的增长极据测算，2007^2010年，全市城中村改造累计完成投资708. 5亿元，带动 全社会经济总产出增加1770亿元，实现生产总值601.8亿元，占到同期全市生产总值增量的3成以上，拉动经济发展效应显著同时，城中村改造的大量投资也对 全市的生产和消费产生了极大的拉动作用一般情况下，全部投资额中将有40%左右的投资直接或间接地转化为消费资金，这部分资金进入消费领域有助于居民消费 水平的提高。

加之居民入住后装修房屋、购置家具等接续消费因素的影响，对生产消费的拉动作用将会更大据未央区统计，截至2010年底，全区完成52个村（含 经开区20个村）整村拆除，人均房屋残值、过渡费、拆迁奖励等合计补偿现金13. 2万元，户均补44. 29万元，累计有80. 32亿元资金补偿村民随着家庭资产的增 长，村民的消费观念和消费层次发生了较大变化，旅游、汽车等高端消费成为新时尚2. 城中村改造对西安城市建设管理贡献突出土地和资金是城市建设面临的主要瓶颈问题由于土地、资金等因素制约，许多重点工程项目难以顺利实施，给城市 建设和管理带来不少难题，城中村改造有效地促进了这些问题的解决一是为城市建设腾迁了大量建设用地据统计，在全市已整村拆除的120个城中村中，涉及村 域土地约42829. 6亩，除去改造综合用地23241亩外，为铁路北客站、新行政中心、大明宫遗址公园、汉城湖等一批国家和省市重点项目和各开发区提供建设用地 15543. 6亩，为土地储备中心提供可储备土地4044. 35亩二是为城市建设节省了大量资金据统计，城中村改造无偿为政府腾迁城市主要规划道路建设用地3900 亩，打通各类城市道路129条。

按照市区每亩300万元的拆迁补偿标准匡算，仅此一项，就为全市节省道路建设征地拆迁费用117亿元以莲湖区为例，汉城路3160 米长的高压网线制约着路西约400余亩土地的开发利用，长期以来只能建设二层临时建筑，沿街商业价值不能得到充分开发利用，通过杨家围墙、陈家寨、曹家堡和 中堡子4个村城中村改造项目的实施，开发商出资1.93亿元，完成了此路段高压线下埋工程，彻底解决了该区多年想解决而无力解决的发展难题，为汉城路商业街 区建设创造了条件城中村改造还为政府在市政设施建设、公共绿化用地以及社区用房等方面提供了大量无偿支持3. 城中村改造为被拆迁群众带来更多实惠一是人居环境得到极大改善据调查，被改造的城中村户均安置住房4筲套，人均住房面积大都在100平方米以上，而 且水、电、气、有线、宽带、绿地、广场等设施一应俱全，保洁、保安服务到位宽敞明亮的新房、完善的配套设施和优美的生活环境，使原来城中村群众的居住条 件得到了极大改善二是群众财产性收入大幅增长经过城中村改造，村民普遍实现了房屋增值，财产性收入增幅巨大在碑林区西荷社区，转为居民的石青云女士 给调研组算了一笔账她家共有6。